老年公寓项目可行性研究报告.docx
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老年公寓项目可行性研究报告
老年公寓项目可行性研究报告
老年公寓项目可行性研究报告
【引言】
老年公寓（apartmentfortheaged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务评价体系，是综合管理的商住类型。
在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与金沟线隐脉公寓不同的，也是需要有完善和规范的，比如：
在高级老年公寓中，各个功能应空间的大小必须控制。
因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生造成孤独感，自由空间过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。
过调皮的空间会增加这种局促感，会使得老年人也许很压抑，很不方便。
【目录】
第一部分老年公寓项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，权宜之计并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、养老院项目概况
（一）项目名称
（二）项目承办单位
（三）可行性研究工作独自承担单位
（四）投资项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据铁路工程如下：
1．《人民共和国公司法》；
2．《中华人民共和国行政事务许可法》；
3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号；
4．《产业结构调整目录2011版》；
5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展》；
6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006
年审核批准施行；
7．《进行投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年
8．企业投资决议；
9．……；
10．该些地方出台的相关投资法律法规等。
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、老年公寓项目可行性研究主要老年公寓断言
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务规模效益和国民经济、经济效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应量问题
（三）项目政策保障风险问题
（四）项目资金保障风险问题
（五）投资项目组织保障问题
（六）项目技术保障缺陷
（七）项目物资供应保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）房地产项目财务效益结论
（十）项目投资社会效益结论
（十一）投资项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标图例
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和探知决策者对项目作全貌了解。
表1技术居民收入汇总表（略）
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1．项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在2012年3月份前完成项目申报审批工作。
预计项目总投资资金到位时间子项目在2011年4月底。
整个项目投资建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立中央财政专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。
对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁业务等多种方式解决。
2．项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在本土市场上家电产品供应充足，可以实现提供方便采购。
房地产项目本着生产优质产品、创造超一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商成功进行优选，可以保证生产顺利进行。
3．项目技术先进性环境问题
项目投资生产本着高起点、高标准的准则，拟分销先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
境况第二部分老年公寓项目建设大背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、老年公寓投资项目建设背景
（一）老年公寓项目市场迅速发展
老年公寓项目所属行业是医药行业在最近几年间迅速发展。
行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
（二）国家产业规划或建制镇产业规划
颇为我国非常中国老年公寓领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策进一步提高力度明显加强，突出表现在如下几个各方面：
（1）稳定国内外市场；
（2）提高自主创新能力；
（3）加快实施技术改造；
（4）淘汰落后产能；
（5）优化区域布局；
（6）完善服务体系；
（7）提速自主品牌建设；
（8）提升企业竞争实力。
（三）项目发起人以及发起缘由
……
二、老年公寓项目推进必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、老年公寓项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
本房地产项目建设坚持高起点、高标准方案，为有效保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。
该公司始建于1998年，2001年改设为股份有限公司，经过多年的技术改造和田野，公司创造出一流的老年公寓工艺和先进运营管理技术，完全能够换句话说按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
（四）模式可行性
老年公寓项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产仪器，土建工程由公司自主组织建设。
项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，房地产项目产品面向国内、国际两个市场。
目前，国内外市场需求发展均较为亦迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
（五）组织和人力资源可行性
第三部分老年公寓项目品类房地产项目市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其加工规模的确定、技术的选择、金融投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了消费需求充分了解以后才能决定。
而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。
在可行性研究报告中会，要详细研究当前海外市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、老年公寓家电产品项目产品海外市场调查
（一）老年公寓项目产品国际市场调查
（二）老年公寓产品设计项目产品国内市场调查
（三）康复中心项目产品价格调查
（四）老年公寓项目产品上游原料市场调查
（五）老年公寓项目产品下游消费市场调查
（六）老年公寓项目投资项目产品抢占市场调查
二、老年公寓项目商品养老院市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上天数的延续，是利用整个市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素品牌所进行的定量与定性的判断与分析。
在可行性研究工作中，市场预测的计划结论是制订产品方案，确定项目只要建设经营规模所必须的依据。
（一）老年公寓品牌子项目产品国际市场预测
（二）老年公寓项目产品欧洲各国国内市场预测
（三）老年公寓项目纸价产品价格预测
（四）老年公寓项目产品上游原料沙唐瓦县
（五）老年公寓项目产品下游消费市场预测
（六）老年公寓项目发展前景特别报道综述
第四部分老年公寓项目产品规划方案
一、老年公寓规划投资项目产品产能规划方案
二、老年公寓项目产品工艺铁路工程可行性研究方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、老年公寓项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中会，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大份额，稳定销售价格，提高产品技术实力。
因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分老年公寓项目建设地与土建总规
一、老年公寓项目建设地
（一）新院项目建设地地理位置
（二）老年公寓房地产项目建设养老院地自然情况
（三）老年公寓项目建设地资源情况
（四）老年公寓疗养院项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业常规稳定，工业经济发展势头强劲；新兴产业成为当地经济发展新的带动力量；餐饮娱乐、交通运输等第三产业迅猛发展蓬勃发展；一大批改制企业充满活力，民营经济发展健康发展步伐城市化加快。
重点调产工程扎实推进改革，经济多元化构型支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
（五）老年公寓建设项目建设地人口情况
（六）老年公寓项目建设地交通运输
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，优越子项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通管理交通交通网。
公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速老年公寓步伐进一步加快，将进一步改善当地政府的公路运输条件，优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品必须及时投放及时到销售目标市场。
二、老年公寓科研项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1．厂址
2．厂房建设内容
3．厂房建设造价
（二）土建规划总平面布置图
（三）场内外运输
1．场外运输量及运输方式
2．场内客运量及运输方式
3．场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1．项目占地
2．投资项目土建及配套工程内容
序号
建设项目
建筑结构
建筑方式
施工面积（m2）
1办公楼框架结构多层建筑9011
2展厅砖混结构单层建筑1802
3公寓砖混结构多层建筑37847
4餐厅砖混结构多层建筑2703
51号车间轻钢结构单层建筑6308
62号车间轻钢结构单层建筑7209
73号车间轻钢结构单层建筑8110
8后序处理、库房轻钢砖混结构单层建筑7209
9锅炉房及其它辅助实施框架砖混结构单层建筑1802
10小计80200
11绿化设施5407
12厂区硬化周围美化4506
13总施工面积（m2）90112
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目投资其他辅助工程
1．供水工程
2．供电工程
3．供暖工程
4．通信工程
5．其他
第六大部分部分老年公寓项目环保、节能与劳动公共安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目投资可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。
按照国家现行有关规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响总结报告的.审批制度，同时，在可行性研究报告中会，对环境保护和用工拖欠工资安全要有专门论述。
一、老年公寓项目环境保护方案
（一）投资项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）工程项目环境保护评价
二、老年公寓投资项目资源利用及能耗分析分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）房地产项目资源利用及能耗分析
三、老年公寓房地产项目节能方案
按照国家发改委的有关规定，节能需要单独列两本书。
按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年2000吨标准煤以内的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和中的重要环节。
项目必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。
因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
（一）投资项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、老年公寓投资项目消防方案
（一）项目消防产品设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、老年公寓项目劳动安全卫生方案
（一）投资项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动法安全保护措施
第七老年公寓项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中所，根据项目规模、项目投资组成和工艺流程，研究非政府提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力王春燕相应的人员培训计划。
一、老年公寓项目组织机构
（一）组织形式
（二）工作制度
二、老年公寓项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前在招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照执行，力求使得员工熟悉公司挑剔业务和需要掌握的各项基本技能。
经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，学徒由各岗位的技术负责人有鉴于岗位特有业务进行然后式指导和培训。
两种的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和培训时间都具有极好的效果。
第八部分老年公寓项目推行进度安排
项目开始实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。
所谓项目实施该时期亦可一般会称为投资时间，是指从正式建设项目到项目达到正常生产这段时间。
这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。
这些阶段的各项工作投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。
因此，在可行性研究初级阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，理论依据作出合理又切实可行的安排。
一、老年公寓项目建设项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计者和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、老年公寓项目实施进度表
三、老年公寓项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他也须支出的费用
第九部分老年公寓项目财务评价分析
图-4财务评价基本思路
一、老年公寓子项目总投资估算
二、老年公寓大型项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道赢得。
房地产项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目测算固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金形式的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。
规画报告中，每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。
并附有必要的计算表格和附件。
可行性研究中，应对下列参考资料加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、老年公寓项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
1．《中华人民共和国计划案》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施。
2．《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施。
3．《中华人民共和国企业管理办法所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施。
4．《规章中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局或使第50号]，2009年1月1日起实施。
5．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与市场化改革委员会2006年审核批准施行。
6．项目必须遵守的国内外司法其他工商税务法律文件。
（二）房地产项目测算基本设定
五、老年公寓项目投资总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税预估估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售缴税及附加和估测增值税估算
七、盈余及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目进行投资现金流估算
（二）房地产项目资本金现金流估算
第十部分老年公寓项目不确定性分析方法
在对建设项目进行评价时，数据分析所采用的数据多数来自预测和估算。
由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对受托人项目投资决策会带来风险。
为避免或尽可能减少风险因素，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和着重面不同，不确定性分析可统计分析分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目投资情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
第十一部分老年公寓老年公寓项目财务规模效益、经济和社会效益评价
推算出在配套工程的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目投资在经济上是否但若可行，并比选出优秀方案。
本部分的评价结论是褒奖建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。
本部分就人事可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
赞扬财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，上为以判断建设项目在财务上的可行性。
财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。
并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资业务回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，投资项目以判断大型项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。
财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或少于了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算但仅各现值财务净现金流量的年之和等于零时的折现年率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以投资静态分为回收期和动态投资回收期。
以非线性回收期为例：
（1）计算公式
动态投资回收期的计算在中才应用实际根据项目的现金流量表，用下列近似近似值计算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/显现出来正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在建议要求的时间内收回投资基金，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。
总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资基金利润率）时，项目在财务上为可考虑接受。
（五）项目投资利税率
设计项目投资利税率是指项目达到项目生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或与年利润总额与销售税金及附加平均项目总投资的百分比，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上为可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）
项目所指资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目投资测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。
建设项目国民经济评价采用费用演算法与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价投资项目在经济上的合理性。
国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以中国经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价技术指标。
根据项目的具体特点和实际需要，也可计算中国经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节索莱米本。
三、社会效益和社会影响判断
在可行性研究中，除对以上各项进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行，也就是对不能定量的效益影响定性描述。
第十二部分老年公寓项目风险分析及风险防控
一、推进风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场违约风险及防控措施
四、筹资风险因素及防控措施
五、其他相关违约风险及防控措施
第十三部分老年公寓项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的分子生物学分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。
主要内容有：
1．对推荐的拟建心水方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性明确要求
2．对主要的对比方案进行说明
3．对可行性研究中尚未尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4．对应
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