经营性物业贷款评估要点.docx

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经营性物业贷款评估要点

经营性物业贷款项目评估要点

一、评估报告格式

★封面：

评估报告名称、评估单位、评估时间。

★　扉页：

评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。

★　目录：

评估报告正文、附表和附件的目次索引。

★　正文：

评估报告的撰写应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。

一般分以下几个章节。

摘　要　对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法和依据进行说明。

第一章　借款人资信评价

第二章　物业基本情况

第三章　物业市场分析

第四章　贷款用途、额度和还款方案评价

第五章　偿债能力分析

第六章　担保方式分析

第七章　综合分析

第八章　项目总体评价

★　附表：

主要包括借款人基本情况表、物业基本情况表、周边同类物业情况表、物业资金结余预测表、贷款还本付息测算表等。

★　附件：

主要包括借款人及贷款项目涉及到的各类资料的原件或经核实过原件的复印件。

二、贷款项目评估一般程序

经营性物业贷款按照“谁调查、谁评估”的原则，项目调查行收到贷款申报材料后，审核认定项目具备评估条件后，组织人员开展评估工作。

（一）成立项目评估组

由项目调查行牵头组织项目评估组，评估组人员应不少于3人，其中1人为评估组负责人。

项目评估负责人（一般由客户部门负责人担任）应从事信贷工作3年以上，熟悉房地产信贷业务，具备大型房地产开发贷款项目评估经验和能力。

评估组成员应从事信贷工作原则上3年以上，具备一定的业务素质和评估经验，应优先选择拥有房地产估价师、土地估价师、资产评估师和注册会计师等资格证书的人员组成评估组。

（二）制定评估工作计划

评估小组应根据贷款项目的评估时限要求，制定评估工作计划，合理安排资料收集、项目调研、贷款条件落实、市场分析和评估报告撰写等工作。

（三）调查、收集有关资料

评估小组应根据评估工作计划，通过实地调查、专家咨询和查阅资料等方式，收集有关数据和资料，并对相关资料进行核实。

（四）贷款项目可行性分析

评估小组根据核实后的数据资料，对贷款项目的各项经济指标进行测算、分析、论证和评价贷款项目的可行性。

（五）沟通与反馈

评估小组在形成评估报告前，需将评估情况和初步结论向贷款项目上报分行反馈，上报分行提出异议的，评估小组应予以解释和沟通，必要时可对评估结论重新进行核实。

（六）评估报告撰写和审核

评估小组应根据上述分析结果，形成评估报告初稿，由评估负责人进行审核后定稿。

报告的有效期原则上为半年。

三、评估报告的主要内容

贷款项目评估报告应建立在资料完备、调查充分、假设合理和分析科学的基础上，评估报告的主要内容、重点和要点如下：

第一章借款人资信评价

（一）借款人概况

主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。

评估重点：

1、借款人营业执照、组织机构代码证、税务登记证和贷款卡等相关证件是否齐全、有效，是否经过年检，借款人经营期限能否覆盖贷款期限。

2、借款人股本构成情况及历史沿革，产权结构是否明晰，注册资本出资形式以及是否足额到位。

公司股东、注册资本及法定代表人的变更是否符合《公司法》和公司章程的有关要求，是否在当地工商部门办理了变更手续。

3、借款人是否存在超经营范围经营相关业务的现象。

4、借款人是否拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证。

5、借款人是否取得了董事会或相应决策机构同意借款并将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物的相关决议等。

（二）企业组织架构及经营者素质

主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、法定代表人、高管人员和员工素质等情况。

评估重点：

1、企业组织架构是否清晰，法人治理结构是否健全，经营管理是否规范，部门设置是否合理。

2、法人代表是否与营业执照上法人代表相符，高层管理人员的年龄、文化程度、行业经历、信誉、品行、工作能力及历史业绩、有无重大不良信用记录，有无可能影响企业正常经营的不良嗜好，有无重大违法违规记录等。

3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和运作能力。

（三）借款人经营情况

主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目开发建设、销售情况和持有的物业经营情况，在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。

评估重点：

1、借款人的近三年房地产相关业务经营情况，项目开发是否正常，项目租售情况，有无非正常停工和相关违法处罚行为。

评价借款人整体开发实力。

2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，持有物业的种类、面积和经营情况，借款人商业地产开发和物业经营管理经验，招商引资、市场培育和运作能力等。

评价借款人商业地插开发和经营能力。

（四）借款人财务状况

（1）资产负债分析

主要调查借款人的财务管理模式和企业近3年及近期资产负债情况，评价借款人的长短期偿债能力和营运能力。

评估重点：

1、调查借款人近3个年度及近期的总资产、总负债、所有者权益、存货、应收帐款、预收帐款、应付帐款、银行借款、对外担保及其他或有负债的规模、构成和增减变动情况，分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动原因。

对于异常变化的科目要重点分析。

2、应仔细查阅借款人的总帐、明细帐和重要的会计原始凭证，评价借款人财务处理的真实性、准确性、合理性。

3、借款人偿债能力的评价指标主要是资产负债率、流动比率、速动比率等。

4、借款人营运能力的评价指标主要是存货周转率、总资产周转率等。

（2）盈利能力分析

评估重点：

1、调查借款人近3年及近期的经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营利润的增减变化情况，评价借款人的盈利能力。

2、借款人盈利能力的评价指标主要是销售利润率、总资产利润率和近3年总资产平均净利润率。

（3）现金流量分析

评估重点：

分析借款人近3年及近期现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势，判断影响借款人现金净流量的主要业务活动，衡量借款人的偿债能力和支付能力。

（五）借款人信用状况

主要调查借款人信用等级、借款总额和还本付息情况、在我行存款和贷款及还本付息情况，评价借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明。

并根据农业银行相关文件和办法分配或测算借款人授信额度。

评估重点：

1、调查借款人账户开立情况、在我行信用等级和客户分类情况，通过人行征信系统查询借款人银行负债和对外担保情况，有无不良信用记录。

2、对借款人存在不良信用记录的，要认真核查其形成的原因，对确属于银行系统和操作等非借款人自身原因形成的不良记录，应由相关行进行情况说明并确认。

3、综合以上情况，判断借款人是否符合我行经营性物业贷款办法对借款人的一般要求。

4、本笔贷款未匹配授信的，应同时申请核定相应授信额度。

（六）借款人股东及实际控制人情况

对于借款人为项目公司的，除进行上述分析评价外，还应对借款人的主要股东或实际控制人的情况进行分析。

评估重点：

1、调查主要股东或实际控制人的业务经营情况，项目开发情况，公司品牌、其他在建或经营项目情况，在同业中的竞争地位，企业发展前景等。

2、调查股东和实际控制人的财务管理模式和企业近3年主要财务情况，包括资产负债情况，经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营利润的增减变化情况。

3、控股股东或实际控制人的信用等级、授用信总额和信用记录情况、在农业银行存款和借款、还本付息等情况，在我行存量贷款的风险状况，与我行的合作情况。

（七）借款人总体评价

评估重点：

1、借款人是否符合我行经营性物业办法和准入办法规定的相关条件。

2、借款人商业物业经营能力总体评价。

3、借款人财务状况和信用状总体评价。

第二章物业基本情况

（一）物业概况

主要调查物业的地理区位、建筑业态分布、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积，周边商业环境和交通条件、星级标准、物业档次、建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标，全面了解物业的规划设计和经营情况。

对我行拟介入物业为整体物业的一部分的，还要调查整体物业情况。

对于工业经营性物业应对所在园区的经济环境，物业建设合法性等方面进行调查。

评估重点：

1、经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；对于工业和仓储用房类物业，用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米。

2、地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。

物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。

世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽。

应明确将调查贷款物业归属于传统商业、商务区，新兴的商业、商务区或一般性的商业、商务区。

3、宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。

（二）物业产权情况

调查物业的总建筑面积，和各功能区域的分层面积，核实物业的权属是否清晰、完整，相应的房产权证是否取得，证载物业所有人是否与借款人一致，目前有无对外抵押；物业保险办理情况，目前保险受益人等。

评估重点：

1、经营性物业贷款原则上应在物业正式开业并取得房产证后方可进入评估和贷款审批程序。

对总行级房地产优质客户和总行核心客户，可适当提前介入，在物业正式开业之后即可进行评估，同时应对物业产权证取得时间、证载土地和建筑面积等指标进行合理预测。

2、对评估时尚未取得产权证的物业，应一并调查其建设合法性手续情况，确保项目建设合法合规。

（三）物业总投资和市场价值情况

调查核实物业的实际投入成本情况和市场估值情况。

评估重点：

1、对已经建成、竣工验收并投入使用的物业，应结合项目决算报告、相关支付凭证以及借款人财务报表等资料，确定物业的实际投入成本。

对尚未完全竣工决算验收的物业，应根据借款人提供该物业的实际投入凭证，结合当地建筑成本、规费标准，物业尚需继续投入的建设资金等，合理估算物业的实际投入成本。

2、经营性物业的市场价值由于受案例库、资料库条件所限，可聘请专业评估机构进行估值，评估应对中介出具的估价报告的客观性、合理性和科学性进行甄别，并对其评估价值进行确认。

3、对建成开业不满一年的物业，应主要采取成本法确定其价值，适当结合收益法进行修正，应适当控制物业价值的增值幅度（原则上不应高于原始投入价值的1.5倍），以控制抵押物风险。

4、对建成3年以上或实际投入成本与市场价值差距较大的物业，价值评估中可采用收益法和市场比较法对物业市场价值进行测算,确定物业合理的市场估值。

5、采用收益法测算物业评估价值时，折现率原则上限定于9%—10％，对总行级房地产优质客户和总行核心客户，可适当放宽，但最低不应低于7%且必须满足经营性物业办法的相关要求。

（四）物业出租和经营情况

评估时应针对不同的物业类型，调查物业目前的经营和出租情况，结合财务分析对物业经营收入及成本支出的构成和变化趋势进行分析。

评估重点：

1、酒店类型的物业收入主要包括客房收入、餐饮收入、娱乐收入、会议租赁收入等；成本主要包括酒店日常经营成本、各项经营费用、酒店管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。

应对酒店的年平均入住率、客房挂牌价格及会员价格、对外签约情况、餐饮上座率及平均消费价格等情况进行调查，对于聘请酒店管理公司进行经营管理的，评估还需对酒店管理公司的行业地位、管理水平、营销能力等情况进行分析。

2、写字楼类型的经营性物业收入主要为租赁收入；成本主要包括经营费用、管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。

评估需对写字楼的全年平均出租率、租金价格水平、物管水平等进行调查，并对租约期限和内容进行分析。

3、商业市场类型的经营性物业收入主要为租赁收入、扣点收入、自营收入、联营收入等；成本主要包括商场经营成本、运营费用、管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。

评估需对商场的自营（联营）商品种类、主要品牌、经营户数、平均出租率、租金价格水平、租金确定方式等等进行调查，并对租约期限和内容进行分析。

4、标准工业厂房类型的经营性物业收入主要为租赁收入，其承租企业或其股东应以国内外和行业知名企业为主，具备较强实力和较高知名度，运营规范，发展前景向好，租期较长，续租意向强烈，无拖欠租金现象。

（五）物业总体评价

评估重点：

1、物业是否符合经营性物业贷款管理办法和准入办法规定的相关条件。

2、物业是否位于传统的商业、商务区，新兴的商业、商务区，还是一般的商业、商务区。

3、物业的档次规模和经营情况总结。

第三章物业市场分析

（一）物业区域市场情况

评估重点：

1、调查物业所处城市以及区域的经济、社会、人口、人文环境、居民收入、消费支出以及商业网点规划等情况。

2、调查物业是否位于城市核心商业圈内，物业功能是否符合所处区域的城市功能定位，周边环境、交通、人口、商业氛围及配套设施等。

（二）物业所属行业情况

针对不同类型的物业，对城市和区域市场内的同类商业、酒店、写字楼等市场进行针对性分析，调查分析行业发展现状和前景，评价物业在当地同业中的定位和竞争力。

（三）同类竞争项目的比较

选择在区位、业态、功能、市场定位等方面具备较强可比性的类似物业，进行同类竞争项目比较和分析，评估物业的市场竞争能力。

评估重点：

1、至少选取3个以上同类物业进行比较，同类竞争项目的选取必须合理；

2、对难以取得完全类似可比物业的（比如商业综合体项目），可分业态（商业、酒店、写字楼等）选取可比案例进行比较分析。

（四）项目SWOT分析

根据项目自身既定的内外在条件进行分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）的进行分析，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。

评估重点：

通过列举法，分析借款人与物业的优势、劣势及核心竞争力之所在，要重点关注项目存在的不足和可能面临的威胁。

（五）市场分析总结

根据前述分析内容，综合评价物业的发展前景和趋势，分析物业的市场竞争能力以及抗风险能力。

第四章贷款用途、额度与还款方案评价

（一）贷款用途

经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于支付土地出让金、投资股市，不得用于偿还银行存量不良贷款和违规贷款，不得用于置换多次借新还旧、展期的贷款。

评估重点：

1、经营性物业贷款应主要用于有明确用途的合理资金需求，如置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、物业经营性资金、置换存量经营性物业贷款等。

2、确因竞争需要无法确定贷款明确用途的（如增资资金等），应做好信贷资金流向监控，确保我行贷款实际用途合法合规。

3、可与借款人在贷款合同中约定，我行贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款，如发生借款人违约，我行有权采取提前回收贷款或处置抵押物等措施。

（二）贷款额度

应综合考虑物业贷款期内还贷现金流、抵押物价值和贷款用途等因素，合理确定经营性物业贷款额度。

评估重点：

1、经营性物业贷款额度应主要依据物业还贷现金流确定，同时还应满足贷款抵押率要求（最高不超过抵押物价值的70%，工业和仓储类物业不超过60%）。

2、对新建物业，贷款额度原则上不应超过物业总投资。

（三）还款方案

评估时，应根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款方案。

评估重点：

1、贷款期限一般最长不超过10年，可根据物业实际经营情况，给于适当的宽限期，宽限期最长不得超过1年。

2、应采取按季（月）结息、按季（月）归还贷款本金的还款方式。

出于风险控制考虑，应要求借款人在贷款期限内均匀还款，主要采用等本金或者本金递减的贷款偿还方式，确因借款人和物业需要，采用本金递增还款方式的，应控制贷款期初和期末每季还本金额的差距，不得人为设定前期还本过少，后期还本过多，将还款风险后置。

3、采用综合还贷的，应制定明确的按季还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实，并要求每季度留足保证金，防止贷款偿还出现缺口。

第五章偿债能力分析

（一）物业资金结余预测

根据对物业近三年收入与成本支出情况的调查，对贷款期内物业的资金收支情况进行预测，通过编制《资金结余情况表》，测算物业每年可供还本付息的结余资金，分析其稳定性与增长性。

其中，年度可用还本付息金额＝净利润+当年计提折旧+财务费用（利息支出）。

评估重点：

1、对物业收入的评估预测，要坚持审慎性原则。

对出租物业，有租赁合同的要以租赁合同为主要参考依据，对不能提供租赁合同的或租赁合同约定的租金水平明显高于市场水平的，可参考市场同类物业租金价格确定。

对酒店客房收入，要充分考虑会员折扣价、团体价等折让方式，确保客房收入确定合理。

对酒店餐饮和娱乐收入部分，以租金方式收取的，可参照租赁合同进行测算，对收入提成部分特别是娱乐收入部分，资金监管难度很大，评估时应谨慎对待并做适当核减。

对采取扣点收入、自营收入、联营收入等方式的，应综合参考物业近三年平均收入水平，合理确定这部分收入。

对新建物业无历史数据可参考的，可不考虑收入提成因素，直接参考保底租金水平或物业平均租金水平确定相应收入。

对于经营时间较长、处于稳定经营期的物业，评估可参考物业前三年的平均经营收入增长幅度，合理确定物业在贷款偿还期内经营收入的平均增幅，估算物业未来经济效益。

对于投入运营不足三年、收入情况不稳定的物业，评估应参考行业年平均增幅或处于稳定经营期的同类物业经营收入增减幅度，按照审慎原则合理确定物业在贷款偿还期内经营收入的平均增幅，估算物业未来经济效益。

2、对成本支出的预测，应考虑全面，避免漏项。

对高档宾馆、酒店及购物中心等物业，测算物业偿债能力时除了需测算贷款存续期内各年物业的偿债能力，还应考虑到物业每5-7年需要进行一次重新装修方面的费用计提是否充足。

对于借款人和物业提出的税收等相关政府优惠措施，如能提供相应部门文件依据的，可在测算中适当考虑，对不能提供相应书面文件证明的，一律不予以考虑。

（二）偿债能力分析

通过对物业贷款偿还期内资金结余的测算，比照经营性物业贷款的分期还款方案，编制《贷款还本付息表》，分析评价物业的还本付息能力。

评估重点：

1、经营性贷款的还款来源主要为物业产生的结余资金，因此评价的重点应是物业每年的结余资金是否能够还本付息，贷款期内能否完全覆盖全部贷款本息。

2、对经营性贷款本身结余资金在贷款期内不能覆盖贷款本息的，应适当消减贷款额度，确保物业自身现金流能够覆盖贷款本息。

对借款人为总行优质房地产客户和总行核心客户的，确需竞争需要，可适当采取综合收入还贷方式，但综合收入还贷占比原则上不应超过20%。

同时应对综合收入还款来源，进行评价，分析其可靠性和可实现性。

（三）敏感性分析

通过对各上述敏感性因素的变化分析，测算当物业经营收入下降或成本费用上升的情况下（一般设定变化10%），贷款期内物业的资金结余和还本付息能力的变化情况，综合评价我行贷款的抗压能力。

第六章担保方式分析

经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

评估重点：

1、重点调查物业的完整性，产权是否清晰，是否存在已设定抵押的情况。

2、对部分已经出售的物业，在评估其抵押价值时要重点考虑物业的不完整性对处置难易程度和变现能力的影响，必要时提示抵押物处置风险。

3、调查抵押物价值是否充分，能否满足我行办法的抵押率要求。

对外部中介机构出具的物业价值评估报告，应对其理论依据、估算方法等进行分析，评价其评估报告的合理性和科学性。

4、对已签订租赁合同的物业，要调查租赁合同的具体内容，防止出现恶意对抗我行抵押权的相关条款。

5、应要求借款人对物业进行财产保险，金额能覆盖我行贷款本息，并与借款人签订续保协议，期限不短于我行贷款期限。

第七章综合分析

（一）综合优势

对物业和贷款的综合优势，主要从物业、借款人和银行效益三方面进行阐述。

评估重点：

1、物业方面，主要从物业定位、经营情况、竞争能力、抵押物、现金流覆盖情况等方面判断是否具备竞争优势。

2、借款人方面，主要从借款人物业经营能力、其他收入来源和股东实力等方面判断是否具备竞争优势。

3、银行方面，主要是效益情况，包括项目本身效益和综合效益。

包括主要分析借款人在农行开户及存款情况、利息收入情况、结算、银行卡、代理保险等相关效益，能否提高社会影响力和业务竞争能力等。

（二）风险及防范措施

主要从物业和借款人等方面评价相关风险因素出现的可能性，以及对我行贷款安全的影响程度，并提出具体的风险防范措施。

评估重点：

1、物业方面，主要从物业定位、经营情况、竞争能力、抵押物、现金流覆盖情况等方面判断是否存在风险和不确定因素。

2、借款人方面，主要从借款人资金实力、负债情况、对外投资情况、收入资金监管和股东实力等方面判断是否存在风险和不确定因素。

第八章项目总体评价

总结以上七个方面的分析评价结果，明确提出是否同意授信及贷款的意见，并确定贷款品种、额度、期限、利率、担保方式、提款有效期、宽限期、还款方式和风险防范措施等。

根据贷款存在的风险情况，提出有针对性的限制性条款和管理要求。