房地产常用术语.docx

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房地产常用术语

房地产常用术语

住宅小区管理作用

住宅小区管理是城市管理工作的重要组成部分，具有很大的作用。

（1）住宅小区管理可以实现经济效益和社会效益的统一。

房屋具有投资大、周期长等特点，是人类赖以生存和发展的物质条件。

住宅小区管理工作使住宅小区发挥其正常的功效，保证房屋的安全和住户的正常使用。

经常的维修养护还可以延长房屋的使用年限，做到少投资，多使用，既可以为国家保存一份财富，又可以节约投资，从而实现经济效益和社会效益的统一。

（2）住宅小区管理是城市管理的一项重要内容，也是政府的职责。

住宅小区管理好，才可能把城市的脏、乱、差解决好。

因此，对原有的住宅小区，可以投一定的资金使之完善配套，并纳入综合管理的轨道。

对新建的小区要按标准要求建一个、成一个、巩固一个，建成后管理工作要相应跟上。

如果这两方面相互协调和促进，新的建好，旧的改造好，整个城市的水平就能得到提高，就能保持市容的优美清洁，巩固城市建设的成果，实现环境生态的良性循环，从而实行经济、社会和环境效益的统一。

（3）住宅小区管理可以促使“两个文明”一起抓。

社会主义的生产目的就是不断满足人们日益增加的物质和文化需要，住宅小区的建设及其管理是人民居住水平的一个重要标志，是生活水平的重要体现。

建好和管好住宅小区，是社会主义物质文明的标志。

同时，由于住宅小区是人们生活和生存的空间，人的居住环境不仅与人的物质生活、而且还与精神生活和身体健康有直接关系。

什么样的环境培养什么样的人，环境对人的影响是巨大的、无形的甚至是潜移默化的。

管理好住宅小区，就能使之成为培养社会主义公共道德意识、高尚健康的思想情操和科学文明的生活方式的场所，从而成为振兴中华的巨大物质力量。

土地征用

指政府或者政府授权的机关，依照法律规定将土地收为公用。

按《土地管理法》规定，征收是因国家进行经济文化国防建设以及兴办社会公共事业的需要，被征用的是集体所有的土地，征地申请人是列入国家固定资产投资计划的或者准许建设的国家建设项目的建设单位。

建设单位必须持批准建设文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地，经征用的土地，其所有权属于国家，用地单位只有使用权。

用地单位应向被征单位支付土地补偿费和安置补助费。

被征土地上有附着物和青苗时，按省、自治区、直辖市规定标准补偿。

《土地管理法》还规定，城市集体所有制单位进行建设，需要使用土的，按照本规定办理。

集体土地

指属于劳动群众集体所有的土地。

集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。

买卖合同

指房产买方与卖方对房产买卖订立的法律合约，内容包括售价、交割日期与其他条款。

居住小区建设设计

　　指对居住小区的规模和结构、用地等的规划设计，也是居住小区规划实施阶段的设计。

居住小区是城市居住区的组成部分，是组织居民日常生活的相对独立的居住单元。

居住小区的规模和结构是指居民人数、住宅建筑面积、占地面积以及相应的生活福利设施。

居住小区除居住建筑外，还要有居民日常生活所必需的服务设施：

如食堂、浴室、服务站、托儿所、幼儿园、商店、小学等。

并且，应为居住创造安静、优美的生活环境。

居住小区的规模，应视城市的大小、住宅层数的高低以及其位置的具体条件而定。

在居住小区规划设计中，节约用地的主要措施有：

（l）压缩住宅建筑的间距。

住宅建筑的间距主要有日照间距、防火间距、使用间距，取其最大间距作为设计依据；

（2）提高住宅层数，以提高小区总居住面积密度；

（3）适当增加房屋的长度，可以取消山墙间的间隔距离，提高建筑密度；

（4）提高公共建筑的层数，将有关公共设施集中建造，可以节约用地，方便群众；

（5）加大建筑的进深；

（6）合理布置交通道路。

居住区公共建筑用地

指居住区内有明确界限的公共建筑用地。

如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。

无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。

房地产开发

是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诅多方面的资源的组合使用两为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。

城市规划

　　城市政府为确立和实现城市经济，社会发展战略和目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

城市规划是指根据国家城市发展和建设的方针，经济技术政策。

国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合布置城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。

质量

根据ISO8402的1994定义，质量是反映实体满足明确和隐含需要的能力的特性总和。

这里的实体是指：

（1）某项活动或过程；

（2）某个产品（产品包括硬件、软件、流程性材料及服务）；

（3）某个组织、体系或人；

（4）或者是以上各方面的任何组合。

这里的特性主要是指产品特性，主要表现在性能、可靠性、维修性、安全性、适应性、经济性、时间性等方面。

服务业的服务特性以及服务提供特性是服务业质量特性的具体表达。

国际房地产信托

　　国际房地产信托是指中介服务企业承办外国（包括境外）房地产顾客的房地产购买及房地产经济咨询等国外的房地产信托业务。

土地契约

亦称“租地合同”。

由用地单位或个人在取得有关管理机关批准用地后，与土地管理部门签订的，对双方都具约束力的一种协议。

其主要内容包括租地数量、用途、期限、租率标准、缴租形式，以及应共同遵守的其他事项。

人工费

　　是指直接从事施工的工人（包括现场水平垂直运输等辅助工人）和辅助生产工人（制作构件等工人）的基本工资、附加工资和工资性津贴。

住宅组团

居住建筑群体的组合，可以由一定规模和数量的住宅或结合公共建筑组合成组成团，作为居住区或居住小区的基本组合单元，有规律地发展使用。

这种基本组合单元可以由若干个同一类型或不同类型的住宅组合而成。

“组团”的规模主要受建造层数，公共建筑配置方式，自然地形和现状等条件的影响而定。

一般为1000—2000人，较大的可达3000—4000人。

居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

公共服务设施用地

一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

城市规划任务

　　根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策，国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划、合理利用城市的土地、综合部署城市经济、文化、公共事业及战略等各项建设、保证城市有秩序地、协调地发展。

城市公共活动广场一般规划要求

一般多选在市中心地区，交通便利，自然条件较好，周围建筑和环境比较协调优越的地方。

许多纪念性广场是以塑像、纪念碑、纪念塔、纪念堂为主体，结合园林绿化设计来布置，前沿留出适当的铺砌空场以便人们进行瞻仰活动。

规划时应注意充分利用地形的特点，考虑竖向设计，使主体建筑布置适当和突出，空间比例要协调。

尽量使主体建筑成为道路的景观。

免征契税

　　指对新建或购买的房屋，按国家的有关规定免予征收契税。

免征契税的规定主要有：

1，凡国家机关，部队，学校，党派，受国家补贴的团体，国营企业和事业单位，如有房屋的买，典，承受，赠与或交换行为，均免交契税；

2，凡属共有房屋，如分析时应将原契连同分析单据呈验核准后，另换新契，免征契税，只收契纸工本费。

3，华侨用侨汇购买房屋，免征契税；

4，对经国务院批准的直辖市和各省，自治区确定的实行公有住宅补贴出售试点的城市，个人购买公有新建住宅，不论是按补贴价格还是按全价购买，一律免征契税；对试点城市个人购买房管部门折价出售的公有旧住宅，也比照上述原则免征契税。

税契：

指完纳契税的行为。

旧中国不动产买卖，典当，新业主持白契（当事人双方成立的买卖，典当合同）向官府纳税，并加盖官印，这种行为叫税契。

典契税

指因房产的典当，国家向承受人征收的一种契税。

已税契纸

即按规定完纳契税的契约，称已纳契税。

房屋契税

房屋产权转移时承受人向政府完纳之税。

管养合一

房屋管理工作和养护工作相结合的一种组织形式，称管养合一。

其基层组织是管片，由房管员和养护工组成。

房管员负责管片的全面工作，养护小修可以实行承包。

城市土地经营管理

指对城市土地经营企业经营城市土地的各种经济活动实施规划、协调和监督等的管理行为。

其要点是维护城市土地的国家所有制，制止在城市土地经营活动中，侵犯或变相侵犯城市土地的国家所有权，在此前提下，促进城市土地经营，搞活城市土地经济，以利于城市土地的开发与利用。

根据城市土地国有的性质和政企分开的原则，作为国家机关的土地管理部门虽能代表国家管理土地，但不宜直接经营城市土地；在土地经营方面，它只起监督、协调、规划的作用，而应由城市土地经营企业来经营城市土地。

国家可以通过国营土地经营企业，用经济手段，有计划地调节土地经营市场，保证和促进城市土地经营的健康发展，保证国家的城市土地所有权的实现。

国营土地经营企业与国家的关系和其他企业一样是纳税的关系。

城市土地经营允许多种经济成分和多种经营方式同时并存。

国营以外的其他各种经济成分的土地经营企业应当向土地管理机关申请承包、承租土地经营（开发、利用）许可证；交纳土地使用税（费），方能取得经营城市土地的资格。

城市土地经营管理的基本形式是城市土地经营的经济核算制，它的主要内容有：

（l）城市土地经营的经济责任；

（2）经营的权限；

（3）企业收益分配；

（4）经济验算。

佣金

通过经纪人工作，买卖双方达成了买卖协议之后，结经纪人的报酬称之佣金。

转让

　　房屋承租人放弃承租权，无代价地自行让给他人使用的，称为“转让”。

商品房价格

　　是商品房的价值的货币表现。

商品房的价格由成本、销售费用、企业利润、国家税金四个要素组成。

商品房成本一般包括以下费用：

土地征用及拆迁补偿费、前期工作费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、利息支出、管理费用、税金等。

正确确定商品房价格有利于推动住房改革的顺利进行；有利于调整消费结构，抑制通货膨胀；有利于调整国民经济各部门之间的产业结构及城市综合开发的迅速发展。

房屋买卖价格

　　即房屋买卖时使用的价格。

有：

协议价格，市场价格，计划价格，浮动价格

房屋产别

　　由于我国现行的经济体制有全民、集根据以上房屋所有制和管理形式的不同，我国的房屋产别可分为以下11种：

（1）接管；

（2）国家经租；

（3）收购；

（4）新建；

（5）全民所有制单位自管公产；

（6）集体单位自管公房；

（7）私产；

（8）中外合资产；

（9）外产；

（10）年产；

（11）其他产。

体、个体和中外合资等所有制形式。

因此，房屋产权性质也可分为四大类：

第一是全民所有制房屋；第二是集体所有制房屋；第三是私有房屋；第四是其他经济组织房屋。

房产租赁合同

房产租赁合同是指房屋租赁双方之间围绕着权利与义务的协议。

房产法定继承

　　指私房发生继承时按法律直接规定的继承人范围，继承顺序，遗产分配原则进行继承的一种方式。

抵押权

　　是指房产所有人因借债而将房产抵押给债权人，作为清偿债务的保证而产生的房产抵押权。

权证种类

　　即房屋所有权证种类。

有《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》两种。

房屋有限产权

　　指房屋所有人不享有完整的所有权。

这种有限产权，主要是有限产权受到限制，即不允许自由转让。

房屋产权

　　指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。

房屋产权指房产的所有者，按国家法律规定所享有的权利。

住宅售价

　　指住宅出售时的实际价格。

由住宅造价，销售费用和赢利三部分组成。

商品房成本

　　指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创造的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿费。

公有住房出售

　　指国家所有的新旧住房出售给私人所有。

房屋出售

　　房屋出售是指通过出售方式转让房屋的所有权的经济活动。

土地税

　　指以土地为课税对象，按照土地的面积、价格或收益等征收的税。

土地税也称“地产税”、“地价税”，是历史上最早的一种税收，各国普遍使用。

资本主义国家的“地税”、中国的“田赋”和“地价税”等，都属于土地税的范围。

最初的土地税以面积大小定税额多少，后来发展成为以生产的多少或土质的肥瘠程度定税额等级。

近代资本主义与旧中国土地法规定以土地价格为征税标准。

在私有制社会，土地是作为私有财产征税的，旨在保护土地私有制。

实行土地公有制的社会主义国家对土地征税，旨在保护土地资源，促进土地的合理利用。

土地税分为：

（l）土地原价税，即按土地原价向土地所有人或典权人征收的税。

（2）土地增值税，按土地价格增加部分征税。

又可分为：

①土地转移增值税，即在土地所有权转移时，根据土地所有人出卖土地价格高于购人士地价格的部分征收的税。

②土地定期增值税，在土地所有权没有转移而土地价格有所增加时，根据增加数额征收的税。

分片承包

　　分片承包是指房管员负责公房管理工作的一种方法。

一般按片或街道划分成若干管段，由房管员包干一片或一段，负责本片（段）的日常管理工作。

片或段是以房屋的建筑面积划分的，建筑面积2~4万平方米，500~700户为一个片或段，配备房管员一人。

分片包干往往与“管养合一”的方法同时使用，一般每平方米配备养护工1.5人。

租金的确定

租金确定过程中，首先要对同类物业市场进行分析，了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况，结合物业本身的特点和优势进行市场定位，确定本物业出租的市场租金水平。

房管所经营管理

　　房管所经营管理是指房管所实行企业化经营管理。

房管所是受国家委托，经营管理公管房屋的服务性行业，随着经济体制改革的发展，房管所将从服务性企业转向经营性企业。

房管所在房产经营活动中，要按照经济规律办事，实行经济责任制，开展多种经营，实行房管员承包责任制，进行经济核算，提高经济效益，要兼顾国家，企业，个人，住户四方面利益，把所管公房管理好，维修保养好。

住宅抵押对象

　　分为对住宅经营者（如企业建房贷款、商品房贷款）的抵押贷款和个人建房或购买自有住宅的抵押贷款。

在国外住宅抵押贷款主要是指对个人的抵押贷款。

公有住宅

　　公有住宅是指现阶段国家或企业投资建造分配给个人居住的房屋，随着住房制度的改革，国家将把这类住宅出售给个人。

房屋买卖

　　是指房屋所有权人与买房人达成协议，由房屋所有权人（卖房人）依法将房屋所有权出卖给买房人，买房人则向卖房人支付房屋价款。

房屋买卖是一种民事法律行为，双方必须签订合同，就房屋的买卖数量、价款、交割手续达成协议，并在合同中予以注明，然后，应去政府土地主管部门和房地产部门办理产权变更登记手续，不办理这些手续，其买卖行为不具有法律效力。

房契抵押

　　产权所有人以房契作为抵押品，取得借款，按期付息。

房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而没有对房屋的使用管理权利，产权人到期还清借款，同时收回房契，抵押即告终结。

房产买卖合同

房产买卖合同是指在房产交易双方之间建立买卖关系的协议。

房产抵押类型

（1）定期抵押。

要求房产由借款人手里转给贷款人，然而一旦债务付清，则取消抵押。

（2）信托契约。

要求把房产契约转让给某第三者，委托他（第三者）在债务清偿前为贷款人利益而拥有抵押权。

（3）公平抵押。

只要有书面证据表明当事人打算把不动产作为偿还债务的保证来拥有即可。

住宅所有权

　　住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。

不包括宅基地和院地。

房屋使用权

　　指房屋使用权人对房屋依法占有，使用的权利。

它可以与所有权分离，由他人行使。

房地产产权登记

　　为了明确房地产产权人的合法权益，加强房屋和地籍的管理，掌握房地产权变更情况，凡在城镇的房地产（无论公产还是私产），都必须由产权人按规定向国家房地产管理机关进行申请，办理有关产权登记，领取产权所有证等手段。

这个登记发证的过程叫“房地产权登记”。

商品房综合造价

　　参看“综合造价”，商品房综合造价与一般房屋的综合造价的内容基本一样，只是主体不同而已。

共有房屋买卖

　　指以共有房屋为标的的买卖。

出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。

按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签定买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。

房屋买卖价格

　　即房屋买卖时使用的价格。

有：

协议价格，市场价格，计划价格，浮动价格。

出售公有住房价格管理

　　指政府各有关部门对公有住房的售价进行引导，调控，监督。

场地使用费

　　指外商投资独办及中外合资、合作开办的企业使用土地所应当缴纳的费用。

场地使用费包括征用土地的补偿费用，场地原有建筑物的拆迁费用，人员安置费用以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用等。

具体的收费标准，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁、安置费用和外资企业对基础设施的要求等因素，由所在省，自治区、直辖市人民政府规定。

产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，执行《国务院关于鼓励外商投资的规定》的收费标准，或酌情在一定期限内免收。

中外合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。

对于已经征收场地使用费的外商投资企业用地，不再征收土地使用税和耕地占用税。

业主委员会章程

成立了业主要员会，必然要有一个章程：

业主委员会章程应从以下几个方面考虑：

（1）成立业主管理委员会的目的；

（2）业主管理委员会的宗旨；

（3）业主管理委员会的权利和义务；

（4）业主管理委员会成立的方法；

（5）业主管理委员会会议及业主大会；

（6）业主大会的主要任务；

（7）业主管理委员会的任务；

（8）有关补充说明。

物业管理诉讼

　　如不申请仲裁可直接向物业所在地人民法院申请诉讼，由法院给予法律裁决。

法院的判决是最高的处理层次，具有权威性，必要时可强制执行。

住宅小区管理原则

住宅小区管理原则一般有以下四点要求：

（1）“产权”与“经营管理权”相分离的原则。

住宅小区管理的系统性和整体性，要求实行统一管理，住宅小区产权的多样化，则要求实行分散管理，由此产生了两种管理的矛盾。

产权与经营管理权相分离的原则正是为了解决住宅小区的这一基本矛盾而提出的。

（2）企业经营、独立核算的原则。

走企业化发展道路必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，有相对独立的经营自主权，并逐步实现商品住宅经营的原则。

（3）专业管理和群众管理相结合的原则。

由于住宅小区的维修管理等具有技术性，专业性强的特点，实行专业管理可以达到及时和有效的效果。

（4）有偿使用、有偿服务和合理分担的原则。

有偿使用，即是指对住宅小区的使用应实行等价交换；有偿服务则是指对住宅小区的管理和服务应得到价值形态的实现和物质形态的替换。

无论是有偿使用还是有偿服务，都是社会主义商品经济的必然要求，而不应把住宅小区的管理、无偿服务和福利性片面理解为社会主义优越性的体现。

无过错责任

　　违法者主观有过错是法律责任不可缺少的构成要件，但是许多民事责任的构成要件则不要求行为者主观是否有过错，只要有损害事实发生，就要承担民事法律责任。

这种责任，主要反映了法律责任的补偿性，而不具有法律制裁意义。

业主管理委员会的义务

权利与义务在法律上是相辅相成的。

业主管委会的义务有以下几点：

（1）业主委员会一旦聘用了物业管理公司，就有义务严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司开展工作；

（2）业主委员会形成的决议，全体业主都应执行；

（3）业主委员会有义务听取相接受业主的意见、建议和投诉，并与物业管理公司协商解决这些问题。

物业管理工作人员的渎职行为

　　物业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、不能严格履行职责的行为，对这种行为应由物业管理公司对责任人员给予通报批评、记过、留用察看、开除等行政处分。

物业接管验收

接管验收是物业管理企业接管新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。

接管验收包括新建物业接管验收和原有物业接管验收两类。

侵权责任

　　物业管理的侵权责任是指物业管理活动中，侵犯国家、集体的财产权以及公民的财产权和人身权时所应承担的法律责任，侵权责任通常有以下几类形式：

（1）因房屋建筑质量而产生的侵权责任；

（2）因物业维修施工而产生的侵权责任；

（3）因妨碍行为而产生的侵权责任，例如堵塞或改变给、排水渠道、妨碍相邻他方正常给、排水；

（4）因物业管理人员违法履行职务而产生的法律责任。