链家地产博学.docx
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链家地产博学
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链家地产博学（总104页）
2015年6月北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点
（政策信息截至到2015年5月20日）
共三部分知识点：
交易知识、企业相关知识、房地产基础知识
2015年6月北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点
（政策信息截至到2015年5月20日）
共三部分知识点：
交易知识、企业相关知识、房地产基础知识
（标黄的字体是修正或新增的，请重点查阅！
）
考试时间：
6月11日上午9:
30-11:
50（140分钟）
考试题目：
130题，100分，判断、单选各45题（0.8分/题）多选40题（0.7分/题）
考试人员：
6月4日上午9:
30人事系统的权限是综合的，且于2015.4.11（含）前入职的A和M
考试注意事项：
①考试成绩全公司A和M统一排名，排名后5%的且成绩低于50分的，扣减2015年6月相应级别6倍的基础分；②因答题卡涂错记零分者，按0分计入排名，所以请考生务必填涂正确答题卡上系统号（每次考试都会有考生涂错系统号而得0分），请私下练习
第一部分：
交易知识
1、购房资质
1.1客户资质审核
1.1客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？
购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下（如妻子是外埠户口，而丈夫是京籍，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在妻子名下）。
1.2客户资质审核中，何为认房如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋
房屋状态分为三种状态：
网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅类房产（70年产权），建委规划立项中体现为非住宅类项目的，不在限购范围内（按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量）。
客户在外地名下有住宅暂不影响其在北京购房资质。
1.3客户购房时是男女朋友关系，审核时应按几个家庭审核？
2个。
1.4资质审核时已婚，通过后，过户前若出现离婚情况，需重新进行购房资质审核，还要注意什么？
需要重新审核购房资格，并同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资格审核时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核。
1.5签约时，若申请人在孕期，且预产期在过户前的，要注意什么？
如果是过户前出生，最好等产权转移登记完毕后，再为刚出生的孩子上户口；如果过户后出生则无任何影响。
1.6客户购房资质审核时效和申请通过后有效期分别为多长时间？
客户通过区域的密钥进行资质审核，10个工作日出结果；资质申请通过后有效期为15个自然日。
1.2限购政策
2.1京籍家庭购房的限购政策是什么？
2.1.1何为京籍户籍家庭京籍户籍家庭包括哪几类情况
居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。
京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭。
北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。
非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的（户口本上职业处体现学生），不能作为本市户籍人员购房。
2.1.2京籍家庭购房的限购政策？
京籍已婚，以家庭为单位限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍已婚家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
北京户籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
2.2外埠家庭购房的限购政策是什么？
持有本市有效暂住证，在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2.3外籍人士\港澳台地区居民\华侨的限购政策是什么？
外籍人士\港澳台地区居民\华侨不受限购政策影响。
个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。
（即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内。
）境外个人必须在京工作居住满一年才有资格购买住宅
2.4公司购房的限购政策是什么？
对于大陆公司购房，昌平、朝阳：
除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。
其他区县除个体工商户外不受限制。
外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。
1.3购房资质审核备件
3.1京籍家庭购房需提供哪些资料？
本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。
3.2驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料资质申请时只提供军官证或警官证是否可以
驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军（警）身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明及军（警）身份证和军官证是同一人的证明。
资质审核时不可以只提供军官证，必须提供军（警）身份证与军官证或警官证。
3.3北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料这些资料在什么地方办理
本市单位集体户口家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》；集体户口首页复印件需加盖单位公章或人事章。
身份证、户口本在户口所在地的派出所办理，婚姻证明在户口所在地的民政局办理。
3.4外埠家庭购房需提供哪些资料这些资料在什么地方办理
客户和家庭成员身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、资质审核信息表、暂住证、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险（社保连续60个月）或个人所得税缴纳证明（纳税连续5年，购房当年不算）。
纳税证明和社保都无需调取。
3.5外籍人士购房需提供哪些资料这些资料在什么地方办理
外籍人士购房需提供护照及护照的译文公证、《境外个人在境内居留状况证明》和外国人在京购房《涉外审批单》（资料中如有外文资料，需要提供译本公证）。
《境外个人在境内居留状况证明》在北京市公安局出入境管理处办理；《涉外审批单》在涉外审批办公室办理。
3.6港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？
港澳居民需要《港澳居民来往内地通行证》、《港澳居民身份证》、《境外个人在境内居留状况证明》和《涉外审批单》；台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》、《境外个人在境内居留状况证明》和《涉外审批单》。
《境外个人在境内居留状况证明》在北京市公安局出入境管理处办理；《涉外审批单》在涉外审批办公室办理。
2、房源
2.1如何判断住宅类房屋性质？
X京的房子从房产证房屋性质一栏分辨：
商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理
非X京的房子从房产证第一页分辨：
商品房、成本价出售、经济适用房、按经济适用房管理
★特殊--公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：
一般来讲使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房）
2.2哪些房产可以直接上市交易？
商品房，已购公房（非央产），满5年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋（非央产房），可以直接上市交易。
2.3不同房产性质的房屋如何办理上市？
2.3.1央产房如何办理上市
2.3.1.1办理央产上市的手续在什么地方办理大约时效如何
1）手续：
Ø若产权人能到场需准备：
①业主本人身份证原件②配偶身份证（这个可以是复印件）③房产证原件④原始购房协议（合同）原件⑤物业供暖结清证明原件。
（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。
复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。
）
Ø若产权人不能到场需准备：
①公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续②受托人身份证原件③产权人身份证复印件；③产权人配偶身份证复印件；④房屋所有权证原件；⑤购房合同原件；⑥物业供暖结清证明原件（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。
复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。
）
Ø若购房合同丢失，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调原始购房合同,复印后盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章
Ø如原产权单位与产权人未签订购房合同，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联系电话
2）办理机关：
中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区），央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记，有备案后才能出售。
如果还没有备案，需要房屋所在单位到央产大厅做备案才能上市交易。
3）办理时效：
资料齐全，央产房上市手续一般当天办结。
2.3.1.2央产房住房面积是否超标的标准是什么？
在京中央国家机关职工住房面积标准：
公务员：
科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别105平方米；正司（局）级120平方米。
2.3.1.3央产房住房面积超标，如果要上市交易，需做哪些事情？
超标处理准则：
职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。
在浮动范围内按超标面积×1560元/平米计算，超过浮动范围的按超出部分×4000/平米元计算交给原单位。
2.3.2经济适用房如何办理上市
2.3.2.1经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）
一类经济适用房：
面向社会公开发售的经济适用房；
二类经济适用房：
回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。
2.3.2.2一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？
契税票填发日期或房产证登记日期满5年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。
2.3.3平房如果上市交易，需要做什么？
先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。
2.3.4四合院如果上市交易，需要做什么？
必须有土地证，如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市。
2.3.5有抵押的房屋上市交易，需要做什么？
2.3.5.1如何识别该房屋是否有抵押？
看房产证上是否有建委盖的抵押登记章，也可以到建委核查。
2.3.5.2如果该房屋仍有按揭未偿还清，如果要上市交易需要做哪些事情流程如何大约的时效需要提供哪些资料
必须先还完按揭，才能再交易。
还完按揭后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要1个工作日进行归档（朝阳区除外，为3个工作日），之后才可以正常进行过户等手续的办理。
2.3.6如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易如果要上市交易，需进行什么流程在什么地方办理需要提供哪些备件大约时效如何
不能直接交易，必须到新建委，带身份证、房产证换取新房产证，5个工作日办结。
2.4房屋核验
2.4.1公司规定需要进行房屋核验的情况：
凡具备下列情况之一的，必须要求业主配合进行房屋核验：
1）客户支付首付款金额≥10万元，且未做资金监管；
2）出售的房屋已经抵押给个人、担保公司、典当行，且未做资金监管的，核验房屋时须核查具体抵押金额。
请各位运营同事严格执行，未按此规范执行而导致的投诉，将记为一级投诉，如产生赔偿金额超过20万元，升级为重大投诉。
2.4.2关于“央产房”房屋权属核验的规范
根据政府部门的相关规定，“按经济适用房管理”的央产房不允许上市交易，在蓝岛的央产房上市交易大厅无法办理央产房上市手续。
如出售此类型的房屋，最终会导致交易无法继续履行，给客户和公司造成巨大损失。
因该类房屋的《房屋所有权证》上仅印有“按经济适用房管理”字样，且在建委窗口部门无法查询到确切的房屋性质，为了避免因操作此类房屋给买卖双方及公司造成损失的情况，操作规范如下：
①凡《房屋所有权证》上印有“按经济适用房管理”字样的，应要求业主提供原始购房合同，通过购房合同初步判定该房屋是否属于央产房性质。
②如判定房屋属于央产房性质的，应到位于蓝岛的央产房上市交易大厅，进一步确认该房屋性质是否符合上市交易条件。
请各位运营同事严格按照该通知中的规范执行，如因违规操作发生纠纷，将按照《链家服务标准》记为一级投诉。
2.4.3开发商在初期报批土地时，取得土地的方式为划拨形式，目前该类土地上的商品房屋不能正常交易。
为了保证交易顺利完成，须做到：
1、签约时，运营人员必须核验房产证原件，确认房屋属性。
2、如房屋属性是商品房，土地使用权取得方式一栏为“空白”，或附记页标注“房屋占用的土地为划拨用地”的，应及时与负责该区域的过户专员联系，由过户专员给出“该房屋是否可以交易”的最终回复。
3、签约环节
3.1出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？
出售房屋除产权人外，具备合法签约权利的人包括：
具有产权人合法授权的委托代理人（含：
手写委托书或委托公证）及产权人的法定监护人。
3.2买卖业务中，签署定金相关文件时，应注意的事项有哪些？
Ø买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过总房款的20%；
Ø接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管；
Ø购买人在明确表示拒绝支付定金后，我们不得转定并及时将收取的定金进行返还；
Ø《委托支付买卖定金协议书》中规定的委托期限是自签署本协议起十个工作日；且在委托期限内，定金未转交给出售人的，公司应在委托期届满后的五个工作日内将定金无息返还购买人；
Ø《买卖定金协议书》中规定：
出售人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。
若出售人的房屋存在上述任一问题，需双倍返还购买人定金；
Ø定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定。
3.3买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？
合同常用规范术语
错误表述
正确表述
公司名称
北京链家
北京链家房地产经纪有限公司
收费名称
居间服务费、信息服务费、代理费
2.2%居间代理费
担保费
0.5%保障服务费
代理人
委托人
受托人
委托定金
购房定金
意向金
3.4一份规范的合同，都包括哪些签署标准？
一级分类
二级分类
具体内容
形式规范
序号
签署要点
标准
1
合同填写完整
1.全部合同填写完整，无实质内容的应当划X
2.《交易方留存信息表》填写完整，不得划X
2
合同填写一致
三份合同应当填写一致
3
资金监管条款填写正确
1.必须签署《交易资金监管提示函》
2.如果定金、物业交割保证金不做资金监管，必须签署《放弃办理资金监管声明书》
4
物业地址
必须严格按照房屋产权证填写，确保准确无误
5
经纪执业人员签字
填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号
6
合同签署日期
填写合同签署的当日
条款规范
序号
签署要点
标准
1
购房人
公司购房填写公司全称（按营业执照填写）加盖单位公章
2
房屋成交价格
成交价格即为网签价格，与装饰装修及配套设施设备等作价共同构成房屋交易总价，前述两部分价格应按照合同文本条款分开填写。
成交价格与《存量房交易结算资金自行划转声明》和《网签授权委托书》中体现的价格保持一致，都要体现网签价格
3
房屋抵押状况：
主合同第二条（四）
1.应当真实选择房屋的抵押状况
2.正确填写抵押权人（常见错误：
写为业主）
3.如能够体现抵押登记日期，应当填写
4
关于贷款的约定：
主合同第四条（五）
1.明确选择是“商业贷款”还是“公积金”
2.正确填写拟贷款数额
3.明确选择贷款出现问题时如何解决
5
房屋的交付：
主合同第六条
从3项出卖人交付房屋的可选约定中选择：
◆时间节点为办理权属转移登记手续；
◆时间节点为收到全部购房款或首付款；
◆或者其他双方协商一致的约定
6
户口迁移的规定：
主合同第九条（三）
明确约定逾期日数及违约金标准
7
居间代理费：
居间合同第二条
1.明确填写居间代理费的数额（最多2.2%）
2.正确填写本次交易涉及的复杂事宜
8
房屋交易具体事宜约定：
补充协议第二条
1.填写具体时间/条件，禁止不填写或约定不明
2.流程及时效无错误
9
其他约定：
补充协议第五条
1.明确房屋租约和租金的约定
2.明确央产房的约定
3.明确装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定
4.无其他约定时勾选“无”，不得写链家承担责任的相关条款
3.5签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？
业主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》且在5个工作日内提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》；配偶在场的情况下，配偶需要填写《配偶同意出售证明》。
3.6出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同？
出售继承房产全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。
3.7.签约时，合同是否必须由本人签字如果需要有受托人代为签约，应办理哪些手续
合同签署必须本人签字；如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔《授权委托书》（或公证书）及其身份证件来签署合同。
受托人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写《代理人关于代理权的承诺书》，且在5个工作日内提供业主亲笔签署的《授权委托书》。
3.8经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？
除不可抗力外，如果是因公司的原因导致交易无法进行的，都要退还代理费。
如：
•经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的；
•经纪人在业务操作过程中存在重大失误致合同无法继续履行的；
•合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的。
3.9若我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？
买卖双方一方违约，除退还未发生费用（0.5%保障服务费）外，若业主违约退还全部代理费，若客户违约可退还一半代理费。
4、网签管理
4.1网签的前提条件是什么？
签署合同文本并缴纳费用且资质审核通过的成交单。
即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，且向公司缴纳费用并进行后续交易操作的成交单。
4.2哪些类型的房屋不能网签？
被法院查封的房屋、不满5年的经济适用房、未办理央产上市手续的央产房、无房产证的房屋、未向公司缴纳服务费用的房屋、房源核验未通过的房屋。
4.3网签中的注意事项及常见问题
4.3.1网签价格应按照什么价格填写？
网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。
需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成交总价=成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价格即网签价格，另一部分是房屋装修款。
4.3.2央产房在打网签时有哪些注意事项？
a）央产房打网签时需要填《在京中央单位已购公房变更通知单》编号；
b）如果没有《在京中央单位已购公房变更通知单》可问业主买房时的工作单位，如是企事业单位就不是央产房，网签录入时，就不用填《在京中央单位已购公房变更通知单》编号；也可以看原购房合同，原购房合同上的卖方单位显示以“中国”或“中央“开头的字样，或有”铁道部“、”农业部“、”公安部“字样等一般都视为央产房，但也有个别情况不是央产房，如果拿不准，引导业主本人带着身份证、房产证原件去蓝岛查档。
4.3.3网签提供的证件资料是否要早于网上签约时间？
公证书/房产证/结婚证/离婚证/暂住证/经济适用房的放弃回购证明等，全都要早于网上签约时间，尤其暂住证除了办理时间要早于网签时间外，还必须确认在过户时仍处于有效期才可以，否则仍需注销重新资质审核及网签。
4.3.4房产证信息与实际信息不一致怎么办（例如楼层、楼号等）
不论是X京还是非X京的房子，如出现不匹配则必须终止网签，必须先到房地局核验信息并做信息变更，否则不能过户则耽误交易进度。
4.3.5房屋为出租状态的房子，操作网签时出租状态应该填写什么？
房屋的出租状态，必须填写“否”，即未出租状态，否则不能过户。
4.3.6户籍所在地的信息以什么证件为准？
户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）。
4.3.7为什么要降低网签注销率？
对公司：
注销率高的话，公司要被建委问责，且注销数据会全部公示给消费者，降低注销率可以提升公司品牌形象
对运营：
注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能树立经纪人的作业专业形象，保证交易时效。
4.3.8客户资质审核以家庭为单位审核，其中家庭成员包含哪些人员？
家庭成员指的是夫妻双方及未成年子女（未满18周岁），成年子女不能计算在内。
4.3.9客户家庭名下已拥有的住房套数如何计算？
家庭名下已拥有住房套数：
指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数
①居民家庭已拥有住房包括已经取得房屋产权的住房和已完成网上签约但尚未取得产权证的住房。
②非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。
4.3.10临时身份证是否可以用作客户资质审核？
可以，但是临时身份证只能用作客户资质审核，不能用于过户，过户前务必办理新身份证。
5、资金监管
5.1资金监管的作用是什么？
Ø对于客户：
通过将交易资金进行资金监管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全；
Ø对于业主：
①通过资金监管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；②交易资金提前划入托管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益。
5.2理房通托管
5.2.1理房通简介
5.2.1.1理房通公司简介
公司全称：
北京理房通支付科技有限公司，是链家地产旗下指定的专门办理二手房交易资金监管及便捷支付的第三方支付公司，定位于全国房屋资金交易，服务于链家集团所有子公司的同时，为整个行业提供便捷安全的资金交易服务。
其于2014年7月10日获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”。
5.2.1.2理房通托管产品简介
2014年12月22日正式线上推出房屋资金托管产品：
房款保，目前支持的资金监管类型包括：
定金、房款、建委监管资金划转、物业保证金、户口迁出保证金。
5.2.1.3理房通托管和银行三方托管、四方资金监管的区别
托管
方式
参与方
资金托管（冻结）账户
优劣势对比
理房通托管
四方参与：
买方、卖方、中融信（中融信担保有限公司）和链家地产
中融信在中国人民银行直接监管的客户备付金账户中
①账户中的交易结算资金受央行直接监管，独立于中融信的固有财产及其管理的其他财产，也不属于中融信的负债，交易结算资金的所有权属于买卖双方
②链家对损失承担连带赔偿责任
③账户中的交易结算资金不产生利息
三方资金托管
三方参与：
买方、卖方和商业银行
卖方账户上
1如果卖方发生资产被查封情况，则托管账户中的这笔资金也会同时被冻结
2链家对出现的损失不承担连带赔偿责任
3账户中的交易结算资金产生利息，利随
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