项目拓展与土地获取管理流程.docx

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项目拓展与土地获取管理流程

流程手册文件

编号：

版本：

A/1

项目拓展与土地获取管理流程

编制

日期

审核

日期

批准

日期

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

1.目标：

为保持置业持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。

2.适用范围：

适用于北京顶秀置业房地产项目拓展与土地获取管理流程。

3.术语和定义：

4.部门职责：

4.1开发配套部：

负责以下工作

●组织收集土地信息，了解土地背景情况，编制《项目简报》；

●组织相关专业部门编制《项目初步可行性研究报告》；

●组织区域公司范围内的初步项目可行性研讨会，编制会议纪要；

●依据研讨会纪要，调整《项目初步可行性研究报告》，编制《项目可行性研究报告》；

●组织范围内的项目可行性研讨会，编制会议纪要；

●组织业务决策委员会进行项目决策；

●与相关方面进行合作上的沟通洽谈（招拍挂项目）；

●组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，参与土地竞买（招拍挂项目）；

●组织与合作卖方的合同谈判，编写合作草案（二手项目）；

●与合作卖方确定正式合同文办，并负责合同流转会签；

●组织与相关方签订项目合同；

●修订《项目可行性研究报告》等；

4.2投资运营部：

负责以下工作

●参与区域《项目初步可行性研究报告》会审；

●参与业务决策委员会进行投资决策。

4.3其他部门：

指销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、工程技术部、物业管理公司、财务管理中心、投资运营部等，协助收集土地信息、参与编制《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；参与项目可行性研讨会，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；

4.4主管领导：

各个部门的主管领导，负责指导或审核本部门的工作，参与项目可行性研讨会，并提出书面的意见和建议；

5.工作程序：

活动

步骤及说明

负责部门

输出

1．获取土地信息

1.1开发配套部通过各种途径获得土地信息，信息来源可能是政府、中介机构或项目拥有者；

1.2各部门参与收集土地信息，并告知营销管理部；

开发配套部

土地信息

2．了解背景信息

2.1.开发配套部将整理后的土地信息报区域公司总经理审核，如果获得通过，则继续了解土地相关背景信息；如果未能获得领导审核通过，则停止进行后续工作；

2.2.通过区域公司总经理审批的土地信息需报总部投资运营部备案；

2.3.对于一手项目组织相关部门对地块进行实地勘查等工作；

2.4.对于二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家背景等；

开发配套部

土地背景信息

3．编制《项目简报》

3.1开发配套部根据对项目的初步了解，负责编制《项目简报》，并报区域公司总经理审批；

开发配套部

《项目简报》

4．编制《项目初步可行性研究报告》

4.1《项目简报》获得区域公司总经理审批后，开发配套部负责组织相关部门参与编制《项目初步可行性研究报告》；

4.2工程技术部负责收集宗地信息以及进行规划初步设计分析、项目的工程计划分析；

4.3销售中心（项目部）负责进行项目市场分析；

4.4造价合约部和财务管理部负责进行项目投资收益分析；

4.5物业管理公司负责进行物业管理模式的分析；

4.6开发配套部负责进行市政配套类分析。

开发配套部

《项目初步可行性研究报告》

5．组织项目初步可行性研讨会

5.1在《项目初步可行性报告》经区域公司部门主管领导审核，区域公司总经理审批后，开发配套部负责组织区域公司范围内的项目可行性研讨会；

5.2开发配套部、销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、工程技术部、物业管理公司、投资运营部、相关部门主管领导以及总经理均参加项目初步可行性研讨会，总部投资运营部参与会审；

5.3各个部门及人员分别从专业角度就项目提出书面意见和建议；

5.4开发配套部负责汇总各个部门的意见和建议，编制研讨会会议纪要，并报部门主管领导审核，总经理审批；

开发配套部

《项目初步可行性研讨会会议纪要》

6．编制《项目可行性研究报告》

6.1《项目初步可行性报告》获得区域公司总经理审批后，开发配套部负责组织相关部门参与编制《项目可行性研究报告》；

6.2工程技术部、销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、物业管理公司分别在《项目初步可行性报告》的基础上进行各专业的细化分析，形成《项目可行性研究报告》；

开发配套部

《项目可行性研究报告》

7．组织项目可行性研讨会、业务决策委员会

7.1在《项目可行性报告》经总部相关部门领导会审后，总部总经理审批后，开发配套部负责组织公司范围内的项目可行性研讨会，总部投资运营部负责组织业务决策委员会；

7.2开发配套部、销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、工程技术部、物业管理公司、投资运营部、财务管理中心、相关领导均参加项目可行性研讨会；

7.3各个部门及人员分别从专业角度就项目提出书面意见和建议；

7.4开发配套部负责汇总各个部门的意见和建议，对《项目可行性报告》进行调整，组织召开业务决策委员会，进行项目投资决策；

开发配套部

《项目可行性研讨会会议纪要》

8．进行沟通（招拍挂项目）

8.1业务决策委员会对项目投资决策审批通过后，开发配套部负责组织区域公司总经理与相关单位进行土地等方面的沟通洽谈工作，了解确认相关信息和具体操作方式等；

开发配套部

项目沟通

9．制作投标文件或拍卖挂牌参与策略（招拍挂项目）

9.1开发配套部根据洽谈结果，组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，并报区域公司总经理审核，总经理审批；

9.2经总经理批准，开发配套部组织人员参与土地竞买，如果成功，则准备进入签订合同环节；如果竞买未成功，则由营销管理部编写项目竞买总结报告，并结束该流程；

开发配套部

招标文件等

10.进行合同谈判（二手项目）

10.1开发配套部负责与合作卖方就价格、合作方式、付款方式等内容进行洽谈；

10.2开发配套部负责编写合作草案，并报区域公司总经理审核，总经理审批；

开发配套部

合同谈判

11.确定正式合同文本（二手项目）

11.1开发配套部负责与合作方协商确定正式合同文本；

开发配套部

合同文本

12.签订合同

12.1开发配套部负责起草正式合同样本，经区域公司总经理审核，总经理批准；

开发配套部

签订合同

13.修订《项目可行性研究报告》

13.1获得土地使用权后，开发配套部负责修订《项目可行性研究报告》；

开发配套部

修订《项目可行性研究报告》

14.备案

14.1开发配套部负责将修订后的《项目可行性研究报告》送相关部门备案，以指导项目后期开发工作。

开发配套部

《项目可行性研究报告》备案

6.权限与标准：

事项

标准

责任部门

协助部门

区域公司

总部

总经理

项目拓展

前期房地产项目开源信息收集、沟通

开发配套部

区域副总（主管开发配套）主持\审核；

区域公司总经理审核（区域公司）；

董事长督导/批准

投资运营部经理\备案

《项目初步可行性研究报告》编制

开发配套部

销售中心（项目部）、工程技术部、物业管理公司、造价合约部、财务管理部

开发配套主管副总主持/督导/审核

工程技术主管副总\协办；

营销总监协办

区域公司总经理\审核

董事长督导/审核（区域公司办公会批准）

督导/审核/总经理办公会批准

项目初步可行性研讨会

开发配套部

销售中心（项目部）、工程技术部、物业管理公司、造价合约部、财务管理部

开发配套主管副总\主持/督导/审核

工程技术主管副总\协办；

营销总监\协办

区域公司总经理\审核\（区域公司办公会批准）

董事长督导/审核（区域公司办公会批准）

投资运营部经理\会审

《项目可行性研究报告》编制

开发配套部

销售中心（项目部）、工程技术部、物业管理公司、造价合约部、财务管理部

开发配套主管副总\主持督导审核（区域公司）

工程技术主管副总\协办；

营销总监\协办；

区域公司总经理\审核

董事长督导审核

品质管理部主管副总\会审、总部行政管理部主管副总\会审、总会计师\协办、投资运营部经理主持\审核（总部）会审区域公司

督导/审核/总经理办公会批准

项目可行性报告研讨会

开发配套部

销售中心（项目部）、工程技术部、物业管理公司、造价合约部、财务管理部、销售中心总经理

开发配套主管副总\主办；

工程技术主管副总\协办；

营销总监\协办；

区域公司总经理\审核\（总经理办公会批准）

品质管理部主管副总\会审、总部行政管理部主管副总\会审、总会计师\协办、投资运营部经理\会审

审核

投资决策（业务决策委员会批准

开发配套部

开发配套主管副总\主持；

营销总监\协办

区域公司总经理\会审

董事长/会审

品质管理部主管副总\会审；

行政管理部主管副总\会审；

总会计师\会审；

投资运营部经理\会审

销售中心总经理\会审

督导\审核

筹划和组织获取项目

开发配套部

销售中心（项目部）、工程技术部、造价合约部、投资运营部

开发配套主管副总\主持\督导

工程技术主管副总\协办；

营销总监\协办；

区域公司总经理\督导\审核

品质管理部主管副总\协办、行政管理部主管副总\协办、总会计师\协办、投资运营部经理\协办

督导\审核（总经理办公会批准）

7.主要文档：

文档名称

编制部门

主要内容

接收部门

提交时限\频率

《项目简报》

开发配套部

项目背景情况介绍

区域公司总经理

根据具体进展情况

《项目初步可行性研究报告》

开发配套部

项目可行性研究

区域公司总经理

根据具体进展情况

《项目可行性研究报告》

开发配套部

项目可行性研究

区域公司总经理、总部其它领导

根据具体进展情况

8.主要表单：

8.1项目简报

8.2项目部初步可行性研究报告

8.3项目可行性研究报告