示例2房地产贷款检查.docx
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示例2房地产贷款检查
示例2:
对房地产贷款检查(全面)
一、检查主要内容
(一)授信管理及风险控制
1.总行管理决策层面
关注房地产信贷业务的内控建设及管理状况:
(1)是否根据国家宏观调控政策要求调整相关房地产信贷政策,房地产行业授信政策是否符合本行的经营策略和发展导向;
(2)房地产贷款的相关业务操作、风险管理、项目评估等办法和操作规程是否健全、审慎、有效,信息系统化管理是否全面、准确、有效,是否存在管控盲点和漏洞;
(3)授权管理是否遵循逐级有限授权、区别授权和及时调整等原则;
(4)是否对房地产贷款实施统一授信管理,涉及房地产行业集团授信和信息管理如何;房地产信贷资产余额、新增额及风险敞口对应占比全行信贷资产如何;是否定期进行趋势调研及分析,并改进风险管理措施;
(5)是否建立压力测试管理机制,定期对房地产行业贷款情况进行压力测试;是否将测试结果运用到风险管控和行业授信策略中,并制定相应的应急预案;
(6)是否建立包括土地、在建工程、个人住房和商业房等内容的抵(质)押品管理相关办法;拔备政策如何,减值准备是否充分;
(7)是否建立房地产信贷业务相关考核激励机制,导向性如何;内部审计和监督机制是否健全。
2.分支机构经营层面
关注贷款“三查”制度的落实及风险管理状况。
主要检查:
(1)房地产授信业务是否合法、合规,相关部门和人员是否严格执行授信业务政策和各项内控制度;
(2)是否按照贷款新规要求规范贷款操作管理。
包括:
A.贷前调查是否尽职,是否调查掌握企业背景和真实经营情况以及个人的真实信息,分析是否客观、合理、到位;
B.贷时审查是否审慎,是否遵循内部流程和监管政策要求,并认真落实风险提示和管控原则;
C.贷后管理是否到位,对信贷资金监控制度是否明确,资金支付管理是否合规,是否及时跟踪核实信贷资金的实际使用情况。
(3)风险管理是否及时、有效
A.五级分类是否准确,调整是否及时;
B.是否对近几年来的房地产信贷资产质量走势进行分析,对当年新增房地产不良贷款是否及时分析原因、跟进化险措施,存量房地产不良贷款是否有效采取并落实化解处置措施;
C.对尚未形成不良但潜在一定风险的房地产贷款是否加强监控并采取必要的管理措施;
D.对房地产贷款管理过程中存在的问题是否已采取改进措施等。
3.监督管理层面
(1)是否从业务条线或审计条线定期对本行的房地产信贷业务开展检查监督,频率和效果如何;
(2)问责制度或办法是否覆盖房地产信贷业务的各个环节;
(3)对外部检查和内部审计监督中提出的问题整改是否到位,是否对相关责任人进行问责,整改和问责效果如何。
由于房地产开发贷款包括商业性房地产开发贷款、保障性住房开发贷款、土地储备贷款、经营性物业贷款、个人按揭贷款(含一二手房住房按揭贷款)、个人商用房按揭贷款等,这里具体介绍商业性房地产开发贷款及个人按揭贷款。
●商业性房地产开发贷款
1.检查思路
商业性房地产开发贷款是指贷款人向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。
普通房地产开发贷款主要特点是项目资金封闭运作,即对开发商开发的房地产项目从立项、可行性评估、资金投入、缴交土地出让金、工程施工、房地产销售等进行全过程的持续跟踪监控,通过办理土地使用权、在建工程、商品房屋销(预)售合同抵押等法律措施,有效控制房地产项目的现金流出、现金流入,使流出、流入的现金通过贷款行账户周转运作,以确保贷款行信贷资金优先受偿。
2.主要检查要点及方法
调阅商业银行房地产开发贷款授权授信管理文件和相关制度,熟悉商业银行的房地产信贷管理组织架构及制度的健全性,评价与当前房地产政策和监管要求的一致性;
审阅商业银行全科目会计报表,核对房地产开发贷款的会计科目及与统计数据(贷款台账)的匹配性;
根据房地产开发贷款变动情况,对新增较快的时段和机构、数额较大、开发商信息异常或多元化经营的房地产开发贷款实施重点抽查;
查阅相关房地产开发贷款信贷档案和开发商的会计表报资料,了解各环节工作人员的尽职情况,重点关注开发商的资质、基本背景和财务状况,以及贷款对应开发项目和项目资本金的合规性,担保的真实、合法和有效性;
核查商业银行对房地产开发贷款的风险管控能力;调阅相关借款人的存款分户账、会计凭证和贷款台账,通过跟踪资金的实际流向,了解房地产开发贷款的真实用途和商业银行对信贷资金的管控能力。
3.制度建设。
主要检查:
(1)是否根据国家宏观调控政策要求适时调整相关房地产信贷政策,房地产行业授信政策是否符合该行的经营策略和发展导向;
(2)房地产贷款的相关业务操作、风险管理、项目评估等办法和操作规程是否健全、审慎、有效;
(3)制度及政策传导机制是否及时、有效;内部稽核、监督机制是否健全、有效。
4.风险控制。
主要检查:
(1)房地产信贷投放是否贯彻落实国家宏观调控政策及产业政策,房地产开发贷款的项目和土地是否符合国家发改委、国土资源等部门相关的政策要求;
(2)是否建立了房地产信贷风险管理架构和授权体系;是否在“全面、审慎、有效、独立”的内部控制原则基础上,制定较为全面的房地产信贷管理制度和操作办法,并不断完善、细化业务流程管理;
(3)房地产开发企业等级资质与所开发项目是否匹配;
(4)房地产开发企业是否存在资质较差或开发经验不足以及经营管理有问题、不具备相应资金实力或有不良纪录;
(5)是否向项目开发建设过程中因资产负债率等财务杠杆比率出现异常而变更股权、更换开发主体的房地产开发企业发放贷款;
(6)是否向采取滚动签发银行承兑汇票、申请办理借新还旧或贷款展期的房地产开发企业发放贷款;
(7)项目资本金是否真实、合规,是否存在为满足项目资本金比例要求临时增加资本公积等变相提高企业所有者权益的现象;是否向项目资本金低于规定要求的房地产开发企业发放贷款;
(8)是否向大量挪用按揭贷款、项目工程进展缓慢或形成烂尾的房地产开发企业发放贷款;
(9)是否向“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》不齐的房地产开发项目发放贷款;
(10)是否向国家限制的别墅类房地产项目发放开发贷款;
(11)授信房地产开发企业是否存在滞销楼盘突然热销或楼盘售价与周边同档次楼盘相比明显偏高的情况;
(12)是否存在利用建筑施工企业流动资金贷款为房地产开发项目垫资的现象;
(13)是否存在开发商关联企业以流动资金贷款名义发放房地产借壳贷款现象;
(14)是否按项目建设的施工进度发放贷款;
(15)贷款支付是否符合“三个办法一个指引”的要求,重点关注是否存在化整为零逃避用款权限制约现象;
(16)是否以在建工程进行抵押;是否存在以空置3年以上的商品房作为开发贷款抵押物的现象;是否存在抵押担保无效、抵押物不实、抵押率不足或违规解押的问题;
(17)住房开发贷款封闭运作管理是否到位,是否存在对贷款资金投向、项目工程进度及销售等监控不力,导致超工程进度和工程造价支付、对非施工许可证确定的建设单位和与项目建设无贸易关系的企业办理支付等管理失控问题;房地产开发贷款资金是否存在挪用现象;
(18)是否违反还款计划的约定挪用按揭贷款。
(19)是否存在违反监管部门相关规定的其他情形。
●个人按揭贷款(含首套、二手房住房按揭贷款)
1.检查思路。
个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商品住房,并以所购房产向贷款人提供抵押担保的贷款。
检查中通过对开发商及楼盘情况(一手住房按揭贷款)、借款人资质、抵质押物、信贷资金流向等内容的核查,了解银行对个人住房按揭贷款的风险控制情况。
重点检查查交易背景的真实性、借款人的还款能力、抵质押物的估值合理性(二手住房按揭贷款)。
2.主要检查要点及方法。
此类业务是房地产政策调控中必然涉及的内容之一,受政策影响较大,信贷政策也是多变。
因此,检查人员首先应熟悉检查期间适用的个人按揭贷款相关政策和监管要求,评价商业银行的相关制度和操作的及时性和有效性;根据个人住房按揭贷款变动情况,对新增较快的时段和机构、同一楼盘按揭贷款量大、同一时间按揭量多、一人多笔贷款的个人住房按揭贷款实施重点抽查;查阅相关个人住房按揭贷款信贷档案,了解各环节工作人员的尽职情况,重点对借款人的偿还能力,首付款的足额和购房交易的真实性,按揭楼盘和开发商的实际情况,以及抵押物的合理、有效性开展核查;通过调阅相关贷款(特别是二手住房按揭贷款)分户账、会计凭证,跟踪核实资金的实际流向和借款人还贷情况,判断商业银行对信贷资金和风险的管控能力。
3.制度建设
主要检查:
(1)是否根据国家宏观调控政策要求调整相关贷款政策;
(2)制度内容是否在外部监管要求的框架内,制定的时间是否及时、到位。
如是否根据国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)的要求,明确“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。
4.管理模式
主要检查:
(1)是否建立有效的个人贷款全流程管理组织架构,业务各环节是否能有效衔接,各环节风险是否能相互制衡、有效控制,如不相容岗位是否相分离,重要岗位是否由正式员工担任;
(2)是否进行授权及转授权管理,权限设置是否合理;
(3)对该项业务的考核模式如何,是否符合银行业务经营战略调整的方向及外部监管要求。
5.风险控制
主要检查:
(1)贷款成数、金额、期限和利率是否符合人民银行、银监会、住建部、国务院等有关部门发布的文件规定以及行内相关制度的要求,是否符合当地的房贷限购政策;
(2)是否审查借款人的贷款资格和还款能力,尤其是借款人的信用记录以及收入证明的真实性,对于自雇人士,应当审查银行流水、税单等佐证材料;
(3)是否存在借款人住房贷款的月房产支出与收入比或月所有债务支出与收入比超过规定比例;
(4)是否存在超越权限发放个人贷款问题,是否存在化整为零,规避权限管理问题;
(5)是否存在对购买主体结构尚未封顶的住房发放个人住房贷款;
(6)是否违规办理转按揭或加按揭;
(7)首付款是否真实,是否有相关的银行缴费凭证,是否存在“零”首付或虚假首付等现象;
(8)抵(质)押登记手续的办理是否及时、合规,是否由抵押登记岗亲自办理送件和取件,抵(质)押凭证是否及时入库保管;
(9)借款手续是否执行面谈、面签和必要居访制度,是否过渡依赖中介机构或房地产商的行为;
(10)是否定期了解借款人的收入、支出、资信等情况的变化,对于借款人资信情况发生不利变化的,是否及时采取风险缓释措施;
(11)是否根据贷款的真实风险进行风险分类并适时调整,是否存在屡欠屡还或逾期次数较多的贷款风险分类等级与其真实风险不匹配的情况。
6.特别关注事项
(1)一手住房按揭贷款。
①是否存在“假按揭”特征:
A.借款人与开发商存在关联关系、借款人为开发商法定代表人的近亲属或公司员工;
B.不同的借款人预留相同的联系地址和电话,来自同一单位或关联单位,借款人收入证明与年龄、职业不相称,或收入证明的联系人和联系电话为开发商或销售代理公司的工作人员和联系电话;
C.多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款,且贷款金额、期限接近,放款时间相同,贷款成数达到或接近银行规定的最高成数;
D.同一楼盘众多业主一人购买多套住房,楼盘售价与周边同档次楼盘相比明显偏高;
E.不能提供身份证等重要资料的原件或提供资料明显虚假,如签名虚假或多处签名不一致;
F.多名借款人还款账户内存款很少,还款日前由同一人或同一单位进行转账或用现金支付房款;
G.首付款非借款人自己缴付的;
H.同一楼盘借款人集体同时违约;
I.事实上不存在该房产;
J.借款人对所购的住房不熟悉或对贷款的条件不关心;
K.同一楼盘出现了集体“退房潮”。
②检查项目开发商的资质、财务状况及资金情况,关注项目是否能够顺利竣工,是否存在烂尾风险进而影响个人住房按揭贷款的偿还;
③是否定期、及时了解楼盘的开发进度,关注楼盘是否按时竣工验收,开发商是否协助业主及时办理现房抵押登记。
(2)二手住房按揭贷款
①二手住房交易的真实性。
检查售房人与买房人之间是否存在关联关系,交易价格是否合理等;
②中介机构的资质审查是否符合外部监管及内部控制的有关规定;
③抵押房产是否符合银行对于抵押物的相关要求;
④房产评估价格是否合理,评估价格是否虚高,是否存在虚假评估或出具虚假证明的情况,贷款成数是否超比例;
⑤贷款资金的流向是否合规。
即是否将贷款资金直接划入售房人账户,是否存在贷款资金挪用的情况。
●检查发现的主要问题
商用开发贷款:
(一)授信审批风险管控不力,违规发放贷款
1.违规向资本金不足或不实的项目发放房地产开发贷款。
(1)项目资本金不足。
如2007年9月28日,C行核准D房地产开发有限公司某项目授信额度5亿元。
该项目总投资208487万元,企业2007年4月会计报表显示,所有者权益为10686万元,项目资本金比例仅为5.13%。
(2)资本金抽逃。
如借款人注册资金为2000万元,投资人分三次注资1400万元,其中第三次出资的1200万元于缴款次日转回自己的账户。
2.违规向“四证”不齐的房地产开发项目发放贷款。
3.向开发资质等级不足的房地产企业发放开发贷款。
如某房地产开发企业的开发资质为四级,即只能开发建筑面积10万(含)平方米以下的房地产项目。
但其申贷的项目实际开发面积为25.30万平方米。
4.借款人主体不合规。
如项目“四证”的开发单位名称与贷款申请人不一致。
5.未严格落实放款条件发放贷款。
(1)未办理抵押手续即放款。
(2)未按工程进度发放贷款。
(3)违规向房地产开发企业发放流动资金贷款。
(二)贷后跟踪管理失控,信贷资金被挪用
1.贷款被挪作权益性股本投资。
如贷款被借款人以“付砂石款”名义用以购买某房地产开发企业的股份。
2.贷款被挪用于专项拆迁补偿费用。
3.贷款被挪用于支付土地款。
如贷款通过关联企业划入财政专户,用于支付土地价款。
4.对与项目建设无贸易关系的企业办理支付。
如借款人为房地产开发有限公司,而向服饰织造有限公司等非建设企业转出资金。
5.未按相关合同和项目要求对外支付。
6.未按规定程序办理资金支付。
如开发贷款陆续以“工程款”、“材料款”等名义对外支付,但档案中未见相关的施工合同、工程进度证明材料及相关采购合同等资料。
7.销售回笼款被挪用。
如项目累计销售款仅有部份进入银行销售资金回笼专户,其余资金被挪用。
个人住房贷款存在的主要问题
1.部分个人按揭贷款具备“假按揭”特征。
这种情况前10年时有存在。
一是购房首付款存疑,开发商无法提供借款人首付款银行进账记录,个别楼盘还存在伪造缴款单的现象;二是借款人的收入证明不真实;三是开发商代借款人统一还款。
2..对借款人还款能力调查流于形式,面谈制度未落实。
(1)对不真实的个人收入证明失察。
(2)对自雇人士还款能力调查分析不尽职。
个别银行仅以自雇人士所在公司提供的个人收入证明来判断其还款能力,未能要求其提供有关资产证明、银行对账单、企业财务报表和税单证明,也未实地调查了解其经营情况和真实财务状况。
(3)未能落实贷款面谈制度。
3.贷款审批不严,违反监管要求和内部规定发放贷款。
(1)首付比例和贷款利率突破监管要求。
一些银行经营机构未能认真执行二套房政策及首付比例和利率政策要求,违规降低利率标准或对首付比例不足的购房者发放个人住房(商用房)贷款。
(2)借款人月房产支出(或所有债务支出)与收入比超比例。
如借款人每月所有债务支出16149.9元,家庭月均收入仅为9000元,其所有债务支出与收入比为179.44%,超出监管规定比例近125个百分点。
(3)对资信不良的个人发放贷款。
如借款人贷款历史逾期次数累计达9次,最高逾期期数6期,但仍审批同意对其发放个人住房贷款360万,并给予基准利率下浮20%的利率优惠。
(三)贷后管理仍存在薄弱环节
主要是贷款被挪用于个人理财。
如发放个人按揭贷款,其部分被借款人挪用于申购基金。