质保金规定.docx

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质保金规定

房地产企业怎么结转成本

对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。

只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。

利润该怎样分配。

而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。

结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：

整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。

销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。

核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。

按照.确认的销售收入做凭证：

借：

预收账款

贷：

主营业务收入

结算第二步：

整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。

一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。

也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。

清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。

整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。

结算第三步：

整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。

1.款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。

这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。

2.施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。

这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3.施工单位质保金发票没有开具。

这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。

4.施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。

5.有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。

但是实际上已经发生。

把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。

最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

预提时候：

借：

开发成本

贷：

应付账款-预提

按照这个金额结转到开发产品。

借：

开发产品

贷：

开发成本

结算第四步：

计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。

开发产品单价=开发产品/结转产品面积

根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

账务处理：

借：

主营业务成本

贷：

开发产品

这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。

而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。

只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

结算第五步：

把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。

这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。

要注意工程质量保修金与维修基金的区别与使用

在实践中，建设工程承包合同中约定的“质保金”，有两种不同的含义，其一是指质量保修金，其二是指质量保证金。

　　所谓质量保修金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用以维修建筑工程在保修期限和保修范围内出现的质量缺陷的资金。

　　所谓质量保证金，或称建筑工程信誉保证金，是指施工单位根据建设单位的要求，在建设工程承包合同签订之前，预先交付给建设单位，用以保证施工质量的资金。

　　建设工程施工质量保修金与施工质量保证金这两个概念，虽只有一字之差，但两者的法律属性却截然不同，前者在合伺中的约定符合法律规定，属有效行为后者无法律依据，等于变相的垫资施工。

因而属于非法行为。

两者法律屑性的不同。

因此处理时就会产生两种不同的法律后果。

　　质量保修金为法律明确规定

　　《中华人民共和国建筑法》第62条规定：

“建筑工程实行质量保修制度”，“具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。

建设工程施工合同中约定建筑质量保修金的目的是为确保工程保修所需资金的及时到位，是约束施工单位履行保修义务的一项保证措施，因此，质量保修金应当在保修期限届满后方可处理。

　　根据2000年1月30日国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，在正常的使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　建设部2000年6月30日发布的（房屋建筑工程质量保修办法）第“条规定，下列情况不属于保修范围：

（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

（二）不可抗力造成的质量缺陷。

保修期限届满，如未发生修理费用，或只发生部分应由施工单位承担的修理费用，建设单位则应将预留的质量保修金的全部或者余额退还给施工单位，同时连同相应的法定孳息一并返还。

　　质量保证金缺乏法律依据

　　质量保修金与质量保证金最大的区别在于它们的来源不同。

保修金是双方在合同中约定，在工程竣工时从应付的工程款中预留的用于保证工程维修的资金，它来源于建设单位的工程款。

　　而保证金是在建设工程施工合同订立之前，由施工方预先付给建设单位的用于保证施工质量的资金，它来源于施工单位，建设单位向施工单位预收了这笔质量保证金后，作为工程量的一部分再支付给施工单位，因而是一种变相的垫资施工行为，这一行为违反了建设部、国家计委、财政部（关于严禁带资承包工程和垫资施工的通知）规定，属无效行为，有关部门应按规定追究行为人的相应责任。

　　根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以反还。

　　因此，施工单位不必等到保修期届满，在工程施工过程中随时可以要求返还质量保证金及法定孽息。

利息扣除差异：

土地增值税规定与所得税不同

根据《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知[国税函2010（220）号]第三条房地产开发费用的扣除问题中“（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

”是指的银行借款利息可以据实扣除，而向其他企业借款的利息不能扣除，只能按其他房地产开发费用再按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除？

答：

按照上述理解执行。

项目贷款，银行将部分贷款息以常年财务顾问费的名义一次性收取

如何扣除？

我地为银行自制凭证。

从土地增值税的立场看，财务费用仅仅指与开发项目有关的贷款利息支出，因此，这部分顾问费、理财费，不属于贷款利息，不能扣除。

站在企业所得税的立场看，顾问费也好、理财费也好，本质上属于咨询费，因此属于管理费用的范畴，可以在税前一次扣除。

5、企业通过银行购买的理财产品营业税、所得税确定问题？

《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号），对个人从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。

非金融机构通过银行购买理财商品，其他金融商品买卖，收入应按照上述规定差额征收营业税。

存款行为？

不征税依据？

冲财务费用与记投资收益，对土地增值税有影响。

6、已全额开具商品房销售发票的，是否按照发票所载金额确认收入

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

7、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

8、房地产开发费用的扣除，土地增值税与所虱税差异协调

（一）财务费用中的利息支出，有金融企业证明的，其它费用扣除5%。

（二）凡不能分摊或不提供金融机构证明的，10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

所得税无限制性。

9、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

所得税可以扣除。

10、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

11、企业注销时，将房产和土地分给投资方如何如何征税？

答：

企业注销，首先按照财税[2009]60号清算所得规定征收企业所得税。

分配给投资方，区分企业投资或自然人投资征收企业或个人所得税。

投资企业注销时，将投资的房产、土地和企业后购置的房产、土地分给投资企业时，应将投资的房产、土地和新购置的房产、土地一并计算征收营业税。

计税依据可按照评估价格确认

12、拍卖取得房产价格问题

对于以拍卖形式取得房地产的计税依据的确定问题：

通过拍卖取得的房地产，经过几次拍卖流拍，最后成交价格明显低于市场价格，由于拍卖的特殊性，征收各税时，是以流拍价、报纸公告价格还是市场价格作为计税依据？

答复：

营业税、契税、土地增值税，被拍卖房产拍卖前已进行评估，且拍卖及流拍手续齐全，可认定实际成交价格为计税依据。

13、如何理解涉及房地产企业建筑业营业额

新细则第十六条规定：

“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备费用和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

”

只有建设方提供的设备价款不包含在应税营业额中。

税务总局发布第23号公告

《关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》，规定自2011年5月1日起，

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。

建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

对《营业税细则》第十六条中，建设方提供的设备如何确认？

答：

按照《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第（十三）款：

“通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程的主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、