江苏省城市规划管理技术规定修订版清稿.docx
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江苏省城市规划管理技术规定修订版清稿
江苏省城市规划管理技术规定
江苏省住房和城乡建设厅
2011年11月
第一章总则
1.1为加强和规范全省城乡规划的制定和实施管理，提高城乡规划管理的工作质量和水平，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》，《江苏省城乡规划条例》和城乡规划相关的标准、规范，结合全省实际情况，制定本规定。
1.2本规定适用于城市和县的城市规划建设用地范围。
在此范围内制定城市规划、进行规划管理，须执行本规定。
其他建制镇镇区的规划建设用地范围可参照执行。
第二章城市土地使用管理
2.1城市用地分类
2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ50137-2011）和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。
2.1.2与城市用地相连的风景名胜区、旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公园绿地，其余概不作为城市建设用地。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2建设用地的兼容性要求按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，在详细规划中规定，并在城乡规划主管部门出具的规划条件中明确。
2.2.3在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下提倡同一地块内不同使用功能的混合。
2.2.4
制定和实施新建居住区的规划，应按照国家和省城乡规划主管部门的标准、规范，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及必要的公共活动空间。
2.3建筑基地控制指标
2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。
表2.3.1建筑基地面积下限指标
建设项目类型
住宅建筑
非住宅建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建筑基地面积（平方米）
500
1000
2000
—
1000
3000
2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城城乡规划主管部门可以核准建设：
2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.3
城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。
编制城市中心区、历史街区等特殊地区详细规划时，可根据具体情况合理确定建筑密度、容积率等指标，经规定程序批准后实施。
2.3.4
表2.3.3各类建筑密度、容积率上限指标
建设类型
建筑密度（%）
容积率
新区
旧区
新区
旧区
Ⅱ类气候区
Ⅲ类气候区
Ⅱ类气候区
Ⅲ类气候区
Ⅱ类气候区
Ⅲ类气候区
Ⅱ类气候区
Ⅲ类气候区
住宅建筑
低层
33
35
35
40
1
1.1
1.1
1.2
多层
26
28
28
30
1.6
1.7
1.7
1.8
小高层
24
25
25
28
2.0
2.2
2.2
2.4
高层
20
20
20
20
3.5
3.5
3.5
3.5
公共建筑
办公建筑类
多层
45
50
2.5
3
高层
35
40
5
6
商业建筑类
多层
55
60
3.5
4
高层
50
55
5.5
6.5
工业建筑类
低层
55
60
0.7-1.2
1.0-1.5
多层
45
50
1.0-2.0
1.2-2.5
注：
1、根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），涟水，滨海、阜宁、射阳、响水；其他地区都位于Ⅲ类气候区。
2“旧区”范围在城市、县总体规划中确定。
3、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。
4、幼托、中小学校等建设项目的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
5、工业用地应提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。
6、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按按不同建设类型的建筑面积比例折算。
7、表中指标不包括地下层建筑面积。
8、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。
9、高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。
2.3.5建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。
2.3.5.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。
2.3.5.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
2.4容积率计算和管理
2.4.1住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调或新风系统的不宜超过3.3米。
公共建筑等其他类建筑的层高，应与其功能相适应。
2.4.2各地应制定建筑层高的管理规定，层高超过规定一定幅度的，超过部分应折算容积率。
2.4.3各地应在国家和省规范的基础上，综合考虑满足居室日照、强化容积率管理、维护公共利益和公众合法权益等要求，制定阳台、阁楼、地下室、半地下室、架空层、过街楼、复杂地形上建筑物等的建筑面积管理和容积率计算的具体规则。
第三章建筑管理
3.1建筑布局
3.1.1建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少建筑能耗。
3.2建筑间距
3.2.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求。
3.2.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控予以保证。
如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。
现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。
3.2.3各市、县（市）正南北向住宅建筑日照间距系数低限值按表3.2.3执行。
3.2.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L=L1±L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L1=i·H
L1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
3.2.3.3住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。
表3.2.3.3不同方位日照间距折减换算表
方位
>0º—≤15º
>15º—≤60º
>60º
折减值
1.0L1
0.9L1
0.95L1
注：
1、表中方位为正南向（0º）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
3、方位角计算以被遮挡住宅建筑的方位为基准。
表3.2.3市、县（市）住宅建筑日照间距系数表
序号
大城市
名称
大寒日
序号
中小城市
名称
大寒日
序号
中小城市名称
大寒日
序号
中小城市
名称
大寒日
2h
1h
3h
1h
3h
1h
3h
1h
1
苏州市
1.30
1.27
1
吴江市
1.34
1.26
20
如东县
1.39
1.31
39
睢宁县
1.48
1.39
2
无锡市
1.31
1.28
2
高淳县
1.34
1.27
21
如皋市
1.40
1.32
40
宿迁市
1.48
1.39
3
常州市
1.32
1.29
3
宜兴市
1.35
1.27
22
江都市
1.40
1.32
41
滨海县
1.48
1.40
4
南通市
1.33
1.30
4
昆山市
1.35
1.27
23
姜堰市
1.40
1.32
42
灌南县
1.48
1.40
5
南京市
1.33
1.30
5
溧阳市
1.35
1.27
24
海安县
1.40
1.32
43
沭阳县
1.49
1.40
6
镇江市
1.34
1.31
6
太仓市
1.35
1.27
25
高邮市
1.42
1.33
44
响水县
1.49
1.41
7
扬州市
1.35
1.32
7
常熟市
1.36
1.28
26
东台市
1.42
1.34
45
灌云县
1.49
1.41
8
泰州市
1.35
1.32
8
溧水县
1.36
1.28
27
兴化市
1.43
1.34
46
邳州市
1.49
1.41
9
盐城市
1.39
1.36
9
金坛市
1.36
1.29
28
盱眙县
1.43
1.35
47
新沂市
1.50
1.41
10
淮安市
1.41
1.38
10
启东市
1.37
1.29
29
金湖县
1.43
1.35
48
东海县
1.51
1.42
11
徐州市
1.44
1.41
11
张家港市
1.37
1.29
30
大丰市
1.44
1.36
49
丰县
1.52
1.43
12
连云港市
1.46
1.43
12
海门市
1.37
1.29
31
宝应县
1.44
1.36
50
沛县
1.52
1.43
13
江阴市
1.37
1.29
32
洪泽县
1.44
1.36
51
赣榆县
1.53
1.44
14
句容市
1.37
1.29
33
泗洪县
1.45
1.37
15
丹阳市
1.38
1.30
34
建湖县
1.45
1.37
16
靖江市
1.38
1.30
35
泗阳县
1.46
1.38
17
泰兴市
1.38
1.31
36
涟水县
1.47
1.38
18
扬中市
1.39
1.31
37
射阳县
1.47
1.38
19
仪征市
1.39
1.31
38
阜宁县
1.47
1.38
注：
1、本表的日照标准根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）表5.０.2-1确定。
我省大城市住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；中小城市住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准。
2、旧区范围内新建住宅项目自身的日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日1小时的日照标准，“旧区”的范围由城市总体规划确定。
3、城市规模依据《江苏省2009年度城乡建设统计年报》确定。
城市规模等级发生变化的，按相应日照标准执行。
4、表中大城市和中小城市分别按城市纬度从南至北排序。
3.2.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。
（图示见附录三）
3.2.5低、多层、小高层住宅建筑日照间距：
3.2.5.1低、多层、小高层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.2.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.2.5.2和附录一第3条计算确定。
3.2.5.2在南北向住宅建筑南侧或东西向住宅建筑东西侧垂直（夹角>60º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.2.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。
（图示见附录三）
3.2.5.3住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照要求。
沿城市道路的多层、小高层住宅建筑地面层为非住宅用房时，不考虑非住宅部分的日照要求。
3.2.6高层住宅建筑日照间距：
3.2.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
3.2.6.2高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与多、低层（含小高层）住宅建筑之间的日照间距可按3.2.3条计算确定。
3.2.6.3高层住宅建筑地面层起为非住宅用房的，不考虑非住宅部分的日照要求。
3.2.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。
沿城市道路相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.2.8住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合表3.2.8.1、表3.2.8.2的规定。
（图示见附录三）
表3.2.8.1住宅建筑之间平行、垂直布置时的最小间距（米）
建筑类别
间距
建筑类别
遮挡建筑
高层
小高层
多层
低层
平行布置
垂直布置
平行布置
垂直布置
平行布置
垂直布置
平行布置
垂直布置
被遮挡建筑
高层
40
30
30
20
20
15
18
15
小高层
40
25
20
18
15
12
12
12
多层
40
25
20
12
12
10
12
6
低层
40
25
20
12
12
10
6
6
3.2.8.2住宅建筑之间山墙最小间距（米）
建筑类别
间距
高层
小高层
多层
低层
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
15
—
15
—
13
—
13
—
小高层
15
—
13
—
9
—
9
—
多层
13
—
9
—
8
—
6
—
低层
13
—
9
—
6
—
6
—
注：
1、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
2、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
3、“—”表示按消防和施工安全等控制。
如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
4、住宅建筑之间存在相互遮挡的，分别计算最小间距，其建筑间距应当按照其中较大的值确定。
3.2.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：
3.2.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。
3.2.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.2.9.2规定。
表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）
住宅
相邻面宽
间距
非住宅
高层
多层、小高层
低层
≥30
≥15
＜30
＜15两侧
＜15单侧或无
≥30
≥15
＜30
＜15两侧
＜15单侧或无
≥30
≥15
＜30
＜15两侧
＜15单侧或无
非住宅
高层
24
20
13
—
15
13
9
—
13
12
9
—
多层
18
13
9
—
12
9
6
—
10
—
6
—
低层
9
9
9
—
9
6
6
—
6
—
—
—
注：
1、裙房高度小于或等于10米时，按低层间距控制；高度超过10米、小于或等于24米时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物，在符合消防等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.2.9.3变电所、开闭所、煤气调压站、天然气储罐、垃圾中转站、独立设置的配电房、公共厕所等设施与住宅建筑的间距，应当满足相关规范及安全、消防、环境保护等方面的要求。
3.2.9.4低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙相邻时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。
在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。
3.2.10非住宅建筑的间距：
3.2.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.2.10.1的规定。
表3.2.10.1非住宅建筑之间的最小距（米）
建筑类别
相邻面宽
间距
建筑类别
高层
多层
低层
≥30
15
-
30
≥30
15
-
30
山墙
≥30
15
-
30
山墙
≤15两侧
≤15单侧或无
≤15两侧
≤15单侧或无
≤15两侧
≤15单侧或无
高层
18
15
13
—
13
13
9
—
9
9
9
—
多层
13
13
9
—
12
9
6
—
6
6
6
—
低层
9
9
9
—
6
6
6
—
6
—
—
—
注：
1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.2.11工业建筑、仓储建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。
3.2.12
托儿所、幼儿园的主要生活用房，应满足冬至日不少于3小时的日照标准。
其日照间距，大城市按表3.2.3大城市大寒日2小时标准系数增加0.25计算；中小城市按表3.2.3中小城市大寒日3小时标准系数增加0.2计算。
老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应满足冬至日不小于2小时的日照标准。
其日照间距，大城市按表3.2.3大城市大寒日2小时标准系数增加0.2计算；中小城市按表3.2.3中小城市大寒日3小时标准系数增加0.15计算。
宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅居住空间相等的日照标准。
3.2.13除日照要求外，3.2.12中各类建筑与其他建筑相邻时，按住宅建筑与其他建筑的相邻关系和间距要求进行控制。
3.2.14幼儿园的活动场地应有不少于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。
3.3日照影响分析
3.3.1有以下情况之一的，应当进行日照影响分析：
3.3.1.1拟建高层建筑对周边现状、在建或规划的住宅建筑和3.2.12条规定的建筑、场地可能产生日照遮挡影响的。
3.3.1.2拟建的住宅建筑和3.2.12条规定的建筑、场地可能受到周边地区现状、在建或规划的高层建筑日照遮挡影响的。
3.3.2住宅建筑有效日照时间应符合《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002年版）和国家相关标准的规定。
3.3.3日照影响分析的计算范围：
3.3.3.1被遮挡建筑的计算范围：
拟建高层建筑以北，建筑高度1.5倍的扇形阴影范围，最大不超过150米范围内的现状、在建或规划的建筑。
（详见附录四图示一）
3.3.3.2遮挡建筑的计算范围：
以已经确定的被遮挡建筑为中心，南侧半径150米的扇形范围内的现状、在建或规划的建筑。
（详见附录四图示二）
3.3.4日照计算的预设参数应符合以下要求：
3.3.4.1日照基准年应选取公元2001年。
3.3.4.2根据计算方法和计算区域的大小，合理确定采样点间距：
窗户，一般可取0.30-0.60米；建筑，一般可取0.60-1.00米；场地，一般可取1.00-5.00米。
3.3.4.3如需要设置时间间隔，不宜大于1.0分钟。
3.3.5日照计算宜选取当地政府公布的城市经纬度，当建筑实际位置与城市纬度差超过15´（或南北距离超过25千米），或者与城市经度差超过15´（或东西距离超过20千米）时，宜另确定经纬度的取值。
3.3.6日照计算宜考虑太阳光线与墙面水平夹角的影响，水平夹角的取值应根据建筑朝向、建筑墙体和窗户形式等因素综合确定。
3.3.7日照计算应采用真太阳时，时间段可以累积计算，累计时间段不宜超过两段。
各地可根据实际情况明确具体要求。
（常州：
采用连续或两段累积方式计算，每个有效时段不低于连续半小时，具体统计方式可以在规划条件中予以明确。
南京：
其中必须有一个时段不低于连续1小时，其余时段不得低于连续20分钟。
徐州：
其中至少一个时段不低于40分钟，其他不得低于5分钟。
无锡、南通：
可计入的时段不得低于连续30分钟。
省住宅设计标准：
累计时间段不宜超过两段。
）
3.4建筑物退让
3.4.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。
3.4.2编制详细规划、出具建设用地的规划条件，应当综合考虑相邻地块的开发时序、建设强度，根据公平性原则，合理确定建筑退让用地边界。
3.4.3建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录五）：
3.4.3.1
各类建筑离界距离的计算具体见表3.4.3.1。
表3.4.3.1各类建筑离界距离
建筑类型
离界距离
朝向
住宅建筑
非住宅建筑
被遮挡
遮挡非住宅
遮挡住宅
被遮挡
遮挡非住宅
遮挡住宅
主要朝向
1/2L
1/2L最小
1/2L
1/2L最小
1/2L最小
1/2L
次要朝向
1/2L最小
注：
1、L为符合日照要求的建筑间距，其计算按3.2.3.1和3.2.6条执行。
2、L最小为各类建筑之间的最小间距，其计算分别按表3.2.8、表3.2.9.2或表3.2.10.1规定执行。
3.4.3.2建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应同时满足退让城市道路、河道的规定。
3.4.3.33.
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