成都温江区研究分析报告.docx
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成都温江区研究分析报告
温江房地产市场研究报告
一、温江区宏观环境分析
温江区位于川西平原西部，地形平坦，整体形状呈规则三角形，多为平原地貌，距成都市中心区16公里，东接成都市青羊区，南壤双流县，距双流国际机场18公里，西南紧邻崇州市，正西靠都江堰市。
温江区属岷江冲积平原，亚热带湿润气候区。
四季分明、气候温和、雨量充沛、河流纵横、物产丰富。
温江区幅员面积277平方公里，总人口32.67万。
1983年划归为成都市管辖，2002年4月撤县设区，成为成都市中心城区的重要组成部分。
温江区辖11镇、4乡、182村，其中11镇有柳城镇、天府镇、金府镇、金马镇、涌泉镇、万春镇、永宁镇、公平镇、清水镇、和盛镇、通平镇。
4乡包括玉石乡、寿安乡、镇子乡和柳林乡。
如今建城区包括规划中的新城区、老城区（柳城镇）和西区工业园区。
目前城区内基础设施承载能力较强，电力、天然气、自来水、通讯均配置完备，利用空间较大，同时也拥有内外衔接、完善的交通系统，成温邛高速公路穿越全境，光华大道西沿线温江段，城南过境路线，加上四通八达的国、省、县级道路，把整个温江和周边城市连在了一起。
区内环境优美，江安河、凤溪河、杨柳河、战备渠贯穿老城区，新城区江安河、光华大道、南侧人工河构成了三条东西向生态走廊，加上区内盛产花木，更是使得城区风景迤逦，整个城市绿化率在30%以上。
城市空气质量一直保持国家一级标准，目前温江正在创办“国家环境保护模范城市”和“全国文明城市”称号。
温江是4000多年前古蜀鱼凫王国的发源地，自西魏恭帝（公元555年）建制以来，一直是川西的政治、经济、文化中心。
位于万春路报恩村的鱼凫遗址当年出土的文物曾创下了川西平原新石器时代遗址发掘之最。
其次还保留有宋代的文庙，完好的清代建筑陈家桅杆和成都平原唯一一座剿匪纪念碑。
此外，水文化是也是温江的文脉，温江城内水系丰富，风景秀丽的温江公园席水而建，区内还有以水为主题的金马温泉度假区、鲁家滩风景区等。
古老的川西习俗与文化至今随处可见，形成了其独有的文化优势。
目前温江借举办花博会的契机，旅游业发展迅速，包括花卉、园艺、生态农业等，沿老温玉公路及汪家湾一带，有集旅游、园林、观光、休闲与一体的景点40多家。
同时成都置信房产开发的芙蓉古城和国色天香以旅游地产和娱乐地产的方式为温江旅游和文化注入新的活力。
温江区内拥有国家级海峡两岸科技产业开发园，工业实力雄厚，生物制药、食品饮料、印刷包装三大支柱产业优势突出，是成都市现代轻工业基地。
目前社会经济综合发展指数居全国县市第68位，是四川省经济综合实力十强。
同时温江地处温——郫——都国家级生态示范区核心区，有“西部花木之都”之称，自“住在温江”战略提出以来，温江更是以人居环境优越，西部现代花园城市的称号成为省内外居家购房者的首选。
地位
原因
历史悠久
温江历史悠久，属巴蜀鱼凫文化发祥地，川西文化保留较好，自然景观、人文景观众多，区内花木种植从汉代以来已有1700多年历史，一直是川西的经济、政治、文化中心。
交通枢纽
境内各级国、省、县道路连接成都、郫县、都江堰、双流、邛崃等。
有成温邛高速公路、光华大道西沿线温江段，城南过境路线等交通干线。
现代轻工业基地
2002年温江有规模以上工业企业66家，其中年产值和销售收入上千万元的34家（上亿元的9家），5家被列为全市重点优势企业，占成都市重点优势企业的10%。
形成食品饮料、印刷包装、机械电子、医药化工四大支柱产业。
温江还拥有国家级成都海峡两岸科技产业开发园，是省市重要的现代轻工业基地和台商投资聚集区，成都市重点建设的三家国家级开发园区之一，区内引进了台湾统一、味全、泰国正大、五牛印务、红华实业、等国内外知名企业。
目前还有更多的企业入驻温江。
是成都市重要的现代轻工业基地。
花木种植与
交易基地
温江花木产业历史悠久，2005全区花木面积近15万亩，占全市花木的二分之一、全省的三分之一。
花木从业人员三万余人，年销售收入近2亿元，目前已形成生产规模化、品种优势化、服务专业化、管理企业化、信息现代化、产品市场化的总体特征。
更是吸引了国内外众多知名的花卉企业、研发机构、组织落户温江，目前是国家和四川省的“全国花木生产示范基地”、“四川省花木产业化试点县”、“四川省省级重点花木市场”、“四川省重点花卉生产示范基地”。
农产品供应基地
温江农业基础条件较好。
以生产花木、大蒜和小家禽著称，先后被确定为国家级生态示范区、全省农业产业化试点县。
全区花木种植面积达12万亩，占全省的三分之一；大蒜种植面积达4.7万亩，小家禽饲养量达603万余只，是成都市重要的农产品供应基地。
二、区域市场环境研究
1、区域房地产投资环境分析
1）宏观经济分析
温江区GDP数据
指标
GDP
（亿元）
人均GDP
（元）
GDP
增长率
2000年
36.20
11857
16.6%
2001年
42.09
13729
14.2%
2002年
50.01
16255
14.5%
2003年
59.88
19283
18.7%
2004年
71.25
22509
15.8%
数据来源：
成都市统计年鉴
近年来，温江区宏观经济持续增长，2004年达到最高。
全市GDP增长率达15.8%，分别比全国（9.5%）、全省（12.2%）高6.3和3.6个百分点，增速较2003年略有回落，但温江的经济总量是四川省的十强县之一。
2）产业结构分析
指标
第一产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
三大产业比例
2000年
4.80
18.92
12.49
13.26：
52.25：
34.49
2001年
5.00
22.86
14.23
11.88：
54.31：
33.81
2002年
5.40
26.87
17.74
10.80：
53.73：
35.47
2003年
6.52
33.41
19.95
10.89：
55.79：
33.32
2004年
7.11
40.53
23.61
9.98：
56.88：
33.14
数据来源：
成都市统计年鉴
指标
第一产业增长率
第二产业增长率
第三产业增长率
2001年
4.17%
20.82%
13.93%
2002年
8.00%
17.54%
24.67%
2003年
20.74%
24.34%
12.46%
2004年
9.05%
21.31%
18.35%
温江区第一产业比重呈现逐年下降趋势，第二产业逐步增长，第三产业比重基本保持不变
从图中可以看出，温江的三大产业构成中主要以工业为主，其次是第一产业，最后是农业，这也正和国家的二、三、一的产业模式相吻合。
从2000年以来，工业一直呈现出高速增长的态势，这主要得益于温江区内大面积的工业园区。
其次第三产业发展速度也较快，第一产业虽平稳增长，但构成比重逐年下降。
从2004年三大产业发展的态势来看，第一、第二产业增速变缓，而第三产业较去年增速加快，主要由于2005中国第六届花卉博览会的召开带动了一部分房地产项目及基础设施的建设。
而2005年由于光华大道的开通及花博会的带动，带动了大批的房地产项目在此投资和旅游经济发展。
第三产业再次迅速增长。
3）金融环境分析
指标
金融机构存款余额（亿元）
增长率（%）
金融机构贷款余额（亿元）
增长率（%）
2000年
17.71
---
15.19
---
2001年
33.14
87.13
18.84
24.03
2002年
40.92
23.48
19.23
2.07
2003年
49.92
22
22.21
15.5
2004年
56.84
13.86
26.84
20.85
数据来源：
成都市统计年鉴
4）政策环境分析
成都温江海峡两岸科技产业开发园是目前西部唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，自1992年开办以来，享受国家级高新技术产业开发区的各项优惠政策，在一期的良好运行下，政府不断改善投资软环境和基础设施，并颁布了《温江区招商引资优惠政策》，在征地、税收、手续等方面为投资者提供良好的服务。
自从2001年“住在温江”的口号提出以来，政府制订了各种优惠政策支持房地产业的发展，并加大宣传力度，吸引省内外房地产企业投资并取得了一定成效。
同时随着新城区的开发，政府加大了投资力度，改善基础设施，使得区域成为投资者和开发商追捧的对象，相信随着政府政策和配套的进一步落实，将有力的推动温江的经济及房地产业的进一步发展。
2、温江区城市发展规划分析
温江现有城市建成区面积达10余平方公里，目前已完成对入城干道，柳城大道、柳台大道等道路改造50余公里；江安河综合整治工程、西街凤溪河改造工程、城南生态示范区和柳台大道等四项重点工程建设已基本完毕。
更是进一步整治了柳台大道、凤溪大道、光华大道北延线等6条主要景观道路及14个城市主要结点，并对城区的江安河、杨柳河、凤溪河做了景观打造。
新城区秉承按照“现代轻工、文化会展、生态居住”的城市总体规划性质将新城规划为两区三中心的组团式结构。
即一个城市新中心区和发展面向成都市中心城人口的生态型高尚住宅区。
形成江安河、光华大道、南侧人工河三条东西向生态走廊和中心绿带、公金路绿带、南北干道绿带三条南北向生态走廊。
由此构成新城三纵三横的生态网络构架和便捷的城市交通网。
温江区在区域一体化的进程中以“打开城门”的口号和“近城不进城”的区位优势，加大周边基础设施建设。
形成短距离经济带，扩大了温江的城区效应，并主动迎接中心城市辐射，并将在今后以其便捷的交通融入成都市区。
实现温江由农业县向大都市城区的总体提升。
三、温江土地市场分析
1、温江土地市场整体情况概述
温江区自2002年七月开始实行土地招牌挂制度，进入了土地的市场化运作阶段，从2003年起，温江区政府集中整顿和规范土地市场秩序，通过清理回收闲置土地进入土地储备中心，将土地进行整合后重新安排使用，达到了盘活闲置用地，发挥最大效益的目的。
并通过土地整理达到耕地占补平衡。
从2002年到2005年12月10日以来，温江区土地交易频繁，多以拍卖为主，土地的供给大多集中在老城区、万春镇、永宁镇、涌泉镇（光华大道两侧）和公平镇，以老城区为中心形成一个大的辐射圈，土地出让面积从几亩到几百亩不等，其成交地价也在当地基准地价的基础上因区域的不同而变化较大。
目前地价最高为老城区和光华片区。
2、历年土地交易情况分析
1）土地供给总况
指标
成交宗数
总成交量（亩）
土地面积增幅
土地平均规模（亩）
成交金额
（万元）
均价
（万元/亩）
价格增幅
2002
7
1231
---
176
28440
23
--
2003
19
1263
3%
66
28561
23
2%
2004
24
1240
-2%
52
65790
53
135%
2005年1-12月10日
56
5036
306%
90
364774
72
36%
数据来源：
温江国土局
2002年实行土地招牌挂以来，截至2005年12月10号，共交易土地106宗，总量共8770亩，成交金额达到了48.76亿元。
2）土地供给特征分析
从2002年土地交易情况看，土地供给主要表现出以下特征：
Ø成交宗数逐年增加，2005年达到最大
Ø总成交土地用途中商住为主
Ø地块成交平均规模中小于100亩土地居多
Ø成交均价逐年上涨
Ø以成都开发商为主
3、2005年土地供给特征分析
1）土地用途——商住用地拍得最多
2005年1-11月，在拍卖和挂牌所有土地中，商住用地成交面积最大，占总成交面积的52%。
主要由于大部分住宅用地项目都带有部分的商业铺面而登记为商住。
住宅用地位居第二，占总成交面积的30%。
纯商业用地由于花博会的后期带动，总面积达到332亩，所占比重7.8%，较去年有较大增长，而其它用地仅占到了9.8%，包括办公、市场、娱乐、行政用地等。
附件一:
2002~2005年拍卖统计
2）出让方式——拍卖为主
2005年1-11月，所有的土地出让方式中，主要以拍卖为主，仅有少部分挂牌成交。
3）成交规模——中小规模为主
2005年1-11月，在所有成交的土地宗数中，以100亩以下规模土地为主，100亩以下土地成交面积占了37%，100亩以上200亩以下和200以上300亩以下分别为29%与23%，基本持平。
占了所有土地成交面积近一半。
300亩以上规模成交相对较少。
4、未来土地供应走势分析
从2005年的土地市场来看，2005年温江土地成交宗数多，增幅较大，主要成交区域集中在光华大道的涌泉板块和万春镇，土地价格涨幅较快，预计随着新城规划的加快，基础设施和配套的完善，明年光华大道两侧继续是供应的重点区域，以住宅为主，但总体土地供应量将会小于今年，由于近几年商业体量的增大，预计明年将会适当减少区域商业用地供给。
各区域土地价格将会平稳上涨，光华大道将会由于各开发商的激烈竞争价格增长会较其他区域为快。
从2005年土地的交易5000余亩的情况看，以整体温江的房地产市场容积率1.7来测算未来几年的整体房地产供应量，保守估计今后几年开发的房地产面积在400万平方米以上，以每年平均最大销售80万平方米的面积估算，温江的房地产市场目前已是未来整个市场五年的容量，温江的房地产市场届时将会面临严峻的考验。
四、温江房地产宏观市场分析
1、房地产业总体投资分析
2000年-2004年温江房地产开发投资情况
指标
全社会固定资产投资
（亿元）
房地产开发投资
（亿元）
房地产占固定投资比重（%）
2000年
8.12
0.58
7.14
2001年
11.58
1.01
8.72
2002年
18.71
2.36
12.61
2003年
31.87
5.33
16.72
2004年
54.47
8.11
14.89
数据来源：
成都市统计年鉴
Ø房地产开发投资逐年增长
2000年-2004年温江全社会固定资产投资增长较快，2002年、2003年的增幅均达到了70%以上，从房地产投资来看，2002年和2004年增长最快，分别达到了134%和126%，远远超过了固定资产增长速度，发展势头迅猛，到2004年，增速放缓，仅为上年的52%，发展速度放缓。
指标
GDP
（亿元）
房地产开发投资（亿元）
房地产投资贡献率（%）
2000年
36.20
0.58
1.60%
2001年
42.09
1.01
2.40%
2002年
50.01
2.36
4.72%
2003年
59.88
5.33
8.90%
2004年
71.25
8.11
11.38%
数据来源：
成都市统计年鉴
2、房地产宏观供应分析
2002-2005年11月房地产供应面积
指标
2002年
2003年
2004年
2005年1-11月
商品房预售面积（万㎡）
41.94
78.79
54.85
70.42
增长率
——
87.86%
-30.38%
28.39%
数据来源：
成都市统计年鉴
3、房地产宏观需求分析
2002-2005年11月房地产销售面积
指标
商品房销售面积（万㎡）
增长率（%）
2003年
57.88
——
2004年
64.51
11.45
2005年1-11月
58.45
——
数据来源：
温江房管局
自2003年以来，商品房销售面积波动较大，2004年达到最大，2005年1-11月销售面积达到58.45万平方米，预计今年年底销售面积将会和2004同期持平。
4、历年商品房供销分析
1）商品房供销走势
2002年与2003年商品房供给面积大于销售面积，空置率较高，2004年商品房销售加大，供小于求，空置率下降，对存量市场消化较好。
2005年1-11月供销情况仍然供大于求，空置率为30%，表明在2004年旺盛的需求带动下，2005年房地产加大开发投资力度，销售势头良好，市场走势较为平稳。
2）住宅物业销售走势
2003年-2005年11月住宅销售及价格情况
指标
商品住宅销售面积（万㎡）
住宅销售均价
（元/㎡）
增长率（%）
2003年
55.23
1100
——
2004年
55.45
1497
36.09
2005年1-11月
43.19
2195
46.63
数据来源：
温江房管局
Ø2003年以来商品住宅销售增幅不大
2003年以来，商品住宅销售变化不大，2003年和2004年销售量基本持平，2005年1-11月为43.19万平方米，与去年同期比较增幅下降，预计今年商品住宅销售仅为50万平方米，小于去年。
从商品住宅的销售均价来看，2005年增幅较快，在2004年的基础上每平方米增加700元，达到了2200元/平方米。
3）商业物业供销走势
2003年-2005年11月商业物业销售情况
指标
商业物业新增供给面积（万㎡）
商业物业销售面积（万㎡）
商业物业均价
（元）
2003年
——
2.21
——
2004年
4.6
8.51
4348
2005年1-11月
7.02
13.41
4000
数据来源：
温江房管局
2003年以来，商业物业的一直处于供不应求的状态，销售态势良好，其中又主要受2005年花博会召开影响较大，2004年和2005年的销售涨幅分别达到了285%和58%，而供给涨幅却相对较小。
商业物业的价格截至2005年11月，总体均价相比去年同期有所下降，2004年均价4348元/平方米，而2005年仅为4000元/平方米，主要由于花博会大规模的商业物业交易价格较低，导致总体均价走低。
5、房地产宏观市场发展预测
1）商品房的供给将继续保持较快的增速
自2001年“住在温江”的战略提出以来，温江的房地产保持了持续增长的势头，温江政府更是以优越的人居环境、西部的花园城市为发展定位，加大宣传和招商引资的力度，2005年5月光华大道开通和10月花博会的召开，吸引了大批的开发商和购房者来此投资和置业，其中不乏国内外知名的房地产企业，如置信实业、华新国际、森宇集团、建信奥林匹克花园、和记黄埔等纷纷入驻，各种优秀的管理技术和先进的开发理念将会有助于提升温江房地产市场的整体品质。
吸引更多的消费者来此置业。
2）城市化加快温江房地产业的发展
随着温江城市化进程进一步加快，将会带动大批的房地产业发展，今后随着温江新城规划的加快，温江的商品房供给和销售市场将会继续保持较快的增长速度。
五、区域房地产中观市场分析
1、区域整体供销状况分析
1）2005年1-11月供销面积对比
截至2005年11月温江房地产市场共开发面积240万平方米，销售面积180万平方米，销售率75%，2005年1-11月商品房总供应体量为70.42万平方米，比去年同期增长23%，房屋销售面积为58.45万平方米，销售率达到83%，销售状况良好。
2）板块供销特征分析
2005年1-11月温江住宅供应主要集中在光华大道两侧，除对以前开发的存量房屋消化以外，今年陆续又有高、中、低档各种新的楼盘面世销售；其次为杨柳河两岸的柳城板块，由于其优越的地理环境成为开发商投资的热点区域；万春板块因为花博会的带动，公平镇由于新城规划原因仍然有少量的住宅物业供应。
2005年商业物业供应主要由于花博会带动集中在万春板块的花博会交易中心、国色天香园内以及光华大道旁的主展馆园区。
其次主要分布在老城区内，包括商业广场和专业化经营商业街（一品天下、南浦郡等）以及部分住宅项目的底层商铺。
2、住宅市场分析
1）供应特征分析
为便于市场研究和分析，尺度根据温江区的区域特性和规划需要，结合市场情况把温江区划分为老城区，柳城板块（即杨柳河两岸及以西部分）、光华板块、万春板块、永宁板块、公平板块六个片区。
A、光华大道和杨柳河两岸为供应主要区域
光华大道两侧和杨柳河两岸的柳城板块供应体量和在售住宅项目最大，分别占到了市场在售楼盘的37%和36%，在售项目个数比例为62%。
单个项目平均建筑规模在7万平方米左右。
其次供应区域为老城区，占了总体供应量的13%，在售项目三个，但总体来说单个楼盘供应规模较小。
万春板块目前有一个置信·香颐丽都别墅项目在售，而永宁板块也只有芙蓉古城·紫云园别墅面世，由于远离城区，体量均较大。
B、多层为主，高档住宅较多
市场目前仍以多层为主打物业类型，占到了总供应套数的78%。
高档低密度住宅项目的供应量也较大，主要是受到部分高档楼盘（如置信的芙蓉古城·紫云园和置信·香颐丽都项目）规模较大的带动，12月份将又有两个高档别墅项目分别面世。
小高层和高层的供应数量基本持平，主要分布在光华大道两侧区域和杨柳河畔，目前市场接受度不如多层和花园洋房产品。
C、总体销售良好
由于各楼盘开盘时间不同，销售周期不同对于销售率的影响也不一样，此处仅以本次调查期间的当前销售率做比较。
从当前在售楼盘情况来看，温江的住宅物业销售情况良好，由于高层和小高层多集中在光华板块，开盘时间早，规模也较小，目前销售率达到80%为最高。
其次由于多层供应体量较大，销售率为70%位居第二，其中，光华板块总体销售率达到了80%，柳城板块总销售率为50%，老城区销售率为78%，而在花园洋房和别墅的销售率中，由于高档住宅的销售周期相对较长，总体只有65%的销售率，主要由于位于杨柳河两岸的花园洋房总体销售率较高，提高了整体高档住宅的销售率。
2）供应价格分析
A、2005年整体住宅均价2195元/平方米
温江目前商品房市场销售均价为2303元/平方米，同比增长30%。
住宅项目的整体市场均价为2195元/平方米，同比增长47%，其中，在售多层项目总数为9个，整体均价为2431元/平方米；在售花园洋房和别墅项目为3个，整体市场均价为4500元/平方米，高层项目1个，均价2900元/平方米，小高层项目3个，均价2700元/平方米。
B、多层住宅物业光华板块价格最高
目前，多层住宅里，光华板块区域价格最高，达到了2783元/平方米，部分项目楼盘达到了3000元/平方米以上，此次调查的高层和小高层也多集中在本区域，区域内小高层项目两个，均价为2800元/平方米，在售高层项目一个，均价2900元/平方米。
柳城区域住宅销售均价达到2583元/平方米，由于该区域紧邻杨柳河，生活环境、配套较好，销售均价以高出老城区近600元位居第二。
老城区目前均价为1927元/平方米，在区域多层住宅中价格最低，且规模也相对其它区域小。
万春和永宁板块由于在售都为别墅项目，整体均价较高，万春以均价6000元/平方米为最高，永宁板块仅有的在售芙蓉古城·紫云园项目均价为4500元/平方米。
从整体供应和价格趋势来看，预计明年区域价格情况和今年类似，光华板块总体均价仍旧是最高，涨幅最大；其次是柳城板块，老城区由于用地规模小，体量小，涨幅不会太大，
预计明年高档住宅项目将会增多，区域均价则会根据楼盘的品质和区位而进入下一轮的博弈。
3）市场需求特征分析
A、区域热销产品:
多层\花园洋房
结合区域在售楼盘的开盘时间和销售率分析，目前区域热销产品仍然是价格合理的多层和区位良好的花园洋房，目前市场总体销售率
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