5会展中心物业管理办法.docx

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5会展中心物业管理办法

会展中心

物业管理方案

管理目的

1.保持和提高物业的完好程度。

通过对会展中心整体物业的管理与养护和对全体工作人员的管理与服务，以防止使用不当，损坏物业。

2.为会展中心全体人员创造良好的工作环境，提供安全、文明、优美、舒适的工作环境。

3.通过对会展中心实施社会化、专业化、一体化的管理，不断提高服务质量，维护开发区进出口公司权益，使物业保值增值。

4.通过良好的物业管理和服务，帮助会展中心树立良好的社会形象。

委托管理原则

根据国家及省市有关的物业管理法规、政策及物业管理委托合同，本着“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。

委托管理方式

1.相成物业在管理合同期内对会展中心负责制定年度管理目标。

在经济上实行独立核算自负盈亏，尽快实现会展中心办公优化与美化，实现社会效益、经济效益、与环境效益的同步发展。

2.委托管理有效年限：

5年（暂定）

委托管理内容

1.会展中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修、养护与管理。

2.会展中心房屋建筑本体共用设施设备（上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.会展中心规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、棚、停车场等）的维修、养护与管理。

4.会展中心规划红线内属配套服务设施的维修、养护与管理。

5.公共环境的清洁卫生（各办公室内卫生自行打扫），垃圾的收集清运。

6.交通、车辆行驶和停泊管理。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作。

8.物业及物业档案、资料。

总体目标与分项目标

●总体目标

在管理合同期内把会展中心管理成“安全、文明、优美、舒适”的高档办公写字楼。

根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项管理考核标准，在会展中心达到硬件指标后，承诺：

会展中心所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用后严格按照《全国城市物业管理优秀大厦标准》对会展中心的房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理；两年内达到湖南省或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。

●分项指标

1.房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达到100%；

2.无重大火灾、刑事和交通事故；

3.办公楼内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100%；

4.办公楼本体零修、急修及时率：

99%以上；

5.违章发生率1%以下，处理率：

100%；

6.管理人员专业培训合格率：

100%；

7.会展中心全体人员对中心的物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。

实现目标的保证措施

一、管理体制和人员配备

1.管理架构

我公司拟设会展中心物业管理处作为公司的外派机构，全面负责会展中心的日常管理运作，统管整个会展中心内外事务。

公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理，设房管部、机电维修队、护卫队、清洁绿化队。

管理处设监控中心，实行24小时值班。

2.人员配备

按公司ISO9002质量标准和会展中心综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。

管理处拟设各类人员24人。

主任1人

副主任1人

房管部

管理员2人资料、仓管1人

清洁绿化4人

护卫队9人

机电维修6人

3.骨干人员的素质要求

分类

岗位

职责

现具备条件（拟招条件）

备注

管

理

处

主任

全面负责会展中心物业管理工作

本科文化，机电专业，具4年以上大型高层物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9002质量体系。

管理处正副主任由公司内部委派。

副主任

协助主任管理机电，维修，消防，车辆管理，治安，房管，绿化，清洁，社区文化七大服务项目。

本科文化，具多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉ISO9002物业管理质量体系

房

管

部

管理员

负责房管工作手册规定的工作内容，协助主任做好管理、监督、协调、服务各项工作。

大专学历，土建或民建专业，具有3年以上基层物业管理经验，综合管理，协调能力和质术专业能力均较强。

主管房管员、会计、出纳、社区文化、机电工程技术员、保安队长、绿化队长由公司从其它管理处调配。

资料员

负责管理公司发放的质量管理体系文件和大楼技术档案资料，业主档案资料，分类整理各类工作记录表格，兼电脑员。

档案专业，大专学历，擅长质术资料的分类，整理，管理。

仓管员

专职负责仓库管理工作，负责物品分类，拟定物品采购计划。

正派、廉洁、具多年仓库管理经验。

机

电

部

水电、电子、空调、土建、电梯

负责会展中心供配电，电子监控，公用天线，电梯，消防等设备的正常运行和养护。

助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯等的管理运作。

普通操作层员工、部分保安、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。

调度员

负责报警，监控中心的值班和处理各类信息，让调控中心起到管理“枢纽”作用。

初级以上技术职称，工科电子专业，懂ISO9002运作。

护

卫

队

正副队长

全面负责会展中心的治安和车辆管理工作。

高中文化，退转业军人，党员，军事素质优秀，具4年大厦治安队管理经验。

车辆管理员

负责小区车辆、车场管理工作。

熟悉治安防盗报警系统运用。

清

洁

绿

化

队

队长

负责会展中心清洁、绿化维护、整治工作。

技工、园艺专业、从事多年绿化养护和管理工作经验

4.管理处职责

1）负责对会展中心实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导与监督。

2）贯彻执行公司制定的ISO9002物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。

3）完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。

4）合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

5）定期对房屋公共配套设施进行维修养护。

6）负责拟订会展中心月工作计划。

7）负责周检工作，并作好记录，接受××高新技术产业开发区进出口公司和本公司物业部的监督指导。

8）负责会展中心的安全、防火工作。

9）协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。

二、竣工验收与移交接管

由××实业发展有限公司派员参与甲方同乙方之间的验收移交，提前介入物业的前期各项准备与筹建工作。

维护甲方利益，以物业管理角度出发，从会展中心的验收交接至顺利进驻，我方将全程提供专业的技术服务。

三、会展中心的日常管理运作

原则：

全面推行××公司通过国际质量认证机构认证的ISO9002质量管理体系。

会展中心内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化，设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴，严格执行《机电设备管理工作手册》、《保安工作手册》、《车辆管理工作手册》、《大厦清洁工作手册》、《绿化工作手册》，注意每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。

四、对会展中心拟采取的主要管理措施

1.系统培训。

为确保会展中心管理早日走上正轨，实现我们对会展中心管理目标的承诺，公司将严格按照ISO9002质量体系文件的培训规定，科学系统的对会展中心管理处所有管理人员进行全面培训，确保管理人员100%持证上岗，全员年培训率达100%，合格率100%。

1）培训师资。

由相成物业公司策划部负责组织办公室、物业管理部分批集中培训。

授课教师由公司内部具有相当资格和具有丰富经验的技术人员、管理人员担任，根据实际工作需要，另聘请专业人士授课。

2）培训经费。

第一年按人均300元/年标准从管理服务费中支出；正常年份按5%的标准从管理服务费中支出。

3）培训规定。

培训统一由公司策划部组织考勤，考勤记录列入年终考核内容，占综合考评成绩的20%。

4）培训奖惩。

笔试、实操考试中前三名者，分别给予奖励；新上岗员工未经培训或培训成绩不合格的，不予录用；笔试和实操考试中成绩不合格者给予一次补考机会，再不通过则给予解聘；参加外送培训成绩不合格者，将由本人自费再次培训，原培训所占的工作日作为旷工处理。

5）培训计划。

岗前培训计划和常规培训计划。

2.从接管开始在会展中心内全面推行ISO9002质量体系实施管理，在半年内建立运行体系并达到认证的条件。

3.安全防范。

采取人防、技防和宣传相结合，以确保随时处于安全状态。

1）加强制度落实

A、根据会展中心所处地理位置、周边环境，合理布岗，责任承包。

B、要求护卫员严格按照公司ISO9002物业管理体系文件《保安工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。

对照护卫员日常行为，严格执行。

由护卫队长负责护卫员的日检，确保护卫员队伍的素质和服务水准。

C、专业负责调控中心，确保24小时全方位监控。

D、加强岗位管理。

保安拟定设固定岗、流动哨和巡逻队，整个大楼区域24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。

E、坚持查岗制度。

护卫队长、房管员、管理处主任、公司物业管理部按公司ISO9002程序文件规定和频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。

F、加强大楼内流动人员及外来人员的管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。

G、落实安全责任制，明确责任人。

公司与管理处、管理处与护护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。

同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫队员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队队员。

H、加强车辆管理。

车辆管理是物业管理中治管理和重要组成部分，内部车辆管理要一车一号，固定车号。

外来车辆须遵守保安人员指挥，按序停放，并发放临时出入卡。

4.清洁卫生。

为维护会展中心物业良好的硬件设施，尤其是搞好大楼内部设施的保养，拟购置进口电动清扫机、刨光机、打蜡机各一台，从先进的设备着手，并外送培训操作人员，从而达到最佳的维护、保养。

5.沟通与会展中心工作人员之间的联系，多渠道开展宣传活动。

编制《会展中心用户手册》，详细介绍长沙相成物业管理有限公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、中心工作人员须遵守的管理规定等。

主要内容有：

相成物业介绍、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、入住事宜、保洁规定及措施、保安措施；水、电的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、公共设施设备管理规定、娱乐场所管理规定上、防火须知、噪音限制、泊车服务、常用电话号码以及处罚规定等。

《手册》一人一册并签字领取。

6.开展丰富多彩的公益和活动。

在物业管理过程中，通过开展蓝球赛，乒球等各类体育比赛，加强物业公司工作人员与会展中心全体工作人员的友好合作关系，树立“物业公司是业主的朋友”的工作氛围。

7.从管理会展中心前期开始即导入VI企业形象识别系统，建立统一的VI标识、标牌系列，包括：

会展中心的平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造会展中心高尚、文明的文化氛围。

ISO9002的规范运作和VI的有效结合所产生的良好物业管理效应必将提高会展中心的知名度和美誉度。

管理用房和管理经费来源

1.管理用房及管理处商业用房

根据国家及省市物业管理有关政策、法规，会展中心需提供管理用房平方米、员工宿舍平方米、商用房平方米，并应具备基本办公及居住条件。

2.管理经费来源

会展中心管理收费遵循二个原则：

A、按照国家及湖南物业管理行业收费指导标准收取；

B、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；

1）管理服务费

经双方友好协商，会展中心每年向长沙相成物业管理有限公司一次性支付物业管理服务费40万元。

2）按照《湖南省住宅小区（大厦）物业管理办法》规定，在会展中心大楼交付使用的同时，按照相应的比例及法规政策的规定设立维修基金，以保障会展中心物业的配套设施的更新及重大维护费用。

3）按照有关规定，建立房屋本体维修基金。

房屋本体维修基金的收取执行省级物业管+-理主管部门指导标准。

4）外来车辆保管费，车辆场地使用费。

5）其它政策规定应收取的费用。

增收节支措施

1.增设一些工作人员欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费的不足。

2.有效经营管理处商业用房，经营所得用于补充管理费。

3.根据”精干、高效“原则，推行ISO9002国际标准规范管理。

在保证ISO9002人力、财力、物力资源的同时选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

4.抓好大楼的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用支出，从而降低管理成本。

管理中需要明确和解决问题

1.移交管理前的水、电费问题

大楼在整体移交接管之前，按照政府规定，水电需要移交给供水、供电公司，移交工作及费用由贵公司负责，我公司协助办理。

2.开办费问题

如贵公司委托我公司管理，前期投入较大，我们建议：

筹建管理处所需要费用，以双主共同承担为原则，具体双方可详议。

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