一季度房地产企业经营情况分析.docx
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一季度房地产企业经营情况分析
2012年一季度房地产企业经营情况分析
一、一季度房地产企业融资情况
受到准备金率下调、整体流动性放松的影响。
一季度房企融资紧张的环境有所缓解，除了原有的海外融资，也有国内融资，开发商融资方式多元化趋势十分明显。
预计随着后期流动性的放开，目前房企融资环境将有所改善，资金情况已经大致见底。
（一）资金来源收窄，负债创新高
受到政策的持续影响，一季度房企资金链继续收紧。
房地产投资资金来源同比增长8.2%，相比前两月大幅下滑了8个百分点，已经低于11年全年14.8%的水平;资金来源与投资额之比为1.91，环比前两月的2.61也有一定幅度下滑，这在数据上表明了企业资金链的进一步趋紧。
其中，企业四大资金来源，即银行贷款、企业自筹、信托等其他贷款以及定金及预收款，3月份资金环比趋紧主要是其中前三项继续环比下滑，幅度分别为
3.7、18.3、2.4个百分点，虽然3月份销售好转，定金及预收款环比降幅收窄了
2.2个百分点，但这一项的回升并不能弥补其他三项资金来源的下滑。
在前期开发商加大施工、竣工力度的情况下，开发商当前资金紧张状况日趋严重。
另一方面，观察上市房企一季度负债情况，负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。
万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。
在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款增加量较为有限。
今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。
一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。
而目前债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。
相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。
预计房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。
房地产行业?
全国
（二）房企融资多元化，多为还旧
随着今年债务到期高峰的到来，迫使房企不得不迫切融资。
2012年2-3月开始房地产信托、银行理财和银行贷款进入还款高峰期。
从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，开发商资金链仍较为紧张。
近期除了原有的海外融资，也有国内融资，开发商融资方式多元化趋势十分明显。
包括银团贷款、担保贷款、信托贷款、优先票据、股权质押贷款等。
今年一季度，50家上市房企中有24家房企出现融资行为，包括自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等境内境外等不同方式，获得的资金超过700亿元。
实际上，目前开发商所做的多元化融资，只是为了偿还旧债。
由于宏观调控没有放松，银行在对待房地产贷款时也做“两分法”，只给资信好、项目质量高的房企贷款提供贷款，这加剧了开发商借新还旧的趋势。
从今年信托发行情况来看，前两月房地产信托都出现井喷。
目前在售的集合类
房地产信托产品仍有98款。
1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了低于3年期的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率这种“倒挂”现象。
这表明不少房企短期资金非常匮乏。
其中房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%-15%的信托项目可能在今年出现违约风险。
不过，开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。
部分房地产信托又提前清盘，实际上多为基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等。
在今年房地产信托2234亿元的到期规模中，所涉及项目有六成布局在一、二线城市。
因此，一、二线城市房价面临的调整压力相比其他城市更大。
从时间点来看，由于今年第三季度是房地产信托年内到期高峰，第二季度无疑是较为敏感的时间点。
届时迫于资金压力，房价出现较大幅度下跌的可能性较大。
（三）房企融资环境趋暖
在库存积压、销售萎靡等背景下，大部分房企都增加了融资需求，同时，融资环境在一定程度上的缓解，也使融资额在近期出现明显上升。
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房地产行业?
全国
开发商的融资环境自2011年四季度以来并没有进一步恶化，开发商融资成本也已从上期报告时的高点回落。
最近数月，银行针对大型房产商的放贷有所放松，融资成本也开始从高点回落。
目前工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而2011年10月为9.9%;信托公司平均利率为17.2%，亦低于2011年10月的20%。
另外，已经开始有8家公司表示下两个月获得银行贷款会更容易，这都反映出融资环境出现改善迹象。
目前开发商资金大致见底，相比2011年下半年的信贷收紧，在两次存款准备金率下调后，整体市场资金情况有所缓解。
而CPI的触顶下调，给信贷政策继续松动也带来了空间。
二、一季度重点房地产企业经营情况分析
（一）万科集团
1、销售金额同比下降超过10%，2月萎缩其表现并不理想
2012年一季度，万科全国商品住宅成交面积同比下降15.5%，万科重点关注的14个主要城市成交面积则同比下降了25.5%。
从单月数据看，则呈现前低后高趋势:
14个主要城市1月份的住宅成交面积下降到2006年以来的最低点，2月份成交面积相比1月份有一定增长，进入3月份之后，由于春节后自住需求的释放及首次臵业信贷环境逐步改善，成交量出现回升，同比增长了62%。
图表1:
2011年-2012年万科集团销售情况
单位:
万平方米亿元
数据来源:
银联信整理
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房地产行业?
全国
一季度，万科实现的销售面积300.9万平方米，同比基本持平;销售金额310.7亿元，同比下降12.5%。
对于每平方米销售价格同比下降，万科表示，主要是去年一季度公司的上海、广州、深圳三个核心城市结算金额占比较高，今年一季度公司结算资源的地区分布则比较均衡，加上受市场调整等因素影响，公司房地产
百分点。
业务的结算毛利率也由去年同期的35%下降至30.8%，减少了4.2个
2、缩减开发、暂缓购地
2012年前三月，在新增项目上，万科表现非常谨慎。
2月、3月连续两月，万科未增加一个新项目。
1月份，公司仅获得广州黄埔一城中村改造项目，但该项目并非通过土地“招、拍、挂”市场取得，用地面积也仅为12.9万平方米。
如此算来，万科自2012年以来已连续三月未在土地市场出手。
这主要源于目前土地市场的调整依然在延续，但土地出让底价的调整仍不明显。
此前万科总裁郁亮曾公开表示，2012年万科的发展策略是过冬模式，具体表现为积极卖楼、谨慎拿地。
由于市场成交下降，且行业融资环境依然紧缩，企业的投资能力进一步下滑，缩减开发、暂缓购地成为普遍现象。
图表2:
2012年1季度万科集团拿地情况
单位:
万平方米亿元元/平方米
数据来源:
银联信整理
（二）恒大地产
1、销售面积下降，关注利润的有质量的增长
2012年一季度，恒大地产累计实现合约销售额82.6亿元，同比2011年大幅下挫58%，仅完成全年目标10%。
累计合约销售面积129.9万平方米，累计合约销售均价6362元/平方米，同比则分别跌58.3%、54.5%及8.2%。
年初恒大已有121个项目在售，全年还会有60-80个新项目开盘。
恒大3月份业绩显示，当月实现合约销售额40.2亿元，环比上涨99%，增长速度比2011年同期快4倍，较2011年3月合约销售额环比增速提高76.4%;合约销售面积61万平方米，环比增速提高81.1%。
此外，恒大3月份合约销售均价6597元/平方米，合约销售均价环比增长3.2%。
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房地产行业?
全国
此次恒大地产虽然仍然位居前三甲，但是销售面积的下降已然是不争事实。
这主要由于恒大从去年年底开始就有意控制销售节奏，因此今年年初的销售与此前保持了均速。
恒大去年年底开始策略开始转变，由高周转追求规模的增长转向关注利润的有质量的增长。
恒大的全国性促销不太可能出现。
图表3:
2011年-2012年恒大地产销售情况
单位:
万平方米亿元
数据来源:
银联信整理
2、逢低吸纳，大幅拿地
在楼市低迷形势下，以谨慎拿地作为当前策略的恒大地产，最终没有放过逢低吸纳的好机会。
2012年前3个月，恒大地产趁土地市场低迷之际持续储备地块，主要以二三线城市为主。
今年以来，恒大进账13幅地块，规划建筑面积达311.79万平方米，须支付的土地价款为55.7亿元。
图表4:
2012年1季度恒大地产拿地情况
元/平方米单位:
万平方米亿元
数据来源:
银联信整理
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房地产行业?
全国
除了有意销售节奏控制之外，恒大可能还有意借此时机调整产品结构。
恒大未来可能会提高终端产品的比例，从而避免与中海等企业争夺高端市场的同时改善毛利状况。
当然，恒大肯定不会一次性大规模地进行产品升级，可能会进行小范围尝试，再积极推广，毕竟恒大目前以快打慢的发展策略还较为奏效。
（三）保利地产
1、一季度销售业绩同比上升，紧盯刚需降价跑量
保利地产2012年一季度实现房地产销售签约面积143.89万平方米，销售签约金额148.66亿元，比去年同期分别增长8.98%和6.07%，稳定增长。
这与其开年之后积极的推货策略有关。
保利今年一季度开始就在全国各地加大了推货节奏和力度，将一季度作为重点推货时期，同时销售情况增长也与其降价促销跑量有关。
其中3月单月销售额97.38亿，几近10年以来最高点，也开启二季度继续抓住本轮刚需释放的契机，抢跑市场的策略。
相比其他企业，保利地产开发产品以刚需项目为主，且促销幅度较实在，因此成交销售体现。
长远来看，只有调控持续，全国陆续会有更多项目加入促销行列，但对于一些主要产品线集中于一线城市，且拿地成本高，着重开发高端项目的企业，通过简单促销则并非有效。
图表5:
2011年-2012年保利地产销售情况
单位:
万平方米亿元
数据来源:
银联信整理
2、拿地节奏环比下降，全年计划拿地量大
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房地产行业?
全国
虽然保利目前在大型房企中拿地较为积极，但其拿地情况较去年年底下降较为明显。
保利2012年一季度分别在武汉、西安、以及佛山拿下四幅地块，同期万科仅在唐山竞得一宗地块。
四地块均为住宅项目。
规划建筑面积184.56万平方
/平方米。
米，总地价款41.79亿元，平均楼面地价2194.33元
保利高层称，公司一季度减少拿地数量，主要由于国内土地市场的流拍率仍然较高。
但保利也不排斥用收购方式去获取优质的土地，公司目前项目主要来自收购。
在拿地过程中，合作方式占到86%。
其中，目前保利在西安获取的两宗土地都会引入合作方，而佛山项目则是与信保（天津）股权投资基金管理有限公司联合取得。
图表6:
2012年1季度保利地产拿地情况
数据来源:
银联信整理
保利2012年预计拓展拿地支出在200亿元左右，而这并不包含将于一年内到期须支付的约90亿元的土地款。
而其拿地的方向将主要集中在一线城市，同时涉及到一些中心城市。
一季度保利共有在建拟建项目151个，总占地面积3264万平方米，总规划容积率面积6165万平方米。
报告期内公司新拓展项目3个，新增规划容积率面积182.86万平方米。
另外，保利地产一季度新开工面积为243.55万平方米，比去年同期下降23.96%。
（四）碧桂园
1、碧桂园领跌，全年销售推盘较少
2012年一季度，碧桂园共实现合同销售金额约61.2亿元，合同销售建筑面积约99万平方米。
截至2012年3月31日，尚有约37.4亿元已认购待签约金额。
与今年1-2月销售业绩26.6亿元相比，碧桂园3月单月销售金额达到34.6亿元，尽管如此，对比2012年全年销售430亿元目标，仍不容乐观。
碧桂园首季销售同比均下降五成以上，在十大典型房企季报中“领跌”排行
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房地产行业?
全国
榜单。
而碧桂园1-2月销售业绩表现疲软的原因是在2012年首两月并无任何新开盘项目，销售主要以之前在售楼盘的尾货清理为主，因此能贡献的业绩不多。
不过公司实施降价促销策略对于3月房产销售有一定正面影响。
图表7:
2011年-2012年碧桂园销售情况
单位:
万平方米亿元
数据来源:
银联信整理
对于第二季度销售，碧桂园曾明确表示，今年的新盘将集中在第二季度推出，但数量只有11个，与去年相比减少了许多。
“五一”期间新推房源包括去年热销的惠州十里银滩、南京句容凤凰城等。
2、开发模式独特，难以复制
虽然碧桂园一再强调其“选址城郊、快速开发、快速销售、物超所值”的竞争优势，碧桂园董事局主席杨国强在发布主席报告中，也四次提到碧桂园模式的可复制性，但事实是碧桂园低价拿地、快速开发、低价销售的“造城模式”，正在面临着复制的难题。
碧桂园制胜的法宝是其独特的开发模式，选择那些主流竞争对手尚未进入的二、三、四线城市，低价拿下超大规模城郊地块。
在一块优质土地上，建设一个包括商业、写字楼、购物、居住于一体的综合体。
而如此的超大规模规划让急于招商引资的二、三线城市的地方政府无法拒绝。
但如此得来的低价土地也使得碧桂园后期经营难以为继。
碧桂园2011年年报显示，2007年便开始建设的总建筑面积达159万平方米的
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房地产行业?
全国
内蒙古满洲里碧桂园项目，截至2011年年底已竣工总可销售建筑面积仅为8万多平方米，已售出建筑面积仅6万多平方米，整个项目预计要到2024年完成。
同样于2007年开始建设的内蒙古兴安盟、通辽碧桂园项目，也进展缓慢、销售不力，预计要到9年后的2016年才能建成。
此外于2009年底开始建设的韶关“碧桂园〃太阳城”项目，预计也要在15年后的2024年才能建成。
目前，碧桂园已在全国12省份拥有103个地产项目，但是却没有一个项目位于北京、上海一线城市，这些项目均处于二、三、四线城市城郊。
截至目前，碧桂园已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积达到5522万平方米，已开业五星级酒店达到27家，在建19家。
（五）金地集团
1、销售强劲增长，未来加速推盘
2012年3月，金地集团实现签约面积26万平方米，较上年同期增加161.9%;签约金额29.5亿元，较上年同期增加113.6%。
环比来看，签约面积和签约金额分别环比增长118%和140%。
由此，在3月份的强劲销售带动下，金地集团2012年1-3月累计实现签约面积41.7万平方米，较上年同期增加55.6%;累计签约金额45.9亿元，较上年同期增加23.5%。
而大幅增长主要是由于之前的基数太低，毕竟增长一倍之后销售面积只有26万平方米，销售金额亦只有29.5亿元。
图表8:
2011年-2012年金地集团销售情况
单位:
万平方米亿元
数据来源:
银联信整理
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房地产行业?
全国
金地集团计划在4月和5月间在广州、上海、武汉等8个城市推出13个项目。
全年可售充足，分布合理，产品线亦有所调整，小幅增加中偏低端占比。
预计12年全年新推货量约210万平方米，下半年预计占比60%左右。
判断全年总可售货值550亿元左右，其中华东、东北占比较大，各季度分布上较11年更均匀，2季度总可售预计可达225万平方米。
这将对其在接下来的几个月中的销售的增长影响较大。
2、土地储备丰厚，未来拿地量将保持增加势头
公司土地储备较为丰厚。
一季度金地集团拿地2宗，地块位臵均位于武汉。
目前公司手中现金充裕，未来随着地价松动和销售好转，预计公司在拿地上将有所作为。
公司公告称为了提高存量资金收益，4月份购买理财产品31亿。
公司下半年的购地意愿将随着地价松动和销售好转而变得相对积极。
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2012年1季度金地集团拿地情况图表9
单位:
万平方米亿元元/平方米
数据来源:
银联信整理
三、一季度房地产企业经营情况排行
经历了近十年来最严厉的调控之后，今年一季度的中国房产市场仍然偏冷，而这从一季度的业绩数据中大致可以看出，一方面这与调控仍在延续，需求再度观望的市场现状是分不开，而2011年下半年以来企业施工进度整体性放缓，导致目前有效供应明显短缺，也成为销售业绩疲软的原因之一。
此外，经历了去年的普遍八折的房价调整之后，企业利润空间大幅压缩，进一步价格松动动力不大，这也影响了销售业绩的达成。
（一）一季度房地产企业销售金额排行
图表10:
2012年一季度中国房地产企业销售金额排名
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房地产行业?
全国
数据来源:
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（二）一季度房地产企业销售面积排行
图表11:
2012年一季度中国房地产企业销售面积排名
单位:
万平方米
数据来源:
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房地产行业?
全国
四、一季度房地产企业发展特征分析
（一）销售乍现回暖，房企将降价限产
利润方面，一季度，123家A股房企合计实现营业收入649.02亿元，同比增长11.3%;实现营业利润127.74亿元，同比增长7%;实现归属母公司股东的净利润87.31亿元，同比增长2.2%。
其中，七成上市房企利润下滑，同时在2011年底房企负债就已经达到历史新高，往年房企依靠高房价带来现金流、缓解高负债的做法已经不能持续，其筹钱的多条通道也不断遭遇封堵。
销售方面，一季度，房企销售额整体呈现逐月上升态势。
其中，3月主要房企签约面积和签约金额增速明显。
不过万科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，仍然下降10.7%。
其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。
即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。
开发商持续在以价换量的选择下房价已有较充分调整，压抑已久的刚需开始持续释放，改善性需求也跟随提升。
随着4-5月新推盘量继续上升，月成交量也将持续上升。
以价换量为开发商的最优选择，2012年市场将是走量不走价的复苏。
“降价促销”之后很可能是“限产保价”。
在“去库存”战略的主导下，房企普遍压缩新开工量和土地购臵面积。
“少投入，多卖房，持有现金，等待时机。
这是房企在2012年普遍采取的策略”，预计二季度房企将继续降低新开工量。
（二）“小阳春”难以复制，后期销售仍将低迷
存货方面，一季度末，123家房企累计存货值为12433.14亿元，同比增长
3.25%。
10大标杆房企在46个城市在售项目库存量显示，标杆房企在二线城市的库存量增加最为迅速。
与2011年5月相比，二线城市库存量增加77%，三线城市增加60%，一线城市增加39%。
虽然从2012年2-3月开始，部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年同期仍然处于较低水平;且3月回暖是在降价基础上的回暖，目前开盘项目多为开发商回笼资金需要，因而在售的楼盘或多或少都有折扣，新开盘也都采取低价开盘的策略;此次回暖是刚需在等待一年后首次得到爆发，与目前房贷利率降低有关，成就楼盘也以刚需楼盘为主，并非全面
回暖，继续回暖的可能性并不大。
虽然楼市刚需数量之大是不可否认的，但在楼市调控依然从严从紧、库存高
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房地产行业?
全国
企、房企资金吃紧的背景下，降价促销、“以价换量”仍是房企的首要任务。
随着房企继续降价的空间越来越小，且对于融资能力强的房企来讲无需降价，后期房企降价有限，总体来看，2012年市场销售会好于去年，但销售情况仍将处于低位。
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