房地产及其描述一真题无答案.docx

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房地产及其描述一真题无答案

房地产及其描述

（一）

（总分122,考试时间90分钟）

（一）单项选择题

（每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1.下列不属于构筑物的是（  ）。

  A．储藏室  B．水塔  C．隧道  D．道路

2.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（  ）。

  A．相应配套的基础设施  B．土地的形状

  C．组合完成的功能   D．立体空间

3.房地产所有权有单独所有、共有和（  ）三种。

  A．建筑物区分所有权  B．建筑物区分共有权

  C．建筑物区分共用权  D．私有权

4.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（  ）的行为。

  A．宅基地所有权  B．空间利用权

  C．地役权  D．建筑物相邻关系

5.屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（  ）。

  A．拥有的房地产权利  B．受其他房地产权利限制的情况

  C．受房地产权利以外因素限制的情况  D．额外的收益或好处

6.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（  ）。

  A．拥有的房地产权利  B．受其他房地产权利限制的情况

  C．受房地产权利以外因素限制的情况  D．额外的收益或好处

7.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（  ）。

  A．拥有的房地产权利  B．受房地产权利以外因素限制的情况

  C．受其他房地产权利限制的情况  D．额外的收益或好处

8.设立地役权通常会使（  ）。

  A．供役地的价值上升  B．需役地的价值上升

  C．供役地与需役地的价值都下降  D．供役地与需役地的价值都上升

9.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（  ）。

  A．债权  B．物权  C．二者皆可  D．二者皆不

10.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（  ）。

  A．地役权  B．典权  C．抵押权  D．租赁权

11.（  ）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。

  A．物权  B．债权  C．租赁权  D．所有权

12.房地产权利的种类中，属于自物权的是（  ）。

  A．所有权  B．典权  C．抵押权  D．地役权

13.下列房地产权利的种类中，（  ）属于担保物权。

  A．地役权  B．典权  C．抵押权  D．租赁权

14.（  ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

  A．用益物权  B．担保物权  C．抵押权  D．租赁权

15.（  ）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

  A．区位  B．交通  C．环境景观  D．外部配套设施

16.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产（  ）的特性。

  A．不可移动  B．独一无二  C．相互影响  D．易受限制

17.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。

这是由于房地产的（  ）特性。

  A．不可移动  B．用途多样  C．相互影响  D．易受限制

18.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于（  ）的特性。

  A．不可移动  B．用途多样  C．相互影响  D．易受限制

19.房地产的（  ）特性，使得房地产具有独占性。

  A．不可移动  B．供给有限  C．价值量大  D．用途多样

20.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（  ）上升的。

  A．间断  B．波浪  C．连续  D．螺旋

21.引起真正的房地产自然增值的原因之一是（  ）。

  A．装修改造  B．需求增加  C．通货膨胀  D．改进物业管理

22.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（  ）。

  A．土地总量有限  B．规划限制

  C．房地产不可移动  D．价值量大

23.下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（  ）。

  A．居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

  B．居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

  C．居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

  D．居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

24.判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（  ）。

  A．目前是否有经济收入  B．过去是否带来了经济收益

  C．目前的收入是否大于运营费用  D．是否具有直接产生经济收益的能力

25.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（  ）等设施或条件以及场地平整。

  A．供水、排水、电力、电信  B．供水、排水、燃气、热力

  C．排水、电力、电信、燃气  D．排水、电力、电信、热力

26.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（  ）。

  A．房屋建筑面积  B．房屋使用面积

  C．套内建筑面积  D．套内墙体面积

27.房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高（  ）m及以上的永久性建筑。

  A．1.20  B．2.20  C．2.40  D．3.60

28.建筑密度等于（  ）/建筑用地面积。

  A．总建筑面积  B．土地总面积

  C．建筑顶层面积  D．建筑基底总面积

29.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（  ）m的为高层。

  A．12  B．20  C．24  D．48

30.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（  ）为标志。

  A．工程完工  B．工程投入使用

  C．是否完成工程竣工验收  D．完成工程决算

31.关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（  ）。

  A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

  B．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

  C．小商铺通常比大商铺变现能力弱

  D．熟地通常比生地或毛地变现能力弱

32.当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（  ）。

  A．写字楼  B．生产用房  C．加油站  D．住宅

33.在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，这体现了房地产特性中的（  ）。

  A．相互影响性  B．寿命长久性

  C．数量有限性  D．保值增值性

（二）多项选择题

（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）

1.下列属于构筑物的是（）。

A.烟囱

B.水井

C.水塔

D.水坝

E.仓库

2.权益是房地产中无形的部分，它包括（）。

A.权利

B.权力

C.利益

D.毛利润

E.好处

3.房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.有形的实体

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.组合完成的功能

E.立体空间

4.建筑物区分所有权包括（）等。

A.按份共有所有权

B.专有部分所有权

C.共同关系成员权

D.长期使用和租赁

E.共有部分的持份权

5.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）。

A.按份共有

B.按权共有

C.共同共有

D.共用共有

E.共享共有

6.目前我国的房地产权利主要包括（）。

A.所有权

B.建设用地使用权

C.地役权

D.租赁权

E.抵押权

7.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。

A.建设用地使用权

B.所有权

C.地役权

D.宅基地使用权

E.抵押权

8.归纳起来，房地产有（）存在形态。

A.土地

B.建筑物

C.房地

D.区位

E.权益

9.房地产的独一无二特性导致了（）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价值量大

E.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

10.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。

A.罚款权

B.管制权

C.征税权

D.充公权

E.征收权

11.引起房地产价格上升的原因主要有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

D.内部经营管理

E.外部经济

12.关于供役地和需役地的说法正确的有（）。

A.允许他人通行的为供役地

B.需役地是指具有地役权的土地

C.设立地役权通常会使需役地的价值下降

D.设立地役权通常会使供役地的价值下降

E.供役地与需役地的价值都上升

13.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。

A.装饰装修改造

B.更新或添加设施设备

C.改进物业管理

D.交通条件改善

E.经济发展

14.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

D.外部经济

E.改进物业管理

15.下列是非收益性房地产的有（）。

A.农用地

B.行政办公楼

C.教堂

D.汽车加油站

E.寺庙

16.房地产按开发程度来划分，可以分为（）。

A.自由的房地产

B.生地

C.毛地

D.现房

E.熟地

17.按立法用语划分，可以把房地产分为（）。

A.土地

B.房屋

C.其他不动产

D.无形资产

E.房地

18.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。

A.现房

B.销售

C.出租

D.营业

E.自用

19.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。

A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C.有租约限制的房地产

D.共有的房地产

E.未来状况下的房地产

20.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。

A.现房

B.销售

C.出租

D.自营

E.自用

21.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）。

A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权

C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金

D.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人

E.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人

22.下列土地状况中，属于土地权益状况的是（）。

A.土地开发程度

B.土地使用管制

C.土地面积大小

D.土地使用期限

E.土地权利性质

23.下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的是（）。

A.租赁期限

B.地役权的设立

C.建筑结构

D.物业管理

E.维护情况

24.下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。

A.地役权

B.租赁权

C.土地用途

D.相邻关系

E.建筑高度

（三）判断题

1.在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。

（  ）

A.正确B.错误

2.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。

其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。

（  ）

A.正确B.错误

3.地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。

（  ）

A.正确B.错误

4.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。

（  ）

A.正确B.错误

5.房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。

（  ）

A.正确B.错误

6.房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。

（  ）

A.正确B.错误

7.建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成。

（  ）

A.正确B.错误

8.房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务。

（  ）

A.正确B.错误

9.房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。

（  ）

A.正确B.错误

10.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。

自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。

（  ）

A.正确B.错误

11.房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。

（  ）

A.正确B.错误

12.地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。

（  ）

A.正确B.错误

13.一般的无形资产主要是权益的价值。

如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。

（  ）

A.正确B.错误

14.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。

（  ）

A.正确B.错误

15.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的保值增值性。

（  ）

A.正确B.错误

16.单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

（  ）

A.正确B.错误

17.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。

（  ）

A.正确B.错误

18.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。

（  ）

A.正确B.错误

19.从具体使用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

（  ）

A.正确B.错误

20.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。

（  ）

A.正确B.错误

21.房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。

（  ）

A.正确B.错误

22.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。

（  ）

A.正确B.错误

23.房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。

（  ）

A.正确B.错误

24.房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。

（  ）

A.正确B.错误

25.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

（  ）

A.正确B.错误

26.从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：

商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

（  ）

A.正确B.错误

27.对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。

（  ）

A.正确B.错误

28.某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。

（  ）

A.正确B.错误

29.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。

（  ）

A.正确B.错误

30.从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。

（  ）

A.正确B.错误

31.对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

（  ）

A.正确B.错误

32.具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

（  ）

A.正确B.错误

33.收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。

（  ）

A.正确B.错误

34.房屋征收范围确定后，对在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等应给予适当的补偿。

（  ）

A.正确B.错误

35.房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。

（  ）

A.正确B.错误

36.“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。

（  ）

A.正确B.错误

37.房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。

（  ）

A.正确B.错误

38.宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

（  ）

A.正确B.错误

39.建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。

（  ）

A.正确B.错误

40.房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。

（  ）

A.正确B.错误

41.由于房地产的不可移动特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。

（  ）

A.正确B.错误