兰州市城市商业网点规划23373052.docx
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兰州市城市商业网点规划23373052
兰州市城市商业网点规划
（2005年——2015年）
总 则
兰州市城市商业网点规划是根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来十年商业网点的功能、结构、空间布局和建设规划所作的专项规划。
商业网点规划是立足于现状对城市商业网点未来发展进行的统筹谋划，既是提升兰州商业形象，提高整体运行质量，维护商业市场竞争秩序的有效手段，也是政府在市场经济体制下管理商业的新尝试。
商业网点规划既要把握现代商业的发展趋势，符合时代发展的要求，具有一定的超前性，又要立足现实，符合兰州市的社会经济发展水平、城市地理特征和交通通讯等基础设施的特点，将城市的商业网点资源充分利用起来，努力使规划成为撬动城市商业发展的杠杆，成为政府指导和调控商品服务市场运行的重要依据。
规划范围与期限：
（1）规划范围：
规划的范围为兰州市整个行政区划，以市区为主，兼顾郊区和县城。
总面积1．31万平方公里，其中市区规划面积221平方公里，建成面积163平方公里；总人口314万人，其中城镇人口258．52万人，市区人口194．91万人。
（2）规划依据：
《兰州市城市总体规划》，《兰州市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》，《兰州市综合交通规划》，《兰州市城市用地规划》，《兰州市2003——2015年商业发展规划》，《建设兰州商贸中心总体方案》，《甘肃省地方标准——商业分级设置规范》，《城市商业网点规划编制规范》，《国家零售业态分类标准（GB/T18106-2004）》。
（3）规划期限：
2005年到2015年，分二个阶段推进。
2005-2010年为第一阶段，2011～2015年为第二阶段。
一、兰州市城市商业网点现状分析
（一）商业网点发展势头迅猛，不仅实现了量的扩张，使总量与人口规模基本平衡，而且出现了质的飞跃，市场竞争机制的作用日趋凸现。
自1994年兰州被确定为国家级商贸中心试点城市以来，兰州市商业网点建设取得了长足发展，阶段性成果显著。
目前，全市共有各类商业网点（含批发）7．8万个，零售商业从业人员15．2万人，零售商业网点基本商业面积达到311．4万平方米；各类市场175个，其中，消费品市场137个，生产资料市场38个；市场总面积达298．9万平方米，从业人员13．6万人，年成交总额172亿元。
2004年，全市实现社会消费品零售总额228亿元，同比增长12%，基比增长3．6倍；第三产业增加值207亿元，同比增长10%，基比增长5．73倍，占GDP的42．9%。
围绕商贸中心的建设，在推进流通现代化的同时，通过改组改造和招商引资，使商业网点的质量和规模迅速提升和发展，新兴业态不断导入，连锁经营蓬勃发展。
在零售业态方面，全市从单一的百货业态发展成为具有大中型超市、便利店、专卖店、无店铺销售、甚至“摩尔”的多元业态结构，消费者有了更多的购物方式可供选择。
连锁经营已在粮油、饮食、美容美发、医药、百货、农资等14个行业孕育而生并健康发展，连锁店达360余家；除现有的10余家大中型商业企业在零售市场角逐较量外，还有一批在中央商务区新建落成的商业设施等待商家入驻。
至2004年底，在全市销售额5000万元以上的14家重点商贸企业中，有6家是新入驻的外来商业企业，其销售额在14家企业总销售额中占比重达到64%。
外来企业对繁荣兰州市场起到了举足轻重的作用。
（二）商业基础设施建设步伐加快，功能逐步完善，硬件档次和服务水平不断提升
首先，繁华商业街区建设提升力度不断加大。
西关什字、东方红广场等10个繁华商业区经过规划、整治、提升，已成为人流大、功能多、商业氛围浓郁的城市繁华街区，并在市场竞争中适时调整，进行特色经营和错位经营，以适应不同层次的消费群体。
其次，区域性商品批发市场的档次和水平进一步提高，运行质量不断改善。
东部综合批发市场、光辉布料批发市场、雁滩商品贸易区、金港糖酒副食市场、小西湖民族贸易区等商品市场和兰州物资城、西北物资市场、兰州废旧金属专业市场、兰州旧车交易市场、汽配市场等生产资料市场加大了基础设施配套建设的力度，改善了市场形象，提升了市场功能和服务水平。
（三）产权主体多元化，非公有制商业快速发展，市场配置商业网点资源的作用明显加大。
随着商业企业产权制度改革的深化，商业网点的经济类型逐步朝产权主体多元化转变，市场配置网点资源的作用明显加大。
据最新统计，各类经济成份在社会消费品零售总额中所占的比重分别为：
国有经济占9%；集体经济占6．9%；私营经济占14．96%；个体经济占33．42%；股份制经济占10%；其他经济占25．72%。
（四）“一区一带一圈”的城市商业网点基本格局已初步形成，随着大兰州这个“四方六边”的都市经济圈的形成，兰州区域经济中心城市的辐射带动作用日益增强。
符合兰州交通道路走向、人流集聚规律的中央商务区、东部商贸经济带、西部商贸经济圈的城市商业网点基本格局已初步形成，对吸引外来商业资本，聚集商流、人流和货流起到了极大的带动作用。
随着交通道路设施的改善，依托高速公路网，按1小时高速公路行程范围划定的范围迅速增加，形成了以兰州为中心，包括白银、定西、临夏、以及定西市的临洮县、临夏回族自治州永靖县的大兰州都市圈。
兰州市城市范围的“一区一带一圈”商贸区在服务兰州市民的同时，也为周边城乡居民提供着选择性购物和休闲性购物服务，为甘肃其它地、市、县起到了商业示范和消费示范作用。
兰州市的商业网点建设发展也存在一些突出问题和矛盾。
具体表现为：
1、老城区商业网点布局过于集中，已出现过度竞争的苗头，而新城区和新建社区商业网点建设相对滞后，某些地方甚至存在商业盲点。
2、现有的商业网点与先进地区相比，在经营理念、方法、商场内的布局、店堂环境等方面都亟待上档次、上水平。
3、新建商业网点布局选址与城市道路交通规划建设不协调，加剧了部分区段交通紧张。
4、连锁商业等现代化商业的发展没有与商业网点建设统一起来。
所有这些问题，都有待于通过商业网点规划来加以引导解决。
兰州市城市商业网点的布局，有一些不同于其他城市的特殊性。
一是由兰州市狭长带状型的地形特征决定的东西交通主导流向，造成了城市商业网点所形成的人口集聚与交通道路通畅之间的矛盾。
因此，在商业网点布局上，不能简单地照搬套用城市商业网点规划中常用的中心地理论；二是狭长带状型城市地理特征，造成兰州市的车流、人流在城市内的移动宛如水在水渠中流动，在城市交通要冲设立大型商业网点，会产生“闸门”效应，使人、车流动受阻。
在东西两端设立大型商业网点，则可能导致原有的商业中心过早出现“中空化”。
三是老城区的商业基本面积总量大，商业网点的密度大，但质量需要进一步提高；新城区属商业真空地带，网点建设空间较大，但人口集聚度低，形成商业中心需要一定的时间。
因此，制定兰州市的商业网点发展规划时，要特别注意综合考虑地形特点、交通流向、产业互补和人口密度等等因素，结合交通道路的发展趋势、未来人口分布变化和经济增长等情况，降低各经济主体因盲目设置网点而产生外部经济负效应，使商业网点规划既符合实际，又具有一定的超前性，从而带动整个兰州市的城市建设，带动国民经济全面发展。
二、规划编制的指导思想和原则
（一）指导思想
以党的十六大精神为指针，贯彻以人为本的科学发展观，将商业网点建设与全面建设“小康”社会目标相结合，在发挥市场机制作用的基础上，通过政府规划引导，采取科学有效的调控措施，使兰州市的商业网点形成空间布局合理、业态业种结构优化、规模总量适度超前的发展局面，商品市场体系“统一、开放、竞争、有序”，与未来工业化和城市化发展相协调，满足人民群众日益增长的消费需求。
（二）规划编制原则
1、以人为本、远近结合、协调发展的原则；
2、结构优化、布局调整、改造与新建相结合的原则；
3、大型商业设施与中小商店生存发展相结合的原则；
4、树立形象的原则；
5、可持续发展的原则；
6、商业发展和城市经营目标相结合的原则；
7、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则。
三、商业网点的发展目标
兰州商业网点发展总目标是：
保持商业网点建设与城市社会经济文化发展同步，通过提升改造、扩建新建等手段，优化商业网点的规模、数量和业态结构，充分利用商业资源，消除城市商业盲点，完全满足人民群众的日常消费需要，充分满足选择性消费需要，较好地满足休闲性消费需要，使兰州市成为西部极具地域特色、对周边地区具有强大商业辐射力的商业中心城市。
1、商业网点空间布局目标：
根据兰州市城市总体规划提出的“一河两城七组团”的城市规划布局：
1．1城关中心区和七里河组团，要按照“提升改造，控制规模”的原则，以中央商务区、东部商贸经济带和西部商贸经济圈建设目标为重点，即“一区一带一圈”，形成以城市东西交通干线为商流主干渠，中央商务区为商流主沉积盆地，以东部商贸经济带、西部商贸经济圈为商流副沉积盆地的市一、二级商业中心布局结构；以人口分布变化、交通路网发展的趋势和蜂窝状六边型结构现状规划东西交通主干线以外的社区商业网点，使商业网点的商圈范围覆盖全市，完全消除商业盲点。
1．2新城区商业网点的空间布局，要按照未来10年建设发展趋势，建设一个由商业步行街和市区购物中心组成的市一级商业中心，将百货店、超市、专卖店、专业店相对集中在商业街和购物中心，形成较大规模的商业集聚。
1．3雁滩组团、东岗组团、盐场组团、安宁组团和西固组团商业网点空间布局，要结合我市工业发展和项目投资的形势，以新建与改造相结合的原则，在中心地形成二级商业中心布局结构，重点发展为项目投资和新增人口服务的大型连锁超市、超市，折扣店，仓储会员店，家居建材商店，专业批发市场和综合批发市场，并形成一定规模的商业集聚。
1．4永登，皋兰，榆中，红古等县城中心区，要建设县域商业中心和商业街，聚集商业服务各业种、业态，既服务当地城镇人口，又形成对附近农村人口的吸引力，方便当地群众就近购物。
1．5黄河风情线（南北滨河路）各风景点500米半径范围内，重点建设特色餐饮、休闲娱乐、便利超市和以销售文化、旅游纪念品为主的小型零售商业服务网点，充分满足市民与游客的休闲购物需求。
在其他旅游景区，依据游客数量建设一至二处旅游购物超市，经营旅游商品和休闲食品。
在旅游景区内限制开设百货店、杂货店、服装店以及与旅游关联度不大的专卖店和专业店。
1．6黄河风情线东西两端的西固区、安宁区和城关区雁滩地区，建设三星级以上的酒店各一个和一定数量的餐饮娱乐设施，形成由特色旅游纪念品、地方特产专卖店及专业店集聚的休闲商业区。
1．7按照兰州为甘肃乃至西北地区商品集散中枢的流通定位，结合公路、铁路交通运输为主、航空交通运输为辅的实际情况，兰州市物流园区和物流中心的规划布局为“综合物流园区+专业物流中心”的模式，规划建设两个物流园区、六个专业物流中心，即“两园六中心”。
“两园”：
东部生活资料物流园区和西部生产资料物流园区，功能定义为区域物流园区。
“六个专业物流中心”是：
五里铺东部服装、纺织品物流中心；黄河市场药材物流中心；雁滩建材家具物流中心；土门墩金属材料物流中心；马滩汽车物流中心；中川机场航空港物流中心。
2、商业网点规模总量目标：
2．1商业网点销售总额目标。
2004年，兰州市社会消费品零售总额228．02亿元，城市居民人均可支配收入7683元，人均消费性支出6483元。
以此为起点，在5年内保持社会消费品零售总额以每年10%的速度递增，2005年实现社会消费品零售总额250．82亿元，2008年达到333．84亿元；在5年后保持社会消费品零售总额以每年7%的速度递增，2010年达到468．22亿元，2015达到655．5亿元。
2．2兰州市人均基本商业面积要控制在1平方米以内。
考虑到人口的增长和兰州大都市圈的形成，2010年兰州市城市各类商业网点的基本商业面积的总量控制在327．43万平方米以内；2015年控制在337．37万平方米以内。
2．3永登，皋兰，榆中，红古等县城和远郊区，人均基本商业面积控制在0．8平方米以内。
3、网点质量目标：
3．1为保持大型商业网点、商业街和商业中心的持续发展力，维护商业经营者的正当利益，避免因过度竞争而造成的商业网点资源浪费，要通过预期客流量对大型商业网点的基本商业面积进行控制，使商业竞争控制保持在适度范围内。
3．2新建大型商业网点基本商业面积的平方米数，不能超过该网点营业时间内预期的日平均客流人数，即按照预期日平均客流量控制大型商业网点的基本商业面积。
商业街或商业中心的基本商业面积的平方米的总和数，要控制在该商业街或商业中心日平均人流量总数以内。
如某条商业街日平均人流量为20万人，则该商业街的商业网点基本商业总面积控制在20万平方米以下。
4、业态发展目标：
4．1在规划的第一阶段，现有的百货店要在稳定规模的基础上，走内涵式发展的道路，提升服务档次，扩大服务内容，突出服务特色，美化城市商业服务环境，创造时尚，追踪精品，使之成为城市零售业的亮丽点。
4．2扶持发展连锁超市和便利店，使之深入居民社区，走数量规模发展之路，形成连锁网络。
每个居民社区、高校和驻军营房四周均要设置连锁超市或便利店，彻底消除商业盲点。
大力推广连锁技术和配送技术，降低采购成本，为消费者就近满足日常消费需要提供便利。
4．3提升改造农贸市场，清退街巷马路市场，彻底消除占道经营现象。
用三年时间，逐步清退街巷马路市场，以退市还路或引市入室。
保留的农贸市场，要通过改造提升，做到设施先进、功能齐全，并做到环境清洁，通道合理，各类标识醒目，计量用具准确，公平交易有保障，彻底消除占道经营、设施破旧、环境脏乱的现象。
4．4将发展专卖店、专业店与商业中心、商业街区建设相结合，恢复、改造、提升老字号；引进、筛选、推广新品牌，突出地方特色，增加文化氛围，使专卖店、专业店既有商品聚集的专业性，又有雅俗共赏的大众性。
4．5在商业设施不足的新城区中心区建设大型购物中心和商业街；在不影响城市道路交通通畅的城乡结合部发展大型专业批发市场、综合批发市场和大型超市；在地处市区两端和边缘地区的安宁区、城关区雁滩、东岗镇、盐场堡地区及七里河龚家湾等地区发展连锁超市和与之配套的物流配送中心。
4．6鉴于市区土地后备资源不足和商业网点发展现状，2005年到2010年期间，除在建的兰新万国商厦（摩尔）和已批准立项的项目外，在东起五里铺、西至西站、黄河以南、铁路以北的狭长老城区范围内，鼓励现有商业设施升级改造，严格控制新建（包括购物中心）5000平方米以上的大型商业网点。
4．7在规划的第二阶段，永登、皋兰、榆中、红古等县城或郊区大力发展连锁超市，替代各类夫妻零售店和占道经营的小型批零网点；在全市重点发展以计算机网络技术为核心，物流配送为依托的小店铺、零库存便利店，进一步降低商业网点的土地使用成本，扩大就业面，延长营业时间，使消费者购物更加方便。
4．8加快零售领域对外开放的步伐，积极引进国际著名零售商在新城区、西固区、安宁区、东岗镇和雁滩等区域开设大型零售商业网点，加快这些地区的商业网点建设步伐。
四、商业网点的分级规划
1、人口集聚数量与网点类型的对应关系。
在发展不同业态和业种时，要按照不同业态、业种所对应的人口集聚数量和市场需求进行合理布局设置，禁止不顾市场容量和市场质量盲目随意建设。
在少数民族集聚的区域，要设置符合其民族风俗和生活习惯的商业服务网点。
兰州市人口集聚数量与网点类型的对应关系参见下表：
区域范围
人口聚集数量
商业网点配置要求
R＜300米
3000人
设置便利店，生鲜商品店（清真食品店），药店，餐饮店，理发店，书报亭等，满足人民群众的应急性消费和日常消费。
R＜500米
7000人
设置社区超市，农贸市场，社区服务类店铺等等，满足人民群众的日常性消费。
R＜1公里
30,000人
设置综合超市（GMS），各类专业店，餐饮店，旅店，文体娱乐场所，满足人民群众日常选择性消费。
R＜5公里
200,000人
设置百货店，专业店群，社区购物中心等，满足人民群众的选择性消费。
R＜10公里
500,000人
设置大型百货店、大卖场、大型专业批发市场、商业街等，中高档宾馆、酒店，大型文体娱乐场所等，满足休闲性消费。
R＞20公里
1,000,000人以上
设置区域性购物中心，商业街，大型专业批发市场，剧院，高星级酒店等，满足休闲性和商务性消费。
注：
1、R为区域范围的半径。
2、由于兰州城区是带状地形，所以当R小于1公里时，区域可以构成圆形区域，当R大于5公里时，区域呈长条形。
3、兰州市的城区规划面积221平方公里，建成面积163平方公里。
2、不同级别商业中心的划分。
2．1兰州市的商业中心依次分设一级商业中心，二级商业中心，县域（区域）商业中心，社区（集镇）商业中心四级。
高一级的商业中心除包括比它低一级的商业中心所拥有的全部服务功能外，还必须具有同自身级别相称的其他服务功能。
2．2决定不同级别商业中心区位的主要因素，除历史沿革、人口密度、交通便捷性、城市规划等外，还要考虑区位行政地位和中心地指数的大小。
2．3一级商业中心的中心地指数必须在1．6以上，并且有历史渊源，行政性引力较大，地处交通枢纽，有大型百货店、专卖店、专业店和商业街区配合，有四星级以上的商务酒店、高中档餐饮娱乐网点和消闲场所，日平均客流量在35万人以上。
2．4二级商业中心的中心地指数必须在1.4以上，交通便利，有足够数量的停车场，有大型百货店、超级市场、专卖店和专业店的集聚，有一定数量的餐饮娱乐网点，平均日客流量在20万人以上。
达不到二级商业中心的要求，又高于下一级商业中心的区域，可设置为次二级商业中心。
2．5县域（区域）商业中心的中心地指数必须在1.2以上，地区交通便利的中心地位置，有大型超市，百货店和其他类型的商业集聚。
在地处交通要道和人口集聚较大的城镇，可以设置县域次商业中心
2．6社区或集镇商业中心的中心地指数大于1，有超市、便利店、食品店和各类服务类商业网点的集聚。
五、商业空间布局规划
兰州市作为甘肃省的省会城市和区域性商贸中心的试点城市，规划建设 两个一级商业中心，六个二级商业中心，四个县（区）域商业中心和覆盖全市的社区商业中心。
到2010年前后，要在一级商业中心和地处交通要道的二级商业中心形成人流、车流分离的立体交通设施，解决兰州商业网点布局中长期存在的人流集聚与交通堵塞之间的矛盾，使兰州充分发挥吸引商业资源的盆地效应。
1、按照一河两城七组团的城市总体发展规划，确立两处一级商业中心：
老城区中央商务区和新城区商业中心。
1．1中央商务区区域范围：
西起西关什字，东至盘旋路十字，北滨河路以南，白银路和民主西路以北所围成的长条形地带。
该区域在兰州市历史上一直是市中心，不仅有省、市、区三级党政机关和兰州军区，有银行、保险、证券、邮政电信的总部，而且还有四星级以上的豪华酒店、较多的写字楼、影剧院和甘肃省最大的广场等。
是既具有强大的商业引力和金融引力，又有历史渊源和较强的行政引力的商业中心区域。
1．2中央商务区的核心商圈半径5公里，商圈辐射半径大于30公里，功能主要定位于满足人民群众的休闲性消费和选择性消费。
1．3中央商务区的布局：
中央商务区按照“十街五城四巷三板块”的结构进行布局。
十街：
张掖路步行街，酒泉路商业街，永昌路中段品牌服饰街，甘南路中段咖啡酒吧街，武都路服饰街，皋兰路商贸休闲街，庆阳路商务街，中山路综合商旅街，金昌路电子通讯街，农民巷风味饮食街。
五城：
城隍庙民俗文化城，中山桥、金城关旅游文化观光城，东方红广场地下商城，西关什字地下商城，大众金城古玩娱乐城。
四巷：
大众巷，通渭路，陇西路，正宁路为餐饮服务特色街巷。
三板块：
西关什字交通枢纽商业板块，南关什字繁华商业板块和东方红广场休闲商业板块。
1．4新城区商业中心，布置在迎门滩沿固安路、银滩路北侧，位于新城区的中心地段，东接银滩大桥。
建成后的商业中心核心商圈半径5公里，商圈辐射半径大于30公里，功能主要定位于满足新城区，西固区和安宁区人民群众的休闲性消费和选择性消费。
2、二级商业中心布局规划
2．1确立东部市场群，雁滩商贸区，小西湖民族商贸区，西站商业区，西固中街商业区和安宁桃海商业区为6个二级商业中心。
该商业中心的功能主要是满足核心商圈3公里范围内的日常选择性消费和辐射半径300公里以内的商品批发业务。
2．2沿东岗路自盘旋路至焦家湾路之间、以东部批发市场为核心的各类市场，构成兰州东部市场群。
由和平开发区、东部市场群、高新开发区、雁滩商贸区、火车站商业区等共同构成东部商贸经济带。
2．3沿西津路自七里河桥至武威路口为西站商业区；沿西津路自工人文化宫至小西湖立交桥为小西湖民族商贸区。
由西固中心商业区、经济开发区、土门墩市场群、西站商业区、小西湖民族贸易区和北滨河路商贸带共同构成西部商贸经济圈。
东部商贸经济带和西部商贸经济圈简称兰州市商业布局的“一带一圈”。
2．4西固中街商业区和安宁桃海商业区地处兰州市区的西侧和西北侧，对区域外人口的引力相对较小。
这两个商业区不仅服务商圈内人口，还要着力为石化城建设服务和为项目投资服务，重点发展大型连锁超市和大型专业批发市场，少量发展百货店。
大型连锁超市提供日常生活的购物便利，保证商品品质，提升区域内居民的生活质量，减少石化城内从业人员和当地居民日常性购物的精力消耗，将区域内的日常选择性消费保留在区域内；大型专业市场的作用主要是通过专业商品集聚所形成的商业引力将区域外人流吸引到区域内，提高人口集聚程度。
石化城内居民的平均收入水平高于兰州市的其他区域，在其附近交通便利处适合引入国际连锁商业机构开设大型超市或连锁超市。
3、县域（区域）商业中心布局规划
3．1在兰州市所辖的榆中、皋兰、永登三县和红古区，各设一个县（区）域商业中心，形成一定的商业集聚。
商业中心的区位，以县（区）域的中心地为宜。
该区位是当地的政治、文化和经济中心，交通便利，人流量大，有利于营造商业氛围和商业企业创造经济效益。
3．2将小城镇建设与商业网点建设结合起来，重点抓好永登中川镇、榆中和平镇、七里河区彭家坪镇等12个省列重点小城镇的商业服务配套建设，使其成为县域商业中心的次中心。
4、社区（集镇）商业中心布局规划
社区商业中心的功能，定位于满足消费者的日常生活需要，重点建设社区零售和社区生活服务两类网点，形成小型商
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