天津房地产市场研究报告.docx
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天津房地产市场研究报告
2012年7月天津房地产市场研究报告
撰写机构：
天津XX房地产经纪有限公司
撰写日期：
2012年8月
特别声明：
◆本报告二级市场数据采用“富思博得”数据，不再使用房管局统计数据；
◆本报告三级市场数据继续使用房管局统计数据。
本期导读
◆2012年7月房地产土地市场共有10宗经营性土地供应，占地53.87万平米，合计建筑面积85.24万平米；当月有22宗土地成交，占地面积135.38万平米，总成交建筑面积211.42万平米。
◆7月天津市商品住宅总供应71.9万平米，环比12年6月份下跌45.2%；商品住宅总成交95.7万平米，环比12年6月份下跌7%；成交均价10260元/平米，环比12年6月份下跌2%；小阳春继续保持，本月度天津商品住宅市场成交量与成交价格均有小幅回落。
◆7月天津商品住宅市场供求比为0.75:
1，首次呈现供小于求的态势，但市场总体存量依然较大，供过于求态势依然严重。
◆7月全市二手房成交量上涨明显，成交面积42.2万平方米，环比上涨12.6%。
第一部分：
天津2012年7月房地产重点事件
1.1、百城房价连续两月上涨开发商取消折扣上调房价
据中国指数研究院1日发布报告显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨。
其中，70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。
据统计，与上月相比，7月环比下跌的城市个数减少25个，跌幅在1%以上（含1%）的有7个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上（含1%）的有22个，较上月增加11个。
同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。
7月份，北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，连续第7个月同比下跌，跌幅持续缩小。
开发商取消折扣上调房价是主因
报告分析指出，总体来看，7月100个城市的住宅平均价格自上月止跌后再次环比上涨，同比跌幅收窄，开发商取消折扣上调房价是主因。
报告指出，近期央行连续降息、降准，新增贷款明显增加，对首次置业及改善性需求均起到一定程度的刺激作用。
“除针对刚需市场的中低价位项目成交情况好转外，部分品牌房企开发的高端项目由于定价合理、品牌影响力大和改善性需求逐渐入市，近期成交量也明显回升。
”报告说。
在成交量的带动下，一方面，开发企业的市场预期好转，主动调高价格或取消折扣，另一方面，高端市场的走热也拉高了市场整体价位，使得7月百城价格再次上涨。
“在正常的市场情况下，只要成交量回升，价格是肯定会上涨的，并不会出现个别专家所说的量涨价跌或者量涨价停滞的现象。
”北京中原地产张大伟说。
据他观察，最近几个月的成交量复苏已经使得很多城市的房价有明显上涨，部分城市房价已经接近历史最高点。
他分析认为，虽然从目前市场的发展来看，房价在年内再跌的可能性接近于零。
但是，从最近各地及国家部委的13次辟谣可知，房地产调控不会松动，地方微调一旦过度，政府肯定会有预调应对，所以目前来看市场过度反弹的可能性很小。
十大城市新房二手房价环比均上涨
据统计，7月北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%。
具体来看，重庆（主城区）涨幅居前，环比上涨1.57%，成都、广州、天津、南京、杭州涨幅在0.2%-0.8%之间，深圳、武汉、北京、上海涨幅在0.1%以内。
同比来看，十大城市平均价格下跌2.32%，是连续第7个月同比下跌。
其中，9个城市同比下跌，下跌城市个数与上月持平。
其中，天津跌幅接近6%；成都、重庆（主城区）、上海、杭州、南京、武汉跌幅介于1%-5%之间；广州、深圳跌幅在1%以内；北京同比上涨0.18%，是十大城市中唯一同比上涨的城市。
另据统计，除天津外，7月份其他9大城市二手住宅价格环比均上涨。
具体来看，杭州涨幅居前，环比上涨2.90%，南京、北京、重庆、广州、上海5个城市涨幅在1%-2%之间，成都、深圳、武汉涨幅在0.5%-1%之间，天津环比下跌0.74%。
同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格下跌2.69%，跌幅比上月缩小1.12个百分点，各城市与去年同期相比均下跌。
具体来看，杭州同比跌幅最大，为10.98%，天津、成都、深圳、上海和重庆5个城市跌幅在5%-8%之间，南京、武汉、广州和北京的跌幅较小，均不超过4%，北京跌幅最小，为1.00%。
XX观点：
2012年春节后，全国房地产市场成交量普遍回暖，以天津为例，从3月份开始，月成交量均在80万平米以上，市场成交强烈反弹。
短期成交量的回升迅速减缓了开发商的资金压力，也刺激了开发商对后续市场的信心，纷纷减少了折扣点位，从而导致整体均价短暂性的上涨。
刚需回暖虽然有其可持续性，但结合高库存和政策性因素，房价在短期内并不存在持续上升动力，预计未来以“稳”为主。
1.2、津写字楼商铺空置率双降零售总存量居前列
尽管上半年全球经济相对低迷，但是津城写字楼、商业市场仍然呈现出增长趋势。
仲量联行发布的最新数据显示，本市甲级写字楼市场空置率在第二季度微幅下降1.0%，达到15.3%。
优质商铺市场整体空置率则从3.7%降至3.4%。
海河沿岸写字楼供应多
统计显示，目前本市写字楼总存量约100万平方米。
一些甲级写字楼项目已达到历史最低的空置率，如津汇广场1座和2座，空置率为2%和3%。
整体市场空置率在第二季度微幅下降1.0%，达到15.3%。
由于预计2012年不会有新项目进入市场，整体租金将有可能在下几个季度保持稳定。
作为占据天津甲级写字楼市场70%体量的天津环球金融中心，其开发商将有可能进一步实行一些市场策略来提高其项目的吸纳量。
因此，甲级写字楼租金的增长势头预计将受其影响而放缓，而其他写字楼项目的业主在租金战略的调整方面将可能继续持观望态度。
据了解，二季度内资租户仍然为写字楼租赁市场的主要推动力，占总成交的近80%，其中以金融类及贸易类公司表现最为活跃，并多集中在友谊路分市场。
市场整体租金微幅增长0.8%，为每平方米每天4.1元。
仲量联行战略顾问部总监陈筱文表示，未来三年本市写字楼市场供应量将持续高涨，主要集中于海河沿岸、南京路、小白楼、友谊路等，从目前统计情况来看，海河沿岸写字楼新增供应量最多，占据全市总量的“半壁江山”。
中高端奢侈品抢滩登陆
商业市场方面，在新增供应的带动下，二季度本市优质商铺市场租赁需求持续活跃，中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。
得益于新项目的高进驻率和零售商活跃的租赁需求，市场整体空置率继续下降，从一季度的3.7%降至二季度的3.4%。
天津最高端的零售项目之一友谊商厦为了丰富业态组合，在其首层引进了多个高端手表品牌，如浪琴、劳力士和宝珀纷纷进驻；同时Coach在位于老城厢商圈的乐天百货增开新店。
时尚品牌日益受到消费者的青睐，GAP、ASOBIO、Muji纷纷在大悦城增开新店；H&M也不断加快其扩张速度，二季度分别在大悦城和河东万达广场增开两家店铺。
为了迎合大众市场的消费需求，餐饮类租户的租赁需求稳步增长，大悦城的大食代和水游城的美食广场均于二季度开业。
此外，新世界百货为了吸引更多的客流，也计划增加更多的餐饮品牌。
陈筱文表示，随着本市第三产业飞速发展，截至上半年，本市零售市场总存量达210万平方米，超越了广州、深圳，位居全国第六位。
随着未来多个购物中心落成入市，天津零售市场将逐渐改变传统百货占主导的格局，购物中心在全市总存量中的比例将大幅提升。
未来零售市场的竞争压力将加大，业态陈旧、硬件设施差及缺乏零售运营经验的项目将面临考验。
XX观点：
天津近年来经济迅速发展，吸引了众多企业进驻，其对写字楼的需求大幅增加，原有写字楼的存量也不断被消化，整体空置率下降。
天津经济的迅猛发展，同样也吸引了世界性潮流品牌（包括奢侈品品牌）的关注，天津的城市发展活力越来越受到认可。
1.3、中国内地首家“六星钻石“酒店正式落户天津
近日，美国优质服务科学学会（AAHS）授予海航集团旗下天津唐拉雅秀酒店“国际六星钻石奖”。
天津唐拉雅秀酒店也成为世界第六家、中国大陆第一家“国际六星钻石奖”酒店。
近年来，伴随一大批大型经济型连锁酒店的出现与成长，中国酒店业也加快发展，实力不断增强，现已初步具备了参与酒店业国际竞争的能力。
国外酒店业发展的实践证明，在当今经济全球化的背景下，酒店集团的成功与否取决于其能否在国际竞争中立足并占有一定的国际市场份额。
据介绍，天津作为著名的历史文化名城，酒店业发展较早，著名的利顺德大酒店拥有147年的历史。
改革开放后，天津的酒店业发展缓慢。
随着天津经济的高速增长以及国家对滨海新区的政策扶持，天津市政府加大了对外招商引资力度，同时也加强了对五星级酒店的建设力度。
据记者了解，目前，受与北京同城化的积极影响，整个天津酒店行业正迅猛发展，并将在不断深入的京津地区、环渤海一体化中继续获益。
而本次国内第一个六星钻石奖落户天津，也将在完善天津城市功能的同时，推动环渤海一体化深入发展，助力天津走向世界。
第二部分：
房地产一级市场月度交易情况分析
本期导读
Ø本月度供应经营性用地建筑面积85.24万平米，共计10宗；
Ø本月度成交经营性用地建筑面积211.4万平米，共计22宗；
Ø本月度土地供应主要集中在郊县各区，供应建筑面积为60.30万平米，占本月全市总的土地供应建筑面积的70.74%，其中供应区域主要集中在武清；
Ø本月郊县区域土地成交量较大，成交建筑面积141.48万平米，占本月全市总的土地成交建筑面积的66.92%，主力成交区域分布在武清、蓟县、静海。
2.1、土地市场月度出让情况
2.1.1、全市
2012年7月，全市本月度出让经营性用地占地面积53.87万平米，出让建筑面积共85.24万平米，共计10宗。
土地出让区域分布方面，较为分散，其中武清区域出让地块最多，为4宗，河北区、津南区、保税、汉沽、宝坻、静海县均有1宗地块出让。
2.1.2、中心城区
本月中心城区有1宗地块出让，出让地块位于河北区榆关道北侧，其四至为：
东至市昆山特种线材厂，南至榆关道，西至规划偏关北路，北至规划路。
用地性质为住宅用地，规划建筑面积7.42万平米。
2.1.3、环城四区
环城四区有1宗土地出让，占地面积5.17万平米，合计出让建筑面积7.76万平米，位于津南区外环线以内，四至为：
东至外环辅道，南至外环辅道，西至先锋河，北至现状住宅。
2.1.4、滨海新区
滨海新区共有2宗土地出让，占地面积9.77万平米，出让建筑面积9.77万平米。
其中保税区1宗土地，占地0.69万平米，出让建筑面积0.69万平米；汉沽1宗土地，占地9.77万平米，出让建筑面积9.77万平米。
2.1.5、远郊区县
郊县共有6宗土地出让，共占地35.22万平米，合计出让建筑面积为60.30万平米，占全市总供应的70.74%（以建筑面积计算）。
其中武清出让4宗地块，共占地9.54万平米，合计出让建筑面积18.43万平米；宝坻1宗地块，土地供应面积为18.98万平米，出让建筑面积28.48万平米；静海1宗地块，共占地6.70万平米，出让建筑面积13.39万平米。
2.1.6、性质分布
商服用地是本月出让主力，占地面积约26.26万平米，合计建筑面积39.1万平米，占总体土地供应的45.78%；其次是住宅用地，出让土地的占地面积约20.91万平米，合计建筑面积32.75万平米，占比38.42%；出让最少的是综合用地，占地约6.70万平米，合计建筑面积为13.39万平米，占比约15.71%。
2.1.7、重点地块
天津市武清区出让1宗住宅用地，占地面积8.13万平米，合计建筑面积约16.26万平米，容积率2.0，出售挂牌起始价共计15900万元（起始价不含市政基础设施配套费），折合楼面地价约978元/平米。
武清区下朱庄街京津公路东侧（以挂牌文件附图为准）。
2.2、土地市场月度成交情况
2.2.1、全市
2012年7月，全市成交经营性用地共占地面积135.38万平米，成交建筑面积211.42万平米，共计22宗。
土地成交区域分布方面，7月郊县区域经营性用地成交最多。
2012年7月成交的22宗土地，除河西区1宗地块（溢价比率33%）、北辰区1宗地块（溢价比率32%）成交出现溢价外，其余地块全部以底价成交。
2.2.2、中心城区
中心城区本月有1宗土地成交，在河西区，占地面积8万平米，成交建筑面积约22.8万平米，占全市总成交的10.78%。
2.2.3、滨海新区
滨海新区本月有5宗土地成交，其中塘沽区有2宗，占地面积10.1万平米，成交建筑面积约12.65万平米，北塘3宗，占地面积4.49万平方米，成交建筑面积约5.39万平方米。
2.2.4、环城四区
环城四区本月有2宗土地成交，其中北辰区1宗，占地面积5.07万平米，成交建筑面积约5.07万平米，津南区1宗，占地面积9.61万平米，成交建筑面积约24.03万平米。
2.2.5、远郊区县
远郊区县有14宗经营性土地成交，共占地面积98.11万平米，成交建筑面积约141.48万平米，占全市总成交量的66.92%。
蓟县成交5宗土地，共占地30.53万平米，成交建筑面积31.6万平米；静海成交3宗土地，占地16.76万平米，成交建筑面积31.52万平米；武清成交6宗土地，共占地50.82万平米，成交建筑面积78.35万平米。
2.2.6、性质分布
成交土地规划性质方面，本月各种性质的地块成交量比较平均，占比最高的为综合用地，占地面积约45.77万平米，建筑面积78.99万平米，占比37.4%；其次是住宅用地，成交土地的占地面积约55.30万平米，建筑面积共计68.76万平米，占比32.5%；再次为商服用地，成交土地的占地面积约34.31万平米，合计建筑面积63.67万平米，占比30.1%。
2.2.7土地成交溢价情况
2012年7月土地成交溢价情况分析
地块编号
地块位置
土地面积（㎡）
建筑面积
（㎡）
用途
容积率
楼面地价（元/㎡）
溢价
津滨塘（挂）2012-2号
塘沽建材路以东，杭州道以南
84003.5
84003.5
综合
1
8796.06
0%
津滨塘（挂）2012-1号
塘沽建材路以东，杭州道以南
16993.7
42484.25
商服
2.5
3641.35
0%
津蓟（拍）2012-004号
蓟县渔阳镇西关村西侧、燕山西大街北侧
57870.4
40509.28
综合
0.7
3865.78
0.06%
津蓟（拍）2012-003号
蓟县渔山劳动教养管理所东侧、北环路北侧
25912.1
28503.31
住宅用地
1.1
2459.363
0.14%
津滨北塘（挂）2012-08号
滨海新区青海湖路以东、潮州道以南
15583.2
18699
住宅用地
1.20
3989.52
0%
津滨北塘（挂）2012-09号
滨海新区抚仙湖路以东、潮州道以南
14421.2
17304.72
住宅用地
1.20
3987.35
0%
津滨北塘（挂）2012-10号
滨海新区玄武路以东、潮州道以南
14929.2
17914.44
住宅用地
1.20
3985.61
0%
津静（挂）2011-08A号
静海县城胜利大街东侧
21714.7
73829.98
综合
3.4
750.37
0%
津静（挂）2011-08B号
静海县城胜利大街东侧
36832.3
110496.9
综合
3
850.70
0%
津静（挂）2010-26号
静海县团泊新城西区、团泊大道西侧
109089.9
130907.88
住宅用地
1.2
1688.21
0%
津蓟（拍）2012-005号
蓟县洪水庄村北侧
145604.3
160164.73
住宅用地
1.1
10490
0.10%
津辰风（挂）2012-021号
天津风电产业园
50695.6
50695.6
商服
1
1218.05
32.09%
津南（挂）2012-04号
津南区八里台镇
96117.50
240293.8
商服
2.50
450.41
0%
津武（挂）2011-147号
武清区泉旺路东侧
9999.40
16999.0
商服
1.70
794.17
0%
津武（挂）2011-208号
武清区下朱庄街广贤道西侧
133125.80
184125.0
综合
1.38
1357.77
0%
津武（挂）2011-329号
武清区下朱庄街规划嘉河道南侧
159882.10
239823.2
住宅用地
1.50
1000.32
0%
津武（挂）2011-341号
武清区下朱庄街广贤路东侧
66252.80
112629.8
商服
1.70
710.29
0%
津武（挂）2011-342号
武清区下朱庄街广贤路东侧
94736.50
161052.1
商服
1.70
707.85
0%
津武（挂）2012-031号
武清区东马圈镇京福公路北侧
44162.10
68892.9
综合
1.56
384.66
0%
津蓟（挂）2012-037号
天津市蓟县迎宾大街北侧
8346.40
12519.6
商服
1.50
3242.92
0%
津西卫（挂）2012-066号
河西区卫津南路与吴家窑大街交口，四至为：
东至空军大院，南至平山道，西至卫津南路，北至吴家窑大街
79955.90
228000.0
综合
2.85
13026.32
32.92%
津蓟（挂）2012-007号
蓟县洪水庄村南侧
67577.90
74335.7
住宅用地
1.10
656.48
0.21%
第三部分：
房地产二级市场月度交易情况分析
本期导读：
Ø声明：
二级市场月度数据来源于“富思博得”数据库，不再使用房管局统计数据；
Ø12年7月天津市商品住宅总供应71.9万平米，环比12年6月份下跌45.2%；
Ø12年7月天津商品住宅总成交95.7万平米，环比12年6月份下跌7%；成交均价10260元/平米，环比上月下跌2.3%；本月度天津商品住宅市场量价齐跌；
Ø7月天津商品住宅市场供求比为0.75:
1，供应量略有下跌，但总体市场存量依然超过3000万平米，供过于求态势依然较为严重。
3.1、天津市商品住宅市场供应状况分析
3.1.1、全市
◆综述
2012年7月全市商品房供应套数6623套，供应面积71.9万平米。
2011年9月达到2011年政策出台后的供应最高水平，9月后供应量逐渐下降。
2012年开始，在经历3月份的市场成交回暖后，供应量开始逐渐上升，到5月份供应量达到今年最大值，6月份、7月份供应量开始下跌，七月份供应面积环比下降45.2%，同比下跌62.1%
◆区域占比及重点项目
根据近四个月天津市商品住宅区域市场供应占比数据来看，远郊区县占比最大；本月海祥豪庭、荔城公馆、奥克斯盛世年华等项目大幅放量，从而带动远郊区县供应面积占全市供应面积比例上升至33.8%；滨海新区占比为31.1%，其中位于塘沽区的宝龙国际中心、泰达御海、海泰华塘名邸等项目本月供应量较大；环城四区占比为25.7%；其中津南区京基嶺域、富力津南新城、东丽区的万科东丽湖等项目提供了大量新增供应；中心城区占比9.5%，由天津大悦城、融侨观邸仁、恒海河广场等项目放量导致。
◆供应产品分布
12年7月天津市商品住宅市场主力的供应面积区间为90-120平米，占比49.6%，其次是70-90平米，占比为23.4%；商品住宅主力供应户型为两室占61.3%，其次是三室户型本月占比达到20.9%，一室户型占比6.9%，本月四室、敞开及五室以上大户型新增供应较少。
3.1.2、中心城区
◆综述
从供应走势上看，春节前期进入传统淡季后，供给量达到谷底，之后随3月份成交量回暖供应量小幅上扬，6月份放量达到最大，6月放量面积为39.4万平米，7月份放量大幅减少，放量面积为16.2万平米，环比6月下跌58.9%，同比2011年6月下降60.9%，明显低于去年同期水平。
◆区域占比及重点项目
河东区为本月市内六区供应占比最大区域，达到43%，主要由雅仕兰庭、路劲太阳城两项目大幅放量导致。
3.1.3、环城四区
◆综述
12年7月份环城四区商品房供应面积达12万平米，环比下跌61.9%，同比去年同期下跌76.6%，环城四区供应量本月大幅下跌。
◆区域占比及重点项目
12年7月份环城四区商品房供应区域分布上看，津南区占比达到60%，主要是由于本月中信公园城大幅放量导致。
本月环城四区提供大量新增供应的项目还有景瑞阳光尚城、盛禧园、天津华侨城。
3.1.4、滨海新区
◆综述
◆区域占比及重点项目
12年7月滨海新区商品房供应套数1683套，供应量18.1万平米，环比上月下降45.3%。
本月塘沽区、大港区放量较大，其中塘沽区占滨海新区总体供应量的68%。
在12年7月份，从滨海新区商品住宅供应区域的分布情况来看，供应量主要集中在塘沽区，远洋城、中建滨海壹号、融科贻锦等项目提供大量新增供应。
3.1.5、远郊区县
◆综述
12年7月郊县各区商品房供应套数2667套，供应量27.9万平米，环比12年6月份下降10.6%，同比下降43%，远低于去年同期水平。
◆区域占比及重点项目
从12年7月郊县各区商品房供应区域分布上看，其中武清区占比最大，达到67%，主要为鸿瑞锦园、保利海棠湾、龙湾城等项目供应增加所致。
3.2、天津市商品住宅市场成交状况分析
3.2.1、全市
◆量价走势
2012年7月，天津市商品房共成交95.7万平米，成交面积环比12年6月下降了7%，同比11年7月份上涨7.6%；成交均价方面，12年7月全市成交均价为10260元/平米，环比上月下降2.3%，本月呈现量价齐跌的态势。
◆环比走势
2012年7月，天津市商品房各区域市场除环城四区、远郊区县成交量有小幅上涨外，其余各区均呈下跌趋势。
其中，中心城区成交面积下跌最多，环比下跌幅度达到18.9%，滨海新环比下降15.9%。
成交均价方面，除环城四区、远郊区县下跌外，各个区域均有上涨，中心城区涨幅最大，环比上涨7%。
◆产品分布
12年7月，商品房成交产品特点为：
主力成交面积区间集中在90-120平米以及70-90平米，占比分别为42.3%，24.5%；成交主力户型为两室，占比57.8%；成交总价集中在50-100万元区间占比54.3%，成交均价集中在7000-9000元/平米，占比27.2%。
3.2.2、中心城区
◆量价走势
2012年7月，中心城区商品房共成交19.9万平米，成交面积环比12年6月下跌18.6%，本月中心城区主要成交项目为路劲太阳城、天津大都会、北宁湾、振业城中央、新汇华庭等。
◆环比走势
2012年7月中心城区和平区成交量环比上月涨幅较大，上涨幅度为33.1%，为天津大都会和新汇华庭两项目大幅成
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