房地产经纪常见法律问题解答汇总.docx
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房地产经纪常见法律问题解答汇总
房地产经纪常见法律问题解答汇总
第一类合同主体
一、主体资格
二、委托代理
三、共有
四、继承
第二类房屋
一、特殊情况的房子
二、有租户的房子
三、经济适用房
第三类协议
一、签约前及签约过程中的问题
二、定金
三、佣金
四、履约过程中的问题
五、违约
六、涉及居间方权利义务责任
七、其他协议问题
第四类其他
一、网签
二、贷款
三、合同适用
四、公证
五、其他
第一类主体
一、主体资格
、登记产权人和实际出资购买人不一致，实际出资者能否前来卖房？
我国实行房屋所有权证登记发证制度，房屋权利人依法取得的产权证，是其对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
出卖人应当为产权登记的所有人，或者因继承、生效法律文书而取得所有权的人。
居间人应当审核的是产权证书。
是否为实际出资人不在居间审核范围内。
实际出资人要处分房屋必须取得产权人的授权委托，即必须提供产权人的授权委托书。
、房主是未成年人时，房子能否进行买卖？
房子可以买卖，房主是未成年人时，应由其监护人签订合同，或事后由其监护人同意或追认。
根据民法通则第十二条规定：
未满十八周岁的公民为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人代理。
未成年人不具有民事行为能力，但依法享有民事权利，可以通过买房、接受赠及、继承、奖励等形式获得房产。
在办理贷款及过户手续时，需出具监护权公证书。
、外国人在北京购买房屋是不是只能购买一套？
需提供什么材料？
外国人在京只准购买一套房产，且在京必须工作或者学习满一年才有资格购买房产。
此外，需要去北京出入境管理局办理在京居住状况证明，等购买的房屋确定后，要去外事办公室开具《外籍购房审批单》，还要做护照中文译本的公证，如果办理买房手续时不能出面需要做《全权委托公证》。
二、委托代理
、非房主本人前来卖房，签订买卖合同及居间合同的效力如何？
若导致合同无效，居间方有何责任？
代理人有何责任？
①要确定代理人是不是有权代理房主来出售房屋，也就是说，代理人有没有房主出具的授权委托书。
如果有，要看委托书中代理人的代理权限；如果没有授权委托书，则该合同的效力待定。
合同签订后，如果房主本人提供授权委托书或者在合同上补签字等方式对合同认可，则合同有效；如果房主事后对签订合同的不做任何追认，也不提供授权，则合同无效。
特别注意，在客户或房主不能亲自到场签订合同时，可在受托人携带授权委托书条件下签订合同，效力及房主或客户本人签订合同效力一致。
但是经纪人一定要注意，当受托人在当着客户的面和经纪公司业务人员的面，自己手写授权委托书，是不具有效力的。
如果是受托人拿着的授权委托书，最好当着客户的面或房主的面打电话核实一下授权的情况。
或发信息、电子邮件等留有充足证据，以证实授权委托书的真实性。
经纪公司在工作中，尽到形式上审查义务即可。
法律依据：
《合同法》第四十八条规定：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。
被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
②若导致合同无效，则居间方有责任。
作为中介公司，首要的义务是要保证所提供房源信息的真实、有效；所提供房屋的产权清晰。
如果因为没有授权致使合同无效，居间方要承担相应的过错责任。
法律依据：
《合同法》第四百二十五条：
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒及订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
③代理人要承担合同无效后的损害赔偿责任。
《房屋买卖居间服务合同》第九条明确规定了合同无效后的损害赔偿：
“由于签订合同的买卖双方中任何一方或其代理人的过错导致买卖合同被撤销或无效的，签订合同的有过错人需按本合同中约定的房屋总成交价的赔偿无过错一方，并依据本合同中约定的佣金总额来赔偿居间人的损失。
”
、房主在国外，已经加入外国国籍，现委托他人来卖房，如何提供授权委托书？
首先要去房主所在国家的中国驻外大使馆做中文的《委托出售公证》，得到大使馆的认证，若是英文公证可以在国内再做翻译公证。
其次，要做护照中文译本公证。
公证书上的信息一定要及房屋产权证上的信息一致。
、手写的授权委托书没有经过公证，有没有法律效力？
如果提供复印件，可不可以？
手写的授权委托书具有法律效力，只要是委托人的真实意思表示，有委托人的签字就可。
委托书要让代理人提供原件，复印件在发生纠纷时，不能直接作为证据使用。
、已办理委托公证手续的代理人卖房，出卖人处怎么签字？
签房屋产权人名字后注代理人代。
合同上直接由代理人在代理人处签字。
根据：
民法上委托代理理论。
代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为，所产生的法律后果由被代理人承担。
三、共有
、没有签署《共有人同意出售证明》的合同，是否法律效力？
所有权依登记取得，共有属于所有权范畴，应当登记。
首先要看共有人是共同共有还是按份共有。
如果是共同共有，事后经全部共有人追认，对合同内容表示认可，则合同有效，反之，合同无效；如果是按份共有，应当经过占有份额三分之二以上共有人同意，则合同有效。
法律依据：
《物权法》第九十七条：
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
另外，因夫妻婚姻存续期间取得财产为共同财产，但未经登记，不得对抗善意第三人。
如出卖人以夫妻一方不同意为由要求确认合同无效，法院不会支持。
、房屋租赁，共有人之一签合同，另一共有人出具授权委托，需要公证吗？
无需公证。
一般来讲，作为房屋买卖，是对价值较大的不动产的处分，如果产权人或买受人不能亲自办理，则要委托他人代为办理买卖房屋事宜，在涉及到贷款时，到银行面签时，银行会要求出具公证的授权委托书，过户时建委也需要出具公证的授权委托书。
但是租赁房屋，并不改变房屋的权属状态，共有人之一无法亲自签定租赁合同的，可以委托其他共有人，只要授权委托真实即可，无必须公证之要求，更不会影响合同的效力。
、婚前男方全款购买的房屋，婚后取得结婚证书，房屋是不是夫妻共同财产？
不是。
虽然房屋的产权证是在婚后取得的，但是男方的购房合同是在婚前签订的，而且已经支付了全部的价款。
男方对房屋享有的所有权益在婚前签订合同及付款后就已经取得，办理房产证只是一个手续，因此房屋为男方的婚前个人财产。
法律依据：
《婚姻法》第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠及合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
、婚前一方所购买的房屋，婚后共同还贷，房屋是否属于夫妻共同财产？
婚前一方贷款所购买的房屋，所有权应归一方所有。
但夫妻在婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产。
、房主的房子是婚后全款购买的，钱是房主自己支付的，产权证也登记为房主的名字，房屋是个人财产还是共同财产，需不需要配偶签共有人同意出售证明？
除非有财产约定，否则，该房屋为夫妻共同财产。
虽然房屋的全款是有房主自己支付，且产权证上也是房主的名字，但其房屋是在婚姻存续期间取得，属于夫妻共同财产。
房主出售房屋时，需出具配偶的同意出售证明。
法律依据：
《婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠及所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
、夫妻双方已经离婚，房本是女方的名字，法院的判决书上将房屋判给男方所有，现男方带着判决出售此房屋，可不可以？
可以。
首先看判决是一审判决还是二审判决，判决是否已经生效。
如果是一审判决书，要问清楚双方有没有上诉，若没有上诉，要问清楚收到的判决的时间，从收到之日起超过日，一审判决生效，我方可代理出售此房屋。
如果是二审判决，因二审判决自作出之日起生效，我方可直接代理出售此房屋。
但是，在我方代为出售期间，房主要尽快办理更名手续，方便日后及客户办理过户。
、出卖人婚姻状况问题
出卖人如果结婚，提供其结婚证就可以；如果出卖人否认有配偶，让其本人提供一份单身证明，留存公司，证明其婚姻状况。
避免发生其隐瞒婚姻状况，个人单独出售共有财产情况。
单身证明可以到户籍所在地的派出所，居委会或街道办事处去开具。
单位无权出具单身证明。
四、继承
、房主去世了，没有遗嘱，现在房主的儿子来卖房，可不可以？
首先要了解房主有没有配偶和其他子女，如果有，在房主去世后，发生法定的继承关系，由第一顺序的继承人，即房主的父母、配偶和子女继承，他们是房屋的共同继承人。
因此，如果出售房屋必须的经过共有人的同意才可以，或者其他的共同继承人去公证处作放弃继承的公证，由其自己继承；如果没有配偶和其他子女，作为唯一的继承人，可以出售此房屋。
但在出售之前首先要办理死亡继承公证，更名后才可以出售。
法律依据：
《继承法》第十条 遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：
配偶、子女、父母。
第二顺序：
兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。
没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
《民通意见》第一百七十七条：
继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。
、在签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》后房主死亡了，这种情况下如何办理过户手续？
房主死亡，继承关系产生，由其继承人履行房屋过户手续。
如果继承人不同意办理过户手续，或者如果是发生共同继承，部分继承人同意，部分继承人不同意的，客户可以提起诉讼，通过法律途径解决。
第二类房屋
一、特殊情况的房子
、没有房本的房子买卖注意事项？
能从事居间服务么？
、首先房子须是商品房，有权利证明（预售合同，发票等），不是小产权房子。
法律层面房子完全是可以买卖的，交易的是合同权利，即债权，也可以从事居间服务。
等房本办下来后再进行过户，完成物权转移。
城市房地产管理法规定未取得所有权证书的房屋不得转让，只是出于行政管理只需要，房子是可以进行买卖的，没有法律风险，只是交易时间过长，商业风险大。
此类房屋买卖注意事项：
签合同要注意不能约定买方办理好新房本后再支付佣金，此种情况相当于附条件的佣金支付条款，如果条件不成就就不能收佣金，按照合同管理制度要进行罚款元。
同时常见的还有在哪天之前支付佣金，此种情况相当于附期限的条件，期限肯定能到，按照合同管理制度不进行罚款。
、没有房本的房子，房主说能改底单，如果改不成，我们的佣金如何保证？
改底单应该由买卖双方去办理，居间方不可以承诺、保证什么，如果房主承诺能够改成，则改不成的责任由他们承担，可以约定由违约的一方承担支付佣金的责任。
依据：
改底单，即原购买人及开发商签订购房合同后办理购房发票前，经开发商书面同意，更改原购房合同中乙方信息，由开发商出具购房发票，变更购买方的行为。
、小产权或违法建筑咱们公司做不做？
怎么收费？
对于小产权房，公司是不允许做的，包括买卖和租赁，如果经纪人一定要做，对于租赁可以按经济适用房签租赁居间服务确认书，一式一份，收费项目为信息费。
二、有租户的房子
、在租赁期内房主将房屋出售并办理了过户手续，客户现在要求租户搬走，租户不搬，可不可以？
租户有权不搬直至租赁期限届满。
法律规定“买卖不破租赁”。
在租赁期限，即使房主将房屋让及他人，对租赁关系也不产生任何影响，客户不能因其已经成为房屋的所有人要求租户搬出。
法律依据：
《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《民通意见》第一百一十九条 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠及或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
、房主在租赁期内，将房屋出售未告知租户，租户起诉要求认定房主及客户之间的房屋买卖合同无效，会不会胜诉？
租户起诉请求法院判决房主和客户的买卖合同无效的，法院不予支持。
之前关于出租人侵犯承租人优先购买权，承租人可以起诉要求判决买卖合同无效的条款已经废止。
但是租户可以请求房主承担赔偿责任。
房主在买房之前，若房子已出租，经纪人须要求其提供承租人放弃优先购买权的书面声明。
法律依据：
《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人及第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
三、经济适用房
、未满五年的经济适用房可以买卖吗？
可以从事居间服务吗？
如何界定经济适用住房是否已满五年？
①根据现行的规定，经济适用住房未满五年，不得上市出售，且产权人在未取得完全产权前，只能是购房人自住，不得出租，出售。
建委也规定，中介公司不得居间不符合上市交易的房屋。
但在实际操作过程中现在的中介公司都在做，如要从事居间，要签订公司专门的《居间服务协议》和及之配套的房屋买卖合同。
②已购经济适用住房的家庭取得契税完税凭证或者房屋所有权证上的时间来界定，以时间先到者为准。
、未满五年的经济适用房，房主和客户在签订买卖合同后，房主想涨价不愿意出售此房屋了，客户如何保障自己的权益？
因为未满五年的经适房买卖合同是无效的，所以不受法律的保护。
双方在签订合同都有过错。
但房主作为房屋所有权人，经适房的购房者，应该知道关于经适房的相关法规和政策，将不符合上市交易的房屋出售房主本身具有较大过错。
如果客户已经入住此房屋，双方协商不了，只能诉讼。
但客户可以主张房屋的装修费用、以及目前房价上涨部分的溢价款，法院会根据双方的过错大小做相应的判决。
如果客户没有入住，签订合同后时间不长，我们应尽量协调，让双方退还定金及我们收取的佣金。
、如果签订《居间服务协议》后，双方在履行合同的过程中出现纠纷，公司有没有责任？
佣金是否必须退还？
①公司有过错责任。
因未满五年的经济适用住房不得上市交易，且中介公司也不得代理出售不符合上市交易的房屋。
我方作为专业的房地产经纪公司，应当熟知关于二手房交易的相关法律法规，在明知房屋不符合上市交易的情况下，还提供居间服务，主观具有过错。
②若签订的是未满五年的经济适用房，双方发生纠纷时仍然未满五年，对方要求退还的，我方应退还客户或者房主支付的佣金。
根据建委的相关规定，中介公司不得从事不符合上市交易的房屋，且合同法的规定，居间方只有促成合法、有效的房屋买卖合同的成立才有权收取佣金，现在合同无效，我们没有收取佣金的依据。
如果签订合同时未满五年，现在已经满五年，房主和客户已经进入诉讼程序，我方可等判决结果，但是即使法院判决合同有效，我方要通过法律途径追佣仍有风险，因为在从事居间时是有瑕疵的。
、经济适用房租赁居间合同签订后，房主不租了，客户能不能要求房主承担违约责任？
合同有没有法律效力？
因经济适用房在取得完全产权前，不得出租、出售，故租赁合同无效。
如果房主决定不租，客户不能要求房主承担违约责任，尽量通过协商的方式，让房主退还收取客户的房屋保证金和房屋租金，如果佣金没有收取，可以一并协商，若客户坚持不支付，我方无法通过法律途径追佣。
、经济适用房买卖合同签订后，如果一方违约，能不能依据合同约定，双倍返还定金或者承担违约责任？
不能。
因为合同无效，合同中的违约责任条款也是无效的。
房主应退还客户支付的定金及其他款项。
、经济适用房买卖合同签订后，房主和客户达成协议，要求解除《居间服务协议》及房屋解除买卖合同，我方未收取佣金。
但是不愿意签订《解除合同协议》，可不可以？
首先，必须明确现在房子是否已满五年。
如果未满五年，可以不签。
因为合同本身无效，也不存在解除问题。
但是必须将三份合同全部收回公司。
如果已经满五年，要签订解除协议。
、经济适用房客户付不了全款，可不可以办理贷款手续？
不可以。
因为经济适用住房只有满五年才能上市交易，未满五年不能办理贷款手续，只能是全款购买或者买卖双方协商先付部分款项等房屋满五年由经济适用房转为商品房后办理贷款手续和房屋过户手续。
、经济适用房在签订的时候未满五年，现在已经满五年了，房主不去过户，想要违约，客户如何保障？
合同有效吗？
可以让客户去起诉，通过法律途径解决。
因为现在经适房已经满五年，符合上市交易的条件，法院判决合同是有效的。
所以客户可以要求房主继续履行合同，办理房屋产权过户手续。
、单位集资合作建房可不可以从事居间服务？
若出现纠纷，我方佣金能不能收取？
①单位集资合作建房属于经济适用住房的一种，单位集资合作建房的建设标准、优惠政策、供应对像、产权关系等都是按照经济适用房的管理执行的，是政策性住房。
如果职工时全额集资，将来可以办理全部产权，在产权证领取后，可以上市交易。
如果是部分集资，将来办理的是部分产权，另一部分产权属于集资人，要想出售部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次要经过单位的同意，而且单位有优先购买权。
但实际操作中，中介公司都在操作，如果居间成功，要签订经济适用房专用的《居间服务协议》和及其配套的房屋买卖合同。
②如果在履行合同的过程中出现纠纷，因其违反国家相关规定及政策，合同是无效的。
这点和经济适用房是一样的。
当然，合同无效后我方的佣金不能通过诉讼途径索要。
若佣金已经收取，要求我方退佣，我方无法律依据收取佣金，得退还给房主或者客户。
、经济适用房未满五年，双方约定满五年后办理过户手续，业主房本抵押给高利贷机构，只看到了原始购房合同，没看到房本，客户说看到房本再给佣金及支付购房款，但业主一直提供不了房本，怎么办？
给客户充分提示风险，经济适用房未满五年不允许上市交易。
所以，风险一，如果房屋产权存在问题，也可能影响到合同效力；二，如果卖方反悔，称房屋不满五年，请求确认买卖合同无效，则将不利于买方；三，因为已经将房产抵押给了借贷机构，如果房主借贷过高，一旦发生债务纠纷，则有可能将房屋拍卖，则高利贷机构可能优先受偿，将不利于买方。
注：
依据的法规及通知
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（年月）
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（年月）
《经济适用住房管理办法》（年月）
《北京市经济适用住房管理办法》（年）
《经济适用住房管理办法》（年月）
依据具体条文：
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。
对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；
（十七）经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。
（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。
《经济适用住房管理办法》
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
第三十三条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
《北京市经济适用住房管理办法》
第二十条 经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。
房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注明“经济适用住房”字样。
第二十一条 经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。
购买经济适用住房不满年的，不得上市交易。
《经济适用住房管理办法》
第二十六条 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
第二十九条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。
集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第三类协议
一、签约前及签约过程中的问题
、看房确认书签订问题
看房确认书尽量写客户详细地址，真实姓名，如果能问清工作单位地址也可以写上，在前期约谈客户时，资料越详细签约几率就越大。
客户看房时问清家里是谁买房，本人买还是替家里人看房，和他什么关系，否则如果发生跳单，看房确认书信息是虚假的，则无法通过诉讼维护公司的利益，经纪人的工作也是徒劳的。
、购买意向金问题
在签订购买意向合同后，如果客户不再购买此房或房主不再出售此房，在未促成双方达成买卖合同，所收意向金是要退还客户的，不得冲抵佣金，因为居间人收取佣金的前提是促成买卖双方达成买卖合同才收取费用。
、钥匙托管协议的问题
在房主交钥匙委托我公司出售或出租房屋时，及房主应当签订书面的钥匙托管协议，并留下房主的身份信息和产权信息。
我公司出现过钥匙在我公司，不知道是谁交的也不知道是谁收的，后来房屋丢东西了，来找公司索赔的情况。
经纪人在实际工作中也应当培养成证据意识。
、传真件问题
在紧急的情况下，业主或客户在外地，可以拿着传真件签合同，但是传真件的效力及复印件的效力是一样的，在签订合同后必须要求在几日内将原件快递或交到公司。
在有传真件的授权委托书同时还应当有房主或客户授权的手机信息或电子邮件，或电话录音等相关证据。
避免发生因无授权导致合同无效的情形。
、签租赁合同时业主不愿意附房本复印件怎么办？
我们作为居间方必须核实出租人的主体身份，必须要求出租人出具房产证复印件，如果出租人已经出示并且承租人书面同意出租人可不附房产证复印件，在公司对此免责的情况下才可以不附房产证复印件。
、客户对咱们公司合同中约定的争议解决方式不满意，要求改成既可以向法院诉讼也可以申请仲裁，我们可以这样改一下吗？
诉讼和仲裁是择其一的关系，不可以同时约定诉讼或者仲裁，这样约定视为未约定。
问清楚客户的需求，希望仲裁就只选择仲裁。
二、定金
、业主现在不配合过户，客户要主张违约金并且要双倍返还定金，可以吗？
只可以选择一个来适用，当事人即约定违约金又约定定金，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款来适用。
、客户不在北京，也没有亲戚朋友，中介方可不可以代收定金。
定金合同是实践合同，定金合同自交付定金之日起生效。
钱没有直接交到业主手里，定金合同就没有生效。
假如业主给我方书面授权委托，我方收到视为业主收到，从法律层面没有问题。
但若业主违约不出卖房子，公司就会卷入纠纷，所以不管什么情形，不得代收定金。
、买卖双方及居间方签订房屋买卖意向协议，协议约定定金为五万元，但买方当时只向卖方交付定金二万元，之后买受人不想买此房，剩余三万也不再支付了，出卖人能否再向买受人要其未交的三万元，居间方对买受人未交付的二万元有无责任？
约定定金后定金合同并未实际成立，定金成立
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