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XXX项目投资控制方案

◆目标：

按招标文件要求。

◆控制要点：

动态和及时地把握工程投资信息；

预控策略的具体实现；

良好的投资控制制度；

强有力的执行贯彻格局。

1、项目投资控制方法

1.1全过程投资控制总体方案

01）项目投资控制策略纲要

Ø设计优化策略

v在满足本建设工程要求前提下，提出设计优化方案。

v在工程方案设计、初步设计、施工图设计过程中与设计单位讨论完善设计，以达到在不降低业主要求的建设标准的前提下降低工程造价或使工程造价控制在目标范围内。

Ø目标分解策略

v量化不同阶段之投资控制具体目标。

对“投资估算”、“设计概算”、“施工图预算”的准确率进行控制。

Ø风险控制策略

v分析项目建设过程中的各种风险因子，对应当提前防范的风险因子予以计划和措施的落实，对项目建设的过程信息进行处理，识别系统性风险源及其可能的危害性，策划相应的解决方案。

02）项目全过程投资控制原则

Ø全过程控制

v项目投资控制贯穿于项目建设全过程，其影响因素也是多方面。

v本项目将从设计、计划统筹、招标采购、施工阶段等环节的实施管理。

v重点做好对设计方面及造价咨询单位的管理工作。

Ø设计阶段为投资控制重点

v方案设计、初步设计往往影响项目投资的70%-90%，因此，项目投资控制贯穿于本项目建设全过程，而控制的关键就在设计阶段。

Ø主动控制

v本项目工程投资控制立足于事先主动措施原则，尽可能以预控为主，减少或避免投资目标值与实际值的偏离。

Ø投资控制、质量控制、进度控制的关系处理

v本项目工程投资控制是与质量控制、进度控制同时进行的，在实施投资控制的同时满足质量和进度目标。

v在质量和进度目标满足业主的要求的前提下，使投资在我们的投资目标范围内。

v在进行投资控制过程中，要协调好投资与质量和进度的关系。

如采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使实际的项目设计投资限定在投资额度内，同时又要保证本项目的功能、使用要求和质量标准。

1.2项目投资控制工作阶段

Ø建设项目从决策、规划、设计到最终工程造价的确定要经过“投资估算（已完成）、设计概算、施工图预算、工程招标合同价、工程决算”5个阶段。

设计概算造价是我们工程投资控制的目标造价。

在编制和审核设计概算的时侯，要多考虑设计概算准确性及预见性，尽可能把可能发生的对工程造价控制不到的因素，反映到设计概算中去。

目前设计院的设计概算流于形式的情况较普遍。

Ø以良好的服务态度和服务意识，专业精神，专业技能，工程造价管理、控制及工作经验为基础，通过努力工作，达到工程投资控制的目标造价。

因此，我们将参与到设计过程中进行造价管理工作，而不是在设计完成后才进行。

这样可以减少设计的修改，不延误工程的建设时间，还能更好的与设计单位合作，服务内容分为前期与设计、招标、施工和竣工四个阶段，具体内容如下：

01）项目前期与设计阶段：

v投资估算审查及方案设计优化-经济方面。

咨询成果：

《投资估算审查报告》、《方案设计经济分析及优化建议报告》。

目的及效果为了提高投资估算的准确性，为下一步的投资控制打好坚实的基础，在计划投资额内完成本项目建设。

提高工程的投资效果：

在满足项目功能要求的前提下，达到经济合理的目的，并符合“适用、经济、美观”的要求。

v方案设计总体经济评价。

分析本项目的平面布置、层高、结构方案及装修方案等方面的优点及不足。

计算建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数等评价投标。

v审查投资估算，编制《投资估算审查书》。

估算方案的造价是否超出业主的投资计划。

如估算会超出投资计划，则提出相应的解决方案。

v运用价值工程的方法优化设计方案。

通过对项目功能与造价进行系统的分析，达到如下效果：

●在提高功能水平的同时，降低成本。

●在保持成本不变的情况下，提高功能水平。

●在保持功能水平不变的情况下，降低成本。

●成本稍有增加，但功能水平大幅提高。

●功能水平稍有下降，但成本大幅下降。

v从经济方面提出的方案设计的修改建议。

v初步设计阶段。

咨询成果：

《限额设计分解方案审查报告》、《概算审查报告》。

目的及效果为使初步设计的工程造价控制在计划投资额内。

提高概算的完整性和准确性。

使概算误差比国家规定的范围更小。

为编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资，提供可靠的依据。

v限额设计管理。

限额是投资控制系统中的一个重要环节。

v审查设计单位的投资分解方案。

要求设计单位将投资分解到各专业作为初步设计的造价控制目标，并检查投资分解方案的合理性。

v在初步设计进行时，跟踪初步设计的造价情况，对出现突破分解投资的问题，提出解决办法。

避免等到初步设计已完成，编制工程概算后，才发觉投资超限额，再被迫压低造价，减项目、减设备，这样不但影响设计进度，而且造成设计上的不合理，给施工图设计超投资埋下隐患。

v概算审查

●审查设计概算，有利于合理分配投资资金、加强投资计划管理，有助于合理确定和有效控制工程造价。

●设计概算编制偏高或偏低，不仅影响工程造价的控制，也会影响投资计划的真实性影响投资资金的合理分配。

还会影响到工程招投标、合同签订以及工程造价的控制。

v概算是否严格执行国家的建设方针、各项经济政策。

全面审查概算的完整性、准确性。

避免重算、漏算，消除实际投资突破计划的隐患。

抽查项目的费用总额不少于概算总价的75%。

v审查概算是否反映本工程所在地的实际，是否反映的本工程所在地价格水平。

是否正确使用定额、指标、费率（深圳市有关部门发布的人工、材料、机械等价格信息），以及是否考虑了建设期内价变化因素。

使概算尽可能的反映设计内容、施工条件、实际价格及价格的变化趋势。

v在满足本工程项目功能要求的前提下，在初步设计开始前，从经济方面对初步设计提出建议。

●如通过概算审查，认为项目投资有较大可能会超出投资计划，按满足功能、经济合理的原则，对初步设计提出修改建议或调整概算，并对投资计划作出修改。

v施工图预算审查。

咨询成果：

《施工图预算审核报告》，包括审核后的施工图预算。

目的及效果为提高预算的完整性、合理性、准确性，在利于控制工程造价，克服和防止预算超概算，合理确定招标最高限价。

通有关指标的比较，找出设计中的薄弱环节，改进施工图设计。

v重点是审查工程量计算、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等。

v全面审查项目的完整性。

采用重点抽查的方法进行审查，抽查项目的费用总额不少于预算费用总额的85%。

02）项目招标阶段造价咨询管理工作

v将建立的与工程造价管理有关管理办法置入招标文件，作为本工程项目的招标条件之一，也今后合同管理的内容之一。

v建立管理办法目的及效果：

工程变更是投资控制中非常不利的因素。

建立有关造价控制的各项管理办法，可以使工程变更得到有力的控制，可以即时掌握工程变更影响投资的情况，以便即时采取措施对投资进行控制或调整。

影响工程造价变化较大的工程变更多数是由业主提出的。

工程变更得到有力的控制。

v合业主的行政管理程序，起草、协定各项“管理办法”

v招标文件审查。

参加招标文件的评审会等。

v招标文件条款及合同条款，是否符合本工程要求及投资控制的要求；是否存在漏洞；并进行完善。

v起草工程合同并与业主商定合同，协助业主进行合同谈判、合同的签署。

v审查招标文件的工程量清单。

目的及效果为提高工程量清单的准确性。

在利于控制工程造价，防止投标价格不能真实反映工程造价的情况。

重点应放在工程量的计算，工程项目的特征描述是否准确。

采用重点抽查法审查。

审查工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程项目。

熟悉施工图纸、招标文件及其它相关资料。

全面了解招标文件规定的招标范围。

03）项目施工阶段：

v审核施工单位月进度工程款，提出审核意见，经业主审批后拨付工程进度款。

v审核施工单位设计变更工程价款的报价，提出审核意见，经业主审批后确定设计变更工程价款；参加有关现场会议；每周或每月集中审核，或业主要求的时间完成。

做到工程变更造价每月结清，建立工程变更造价台帐，即时掌握工程造价变动情况。

v审核施工单位施工现场签证的报价，提出审核意见，经业主审批后确定现场签证工程价款。

每周或每月集中审核或业主要求的时间完。

参加有关现场会议，第X周或第X月集中审核或按业主要求的时间完成。

做到现场签证造价每月结清，建立工程变更造价台帐，即时掌握工程造价变动情况。

v审核施工单位材料、设备报价，提出审核意见，经业主审批后确定材料、设备价格。

参加有关现场会议，第周或第月集中审核或按业主要求的时间完成。

v为合同变更的管理工作、索赔与反索赔提出具体的方案。

04）项目竣工阶段：

v降低项目投资的措施

●收集、整理、审核工程结算资料。

●审核施工单位的工程结算书，提出结算审核意见，供业主参考或审批。

v设计优化降低投资的措施

●通过价值工程进行设计参数的优化

●地基处理方式选择

●限额设计事项

●设计变更的预控。

如果在设计阶段发生变更，只需出修改图，而其它费用尚未发生；如果在施工过程中变更，势必造成更大的损失。

为此，尽可能把变更控制在设计

●功能合理设置的管理措施

v有效的合同管理保证工程投资的措施，对合同的投资控制管理重点放在以下几个方面

●合同的法律性是否完备；

●合同是否完整；

●风险的分摊是否合理；

●特别重视合同条件专用条款的制定。

因为它结合具体工程的实际情况，对通用部分进行删除、增加和修改，是执行合同的关键；

●工程说明书应尽可能做到详细、明确、技术上要求切实可行；加强合同管理，保证工程投资的有效控制

●风险重分倾向的预控——工程项目从开工至竣工是一个较长的过程，国家的宏观政策以及地方性法规的变化都会影响建筑市场买卖双方的供求关系，从而引起投资要素、利润及风险费的调整，最终影响到工程的造价，对风险重分倾向的诸多因素进行分析和预控，明确相应的合同条款。

v投资管理综合措施

●建立工程造价信息管理系统——建立《工程合同台帐》、《设计变更工程造价台帐》、《设计签证台帐》、《单位工程造价台帐》、《工程进度款支付台帐》。

即时掌握工程造价的变化情况。

信息工作管理方式落后，资料精度不够，不能及时、全面地为决策提供可靠的依据必会对工程项目的全面管理造成危害。

为了实行对项目投资的动态管理，本联合体将建立一套工程投资信息管理体系，对工程投资信息进行搜集、传输、加工、保存、维护为使用提供支持。

●分析工程造价信息——对投资控制过程中产生工程造价与目标造偏差进行分析，及时了解和调整投资偏差的幅度。

如何偏差超过了本工程投标控制的要求，将制定相应措施对纠正偏差。

●对纠正偏差措施的执行情况进行跟踪查。

保证纠正偏差措施的执行。

v优化施工管理降低工程投资的策略

●临时设施工和永久设施结合的降低成本方法——“三通一平”及围蔽工程是施工前的必备条件，但又是临时工程，如果能够与永久工程结合起来，合理地运用，则能够节约临时工程费用开支。

●项目施工场地土方工程平衡——确定土方开挖工程量与需填方工程量平衡点，使挖、填方量得到平衡，这样既节省了土方开挖时外送的费用，又节省了土方填土回填时的费用，这就需要合理计划安排整个工程施工现场的开工顺序及场地的统筹安排和利用，才能达到土方平衡的目标。

●统筹计划施工程序。

——由于深圳地区土质普遍较差，修临时施工便道往往需要对路基进行处理，以满足施工载重汽车的荷载要求。

如果把项目场所内设计的永久道路和临量道路结合起来，先把永久道路的软土处理工作完成并把路基铺设好，基本能够满足施工行车，在后期路面施工时，只需要对路基稍作处理便可以施工，从而可节约施工便道费用。

●统筹计划通水通电——施工临时通水通电与图纸设计通水通电结合起来