牡丹江市场调研简报.docx
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牡丹江市场调研简报
牡
丹
江
市
场
调
研
报
告
2021年7月6日
一、地理位置
牡丹江位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝合围的“金三角〞腹地，东至俄罗斯远东、南与吉林省延边自治州接壤、西与哈尔滨市相邻，地处长白山北部。
二、城市概况
全市总面积4.06万平方公里，其中市区面积2456平方公里，建成区面积平方公里。
总人口285万，市区人口94.2万。
〔一〕行政区域划分
牡丹江市现有4个市辖区：
爱民区、东安区、阳明区、西安区，江南新区目前正在规划中。
牡丹江市行政区域划分表
行政区
面积
〔平方公里〕
人口〔万〕
简介
东安区
334
位于牡丹江市东南部，老城区，政治、文化、金融、商贸中心区，农业为根底、工业为支撑、商贸为主体的经济开展格局。
爱民区
389
27
位于牡丹江城区西北部，是牡丹江市城区人口最多的市辖区。
朝鲜、满、回族等少数民族人口约占5．5%。
阳明区
1338
25
商贸物流中心区、全市高科技信息产业聚集区，区政府将招商引资工作纳入目标管理，围绕旧城区改造，强化房地产开发。
西安区
325
21
位于牡丹江城区西南部，政治、文化、商贸中心，朝鲜、满族等少数民族人口约占13%。
江南新区
规划中
位于牡丹江南岸，分为行政办公中心区、商业金融中心区、工业园区、高尚居住区和旅游休闲度假区，以牡丹江为纽带、“一江居中、两岸同兴〞的城市格局，建设具有北方寒地特色山水园林城市。
〔二〕市政设施
牡丹江城市绿化、道路交通、供水排水、供热供气、电力通信等配套设施齐全。
市区园林绿化覆盖面积2770公顷，绿地率45%。
市区道路长度744公里，面积807万平方米，人均10.3平方米。
位于市区东南7公里处的牡丹江机场为国家4C级机场。
〔三〕产业结构
牡丹江市工业目前已经形成了造纸、电力、煤化工、石油化工、制药、汽车配套、木材加工等支柱产业。
工业是牡丹江国民经济的主体和财政税收的主要来源，全部工业增加值占全市地区生产总值的40%左右，工业企业创造的税收占市级财政收入的70%左右。
牡丹江的第三产业迅猛开展。
全市拥有夏威夷国际大酒店、金鼎国际大酒店等星级宾馆46家，大商集团、新玛特、波斯特、家乐福等大型商场70余家。
三、宏观经济
近年来，牡丹江经济稳步增长，2021年全市实现地区生产总值781亿元，比上年增长18.5%。
〔一〕地区生产总值
2006—2021年GDP增长表〔单位：
亿元〕
2006—2021年GDP增长率〔%〕
2006—2021年牡丹江市GDP及其增长率都呈逐年上升的态势。
〔二〕产业结构
其中各产业结构在地区生产总值中都占有不同的比例，以2021年和2021年统计数据为例：
由上图可以看出房地产所在的第三产业，在整个GDP中占有相当大的比重。
〔三〕人均可支配收入及消费价格指数
随着社会的开展，牡丹江市人民生活水平不断提高，人均可支配收入也逐年上涨。
2006年—2021年人均可支配收入增长表
牡丹江市统计局数据显示2021年有关经济数据为：
年份
人均GDP〔元〕
增长率
人均可支配收入〔元〕
增长率
实际增长率
消费性支出
增长率
实际增长率
失业率
2021年
28115
18.5%
12806
9.8%
6.2%
10672
9.0%
5.4%
3.6%
注：
实际增长率为剔除物价因素后的增长率。
牡丹江市2021—2021年居民消费价格指数
年份
上涨类
涨幅
下降类
降幅
2021年
食品类
12.4%
衣着类
8.0%
烟酒及用品类
5.8%
家庭设备用品及维修效劳
1.9%
娱乐教育、文化
1.3%
交通通讯类
5.1%
居住类
2.5%
医疗保健、个人用品
4.3%
2021年
食品类
1.5%
衣着类
1.9%
烟酒及用品类
2.1%
交通通讯类
0.9%
家庭设备及用品
0.2%
娱乐教育文化用品类
0.7%
医疗保健、个人用品类
1.3%
居住类
4.1%
2021年
食品类
9.2%
衣着类
0.5%
居住类
3.9%
文教娱乐用品及效劳类
0.6%
烟酒及用品类
3.7%
交通通信类
1.1%
医疗保健类
0.5%
家庭用品及效劳类
1.8%
〔四〕金融机构及居民储蓄存款
亿元，比年初增加84.1亿元；金融机构各项贷款余额为313.1亿元，比年初增加66.1亿元；城乡居民储蓄存款余额597.1亿元，比年初增加53.1亿元。
四、房地产市场状况
〔一〕市场供需总量
工程
单位
2006
2007
2021
2021
2021
全年房地产开发投资
亿元
房屋施工面积
万平方米
640
住宅面积
万平方米
176
493
新开工面积
万平方米
320
住宅新开工面积
万平方米
N/A
N/A
252
商品房销售建筑面积
万平方米
1
248
商品房销售额
亿元
19
〔二〕高增长的开展态势
牡丹江市房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的开展，全市房地产投资规模日益扩大。
2007年上海绿地、北京世茂、江苏美林等一批实力雄厚的企业入驻牡丹江市。
绿地世纪城、北山宾馆、阿里郎广场等多个方案投资亿元以上的工程相继开工，使得2021年牡丹江市房地产开发业开展迅猛，随着2021年一批黄金地段的房地产大工程相继竣工，房地产投资占固定资产投资比重略有下降，2005—2021年以年均增长37.1%的速度快速开展。
2005—2021年房地产开发投资增速表
〔三〕总体成交走势
随着房地产开发投资的快速增长，2006-2021年1-9月，全市累计竣工商品房面积4463425平方米,商品房销售面积5845480平方米。
其中，期房销售面积3532746平方米，占商品房销售面积60.4%。
2006—2021年商品房成交面积走势图〔单位：
万平方米〕
〔四〕价格走势
从历史资料看，商品房销售价格虽然各年份的上涨程度有所不同，但总体呈上升态势。
牡丹江市商品住宅０５年－０８年市场成交均价走势
牡丹江市商品住宅０９年－１０年市场成交均价走势
2021年上半房，牡丹江商品房均价2078元/平方米，房价收入比4.9，０９年上半年商品房均价2500元/平方米，０９年下半年商品房均价2800元/平方米，到10年2月，牡丹江商品房均价在3275元/平米，房价收入比到达了６左右，到达合理的范围之内的顶峰，从价格看,09年前2个月,商品房均价分别为1818元和2307元,而2021年前两个月的商品房销售均价均有所上涨,每平方米涨幅到达了960元左右。
创牡丹江市历史新高。
2006——2021年商品房平均销售价格走势图〔单位：
元〕
2021年虽然国家出台了一系列调控房价的措施，但是从房价走势看，2021年销售均价在保持稳定的根底上依然出现上涨，目前牡丹江市场上仍以高价楼盘为主,高价楼盘的售价均在3800元以上,有的甚至能到达5000元左右。
商品房成交量照去年同期有所下降。
2021年最近两个月牡丹江市商品房成交价格走势：
2021年5月，商品房销售价格走势
2021年6月，商品房销售价格走势
今年牡丹江市局部棚户区和廉租房开发楼盘有可能上市,其销售均价虽不如高价楼盘高,但与目前市场均价相差不会很大。
由于北方冬季开工不便,很多楼盘都要在5月份后开工,5月份以后,牡丹江市将进入到商品房住宅的销售旺季。
五、产品结构、局部楼盘简析
〔一〕别墅类：
170平米-500平米的高端生态别墅，主要分布在江南新城。
〔二〕公寓、住宅类
工程名称
大连中山家园
地址
兴平路西、西新荣街北
建筑密度
28%
均价
2869 元/平方米
容积率
绿化率
30%
开盘时间
2021年4月
入住时间
局部已经入住
规划用地
建设用地
建筑面积
205，m²
可售面积
m²
已售面积
153045.71m²
车位
400个
物业类型
普通住宅
主力户型
2—3居
总套数
2474套
已售套数
1942套
开发商
牡丹江市苏苑房地产开发
工程简介
1.通过创新的设计手法，合理布局、科学规划，打造一个节能节地、天人合一的高品位的住宅小区，每处细节都融合了家居、文化、自然三者的和谐统一。
中轴景观设计精妙，在风格和风格上充分考虑了其延伸局部与大学城景观的对接；
2.中山广场为中心，与南北景观带结合将小区划分为四个组团，以春、夏、秋、冬立意，每个组团各具特色；
3.规划布局合理，较低的容积率和较高的绿地率，小区自然生态环境良好，户型品种多样；
4.把北方传统文化内涵融入现代先进景观设计理念，打造独特、鲜明、艺术的住区景观，到达最正确的居住质量。
2.绿地世纪城一期塞纳丽舍〔第一局部〕
工程名称
绿地世纪城一期塞纳丽舍
地址
江南兴隆下乜河
类型
住宅及社区商业
形态
高层、小高层
结构
钢混
均价
元/平方米
主力户型
2—3居
绿化率
40%
可售面积
m²
剩余可售面积
m²
已售面积
30506.84m²
总套数
257套
已售套数
243套
剩余可售套数
13套
物业公司
上海科瑞物业管理公司
开发商
上海绿地集团牡丹江置业
工程简介
1.牡丹江市最大的滨江生活社区；
2.法式新古典主义建筑风格与景观设计，以环境生态为先导，充分利用滨江的优势，最大化利用江景资源，做到户户有江景可观；
3.5万平方米的大型法式园林景观，江景园景浑然天成；
4.社区配套极为完善，表达了大盘特色；
5.充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，居民享受到统一的物业管理和效劳，小区设置安防系统，在保障平安的同时使居住不受外部嘈杂环境影响；
6.完全独立的封闭式小区，地段价值优越，周边配套和小区相关配套完善，引导牡丹江居住新典范，是改变居住环境提高生活质量的理想家园。
3.上海印象
工程名称
上海印象
地址
太平路以东、南市街以南
类型
酒店、公寓、商铺
形态
高层、老式别墅、低层
结构
钢混
均价
元/平方米
可售面积
43798.7m²
剩余可售面积
1126.77m²
已售面积
22277.87m²
总套数
509套
已售套数
451套
剩余可售套数
6套
物业公司
上海科瑞物业管理公司
开发商
上海绿地集团牡丹江置业
工程简介
1.设计理念：
通过引入上海新天地的成功商业模式，为牡丹江打造时尚建筑品牌，为牡丹江提供一处充满时尚魅力与复古风格的商业生活区域；
一个集酒店公寓、商业街、餐饮和娱乐休闲于一体的综合性高档建筑群，打造牡丹江最具吸引力的时尚生活中心；
3.建筑主体为两幢17层现代风格的酒店管理公寓，集合三层为主复古式商业组成，商业餐饮为一幢幢独立的老式别墅构成，主体为一跃三层形式，建筑局部屋顶连通，成为室外露台，上植绿化，作为露天休息茶座等；
。
保持了建筑的复古风格，现代的餐饮，酒吧，时尚精品店，艺术，居住等功能融合其中；
5.商铺局部一、二、三层为商铺出租或出售，局部屋顶设绿化和露天休息茶座，酒店公寓局部设计两层挑空的精装修大堂，4-17层为酒店公寓标准层。
轻巧的不锈钢金属构件的使用，外墙涂料均给建筑带来浓重的商业气氛。
底层局部架空，设置骑廊通道。
增加了商业趣味和空间效果。
4.京江上城
工程名称
京江上城
地址
西圣林街北新华路以西
类型
板楼
栋数
八栋
结构
钢混
均价
元/平方米
主力户型
70—130平方米
绿化面积
12000m²
建筑面积
121705.63m²
可售面积
12160.15m²
已售面积
m²
剩余可售面积
2084.28m²
总套数
1312套
已售套数
1286套
开发商
牡丹江京江伟业房地产开发
工程简介
1.京江上城小区整体环境将以人为本，绿色、自然、封闭、现代化为原那么，将打造牡丹江市真正的绿色花园式小区；
2.四季如春、景色别致自然的绿色环境，动静分区，和谐、温馨、安静与立体绿植庭院相照应；
3.户型方正，住宅内功能分区合理，具有良好私密性和舒适性。
示范多种装修风格供业主参考，个性的空间和品味时尚最完美的宜居环境。
5.江城美地第一街区
工程名称
江城美地第一街区
地址
类型
N/A
主力户型
80-130㎡
结构
混合
均价
元/平方米
规划占地面积
121500m²
建筑设计
上海林德建筑设计院
总面积
78368.99m²
剩余可售面积
m²
已售面积
64163.68m²
总套数
993套
已售套数
717套
剩余可售套数
24套
开发商
牡丹江美林房地产开发
工程简介
——街区地产模式；
2.12000平方米的阿里郎广场、5000平方米的金达莱广场为中心，朝鲜民族风情街、阿里郎酒吧步行街、时尚风情街为轴线，分为第一街区、第二街区、第三街区、第四街区；
3.建筑立面以黄绿蓝为主色调，整体风格现代、简约。
在节能保温方面不仅采取了地热系统，同时外墙还采用了最为先进的保温节能材料；
4.每一处空间都匠心独运，在确保居住功能最优化的前提下，让自由个性尽情释放。
6.江城美地第二街区
工程名称
江城美地第二街区
地址
容积率
9
建筑密度
25%
结构
混合
均价
元/平方米
占地面积
绿化率
40%
建筑面积
23万平方米
可售面积
50351.45m²
已售面积
45169.67m²
剩余可售面积
193.43m²
总套数
636套
已售套数
530套
开发商
牡丹江美林房地产开发
工程简介
1.位于西安区核心位置，教育资源丰厚，周边配套设施齐全；2.12000平米阿里郎休闲娱乐广场、35000平米开放式主题景观、朝鲜民族风情街、酒吧一条街；
3.江城美地是美林集团在牡丹江投资开发的首个工程，以把江城美地打造成为西安区首选优质生活社区为目标。
7、天豪花园
工程名称
天豪花园
地址
东四条路以西，七星街以南
建筑面积
10万平方米
建设时间
二期工程于2021年秋季开始开工
物业类型
二期工程由两栋31层及一栋19层住宅楼组成
车库
地下车库
园林设计
哈尔滨市园林专业教授设计
工程简介
1.小区建设分两期进行，工期两年；
2.温馨、自然的生活环境；
3.单元入口为轮椅使用者设置专用坡道，方便通行，外窗采用高档铝塑铝窗、巩固美观；
4.小区采用可视楼宇对讲，与物业管理中心互通。
24小时封闭管理，周边及院区设有摄像头监控，增强小区平安性能。
8.御庭园
工程名称
御庭园
地址
西三条路与七星街交汇处
规模
10万平米
均价
4400元/平米
业态
高尚社区
绿化率
N/A
物业类型
高层塔楼与底层３层商业构成
主力户型
77—140平米
总套数
N/A
已售套数
N/A
开发商
新宏基集团
工程简介
徳式建筑，科技与人文和谐的典范，智能卡社区门、单元门、24小时安保、视频监控、全程化物业、会所级礼遇；
2.２万平米的商业，摩尔概念，多功能一站式商业街区。
9.世豪领秀
工程名称
世豪领秀
地址
七星街与东小三条路交汇处
规模
N/A
均价
4479元/平方米
业态
N/A
绿化率
N/A
物业类型
豪景名宅
主力户型
50—160m²
全程营销
哈尔滨华瑞地产
开发商
世豪地产
工程简介
1.主推：
第一居所，会自由呼吸的豪景名宅；
2.与人民公园零距离，46万平方米花园〔人民公园〕，会自由呼吸的房子〔中央空气置换系统〕；
3.４Ｆ：
４３２６元/平米；
５Ｆ：
４３６６元/平米；
６Ｆ：
４４０６元/平米；
８Ｆ：
４４８６元/平米；
１８Ｆ：
４８１４元/平米。
10.曙光新城〔第一期〕
工程名称
曙光新城〔第一期〕
地址
地明街北，纺织一路东，纺织三路西
类型
小高层、高层
栋数
N/A
结构
混合
均价
元/平方米
主力户型
中小户型
绿化面积
N/A
总面积
334007.85m²
剩余可售面积
165331.86m²
已售面积
112980.06m²
总套数
4719套
已售套数
1254套
剩余可售套数
2563套
开发商
牡丹江市城市投资集团
工程简介
11.桔祥花园小区一期
工程名称
桔祥花园小区一期
地址
祥伦街南、民安路西
类型
普通住宅
栋数
N/A
结构
混合
均价
元/平方米
主力户型
2—3居
绿化面积
N/A
总面积
93464.46m²
剩余可售面积
9347.09m²
已售面积
m²
总套数
1205套
已售套数
767套
剩余可售套数
105套
开发商
牡丹江吉源房地产开发
工程简介
12.丽水蓝天-金水湾
江滨东侧,黑龙江金跃集团开发,起价５４００元/平米。
13.景福新都会
绿地集团开发,景福街-太平路交叉口,预计５０００元/平米，2021年六、七月份开盘，2021年交付。
〔三〕酒店式公寓类：
丹江国际
位于光华街与东一路交叉口，火车站东侧，户型３０－５０平方米，均价４５００元/平米元价街区＝i，酒店式公寓+商贸城，首付五成，剩余五成由租金抵付银行按揭。
六、区域分析
市中心
江南新城
爱民区
江南板块是牡丹江市新开辟的未来开展的核心板块,目前处于起步阶段。
江南新城区划分为兴隆、海浪、新立3个开发建设组团。
兴隆组团是江南新城区首先启动开发建设的组团，位于市区南部，牡丹江右岸，占地面积13.5平方公里，定位以高新技术产业、商贸、旅游、行政为主，体育、教育及休闲度假为补充的综合功能，具有良好的未来开展前景。
七、竞争分析
牡丹江最主要的竞争对手为绿地集团,在牡丹江有五个工程,总建筑面积近200万平方米。
工程名称
区域
建筑面积
售价
类型
绿地世纪城
江南
28.4（75）
2871
多层\小高层
上海印象
市区
3800
小高层
海域白桦原墅
江南
4000
别墅（170-500）
景福新都会
市区
4000
七星公馆
市区
3500
小高层公寓
八、综述
〔一〕住房价格增长明显高于居民收入增长
年份
可支配收入〔元〕
同比增长
平均房价
同比增长
2006年
8038
9.6%
1574元/平方米
-4.6%
2021年
10742元
16.1%
2100元/平方米
16.7%
2021年
11660元
8.5%
2700元/平方米
28.6%
2021年
12806元
9.63%
3313元/平方米
%
2006年牡丹江市城镇居民可支配收入8035元，同比增长9.6%，商品房屋平均销售价格1574元/平方米，同比下降4.6%。
2021年全市城镇居民可支配收入10742元，同比增长16.1%，而商品房屋平均销售价格2100元，同比增长16.7%。
到了2021年全市城镇居民可支配收入11660元，同比增长8.5%，而商品房屋平均销售价格2700元，同比增长28.6%。
2021年以后住房价格的增长明显高于居民收入的增长。
2021年，全市城镇居民可支配收入增幅9.63%，商品房屋平均销售价格增幅27.1%。
〔二〕中低收入家庭房价压力巨大
2021年牡丹江市城镇居民人均可支配收入11660元，商品房屋平均销售价格2700元/平方米。
以90平方米住房为基准推算，牡丹江市房价收入比7.4倍，而国际通行的评判标准是房价收入比在3-6倍间属正常范围。
可见牡丹江市商品房屋平均销售价格已经超过国际通行标准的警戒线，这使大局部中低收入家庭感觉到房价上涨带来的巨大压力。
〔三〕消费需求提升、改善住房条件是房价上涨的动力之一
随着城市化进程的不断加快，消费者的品味也正发生着变化，消费层次逐渐拉开，局部消费者已经不再满足于有房可居，而转向强调居住环境、小区建设。
因此优质楼盘常常出现排队购房、供不应求的局面，这局部楼盘的热销，也相应的带动了同地段商品房屋销售价格的上涨。
成为牡丹江市商品房屋平均销售价格上涨动力之一。
〔四〕受调控影响反映较慢，整体态势平缓
元价江2.从市区商品住宅成交均价走势看，牡丹江市整体房价到了一定的阶段，受调控的影响反映较慢,但是考虑到牡丹江的总体有效需求人口及市场供给量,短期内牡丹江房地产市场价格不会出现较大的波动。
〔五〕中小户型产品成为市场重点
由于房价上涨的幅度所带来的购房压力，使得中小户型成为了人们关注和购置的重点，市场供给逐渐向中、小户型需求倾斜，局部小户型产品工程在户型上引入挑高、买一送一等新的业态，同时有效地控制总价，增强小户型的舒适性与个性化，提升小户型投资空间，小户型市场进入初步开展时期。
但市场也不乏大户型产品，主要分布在资源资源优厚的沿江地带。
九、写字楼市场状况
〔一〕写字楼市场开展滞后
目前，在牡丹江市真正意义上的高档写字楼几乎没有。
市场上正在出租的写字楼大致有两种类型：
一种是企业自建，自己使用80%-90%，其他少量用于出租；一种是完全出租，大都是比拟老式、国企闲置的写字楼，远未到达真正写字楼的标准。
据市场调查数据显示，从2004年至今，牡丹江市写字楼的供给量几乎是停滞的，使得一些对办公地点有较高档次要求的经营者很难选择。
〔二〕缺乏有效的市场支撑
牡丹江市缺乏规模较大的公司和企业，小规模的公司比拟分散并且根本是租用临街门脸房或其他企业办公地点。
所以，写字楼的市场需求并不大。
〔三〕投资写字楼并未深入人心
牡丹江市民目前的收入水平用于承当住宅房价上涨带来的压力已经很吃力了，根本无力考虑投资写字楼。
加之牡丹江毕竟不是经济兴旺的一线城市，大局部市民并没有投资写字楼的概念。
〔四〕其他投资形式更受青睐
相比起写字楼而言，商城铺位、临街旺铺、小区底商、业主房更容易被消费者接受用于投资。
加之，写字楼缺乏市场支撑，投资回报低，所以，相较之下，其他投资模式更受消费者欢送。
〔五〕商务公寓出现缓解写字楼现状
目前，牡丹江相对而言，条件比拟好的写字楼仅仅是新宏基大厦、宝丰写字楼等，局部集中在太平路两侧。
物业管理包括硬件设施等方面都相对落后。
无论是何种渠道，关于牡丹江市写字楼市场的信息都相当少，租赁或者购置价格比拟混乱。
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