元一柏庄物管服务协议物业与业主协议综述.docx
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元一柏庄物管服务协议物业与业主协议综述
前期物业管理服务协议
本协议当事人
甲方:
乙方:
甲方是指:
浙江元一柏庄房地产发展有限公司选聘的物业服务企业
乙方是指:
购房人(业主)
前期物业管理是指:
在业主、业主大会成立并选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
本物业名称:
元一柏庄
乙方所购房屋销售(预售)合同编号:
乙方所购房屋基本情况:
座落位置:
类型:
房屋建筑面积:
平方米
地下车位:
泊位号:
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,在乙方签订《商品房买卖合同》时,甲乙双方就“元一柏庄”前期物业管理服务达成如下协议:
第一条双方的权利义务
一、甲方的权利义务。
1、对物业管理区域内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、
公共秩序维护和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;
2、根据有关法规和政策,结合项目实际情况,制定本物业的物业管理
制度,并书面告知乙方;
3、建立健全本物业的物业管理档案资料;
4、制止违反本物业的《临时管理规约》、《装饰装修管理规定》和其他物业管理制度的行为;
5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
6、依据本协议、甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》及乙方与开发商签订的《购房合同》的约定,向乙方收取物业服务费用;
7、编制物业管理服务内容,物业共有部位、共用设施设备维修资金
的使用计划;
8、定期向乙方公布物业维修、更新改造费用的支出账目和物业费收
支情况,以及商业用房和其他共用设施设备和场地的经营性收支情况;
9、在业主接收物业时(提前)将装饰装修房屋的注意事项和限制条
件书面告知乙方,并与乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》,并进行督促和服务;
10、维护本物业的共用部位、共用设施、设备的正常使用功能,制止
乙方擅自占用共用部位、共用设施设备及改变其使用功能的行为;
11、向乙方提供房屋专有部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务,
并依约定合理收取费用;
12、前期物业管理期满,如未被业主、业主大会续聘,自本协议终止
之日起15日内,与业主、业主大会选聘的物业服务企业办理好本物业的物业管理设施、资料、账册的移交手续;
二、乙方的权利义务
1、参加业主大会,享有选举权、被选举权和监督权;
2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出
意见和建议;
3、遵守本物业《临时管理规约》、《装饰装修管理规定》、本协议及其他的物业管理制度;
4、依据本协议的约定,按时足额向甲方交纳物业服务费;
5、装饰装修房屋时,和甲方签订《房屋装饰装修管理服务协议》,并
遵守甲方依照法律、法规制定的《装饰装修管理规定》,协助甲方对装修施工队伍的管理,杜绝违规、违章装修等行为;
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状,若造成损失应给以赔偿;
7、转让房屋时,应事先通知甲方,并告知受让方与甲方签订本协议。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、《临时管
理规约》和本协议的约定而给甲方或其他业主(使用人)造成的损失、损害需承担连带民事责任;
9、按照合法、安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益;
10、对甲方因维护修缮共有部位、共用设施设备需要通过或临时占(借)
用乙方专有部位、专有设施设备的行为提供便利与配合;
11、甲方为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,
如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时,甲方需采取紧急措施的,乙方应予以必要的协助。
12、不得擅自改变物业的使用性质;不得改变架空层、储藏室、库房以及走道使用用途;
第二条物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指本物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、室外墙面、门厅、楼梯间、水泵房、电梯机房、电信机房、走廊通道等。
二、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指本物业管理区域内属全体业主、使用人或单幢物业的业主、使用人共同使用的电梯、水泵、照明设施、消防设施、上下水管道、雨水管、水箱、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车位、邮政信箱、智能化系统、避雷装置、公益性文体设施等。
物业管理区域内供水、供电、通讯、有线电视、宽带等设施的维修和养护,由相关企、事业单位负责。
三、环境卫生
1、道路、广场等公共场所清洁卫生。
2、生活垃圾收集、清运。
3、对小区内绿化、建筑小品等进行保洁。
4、对共用部位进行消毒灭虫。
四、公共秩序维护
(一)内容
1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。
发生安全事故时,积
极采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
2、24小时门岗值勤、24小时周界报警监控、24小时不间断巡逻。
3、对小区内消防安全进行管理。
设专人负责消防,定期检查、养护消
防设施,消除火灾隐患。
积极开展消防培训和宣传工作。
(二)免责范围
1、业主未做好防范工作,如门窗未锁、车辆未按规定停放等。
2、现金、有价证券、金银首饰等无法确认物。
3、法律、法规规定的其他范围。
五、交通秩序与车辆停放
1、对小区内地下停车场、地面泊位进行管理;对车辆停放进行管理。
2、对小区内道路及出入口进行管理。
3、在小区内及出入口、地下车库等设置交通标志。
4、对外来车辆进行管理,对进出车辆进行登记。
5、维护小区内交通秩序,限重、限高、限鸣,保持小区安静。
6、业主停放在小区内规定的停车位的车辆,甲方只收取停泊服务费。
若发生车辆丢失或损坏现象,甲方只负责协助车主向辖区公安机关报告,并积极协助公安机关、保险公司调查。
六、房屋装饰装修管理
1、根据《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令)及《嘉兴
市区住宅装饰装修管理实施细则》对本物业管理区域内房屋装饰装修进行管理。
2、在乙方装修房屋时,与乙方签定《房屋装饰装修管理服务协议》。
3、履行宣传、告知政府有关装饰装修管理规定的义务。
4、对违章装修行为进行劝阻、制止,并视情节向政府有关行政主管部门报告。
七、公共绿化及水系
(一)内容
1、修剪、浇灌、施肥等绿化养护;
2、清理公共绿地;
3、除虫和必要的补种;
4、水系维护。
(二)责任
1、及时养护,促使本物业管理区域内花草树木的正常生长,绿化无虫害、无枯死。
2、保持本物业管理区域内公共绿地整洁。
3、维护水系正常。
八、消防管理
(一)内容
1、消防器材检查;
2、易燃、易爆品管理;
3、义务消防宣传;
4、做到月检季演。
(二)责任
1、保持消防器材无缺少,不失效;
2、保持消防通道畅通;
3、降低火险隐情的发生率。
九、特约服务及其他有偿服务
另行约定并在醒目位置告示。
第三条物业管理服务质量
一、房屋外观
1、外墙无破损,房屋完好率达98%以上。
2、房屋外观整洁,无乱涂乱画现象,无违章悬挂物。
3、维护小区建筑设计风格的统一、美观、协调。
二、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、按规定建立设备台帐、档案,可随时查阅。
2、制定设备安全运行、岗位责任制、操作规程,并定期巡检测试及维护保养,做好记录。
3、设备良好,运行正常,无重大责任事故。
4、电梯24小时运行正常,轿厢干净,通风、照明良好,设施信号正常;所有电梯经主管部门检查颁发电梯安全使用证和检验报告。
5、设备及机房环境整洁,无杂物、积尘,无鼠虫害及跑、冒、滴、漏等现象发生。
6、配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。
7、维修时限:
(1)紧急情况维修人员15分钟内到现场处理;同时实行24小时值班制度。
(2)一般水电维修24小时内完成。
(3)一般土木设备维修3天内完成。
(4)较大土木设备维修7天内完成(墙体、地下室维修除外)。
三、环境卫生
1、实行标准化保洁操作,由专人负责检查、监督。
2、保洁员按规定时间收集、清运垃圾,垃圾日产日清。
3、所有公共场所、共用部位保持清洁,无随意堆放杂物及占用和乱贴乱画。
四、绿化
1、对接收的绿化面积及绿化不随意减少。
2、绿化管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用,绿化带上无明显杂草,无垃圾杂物。
3、定期修剪,及时补种,养护得当。
五、交通秩序与车辆停放
1、在小区内控制、指挥及管理车辆交通,所有车辆按指定地点停放。
2、道路畅通,路面平坦,有交通标志,无随意占道现象。
六、公共秩序维护
1、小区车辆进出、人员来访等有记录。
2、24小时门岗值勤和重点部位守护,24小时巡逻、监控。
3、安保员统一着装,文明值勤,热情服务。
4、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序,降低治安、刑事等案件的发生率。
七、消防。
1、小区内共用部位灭火设备功能完好。
2、按规定定期进行灭火器换液。
3、预防重大火灾责任事故发生。
第四条物业服务费用
(不包括房屋共用部位、共用设施设备
大中小修、更新、改造的费用)
一、乙方初次交纳费用时间:
交房通知发放次月起开始缴纳物业服务费用。
第一次预收1年的物业服务费。
二、物业服务收费标准(按建筑面积计收)
1、高层住宅:
(单位:
元/㎡.月)
1F:
/(架空层)2F~4F:
1.205F~7F:
1.30
8F~10F:
1.4011F及以上:
1.50
2、小高层住宅:
(单位:
元/㎡.月)
1F:
1.202F~4F:
1.305F~7F:
1.40
8F~11F:
1.50
3、6F住宅(带电梯,3F~6F):
1.60元/㎡.月;
4、5F住宅(叠加):
1.70元/㎡.月;
5、办公用房:
1.60元/㎡.月;
6、商业用房:
1.60元/㎡.月;
7、地下车位停泊服务费:
汽车15元/月.位(泊位费另计);
自行车5元/月.辆(含泊位费);
电瓶车15元/月.辆(含泊位费,充电费另计);
摩托车25元/月.辆(含泊位费);
8、自行车库(或储藏间,地下)物业服务费:
①不计产权面积的:
15元/月.间;
②计产权面积的叠加A户型(大面积):
30元/月.间;
③计产权面积的叠加B户型(小面积):
15元/月.间。
9、一次性收取装饰装修建筑垃圾清运费:
住宅:
80平方米(含)以下150元/套;80~130平方米(含)200元/套;130平方米以上300元/套。
商业/办公用房:
2.0元/平方米。
原则上不允许改变物业使用性质,若经相关主管门和其他相邻业主同意改变使用性质的,费用按原标准的1.5倍收取。
物业服务收费标准,以政府物价部门文件最终核定为准;
物业管理处为业主、使用人提供电瓶车集中充电服务,充电费另计。
三、乙方空置房屋、空置车位(库)的物业服务费由乙方按时、足额向甲方缴纳。
四、乙方出租物业时,须到物业管理处登记备案,并履行缴纳物业服务费的义务。
五、乙方转让物业时,须交清转让之前的物业服务费用及其他相应费
用。
六、甲方向乙方提供的特约和有偿服务项目和收费标准按双方约定收取。
第五条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托,甲方可提供水费、电费、燃(煤)
气费、房租等代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业服务费用),
收费标准按政府规定执行。
第六条保险
乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
第七条专项维修资金使用与管理
根据浙江省政府二00七年四月二十日颁发施行的《浙江省物业专项维修资金管理办法》及元一柏庄《临时管理规约》执行。
第八条其它约定事项
一、广告位的设置、管理与权益
1、乙方不得擅自在物业管理区域内共用部位设置任何形式的广告(包括门牌、标识)。
2、共用部位的广告位设置及经营管理由甲方统一负责,收益除了支付成本及甲方的管理服务费用外,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
3、广告位的设置不得有损本物业的整体观瞻和侵害业主的权益。
二、商铺、住宅的使用
1、商铺(的业主或使用人)的经营范围须经物业公司审核,如其从事的经营项目会产生噪音、异味、油烟等污染、存在安全隐患及对其他业主或使用人具有明显不利影响的,物业公司有权不予通过。
物业公司审核不予通过的,不得从事该项经营,业主或使用人如擅自经营(、引起投诉的),物业公司在劝告无效的情况下,有权采取必要的措施予以制止,业主或使用人须承担相应的违约责任。
2、业主或使用人不得擅自改变物业的使用性质,例如不得在其自行车库(或储藏间)内开设商店或出租住人等;
业主、使用人如确需将住宅改作其他用途(如做办公用房使用),需征得相邻业主、使用人的同意及通过相关部门审批,并报物业管理处备案,并承诺如因其使用不当而给相邻业主、使用人正常生活造成影响及损失时,及时给予纠正、消除影响,并承担由此给他人带来的损失。
3、房屋出租管理
业主在将房屋出租时,须合理控制承租方的居住人数,禁止群租现象的发生,确保承租人人均居住/使用面积不得低于15平方米。
卫生间、厨房、餐厅、客厅不得分割出租。
业主在将房屋出租时,须事先向物业管理处提供承租人、户的证件、租赁协议等资料;如承租人违反物业正常使用管理规定、给相邻业主或使用人正常生活造成影响的,业主应及时予以劝阻并消除影响,经劝阻无效的应终止租赁关系。
4、业主在转让房屋时,须向受让方转交全套物业协议和规约资料;并有义务配合新业主向物业公司提交备案资料。
5、阳台封闭管理:
多层南向阳台和小高层、高层南向外挑阳台不能封闭;多层北阳台、小高层、高层北阳台及小高层、高层中的南入户花园可以封闭。
业主封闭阳台须报物业管理处备案,并按物业公司统一的型材、款式、规格、颜色、位置尺度标准制作。
三、材料、物件运输
超长、超宽装饰装修材料及大型家具等一律实行吊装,不得进入楼道、电梯内。
如在运输装修材料、家具等物品过程中,对公共墙面、电梯内壁、其他设施等造成外观污损或设施损伤的,由房屋业主承担赔偿责任;
四、装修管理
1、乙方进行装修活动,必须遵守《元一柏庄装饰装修管理规定》。
2、装修期限:
为保持物业共用设备、共用部位的完好,减少装修对相邻业主、使用人生活的影响,乙方必须在物业公司发出的《装饰装修开工单》约定装修之日起三个月内完成所有装修工程。
如乙方有特殊情况需延长装修期限的,需提前15天向甲方提出书面申请,并办理相关手续。
3、乙方在装修房屋时,应当采取有效措施减轻或避免对相邻业主、使用人的正常生活造成影响,不得在上午8时前(节假日、双休日为9时)及中午12时至14时进行产生噪音的施工活动;装修垃圾必须在每天施工时间内按照甲方指定的路线、地点堆放,并进行袋装或绑扎,不得散落。
4、乙方装修时不得改变阳台、露台的外观,晒衣架须在阳台内安装。
五、房屋外立面
为保持房屋外立面整齐、美观,乙方同意任何时候均不在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、露台等)架设、安装太阳能热水器、防盗窗、搭设晾衣架、遮阳蓬、花架、广告牌、卫星信号接收器等及其他有碍观瞻的物品(如避邪镜类);不在非指定位置安装空调室外机、采暖设备、热水供应装置等;不得在门前、窗户上张贴广告及广告性质的宣传资料。
六、亲户花园
在不影响小区整体景观的条件下,乙方可以对亲户花园进行适当、局部的装点、修饰,但不得以任何理由拆、搭、占、建围篱、搭设违章建筑,不得在亲户花园内饲养家禽家畜、种植蔬菜和其他违禁物种,严禁损坏水、电设备、地下室顶板和花草树木等设施。
乙方在亲户花园种植的植物种类不能违反国家有关规定;如植物的高度、气味等对其他住户产生不利影响的,乙方有义务调整;
七、水系维护
本物业区域内水系维护费用较大,为尽量保障水系环境,甲方将定期与业主进行沟通、交流,广泛征求意见。
当水系维护要求及费用超逾了甲方正常支出范围时,甲方有权向业主申请增加水系维护费用或对水系的使用情况、效果进行调整。
八、宠物饲养
1、乙方应当按照卫生防疫部门的规定,对乙方所饲养的宠物做到定期检查,按时接种疫苗,饲养宠物不得危害他人生命财产安全及身心健康,不得影响小区公共卫生及绿化,如有违者甲方有权制止并采取相应的强制措施。
2、乙方饲养宠物时应按规定办理准养证,并进行圈养。
3、犬类饲养管理按照《嘉兴市区犬类管理暂行办法》执行。
4、乙方承担因宠物看管不善而引起的一切责任。
第九条违约责任。
一、甲方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求
甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的管理责任。
二、乙方违反协议,使甲方未能达到管理服务质量约定目标的,甲方
有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方造成损失的,乙方承担相应
的违约责任。
三、甲方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,乙方有权要求甲
方清退违约所多收的费用,并按多收费用支付每天2‰的违约金。
四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用
的,甲方有权要求乙方补交欠缴的费用,并从逾期之日起按每天以欠缴费用为基数的2‰的标准加收滞纳金。
第十条为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况
下,如发生煤(天燃)气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方应采取紧急措施,最大限度地对现场进行控制,乙方对此应积极配合。
甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的,双方按有关法律规定处理。
第十一条在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使协议无法履行或遇
本协议未规定的事项,有法律法规规定的按规定处理。
法律法规没有相应规定的,双方协商处理,涉及众多业主的,乙方可推选5名以下代表与甲方协商,
第十二条在本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本协议中未规定事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十三条本协议在履行中如发生争议,双方协商解决或向物业管理
行政主管部门申请调解;协商或调解无效的,当事人可向辖区仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉。
第十四条本协议正本连同附件共页,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。
第十五条在签订本协议前,甲方已将协议样本送嘉兴经济开发区物
业管理行政主管部门备案。
第十六条本协议自签字之日起生效。
前期物业管理服务协议
(签约联1:
业主联)
《前期物业管理服务协议》已经甲、乙双方协商一致,并愿共同遵守。
甲方:
乙方:
期幢室
业主(授权代表)
盖章签字:
签字:
日期:
日期:
注:
1、本协议签约联一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。
2、本签约联由甲、乙双方共同签署后生效,如乙方委托授权代表签署,授权代表须提交业主的授权委托书、业主身份证件及本人身份证件。
前期物业管理服务协议
(签约联2:
物业联)
《前期物业管理服务协议》已经甲、乙双方协商一致,并愿共同遵守。
甲方:
乙方:
期幢室
业主(授权代表):
盖章签字:
签字:
日期:
日期:
注:
1、本协议签约联一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。
2、本签约联由甲、乙双方共同签署后生效,如乙方委托授权代表签署,授权代表须提交业主的授权委托书、业主身份证件及本人身份证件。