房产税土地使用税车船税契税耕地占用税讲义合集.docx

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房产税土地使用税车船税契税耕地占用税讲义合集

2012年房产税、土地使用税、

车船税、契税、耕地占用税讲义合集

第五章房产税

本章内容：

　　第一节概述

　　第二节征税范围、纳税人和税率

　　第三节计税依据和应纳税额的计算

　　第四节减免税优惠

　　第五节申报和缴纳

第一讲　房产税的征税范围、纳税人、税率和计税依据

　　一、房产税的概念

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　1.属于个别财产税。

　　2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

　　3.根据房屋的经营使用方式区别规定征税方法。

　　二、房产税的基本要素

（一）征税对象

房产税的征税对象是房产。

所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税（因为对其而言是产品）；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（如同视同销售）

（二）征税范围

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

　　（三）纳税人

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

　　5.无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定缴纳房产税。

下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（  ）。

（2009）

A．房屋出典的由出典人纳税

B．房屋出租的由承租人纳税

C．房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税.

D．个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税

　　（四）税率

　　1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；。

　　2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

纳税人

时间

用途

税率

单位、

组织

出租用于个人居住

4%

2008.3.1

不区分用途

4%

个人

出租住房

4%

⏹对个人按市场价格出租的居民住房（原为居民住房，出租后仍用于居住），暂按4%税率征收房产税。

⏹（相关优惠，营业税3%，个人所得税10%）

（2010年）赵某拥有三套房产，一套供自己和家人居住；另一套于2009年7月1日出租给王某居住，每月租金收入1200元；还有一套于9月1日出租给李某用于生产经营，每月租金5000元。

2009年赵某应缴纳房产税（）元。

。

A.1088B.1664C.2688D.3264

答案：

1200×6×4%+5000×4×4%=1088

　　三、计税依据

（一）计税依据设计的指导思想

　　1.原值——造价

　　2.净值——折余价值

　　3.市值——当前价格

　　标准的确定——房产计税余值（计算出来的数据）

（二）计税依据的形式

　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：

（1）房产原值即会计核算中账户原值，但是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

如采暖、消防、中央空调等，不论会计核算是否单独计算，都应该计入房产原值，计征房产税。

房产原值也应该包含地价，地价是指取得土地支付的价款和开发土地的成本费用。

容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（房产原值不完全等同于会计信息）

（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（3）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

　　（2010）某企业有厂房一栋原值200万元，2009年初对该厂房进行扩建，2009年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作固定资产核算。

已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20％，2009年度该企业应缴纳房产税（）元。

。

A.20640B.21000C.21120D.21600

应纳房产税＝200×（1－20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1－20%）×1.2%÷12×4×10000＝21120

（4）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

　　（5）对出租房产，合同约定有免收租金期限的，免租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　（6）关于出典房产的房产税问题

　　产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

　　参与分红、风险共担——房产余值计税；固定收入、不担风险——租金收入计税。

（2）对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　【例题单选题】甲企业2010年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值1000万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费10万元（注：

当地计算房产余值的扣除比例为20%）。

2010年甲企业融资租赁的房产应缴纳房产税（　）万元。

　　A.4.8　B.5.6　C.7.2　D.8.4

『答案解析』应缴纳房产税＝1000×（1－20%）×1.2%÷12×6＝4.8（万元）

　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

　　【例题单选题】（2011年考题）某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢，9月末办理验收手续，仓库入账原值400万元：

9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润l0万元。

当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。

2010年度该企业上述房产应缴纳房产税（　）万元。

　　A.3.60　　B.3.93　　C.4.14　　D.6.25

『答案解析』以房产进行投资，收取固定收入，不承担投资风险，按租金收入计算缴纳房产税。

　　应缴纳房产税=400×（1-30%）×1.2%÷12×3+300×（1-30%）×1.2%÷12×9+10×12%=3.93（万元）

第二讲　应纳税额的计算、减免税优惠及纳税申报和缴纳

　　一、应纳税额的计算

（一）按房产的原值减除一定比例后的余值计征，

　　1.地上建筑物房产税应纳税额计算

　　应纳税额＝房产原值×（1－原值减除比例）×年税率1.2%

　　2.地下建筑物房产税应纳税额计算

　　应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×年税率1.2%

（1）工业用途房产，以原价的50%—60%作为应税房产原值；

（2）商业和其他用途，以原价的70%—80%作为应税房产原值

（二）按房产的租金收入计征

　　应纳税额＝租金收入×12%

　　【例题单选题】（2011年考题）2010年某企业有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产（原价30万元）和非工业用途房产（原价20万元）。

该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原值。

2010年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（　）元。

　　A.2604　B.2576　　C.3864　　D.4200

『正确答案』A

『答案解析』应缴纳房产税=[30×50%×（1-30%）×1.2%+20×80%×（1-30%）×1.2%]×10000=2604（元）

　（2011年单选题）某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢，9月末办理验收手续，仓库入账原值400万元；9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润l0万元。

当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。

2010年度该企业上述房产应缴纳房产税（　）万元。

　　A.3.60　B.3.93　C.4.14　　D.6.25

『答案解析』应缴房产税=400×（1-30%）×1.2%÷12×3+300×（1-30%）×1.2%÷12×9+10×12%=3.93（万元）　

二、减免税优惠

　　依据《房产税暂行条例》及有关规定，下列房产免征房产税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产

（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

（四）个人拥有的非营业用的房产

某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。

2011年年初将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。

已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？

『答案解析』①省政府机关办公用房免税。

　　②出租部分应以租金交税。

应纳房产税=100′12%=12（万元）

　　（五）经财政部批准免税的其他房产

　　1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。

　　2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

　　3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。

4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。

但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

【典型例题】某企业2011年2月委托一家施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。

该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。

2011年企业该项固定资产应缴纳房产税（　）万元。

　A.2.1　　B.2.31　　C.2.8　　D.3.08

『正确答案』B

『答案解析』应缴纳房产税＝1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）

5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

　　7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。

　　8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房是免征房产税的。

　　9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。

对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

　　10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。

但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　11.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。

　　12.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　13.天然林保护工程相关房产免税。

　　14.对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。

（2011年多选题）

　　下列房产免征房产税的有（　）。

　　A.老年服务机构自用的房产。

　　B.大修停用三个月以内的房产

　　C.停用的毁损不堪居住的房产。

　　D.房管部门向居民出租的公有房产。

　　E.实行差额预算管理的事业单位的房产。

『正确答案』ACDE

『答案解析』选项B，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　（2011年多选题）

　　下列房产应征房产税的有（　）。

　　A.企业办公用的房产

　　B.军队出租的空余房产

　　C.个人拥有的营业性房产

　　D.宗教寺庙中宗教人员生活用的房产

　　E.施工期间在基建工地附近租用的房产

『正确答案』ACE

『答案解析』选项B，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；选项D，宗教寺庙中宗教人员生活用的房产免税。

　　三、申报和缴纳

（一）纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，计征房产税。

　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，计征房产税。

　　3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，计征房产税。

在办理验收手续前已使用的，从使用当月起计征房产税。

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，计征房产税。

　　5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计征房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，计征房产税。

　　7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，计征房产税。

　　【例题•单选题】下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是（　）。

　　A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起计算。

　　B.自行新建房产用于生产经营，从建成之日的次月起计算

　　C.委托施工企业建设的房产，从办理验收手续之日的次月起计算

　　D.委托施工企业建设的房产，在办理验收手续前已使用的，从使用当月起计算

『正确答案』A

（二）纳税期限

　　房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　（三）纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

⏹（2009年）2008年某企业拥有房产原值共计8000万元，其中生产经营用房原值6500万元、内部职工医院用房原值500万元、托儿所用房原值300万元、超市用房原值700万元。

当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2008年该企业应缴纳房产税（　）万元。

A.62.4B.69.12　C.76.8　　　D.77.92

『答案解析』应纳房产税＝（8000－500－300）×（1－20%）×1.2%＝69.12（万元）

⏹（2008年）某企业有房屋12栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元，1栋（原值400万元）用作幼儿园和职工学校，1栋（原值600万元）出租给其他企业，年租金80万元。

房产原值减除比例为30%。

该企业2007年应缴纳房产税（　）万元。

⏹A.100.80　　　B.110.40　　　

⏹C.113.76　　　D.119.20 

『答案解析』根据税法规定，幼儿园和职工学校用房免征房产税。

　　应纳房产税＝12000×（1－30%）×1.2%＋80×12%＝110.40（万元）

某企业2012年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。

当地政府规定允许按房产原值减除20％后的余值计税。

该企业当年应缴纳房产税（　）。

A.4.8万元　　B.24万元　　

⏹C.27万元　　D.28.8万元

　【解析】

⏹自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6万元；

⏹出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元

⏹（2007年）某企业2006年委托施工企业建造物资仓库，8月末办理验收手续，入账原值为300万元，同年9月1日将原值400万元的旧仓库对外投资联营，当年收取固定利润12万元。

当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%，该企业2006年度应缴纳房产税（　）万元。

　　A.3.6　　　B.4.52　　　C.3.84　　　D.4.8

⏹ 『正确答案』B

『答案解析』

（1）工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。

物资仓库应缴纳房产税＝300×（1－30%）×1.2%×4÷12＝0.84（万元）

（2）以房产联营投资，不共担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税，12×12%＝1.44（万元），2006年1月1日到2006年9月1日，这8个月应按照房产余值计征，400×（1－30%）×1.2%×8÷12＝2.24（万元）。

　　（3）该企业2006年度应缴纳房产税＝0.84＋1.44＋2.24＝4.52（万元）

总结计税依据：

计征：

年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

1.经营自用的房屋—从价；

2.出租的房屋—从租；

3.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的—从价；

4.房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的—从租；

5.融资租赁房屋—从价。

房产原值等于“固定资产”科目中的房屋原价。

如未按会计制度规定记载原值，应按规定调整。

房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

原有房屋进行改建、扩建的要相应增加原值。

更换附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中易损坏，需常换的零配件，更新后不计入原值，原零配件原值也不扣除。

房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等均应当征税。

与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分等应将地下与地上房屋视为整体按照地上房屋建筑的规定计算征税。

从租计征：

年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

地下建筑物：

工业用房产

原价的50～60%作为房产原值

税额＝应税原值×（1－原值减除比例）×1.2%

地下建筑物：

商业和其他用房产

原价的70～80%作为房产原值

税额＝应税原值×（1－原值减除比例）×1.2%

第六章　车船税

　本章内容：

　　第一节　概述

　　第二节　征税范围、纳税人和税额

　　第三节　应纳税额的计算与代收代缴

　　第四节　减免税优惠

　　第五节　申报和缴纳

　　一、车船税的概念

　　车船税是对在中华人民共和国境内车辆、船舶的所有人或者管理人所征收的一种税。

　　二、征税对象和范围

　　在中华人民共和国境内属于《车船税法》所附《车船税税目税额表》规定的车辆、船舶。

车辆、船舶，是指：

　　1.依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶；

　　2.依法不需要在车船登记部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。

　　三、纳税人

　　我国境内车辆、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照《车船税法》的规定缴纳车船税。

　　四、税目、税额

税目

计税单位

备注

乘用车〔按发动机汽缸容量（排气量）分档〕

每辆

核定载客人数9人（含）以下

商用车

客车

每辆

核定载客人数9人以上，包括电车

货车

整备质量每吨

包括半挂牵引车、三轮汽车和低速载货汽车等

挂车

整备质量每吨

按照货车税额的50%计算

其他车辆

专用作业车

整备质量每吨

不包括拖拉机

轮式专用机械车

摩托车

每辆

船舶

机动船舶

净吨位每吨

拖船、非机动驳船分别按照机动船舶税额的50%计算

游艇

艇身长度每米

注意：

1.拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收车船税；

2.车辆整备质量尾数不超过0.5吨，按照0.5吨计算；超过0.5吨的，按照1吨计算。

整备质量不超过1吨的车辆，按照1吨计算。

3.船舶净吨位尾数不超过0.5吨的不予计算，超过0.5吨的，按1吨计算。

净吨位不超过1吨的船舶，按照1吨计算。

4.以车船登记管理部门核发的车船登记证书或者行驶证所载数据为准；以车船出厂合格证明或者进口凭证标注的技术参数、数据为准；由主管税务机关参照国家相关标准核定，没有国家相关标准的参照同类车船核定。

【例题•多选题】下列车船中，以“整备质量”每吨作为计税单位的有（　）。

　　A.商用客车

　　B.商用货车

　　C.挂车

　　D.三轮汽车

　　E.拖拉机

　『正确答案』BCD

　　注意：

计税依据的具体规定：

（1）对车辆整备质量尾数不超过0.5吨的按0.5吨计算，超过0.5吨的按1吨计算。

整备质量不超过1吨的按1吨计算。

（2）船舶净吨位尾数在0.5吨以下的不予计算，超过0.5吨的按1吨计算；1吨以下的小型船，一律按照1吨计算。

　　（3）拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算车船税。

　　【例题•单选题】2012年某货运公司拥有载货汽车10量，每辆自重9.2吨，有运输船2艘，每艘净吨位1249.6吨。

其所在省车船税载货汽车每吨税额为100元，船舶净吨位2000吨以下的，每吨4元；该航运公司2012年应缴纳车船税（　）元。

　A.19500　B.19196.8C.19200　　D.19192

『答案解析』应纳车船税＝10×9.5×100＋2×1250×4＝19500（元）

　　五、应纳税额计算

　　1.购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。

　　应纳税额＝（年应纳税额÷12）×应纳税月份数

　　2.在一个纳税年度内已完税的车船被盗抢、报废、灭失的，纳税人可以凭有关管理机关出具的证明和完税凭证，向纳税所在地的主管地方税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。

　　3.已办理退税的车船失而复得的，应该从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。

　　4.扣缴义务人已代收代缴车船税的，纳税人不再向车辆登记地的主管税务机关申报缴纳车船税。

　　5.已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的，不另纳税，也不退税。

　　【例题•计算题】2012年某航运公司拥有拖船2艘，发动机功率均为1000马力。

其所在省车船税税额为净吨位2000吨以下的，每吨4元；2001－10000吨的，每吨5元。

该航运公司2012年应缴纳车船税。

『正确答案』应纳车船税＝2×1000×50%×4×50%＝2000（元）

　　六、保险机构代收代缴

　　1.从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当在收取保险费时依法代收车船税，并出具代收税款凭证。

　　2.机动车车船税扣缴义务人在代收车船税时，应当在机动车交通事故责任强制保险的保险单以及保费发票上注明已收税款的信息，作为代收税款凭证。

　　3.纳税人没