PPP项目土地回报资源补偿参考案例.docx

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PPP项目土地回报资源补偿参考案例

资源补偿项目（RCP）融资模式特许权要点设计——以某湿地公园项目为例

　　[摘要]本文以解决某市湿地公园项目融资难问题为目的，引入资源补偿项目（ResourceCompensateProject,RCP）融资模式，结合项目实际情况，分析了土地资源、旅游资源和矿产资源补偿方式的可行性，并得出只有土地资源补偿方式可行的结论。

随后，本文定量分析了住宅用地资源的补偿量。

最后，本文就特许权协议提出了十二条关键条款建议，可供政府或投资者参考。

全文思路、方法和特许权协议条款建议可供RCP融资模式的应用提供借鉴。

　　[关键词]资源补偿项目（RCP）；特许经营（PPP）；项目融资；土地资源；特许权协议

　　[Abstract]ThispaperistosolvethefinancingissuesforawetlandparkdevelopmentprojectlocatedinacityinsouthernChina.Resourcecompensateproject（RCP）financingmodeisconsidered.Firstly,basedontherealconditionsoftheproject,thefeasibilityofcompensationofthreekindsofresources,i.e.land,tourismandmineralresourcesareanalyzedrespectivelyanditisconcludedthatonlylandresourcecompensationisfeasible.Then,adetailedquantitativeanalysisiscarriedoutsoastodecidetheexactareaandvalueofthelandascompensation.Finally,12criticalprovisionsoftheConcessionAgreementtobesignedbetweenthelocalgovernmentandinvestorsareproposed.

　　[Keywords]ResourceCompensationProject（RCP）;Public-PrivatePartnership（PPP）;projectfinance;landresource;ConcessionAgreement

　　1 引言

　　我国南方某市政府欲打造西南地区最大的湿地公园，初步规划公园占地面积400公顷，总投资约为8亿元，预计建设期为两年。

但政府财政紧，无法独自承担湿地公园建设费用，如果采用传统的银行贷款的融资方式，则政府也不能承担沉重的利息，并且政府目前并没有计划为湿地公园制定收费机制，所以该项目对民间资本没有吸引力，应用BT、BOT等融资模式不可行，于是打算应用RCP融资模式。

RCP融资模式即选择一种可能产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目，是由方强与周心愿结合实际案例时所起的名称。

其本质上是政企合作（Public-PrivatePartnership,PPP）模式中的一种捆绑形式，其具体含义如下：

　　政府通过特许权协议，授权投资者（一般组建项目公司）进行非经营性或非自偿性基础设施/公用事业项目的融资、设计、建造、运营和维护，并向使用者收取适当的费用（如有收费机制），以收回项目部分投资，特许期满后项目公司将项目无偿移交给政府；同时，政府以对项目公司进行补偿的方式将经营性基础设施/公用事业项目周边一定数量的资源（如土地、旅游、矿产等）的开发权出让给项目公司，以捆绑的方式提高项目公司的的整体盈利能力，以确保项目投资者获得合理回报，调动投资者的积极性[1]。

　　上文中提到的湿地公园项目属于典型的非经营性基础设施/公用事业项目，这类项目由于自身的特性，一直以来都存在融资难的问题。

RCP融资模式的提出，为非经营性或非自偿性项目的融资提供了新方式，具有减轻政府财政压力、提高项目运作效率和加速资源开发等优点，对解决基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设具有重要的现实意义[1]。

　　2 湿地公园项目应用RCP模式的定性分析

　　把RCP模式引入到该湿地公园项目中，首先要考虑的是补偿方式。

虽然该项目所在地可选的补偿方案有土地资源、旅游资源和矿产资源补偿，但是前期初步的可行性分析已经排除了后面两种补偿方式的可行性[2]，因此，本文仅分析土地资源补偿方式。

　　将土地作为补偿资源，政策上遇到的最大问题是我国对土地出让方式有严格的限制，例如，我们熟知的“8.31大限”[3]等。

为了解决这一难题，现在一般通过三种方式来使土地使用权的获得合法化：

捆绑招标、作价入股和土地出让金补偿。

表1是对这三种方式进行的比选结果。

　　表1土地使用权获取方案比选

方案名称

优势

劣势

捆绑招标

可提高投标人/企业的准入标准，充分发挥企业的专业优势

风险利益分担不甚合理，上、下位法律法规存在冲突，法律风险大

作价入股

政府对项目公司有控制权，既发挥企业的专业优势，又保证民众利益

相关因素牵扯多，操作方式复杂，土地使用权价值有波动

出让金补偿

项目结构简单，可操作性强，也能充分发挥企业的专业优势

对项目没有后续的控制能力，政府不能分享开发收益

　　因为湿地公园项目是建设两型社会的试点项目，所以在敏感问题的操作上政府还是应该选择法律风险较低的方式；另外，政府需要对湿地公园项目有一定的控制能力，所以，选择作价入股的补偿方式比较合适。

　　选择了作价入股的方式之后，根据项目所在地的规划，本文选择了对投资者吸引力最大的四块住宅用地作为潜在的补偿用地。

这四个地块的规划类型为一类住宅用地（控制性规划指标见表2），位于湿地公园北部，紧邻某河，环境优美，湿地公园建成后，交通便利，适合开发建设成高档联排或双拼类别墅社区，土地规划中还包括健全的公共设施，如医院、幼儿园和警务站等，是理想的居住之地。

湿地公园建成后这片居住用地的价值一定会提升，相对于其他住宅用地，这个地块对投资者的吸引力是最大的。

　　表2住宅用地情况

地块编号

用地性质

用地面积

（㎡）

容积率

建筑面积

（㎡）

绿地率

（%）

建筑密度

（%）

建筑限高

（m）

06-03

一类居住用地

66164.54

0.8

52931.632

48

22

12

06-04

一类居住用地

59935.34

0.8

47948.272

48

22

12

06-05

一类居住用地

59106.22

0.8

47284.976

48

22

12

06-06

一类居住用地

52200.65

0.8

41760.52

48

22

12

　　3 土地补偿的定量分析

　　因为待估的土地都是未开发的，所以，本文采用假设开发法来评估土地价值，并考虑资金的时间价值，采用现金流折现的计算方法。

下面逐步对这四个地块进行价值估算。

（1）开发经营期

　　这四个地块的总用地面积为237406.75㎡，总建筑面积为189925.4㎡，根据房地产开发经验和咨询相关从业人员，预计开发销售期为三年，其中两年为开发期，一年为销售期。

（2）开发完成后的房地产价值

　　采用市场法，在估价时间点（2011年5月）对该四个地块周围（5公里）类似的高档住宅项目进行了调研，对于容积率小于1的住宅项目，即别墅和类别墅项目，容积率对其价格的影响非常大，例如容积率为0.3的别墅项目每平方米的价格大约是容积率为0.6的项目的一倍；另外，我国法规明文规定，2003以后停止别墅用地的供应，这里的“别墅用地”主要指的是独栋别墅用地，所以该住宅项目可能建设的户型为独栋、双拼、联排和洋房综合住宅。

根据以上的分析，在该住宅项目周围找到了三处容积率为0.8左右的可比项目案例，见表3。

　　表3周边可比住宅项目案例

楼盘编号

类型

占地面积

（㎡）

总建筑面积

（㎡）

容积率

绿化率

（%）

均价

（元/㎡）

1

独栋、联排、双拼

1800000

1067200

0.8

40

8400

2

独栋、联排

220001

130000

0.64

52

10000

3

独栋、联排、双拼

103999

82345

0.85

60

8200

　　可比项目案例的平均销售价格为8867元/平方米，基于对价格呈持续上涨趋势和湿地公园对楼盘价格的拉动的预测，结合项目所在市新建商品住宅分类价格指数的变化，取年平均价格增长率为6%，预计经过两年的开发建设后，开发完成后的房地产价格将为9963元/平方米，房地产总价值为189222.7万元

　　（3）开发成本

　　在对项目所在市同类住宅项目开发成本的平均水平进行推算和咨询相关从业人员之后，得到本住宅项目的开发成本见表4。

　　表4住宅开发成本

费用项目

费用支出

（万元）

单价

（元/㎡）

费用项目

费用支出

（万元）

单价

（元/㎡）

A勘察设计和前期工程费

2256.3

118.8

社区医务室

100.0

咨询调研费

95.0

5.0

D建筑安装工程费

35594.0

1874.1

勘察、设计费

1405.4

74.0

基础处理工程

1012.3

53.3

前期及后期手续费

174.7

9.2

土建工程

18992.5

1000.0

前期工程费

531.8

28.0

外窗、幕墙及外装饰工程

4372.1

230.2

前期及后期其他费

49.4

2.6

门类及相应小五金工程

1139.6

60.0

B基础设施费

10083.2

530.9

精装修工程

7597.0

400.0

市政前期费

364.7

19.2

机电工程

505.2

26.6

红线市政工程费

2263.9

119.2

消防报警工程

102.6

5.4

热力站点

792.0

41.7

弱电工程

569.8

30.0

环境景观工程费

2864.1

150.8

燃气工程

174.7

9.2

红线外市政工程费

3798.5

200.0

公共部位装饰工程

95.0

5.0

C公共配套设施费

620.0

标识工程

32.3

1.7

幼儿园

500.0

工程开办费

1000.9

52.7

警务站

20.0

开发成本总计

48553.5

2556.5

　　（4）管理费

　　管理费取开发成本的1%，为485.5万元。

　　（5）销售费用

　　销售费用取开发完成后房地产价值的3%，为5676.7万元。

　　（6）销售税费

　　销售税费取开发完成后房地产价值的5.5%，为10407.2万元。

　　（7）开发利润10%

　　因为前文对房价的估计属于保守估计，在查阅多方资料以后，也保守地取开发利润为10%。

　　综上，住宅项目相关费用预测汇总如表5所示。

　　表5住宅相关费用预测

项目

计算方法

总价金额

（万元）

单价金额

（元/平方米）

发生时点

（1）开发完成后价值

9963×189925.4

189222.7

9963

（2）开发成本

2556.5×18992