作业汇率变动对房地产价格的影响.docx
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作业汇率变动对房地产价格的影响
计量经济学案例分析报告
杭州国际服务工程学院
报告主题：
关于人民币升值对房地产价格的影响的分析报告
姓名：
林麟
专业：
信息与计算科学（金融服务）
班级：
1102班
学号：
2011812217
日期：
2013年5月21日
摘要………………………………………………………….....……………1
序言…..............……………………………………………………………...2
一．汇率与房地产价格关系的理论综述
（一）汇率的变动
1.影响汇率变动的原因……………………………………………….3
2.汇率变动对经济的影响…………………………………………….5
（二）房地产价格
1.房地产价格的含义………………………………………………....6
2.影响房地产价格的因素………………………………………........6
（三）人民币汇率变动对房地产价格的影响
1.人民币汇率的含义……………………………………………........8
2.人民币升值影响房地产价格的途径…………………………........7
3.人民币升值对房价影响的相关性分析
（人民币汇率变动对房地产价格的影响Eview操作分析）……….8
二．汇率与房地产价格的关系研究
（一）汇率与房地产价格的关系研究……………………………………13
（二）汇率与房地产价格关系理论分析
1.预期效应机制……………………………………………………….14
2.流动性效应机制…………………………………………………….15
3.溢出效应机制……………………………………………………….15
结论………………………………………………………………………....16
参考文献……………………………………………………………………17
附录…………………………………………………………………………18
摘要
房地产行业是关系国计民生的基础性与支柱性行业,与人们的生活息息相关,因此,房地产市场的健康发展历来都是国内外学者关注的焦点。
通过总结分析国内外研究学者的相关理论和成果及资本市场，商品市场和货币市场的不同影响因素和效应机制，本文将汇率与房地产价格之间的关联效应总结为流动性效应机制，预期效应机制和溢出效应机制，并对更有说服力的预期机制进行了实证研究，证明了人民币预期升值会促使房地产价格上涨。
从而，得到结论人民币汇率变动会对房地产价格的影响。
关键词：
人民币汇率房地产价格预期效应机制
浅论汇率变动对房地产价格的影响
序言
自从我国改革开放以来，房地产作为一个新兴的行业得到了快速的发展。
就目前来看虽然国家对我国的房地产开发有一定的管理制度，但是房地产仍然是我国经济增长的支柱产业，是国民经济稳定发展的重要支柱，在现代社会经济生活中有不可忽视的地位。
从改革开放后到现在房地产不断的发展，直到最近几年我国的房价都在不断上升特别是北京，上海，深圳及一些沿海城市房价一直飙高，到目前为止中国内陆地区的房价也在不断上升。
产生这种现象的原因有以下几点：
我国的人口不断增长需要的住房自然就增加了，房地产自身的特性，市场发展所处的阶段。
市场中的商品价格是由供给和需求共同决定的，同理，房地产的价格也和供求有关。
房地产价格不仅是重要的生产要素价格还是重要的生活资料价格是市场商品价格体系的重要组成部分。
随着社会主义市场经济体制的确立房地产市场不断发展，因此房地产价格的走势成为每个人都关注的焦点，它对人们的财产和生活有重大的影响，对我国经济的发展和社会稳定也有重要的影响。
人民币汇率作为调节我国房地产市场的宏观调控手段之一，通过汇率的变动影响投资环境，进而在一定的程度上影响投资，经济和金融的正常运行，因为房地产市场是一个资金密集型市场一旦汇率发生一些预期的改变就会引起大规模的短期资本流动。
本文通过研究汇率变动对房地产价格的影响希望为大家提供一些建议，给投资者提供正确的信息，防范投机过度导致泡沫经济的产生。
汇率变动对房地产价格影响的相关研究不仅对稳定国民经济，维护市场健康发展有影响，同时也具有积极的理论意义。
一．汇率变动与房地产价格关系的理论综述
（一）汇率的变动
1.影响汇率变动的原因
（1）国际收支状况
国际收支是一国对外经济活动的综合反映,它对一国货币汇率的变动有着直接的影响。
当一国进口增加而产生逆差时，该国对外国货币产生额外的需求，这时，在外汇市场就会引起外汇升值，本币贬值；反之，亦反。
（2）国民收入
如果货币供给不变，对本币的额外需求将提高本币价值，造成外汇贬值。
如果国民收入是因增加商品供给而提高，则在一个较长时间内该国货币的购买力得以加强，外汇汇率就会下跌。
如果国民收入因扩大政府开支或扩大总需求而提高，在供给不变的情况下，超额的需求必然要通过扩大进口来满足，这就使外汇需求增加，外汇汇率就会上涨。
（3）通货膨胀率的高低
通货膨胀率的变动，将改变人们对货币的交易需求量以及对债券收益、外币价值的预期。
通货膨胀造成国内物价上涨，在汇率不变的情况下，出口亏损，进口有利。
在外汇市场上，外国货币需求增加，本国货币需要减少，从而引起外汇汇率上升，本国货币对外贬值。
反之，亦反。
（4）货币供给
货币供给是决定货币价值、货币购买力的首要因素。
如果本国货币供给减少，则本币由于稀少而更有价值，造成总需求、产量和就业下降，商品价格也下降，本币价值提高，外汇汇率将相应地下跌。
反之，亦反。
（5）财政收支
财政赤字扩大，将增加总需求，导致国际收支逆差及通货膨胀加剧，本币购买力下降，外汇需求增加，进而推动汇率上涨。
利用货币政策严格控制货币量提高利率的举措，会吸引外资流入，使本币升值，外汇汇率下跌。
（6）利率
利率对汇率的影响是通过不同国家的利率差异引起资金特别是短期资金的流动而引起作用的。
如果两国利率差异大于两国远期、即期汇率差异，资金便会由利率较低的国家流向利率较高的国家，从而有利于利率较高国家的国际收支。
（7）各国汇率政策和对市场的干预
在浮动汇率制下，各国央行都尽力协调各国间的货币政策和汇率政策，通过影响外汇市场中的供求关系来达到支持本国货币稳定的目的，中央银行影响外汇市场的主要手段是：
调整本国的货币政策，通过利率变动影响汇率；直接干预外汇市场；对资本流动实行外汇管制。
（8）投机活动
自实行浮动汇率制以来，外汇市场的投机活动越演越烈，投机者拥有雄厚的实力，可以在外汇市场上推波助澜，使汇率的变动远远偏离其均衡水平。
过度的投机活动加剧了外汇市场的动荡，阻碍正常的外汇交易，歪曲外汇供求关系。
当市场预计某种货币趋跌时，交易者会大量抛售该货币，造成该货币汇率下浮的事实；反之，当人们预计某种货币趋于坚挺时，又会大量买进该种货币，使其汇率上扬。
由于公众预期具有投机性和分散性的特点，加剧了汇率短期波动的振荡。
（9）市场心理预期
外汇交易者对汇率变动做出的判断，并根据所做的判断进行外汇买卖，引起汇率发生变动。
人们是买进还是卖出某种外汇,常常取决于交易者对汇率走势的预期，从而引起该种货币汇率的上升或下降。
（10）政治与突发因素
政治与突发事件因其突发性及临时性，使市场难以预测，容易对市场构成冲击。
2.汇率变动对经济的影响
（1）对贸易收支的影响
如果一国货币的汇率下浮,即本币贬值、外币升值,则有利于该国增加出口,抑制进口。
（2）对资本流动的影响
当一国货币汇率存在下浮趋势时,资本所有者担心该国货币汇率下跌造成损失就会将资本调出国外，一旦该国货币汇率下跌并终止，上述资本外逃停止。
（3）对外汇储备的影响
汇率变动会引起外汇储备实际价值和外汇储备变动。
（4）对国内物价的影响
本币汇率上升，外汇汇率下降，就会使以本币表示的进口商品在国内售价相对便宜，刺激进口增加，并带动用进口原料生产的本国产品价格下降。
（5）对国内利率水平的影响
本币汇率上升会对商品出口和资本流入产生不利的影响，而对商品进口和资本流出产生有利的影响引起本国外汇收入减少、外汇支出增加，从而使国内资金总供给减少引起国内利率总水平上升。
（6）对国内就业和国民收入的影响
本币汇率下跌有利于出口而不利于进口，从而有利于本国第一产业、第二产业和第三产业的发展，促进国内就业岗位增多和国民收入增加。
（二）房地产价格
1．房地产价格的含义
房地产指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：
即土地、建筑物、房地合一。
从广义上讲房地产就是房产与地产的总称，而房地产业则是从事房屋和土地开发经营的独立行业。
房地产价格（目前主要以房产价格来表现，土地价格则隐含在房价之中）是由房屋生产经营过程中的社会必要劳动时间形成的价值的货币表现形式。
房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。
房地产价格的制定，应以正常生产、合理经营情况下的社会平均生产成本，流通费用，加上合理利润和应纳税金为依据。
2.影响房地产价格的因素
（1）基础因素
房屋建筑类型的不同，房屋建筑地段、朝向与楼层的不同，房屋使用性质的不同，房屋投资贷款利率的不同。
（2）城镇化进程
城镇化带来了户籍制度的松动，便利了人口由乡村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此产生了对后者的房地产需求。
（3）国有资产可寻租量
国有企业由盈利转向巨亏，造就了一批有产者；产生巨亏之后的国有企业被改制、变卖再一次造就了一批有产者。
权力参与了对国有资产的分配，腐败造就了相当的富人。
但国有资产存量总是有限的，并且国家对国有资产的控制也更加制度化、可操作性增强，这一领域造就富裕阶层的能力会降低。
反腐力度的加大以及地方财政的日益紧拙，权力寻租致富的能力也会降低。
（4）投资选择的多样化程度
面对通货膨胀的威胁与超低利率的压力，存款人大胆地将买房作为一种货币保值增值手段。
缺乏合适的投资渠道是今天很多储蓄者感到头痛的事。
受政策和环境所限，中国的金融机构短期内还是拿不出丰富的金融工具。
商业银行在清除不良资产包袱和注资之后，贷款的能力增强了，但可贷的项目仍然稀缺，房地产业仍不可避免地成为其资金投向的主渠道。
（5）资本项目开放进程
国内没有可供选择的投资工具，资金便向境外流动寻找投资机会，但资本项目管制将其堵住了。
外汇资金可以经由金融机构投资于境外，国内银行提供的外汇理财收益率现已是外汇存款利率的5倍以上，所以外汇存款两年不增。
在人民币汇率稳定与资本项目控制不放的权衡中，中国事实上是在加速开放资本项目，这对国内的金融投资趋向将是颠覆性的。
2006年之后，外资金融机构业务范围的扩大也为境内资金投资境外提供了合法的渠道。
（6）人民币升值程度
人民币升值之时，就是境外投机资本流出之始，国内外商投资企业的利润汇回也会增多。
只要使中国的土地、劳动力等资源获得公平的交易价格，中国的出口竞争力自然就会下来，人民币升值并无核心产业竞争力的长期支撑基础。
人民币升值预期是房地产价格上涨的一个推动力。
（三）人民币汇率变动对房地产价格的影响
1.人民币汇率的含义
汇率是指一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示的另一种货币的价格。
由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。
人民币汇率就是人民币兑换另一国货币的比率，一般指的是美元兑人民币的报价，即1美元兑换多少人民币。
2、人民币升值影响房地产价格的途径
人民币升值影响房地产价格主要通有以下几个渠道：
1.流动性渠道：
人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，则将有大量的热钱通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。
2.预期渠道：
根据理性预期学派的观点，预期是决定人们行为的一个重要因素。
在经济人的条件下，人们都是追求利润最大化的；另一方面，“羊群效应”非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分。
当市场预期人民币将要继续升值时，大量的短期投机性资金将涌人中国，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。
3.货币渠道（也有人称为通货膨胀效应）：
在过去的三年半里，中国的外汇储备增长了差不多10000亿美元，相应的中央银行向市场投放了同样的基础货币，一部分通过发行债券进行对冲，另一部分形成过量的基础货币。
表现在我国广义货币M2与GDP的比例高达170％，大大高于国际上70％的平均水平。
我国的经济结构特殊，外贸依存度高达60％以上，出口部门的商品受国际市场的制约，不可能形成价格的大幅上扬或下跌。
过量投放的货币就只能被非贸易部门吸纳，最终体现在资产价格上，也就是房地产、股票等资产市场。
股票市场由于制度的缺陷，不可能吸收这样超量投放的流动资金，于是房地产市场则成了吸纳的主要渠道。
从而带来房地产市场的价格快速上涨。
人民币升值有助于减少基础货币的投放，平抑房地产价格的过快上涨。
根据上述分析，我将建立多个模型，以探讨人民币升值对我房价的影响。
3、人民币升值对房价影响的相关性分析
（人民币汇率变动对房地产价格Eview操作分析及影响）
基本模型一：
考虑过去19年我国的实际情况：
我国汇率在很长一段时间实际上是钉住美元的。
1992年以前，人民币对外汇率实行双轨制，1997年到2004年，我国的汇率是按照一美元兑8.27人民币固定住。
2005年以后我国迫于外界压力采用有管理的浮动汇率，人民币还是漫长的升值过程。
在此期间我国的房价也是节节攀升。
我设房价为被解释变量FJ,人民币兑美元的汇率为解释变量HL（以100为单位）建立下列模型：
t
t
t
u
HL
FJ
+
+
=
2
1
β
β
上述模型中β1是常数的参数，β是汇率的参数，u是随机误差项。
根据附表一的数据进行回归，得到下列数据：
DependentVariable:
FJ
Method:
LeastSquares
Date:
05/11/13Time:
17:
33
Sample:
19922010
Includedobservations:
19
Variable
Coefficient
Std.Error
t-Statistic
Prob.
C
4590.168
2325.099
1.974182
0.0648
HL
-2.630638
3.000785
-0.876650
0.3929
R-squared
0.043252
Meandependentvar
2564.833
AdjustedR-squared
-0.013028
S.D.dependentvar
1133.824
S.E.ofregression
1141.186
Akaikeinfocriterion
17.01682
Sumsquaredresid
Schwarzcriterion
17.11624
Loglikelihood
-159.6598
Hannan-Quinncriter.
17.03365
F-statistic
0.768515
Durbin-Watsonstat
0.101245
Prob（F-statistic）
0.392897
得到的模型是FJ=4590.168—2.63HL
发现一下问题：
该模型无论是统计检验还是计量检验都通不过。
该模型的HL的系数的t统计量为-.0.87665，系数的可信度只有60.6%，太小了，表明过去19年中国的房价FJ与汇率汇率不存在联系，同时，该模型的可决系数为0.04，表明模型对样本数据的解释能力只有4%，表明该模型拟合的很烂。
经过思考，我认为该模型缺乏解释能力的原因是：
1，样本数据不够。
只有19其的数据。
2，我国在相当长的人民币对美元的汇率都固定在8.27，而这段时间内。
我国的房价一直在涨，这段时间的数据更加支持模型得出房价与固定汇率无关的结论。
基本模型二：
对模型进行下列修正：
1、进行一下假设：
由于我国是从2005年6月进行的汇率改革，我认为2005年7月前的汇率和房地产之间不能没有必然的联系。
因此，样本数据采用2005年7月以后的数据。
2、扩大样本量。
我将之前模型中的年度数据改成月度数据，将样本量扩大到71组。
回归数据来自于附表2，汇率单位为100.模型如下：
t
t
t
u
HL
FJ
+
+
=
2
1
β
β
FJ依然表示房价，β1表示常数的参数。
β2表示汇率的参数，HL表示汇率，u表示随机误差项。
用EVIEWS画出散点图如下：
房价与汇率之间的散点图
从上图可以看出HL与FJ之间存在很强的负相关关系，特别是人民币兑美元为680附近，这个汇率上有这么多散点的原因是2008年我国遭遇金融危机，从这年9月开始我国人民币兑美元的汇率一直保持在1：
6.82附近没有升值。
一直持续到2010年的5月人名币有一次迫于外界压力开始升值。
这里就产生了一个疑问：
我国不是参照一篮子子外汇的有管理的浮动汇率制吗？
从2008年9月到2010年05月这21个月，国际上各国汇率大幅波动，我国参照的那个一篮子外汇未必波动幅度就恰好使得人民币兑美元的汇率保持在6.82附近不动？
回到这题，既然HL与FJ之间存在如此强的负相关性，便可以进行回归。
回归得到一下数据：
EVIEWs回顾结果
DependentVariable:
FJ
Method:
LeastSquares
Date:
05/11/13Time:
16:
55
Sample:
2005M072011M05
Includedobservations:
71
Variable
Coefficient
Std.Error
t-Statistic
Prob.
C
12803.20
664.0219
19.28130
0.0000
HL
-11.85239
0.914494
-12.96060
0.0000
R-squared
0.708833
Meandependentvar
4221.098
AdjustedR-squared
0.704613
S.D.dependentvar
768.5497
S.E.ofregression
417.7032
Akaikeinfocriterion
14.93518
Sumsquaredresid
Schwarzcriterion
14.99892
Loglikelihood
-528.1990
Hannan-Quinncriter.
14.96053
F-statistic
167.9771
Durbin-Watsonstat
0.488144
Prob（F-statistic）
0.000000
从上表，我们可以看出模型拟合得非常完美。
常数项和HL的系数的t统计量很大，使得系数在99.99%的置信水平上显著，即模型中的系数十分可靠。
同时，可决系数为70.8%，表明。
模型对样本值的解释能力高达70%以上，拟合的非常好。
模型如下：
但该模型的经济含义不大合理：
人民币每升值10个基点，如从649上升至648（直接标价法），房价将上涨11.852元。
从2005年7月汇改以来人民币从809.73上升打了648.45，上升了161.33，由模型得出的结论是人民币升值使中国房价平均上涨1912.08元/㎡，而同一时间全国房价平均上涨5654.16—32136.64=2400元。
模型得出一个荒诞的结论，将过去六年我国房价上涨原因的79.6%归功于人民币的上涨，因此，必须修正模型。
考虑到预期影响因素的房价模型：
从我在开头给出来的人民币升值的影响途径，我将人们对房价上涨的预期也作为了房价的一个重大影响因素，房价上涨通常也会刺激人们购房动机，尤其是人民币升值所带来的热钱涌入，它们短期性的介入炒房的现象也很普遍，因此，我决定将模型进一步进一步拓展成为一个加入上一起房价作为解释变量以反映预期因素的模型，模型如下：
上模型中FJ表示房价，SFJ表示上一期房价，β1是常数的系数，β2是汇率的系数
EVIEWS回归结果
DependentVariable:
FJ
Method:
LeastSquares
Date:
05/11/13Time:
00:
58
Sample:
2005M082011M04
Includedobservations:
69
Variable
Coefficient
Std.Error
t-Statistic
Prob.
C
3087.563
1114.518
2.770311
0.0073
HL
-2.832863
1.124791
-2.518567
0.0142
SFJ
0.761182
0.081604
9.327718
0.0000
R-squared
0.866504
Meandependentvar
4218.200
AdjustedR-squared
0.862459
S.D.dependentvar
745.2997
S.E.ofregression
276.4059
Akaikeinfocriterion
14.12412
Sumsquaredresid
5042413.
Schwarzcriterion
14.22126
Loglikelihood
-484.2822
Hannan-Quinncriter.
14.16266
F-statistic
214.1988
Durbin-Watsonstat
2.438720
Prob（F-statistic）
0.000000
模型加入上一起的房价后其解释能力上升到了从70.8%上升到了86.24%，对样本数据的解释能力显著增加。
其每一个解释变量的系数的t统计量也十分显著，其中SFJ的显著性水平高达99.999%，常数系数的显著性水平也高达99.3%，HL的显著性水平虽然较差，也高达98.6%，表明模型的系数为0的概率极端的小。
同时，该模型的F统计量高达214.1988，表明模型线性关系存在的概率高达99.99999%。
用该模型预测一下2011
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