海南琼海房地产市场调研报告32p.docx
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海南琼海房地产市场调研报告32p
2012海南琼海房地产市场调研报告32p
琼海房地产市场调研报告
营销客服部
2012-1-11
1.海南房地产发展概况
1.12011年房地产出台政策重点解析
时间
政策
政策内容概要
政策解析
1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日
央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，年内6次上调。
中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年上半年，央行曾6次上调存款准备金率，最后一次调整为6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
存款准备金率的上调，体现出货币政策坚持稳健基调不变整体思路，同时一定程度上引发中小银行和中小企业资金紧张现象，对货币政策进一步调控构成约束。
1月26日
国务院"新八条二套房首付六成三套房本地暂停购房
26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施（简称“国八条”），以求“巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”。
1月28日
房产税试点:
上海税率0.6%至0.4%重庆最高1.2%
上海市政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，于28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0．6%和0．4%……
长远来看，限购政策毕竟是一项行政手段，虽然短期内抑制了投机需求，但是并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。
房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。
2月9日、4月6日、7月6日
央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点
自2011年初始开始，央行年内进行了三次加息。
2月8日，央行年内第一次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。
三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75个百分点。
持续加息一方面有利于缓解通货膨胀，另一方面，也一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。
这无论对投资需求还是自住需求，都将产生较大影响。
2月23日
琼版“国八条”
海南省政府严格落实“国八条”精神，于2月23日发布琼版“国八条”，重申“国八条”在海南具体实行方案时，要求海口、三亚出台具体限购细则。
对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供本能地1年以上（含1年）纳税证明或社保证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）纳税证明或社保证明的非当地市居民家庭，暂停其购房。
从限购后房地产市场交易情况来看，楼市成交量总体上呈现出明显下降的趋势。
2月28日至3月28日，海口商品房仅成交369套，相比2月份3843骤减了3474套，下降幅度高达90.53%。
琼版国八条对海口和三亚实施了严格限购措施，导致购房者把注意力转向海南二三线城市，促使了琼海、文昌等二三线城市楼市的加快崛起。
2月24日
“新国八条”遏制楼市交易，限贷政策影响明显
二套房首付60%，三套停贷二套房房贷首付比例提高至60%，三套房贷停贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓放贷。
海南楼市的主力购买群来自岛外，限贷政策的执行，导致商品房市场和土地交易商场迅速低迷，在四月份表现尤为明显。
3月17日
限购令下公积金购房贷款流程及所需材料
首套房5年期以上个人住房公积金贷款利率由4．3％上调至4．5％，五年期以下个人住房公积金贷款利率由3．75％上调至4．0％。
二套房购房者申请公积金，五年期以上的贷款利率上浮1．1倍至4．95％，五年期以下的则上浮为4．4％。
4月27日
国家发改委拟对商品住房实施反暴利规定
国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
实施反暴利的初衷和政策目标，就是要使商品住房价格能够保持在一个合理水平，包括合理的成本、合理的利润和合理的价格。
4月29日
调控升级预期增强二三线城市成主要跟进对象
国家对于各期楼市调控政策并不满意，调控升级预期加强，国土部近期将下发的“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”或许就是强化调控政策执行落实的前奏。
5月1日
商品房销售今起明码标价涨价须重新申报
5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
对违反明码标价规定的企业，将处以每套房5000元罚款。
构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
通过调查海口、三亚等地楼盘均发现，大部分在售楼盘都没有详细地公布明细价格，或者高开低走应对明码标价政策。
即开发商很在楼盘明码标价时一次性提高到每平方米2、3万元甚至更高，再通过不同的折扣率一点点释放、浮动，因为降价方面无需申报。
一房一价的商品房明码标价政策，初衷是遏制开发商“坐地起价”，从而有利于市场透明化，规范房地产市场运作，不过当前来看其实际效果有限。
5月6日
国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》
要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保今年全国1000万套保障性住房和棚户区改造住房建设、150万户农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。
明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。
6月3日
住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》
规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
7月6日
住房与城乡建设部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知
从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。
开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
8月10日
新个税法调整起征点
纳税义务人按照承包经营、承租经营合同规定分得的经营利润和工资、薪金性质的所得；所说的减除必要费用，是指按月减除3500元。
8月12日
婚姻法最新司法解释
首次明确“离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产，应归产权登记方所有。
”对按揭房屋在婚后的增值，以及双方共同还贷的情况，另一方可以要求补偿。
8月15日
财政部:
抓紧规范融资平台公司禁止违规担保
妥善处理债务偿还和在建项目后续融资；继续抓紧清理规范融资平台公司；坚决禁止政府违规担保行为；加快研究建立规范的地方政府举债融资机制。
新个税法实施尤其受益的是中低收入者。
今后个税改革还有空间，例如针对劳务报酬的个税方面。
8月25日
央行9月5日起调整存准基数
中国人民银行（央行）已于昨日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。
8月31日
财政部国税总局：
夫妻房产加名免征契税
财政部、国家税务总局今天发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，通知显示，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
9月19日
国务院:
保障房建设将逐步推行终身负责制
9月19日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，保障房项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。
体现保障房满足基本、保证质量、公平分配的原则，有效防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。
9月19日
国土部:
土地不再无偿划拨供应双轨制将取消
据报道，国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。
国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。
所有的非公益的土地使用都应当承担相同土地成本，取消某些单位用地的特权，让土地出让价格由市场来调节，真正实现公平。
同时被征的农村土地出让价值提高，补偿额也可能增加，补偿将更到位。
9月27日
10月重庆开征存量房产税
重庆市将从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。
重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
房产税对楼市的直接影响，仅限于小部分高端项目，但这个政策间接影响了不少中低端客户群的观望情绪。
10月26日
国务院:
"十二五重点发展公租房
昨天,在北京举行的十一届全国人大常委会第23次会议第二次全体会议上,受国务院委托,住房与城乡建设部部长姜伟新报告了城镇保障性住房建设和管理工作情况。
11月8日
消息称国土部正修法以遏制开发商大量囤地
11月8日媒体消息，国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，使闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。
目前，国土部已经征求了地方政府的意见，正在进一步完善。
由于地方政府在查处时往往力度不够，使得开发商囤地问题得不到真正解决，反而愈演愈烈，所以对于新办法，执行力是关键。
11月23日
国土资源部:
非法征地可追究侵犯财产罪
国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春日前接受新华社记者专访时表示，当前征地矛盾增多，其中一个主要原因是地方政府一定程度上忽略、漠视征地法律程序，造成耕地快速减少，牺牲农民利益。
11月27日
北京房产新政:
个人购房部分房源可减税超10万元
北京住房和城乡建设委25日发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，放宽北京普通住房认定中的房价标准。
新标准将于12月10日正式执行，为市场预留一定的政策适应期。
北京市关于普通住宅的界定在此之前已经三年未进行调整，按照以前的老政策，五环外总价超过百万就算做豪宅。
新政对于五环至六环的房子以及面积在90平方米到140平方米之间的房产影响最大。
11月30日
央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年共计调整存款准备金率7次。
11月30日，存准率三年内首次下调。
12月6日
海口住建部负责人率先表态延续限购令
海口市住建局市场处有关负责人表示，海口限购令没有期限，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场。
海口成为46个限购城市中第一个表态延续限购城市。
多个城市相继表态延续限购，让寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商开始转变策略，也让正在纠结于何时入市的购房者，进一步延缓入市的步伐减慢决策过程，这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展，明年楼市成交下降将继续走低，中小开发商面临资金压力将逐步加大。
同时，对于大开发商来说，明年房企将面临大面积洗牌重组现象。
1.22011年海南住宅市场成交分析
1.2.1海南网签商品房成交比例图
2011年1月到12月，商品住宅共成交44646套，面积达403.76万平米。
全年成交海口、三亚分别以32%和23%的比例占据前两名，随着限购令的执行，二三线城市中琼海和文昌开始崛起，成交占比份额较大。
海南楼市的成交排行榜开始延续以海口、三亚、琼海为海南楼市成交主力军的格局。
1.2.22011年海南网签商品房成交量走势图
除了2、3月限购令出台时出现的恐慌性购房，造成当月成交量暴涨外，其余月份商品房成交量均低于4000套，第三季度传统的“金九银十”也销量平平，成交惨淡收场。
1.2.32011年海南商品房成交及面积走势图
2011年海南楼市每月成交面积情况和成交套数情况变化大趋势上相差不大，成交面积最高峰依旧是2、3月份，自4月之后的其余月份成交面积均不到30万平米。
从楼市成交量价分析，12月市场成交依然乏力，成交价格结构性调整。
海南重点城市商品住宅存量水平都处在较高水平；省内存量消化压力巨大，截止日前，海南省在建项目、新报建未动工项目高达5300万平米，2006-2010年年平均销售面积480平米，潜在存量消化周期达到10年，未来市场将面临激烈的竞争局面。
进入年末海南的传统楼市旺季，但市场表现依然毫无起色，政策短期内产生的心理影响已经超过其本身的作用。
长期来看，房企依然看好海南市场发展，部分资金充裕的企业保持理性扩张态势。
1.32011年海南土地成交明细
2011年海南土地成交明细
类型
住宅用地
商业用地
工业用地
公建配套
科教用地
数量
148
70
35
10
3
成交面积（㎡）
6826797.654
4615910.04
4037706.0
104699.39
195386.77
金额（万元）
859065.4181
789154.6473
85791.1611
9959.7666
28623.4251
2011年海南土地成交TOP5
位置
面积（㎡）
类型
金额（万元）
开发商名称
时间
三亚市吉阳镇南丁村学院路左侧
581870.2
商服用地
148215
海南中度房地产开发有限公司
2011年7月
三亚市海棠湾40号开发单元A8-04地块
192594.72
商服用地
91821.011
国放（三亚）投资发展有公司
2011年11月
三亚市海棠湾C9片区
318656
商服用地
71222
三亚青田旅游产业有限公司
2011年6月
三亚市海棠湾C9片区
268726
商服用地
60066
三亚青田旅游产业有限公司
2011年6月
三亚市迎宾路北侧，荔枝沟加油站东侧
150054
住宅用地
60000
三亚不夜城置业有限公司
2011年8月
2011年海南各月成交面积
从每月成交数据来看，2011年海南土地市场第一季度成交持续下滑，继2010年12月全省推地35宗后，2011年1月份海南成交地块1334989.41平米，而2月份下滑到601997.21平米，3、4、5三个月总成交仅2446648.15平米。
在经历了这几个月的低迷后，6-10月份成交量有所攀升，在11月份达到了本年度最高的2413874.18平米。
2011年海南全省共成交土地266宗，总成交面积约1578.05公顷，成交金额达177.2185亿元。
其中住宅用地成交148宗，占比约55.64%；商服用地成交70宗，占比约26.32%；工业用地成交35宗，占比13.16%。
从总成交数据来看，今年海南土地市场表现不佳，远没有前几年房企抢地的光景。
在各种楼市调控政策压力下，加之中央打击囤地，出台调控政策以及保障房配建政策的实施，2011年以来开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍和底价成交贯穿全年的土地市场。
1.4海南房地产市场价格分析
截止2011年12月31日，2011海南新房楼盘报价呈现总体停涨趋势。
海南共有338个在售项目，其中141个项目价格和年初持平，占比41.7%，保亭、乐东两区域价格相对稳定，超约6成项目价格持平。
2011年末报价与年初相比共有96个新盘涨价，占在售楼盘总量的28.4%。
涨价楼盘主要分布在海口、琼海两个区域。
其中，琼海涨幅最高，涨幅高达34.29%；多数楼盘在年初2-3月份出现涨价情况，受楼市调控政策持续影响，进入到下半年价格涨幅较小，相对保持平稳。
海南在售新盘中72个项目降价，占在售楼盘总量的21.3%，降价楼盘主要分布在琼海和海口两区域。
普通住宅单价降幅从100-4000元/平不等，高档别墅类单价最高降幅达1200元/平米。
单价降幅在1000元/平米以上的楼盘量占降价楼盘总量的43.1%。
年度降幅最大的是三亚25度阳光，跌幅为36.51%。
2.琼海整体环境分析
2.1城市简介
琼海市风景秀丽，光照充足，雨量充沛，矿产丰富，温泉众多，港湾良好，集山、泉、河、海、椰林、沙滩于一体。
境内有六条终年川流不息江河，水资源总量为29.9亿立方米。
有官塘、蓝山、北岸温泉，其中官塘温泉日流量10700吨，水温达70-90摄氏度。
海岸线长43公里，渔场遍及东、西、中、南沙，境内有18.7万亩海滩涂，是养殖海产品的良好基地，全国最大的麒麟菜养殖场就在境内。
沿海有龙湾、潭门、博鳌、青葛四个港口，龙湾港正在加快建设成为岛东国际商贸中转港，潭门港被列为国家重点渔港。
琼海市旅游资源丰富，以举世闻名的万泉河为主线，包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会展中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，被海南省列为全省重点旅游区之一对外开放。
琼海市辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二镇，203个村（居）委会，辖区内还有5个国营农场、1个华侨农场和1个国营林场。
市境内地势自西向东倾斜，由平原、丘陵和山区3个部分组成地貌格局。
东南部为平原地带，面积约占33.5%；中部和北部为台地、丘陵，面积约占42.2%；西南部为山区、半山区，面积约占20.5%。
水域面积约占3.8%。
海拔最高点白马岭为1264.4米。
2.2地理位置
琼海市地处海南岛东部，位于东经110°27'，北纬19°14'，东线高速公路贯穿全境，距海口市86公里，距三亚市163公里，境内有规划建设中海南最大的国际中转港—龙湾港。
2.3气候特征
琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，日照充足，高温多雨，台风频繁，干季和雨季分明，年平均气温为24°C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方118.99千卡，终年无霜雪。
2.4城市发展定位
以万泉河为灵魂、以亚洲博鳌论坛为品牌、以官塘温泉宜居环境为优势发展琼海特色旅游产业，成为琼海市委市政府推进琼海经济发展的战略定位。
并提出了“把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、柔美、宜居的城市。
得益于这一发展战略，琼海全市旅游和旅游房地产业得到了迅猛发展，并逐渐成为全市经济增长的重要一极。
旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，官塘温泉、博鳌、嘉积主城区万泉滨河等构成了房地产业发展的基本要素。
在旅游地产的推动下，官塘、嘉积市区、博鳌三大组团经济发展势头日趋旺盛，逐渐形成琼海市城市发展三足鼎立态势。
随着琼海城市建设“三大组团”规划及相关城市配套的不断完善，琼海房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角，产品迅速升级。
2.5城市对外交通状况——东部主要枢纽城市
2.5.1航空
海南省第三个国际机场——琼海博鳌国际机场，已获国家中国民用航空局正式批准建设，于2010年动工。
机场总投资达9.45亿元，建成后年旅客吞吐量可达48万人次。
新机场位于琼海市中原镇，距琼海市区12公里，与博鳌亚洲论坛永久会址——博鳌国际会议中心相距15公里，作为博鳌机场的一项重要功能，担任着每年4月举行的博鳌亚洲论坛年会服务的重要角色，
依托博鳌亚洲论坛的盛名，加上丰富的旅游资源、人文资源，博鳌机场建成后，将为游客来海南增加一条渠道，促进博鳌国际会展业和旅游业的蓬勃发展，交通的便捷，将大大增强琼海在海南的发展地位，促进琼海的房地产发展，实现旅游及房地产业的持续健康发展。
2.5.2公路
223国道（海榆东线）和环岛东高速公路南北向从琼海市境内通过，两条省道横贯琼海，高速公路在境内有4个出入口，市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程2100公里
2.5.3铁路
东环铁路途径琼海境内有琼海站和博鳌站两站。
高铁投入使用实现了海口—琼海30分钟经济生活圈，使海南东部经济战略带发展往前推动了一大步，琼海渐成这个新的经济生活圈中的核心城市。
在东环铁路的串联作用下，琼海与三亚、海口的城市距离被大幅度缩短，积极促进了琼海的城市发展、旅游发展及房地产市场发展。
2.6历史文化
2.6.1历史沿革
琼海市历史悠久，地灵人杰。
公元660年设置乐会县，1291年划出乐会县西北部设置会同县，1914年会同县易名琼东县。
1958年12月，琼东、乐会、万宁三县并为琼海县。
翌年拆出万宁县。
1992年11月，经国务院批准，撤消琼海县，设立琼海市。
2.6.2民俗方言
琼海方言以海南方言为主。
民族有汉族、苗族、黎族等。
琼海民间文化艺术种类丰富，包括琼剧、苗族山歌、舞龙、舞狮、舞灯等民间歌舞以及椰雕、刺绣、编织等民间工艺。
2.6.3人文环境
琼海市历史悠久，文化发达，琼海人有较强的开放意识和谦逊好客的品质。
一直以来，琼海市环境宽松、治安良好、生态优美、政务高效，深受投资发展的客商和旅游观光的游客赞口不绝。
同时琼海是海南著名的侨乡，好客的琼海拥有着浓厚人情的民俗节日，“军坡节”是侨乡文化中比较隆重的节日，“闹军坡”是纪念洗夫人和其他神明的奉祀盛会，节日祭祀洗夫人等神明，并且以丰盈的酒席筵宴盛情款待八方来客。
3.琼海房地产市场分析
3.1琼海房地产市场现状分析
纵观整个海南房地产市场，作为海南第三大城市的琼海在房地产市场的发展商有着巨大的发展潜力及空间，借助博鳌亚洲论坛的推动，万泉河、娘子军、官塘温泉等得天独厚的自然优势，琼海市房地产业发展迅猛，区域基础设施建设亦日趋完善。
对比海口或三亚，琼海房地产市场起步虽相对较晚但后劲十足，琼海以其庞大的发展空间、尚未开发的土地上拥有着广阔的升值潜力。
不少业内人士普遍认为在未来的三至五年中，初具规模的琼海房地产市场将以迅速崛起之势吸引八方关注。
琼海房地产的价格优势是其巨大升值潜力中的重要因素，优越的热带滨海资源环境、消费水平相对较低、城市配套逐渐完善等综合因素之外，琼海商品房价格相对于海口及三亚来说有着明显的竞争优势。
尽管价格相对较低，但琼海经过多年的发展，在海南东部经济、文化、教育、娱乐中心早已确立了绝对的地位，这也满足了投资置业者的宜居需求。
琼海相对完善的经济结构是海南其他二三线城市所无法比拼的，这也使得琼海能够以其迅速崛起的旅游地产行业从其他二三线城市中率先脱颖而出的原因。
在宏观调控的持续影响下，海口及三亚受到购房限制、商品房价格波动大等原因令越来越多的人购房信心减弱，但本身具备宜居条件的琼海房地产市场借此契机吸引了众多的购房群体向琼海转移。
3.2琼海城市发展规划
Ø大力发展旅游度假休闲产业
根据《海南城乡总体规划2005-2020年》，琼海市作为东部滨海旅游综合功能区的重要组
成部分，将充分利用“博鳌亚洲论坛”的关联带动效应，大力发展旅游度假休闲产业，在中心城区重点发展旅游服务业、商贸流通业以及无污染的加工业。
Ø琼海规划——“一点两翼，三组团，五中心”
作为海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带的核心城市之一，琼海市按照“一点两
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