万科金色领域定价说明.docx
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万科金色领域定价说明
万科金色领域价格调研情况
一、调研万科金色领域价格的目的：
⏹目的一：
根据全年7亿销售计划，2013年6月首次开盘的房源；
⏹目的二：
参考周边同类住宅产品的定价及销售情况；
二、万科金色领域项目情况：
⏹项目情况；
1、项目简介：
✧项目位于仙林湖的正北面，东至湖东北路，西至守敬路，北至经天路，南至望月路，项目周边自然环境优美，有山有湖；整个地块总面积约9.18万平方米，将建成20栋高层的住宅楼，特配社区全能运动会馆，以提高业主生活品质；万科金色领域由20栋高层住宅组成，房源为90-125平方米的U8精装全三房；
2、销售情况：
✧项目还余4幢房源（10栋、13栋、19栋、20栋），共计约550套左右；面积段：
90平米三房、115平米三房，所占比例各为50%。
✧项目在售19栋（07、08单元）、20栋折后均价13500元；精装标准为1000元/平方米；得房率81%左右；待售10栋、13栋（楼王）；
✧项目楼王13号楼为准现房，预计冲击14000-15000元/平方米，万科将于6月前结束整盘销售。
楼号
面积（㎡）
套数
销售表均价（元/㎡）
优惠活动
销售情况
销售率
金色领域
19、20
90、115
288套
折后均价13500元
老业主享1个点优惠、一次性付款享1个点优惠、按揭0.5个点
109套
38%
3、分栋销售情况：
✧20栋销售情况说明：
a、整体差价：
楼号
面积（㎡）
最高价
最低价
差价
表均价
金色领域
20栋
88、114
14187元
12800元
1387元
13538元
b、朝向差价：
最高价
最低价
差价
均价
东边户
14126元
13156元
970
13682元
西边户
14007元
13067元
940
13582元
东西差价
119
89
30
100
备注：
东边位置靠小区景观，但面积为116平米大户型，西边靠近马路，但面积为87平米小户型，综合考量最后东西差价为100元；
c、同面积段位置差价：
面积
最高价
最低价
差价
均价
差价
88.56（中）
14126元
13067元
1059
13580
50
87.58（边）
14007元
13067元
940
13530
114.14（中）
14187元
12800元
1387
13490
150
116.86（边）
14126元
13156元
970
13640
备注：
1、88平米的户型，因边户为西边户，靠马路，综合考量最后中间户比边户差价多50元；
2、116平米的户型，因边户为东边户，靠近小区景观，综合考量最后边户比中间户差价多150元；
d、楼层差价：
1-2层
2-3层
3-4层
4-6层
7-8层
8-9层
9-12层
12-14层
14-15层
15-17层
17-18层
东边户
-400
150
0
200
50
180
90
0
150
100
-600
面积
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
116.86
1-2层
2-3层
3-4层
4-5层
6-12层
12-14层
14-15层
15-16层
16-17层
17-18层
西边户
-500
100
0
180
400
0
150
30
30
-600
面积
87.58
87.58
87.58
87.58
87.58
87.58
87.58
87.58
87.58
87.58
1-2层
2-3层
3-4层
4-5层
6-12层
12-14层
14-16层
16-17层
14-15层
15-17层
17-18层
中间户
面积
114.14
-200
100
300
-220
-360
70
400
-220
100
80
-600
88.56
-200
150
0
150
290
0
200
50
150
100
-600
备注：
04、05号房面积相同，由于号房原因，但04号房比05号房更靠近小区景观，所以综合考量差价在20元；
4、户型对比：
户型：
1、户型为90平米三房；（中间户）户型：
1、户型为83平米两房；（中间户）
2、南北通透，全明设计，格局方正；2、南北通透，全明设计，布局方正；
3、三房均设有观景飘窗，优化采光及空间利用率；3、户型面积小，总价低；
4、卫生间干湿分离；4、户型舒适性较高，空间利用率大；
5、户型精装修交付；5、纯板式结构；
劣势：
1、高层点式结构；劣势：
1、户型功能上没有万科三房实用；
2、房型舒适度不高；空间太狭小；2、户型得房率较低；
户型：
1、户型为90平米三房；（边户）户型：
1、户型为86平米两房；（边户）
2、南北同构，全明三房，格局方正；2、南北通透，全明设计，布局方正，设有独立储藏室；
3、主次卧朝南，设有飘窗；3、主次卧朝南，且主卧连接1.8米超宽景观阳台；
4、卫生间干湿分离；4、纯板式结构；
5、边户设计，采光效果好；5、边户双阳台设计，采光效果好；
6、户型精装修交付；
劣势：
1、高层点式结构；劣势：
1、户型功能上没有万科三房实用；
2、房型舒适度不高；空间太狭小；2、户型得房率较低；
户型：
1、户型为115平米三房两卫（中间户）
2、户型方正，动静分离，卧室在客户两端避免今后产生干扰；
3、主次卧、客厅均朝南，大开间短进深的格局；
4、主次卧均有飘窗设计，采光通风效果佳；
5、主卧套房设计，配有独立卫浴空间；
6、户型精装修交付；
户型：
1、户型方正，南北通透；户型：
1、户型方正，南北通透；
2、客厅与餐厅相连直通景观阳台；2、客厅与餐厅相连直通景观阳台；
3、主次卧均朝南，设有飘窗；3、主次卧均朝南，连接景观阳台；
4、主卧套房设计，设有独立卫浴空间；4、设有独立储藏室；
5、设有独立储藏室；5、双阳台设计，采光效果佳；
6、户型精装修交付；6、面积适中，布局合理，总价较低；
劣势：
1、高层点式结构；劣势：
1、户型得房率较低；
2、户型总价较高；2、卫生间位置不是很合理；
3、局部地方浪费面积较多；
5、楼栋位置对比：
1、万科19、20栋位处小区西北角；栖霞1-5栋位处小区东南角；
2、2个项目的位置都不在小区的中心；
3、栖霞较万科楼栋分布更为均匀整齐；
4、万科楼栋朝南对着小区内，可以说噪音、空气较好，栖霞1、2、3栋南面朝马路，相对噪音灰尘较大，且4、5栋一层为门面，环境较差；
5、万科精装修的报价相对掩盖了毛坯报价的弊端；
2013年3约22日
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