揭阳住房发展规划.docx

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揭阳住房发展规划

揭阳市住房发展规划

（2017－2021年）

一、规划目的

2017-2021年，是贯彻落实“四个全面”战略布局，建成小康社会的决胜阶段，也是加快建设宜居、宜业揭阳的重要时期。

应按照中央、省、市关于经济社会发展的战略部署和总体要求，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以全面建成小康社会、实现居民“住有所居”为总目标，以“构建政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”为总任务，坚持体系建设和房源建设两手抓，突出保障和改善民生，大力推进保障性安居工程建设和棚户区改造；坚持稳定房地产市场与防范市场风险并重，加强房地产市场调控分类指导，大力发展节能省地型住宅，倡导住房梯度消费理念，推进住房建设和消费模式转型，满足合理的自住和改善性住房需求；强化各级政府职责，完善住房政策体系，健全工作机制，强化监督管理，提高住房管理和服务水平，为我市实现“住有所居”目标，保持房地产市场平稳健康发展，如期全面建成小康社会，推动我市经济社会发展再上一个新台阶提供有力支撑。

本规划是政府引导建立合理的住房建设和消费模式，推进住房保障体系建设的重要举措，是“十三五”期间住房建设和土地供应进行控制和指导的重要依据。

二、规划原则

（一）坚持市场配置与政府保障相结合。

深化城镇住房制度改革，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。

以市场化为导向，均衡发展商品住房买卖和租赁市场，以市场为主，满足居民多层次住房需求。

同时把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，强化政府住房保障职责，加大住房保障力度，完善住房保障体系，加快解决城镇中低收入家庭及新市民住房困难问题。

（二）坚持分类发展指导、因地因时施策。

坚持住房发展与基本市情相适应，建立健全基本住房保障制度，引导形成符合揭阳实际的住房建设和消费模式。

统筹考虑保障性住房、商品住房、市场租赁住房与各类社会群体之间的关系，针对不同收入群体，采取不同措施，实行分层次保障，满足不同住房需求。

在全市统一政策框架下区别对待区域差异，引导各地因地制宜解决住房方面的突出矛盾和问题。

（三）坚持立足当前，着眼长远。

把解决当前问题与建立长效机制结合起来，积极推进供给侧改革，把优化供应结构和调节住房需求结合起来，建立科学合理的住房建设与消费模式，保持房地产投资合理规模，房价稳定，促进房地产市场平稳健康发展，更好地发挥房地产业在保障改善民生、促进经济发展的重要作用。

（四）坚持以人为本，创新方式。

突出住房的居住属性和改善民生的社会功能，完善住房配套服务，满足城镇居民基本居住需求和合理改善需求。

提高新型城镇化质量，促进进城购房农民市民化、外来工本地化。

落实住房救助，推进保障房创新体系，在保障房类型、融资、分配方式上进行体制创新和制度优化，提出适应新常态时期的保障房体系创新计划。

（五）坚持生态文明建设、节约集约发展。

推动科技与住房建设紧密结合，加快转变住房发展模式。

秉承全寿命周期绿色发展理念，大力发展生态建筑和绿色建筑，进一步推广住宅全装修，全面着力建设节能省地环保型住宅，新建筑严格执行建筑节能强制性标准，扎实推进既有建筑绿色化改造，不断加大可再生能源建筑规模化应用，加快住宅产业化发展。

三、规划范围

规划范围为揭阳市行政辖区，包括榕城区、揭东区、揭西县、惠来县、普宁市。

四、住房现状和需求

（一）住房现状。

2012-2016年，全市城镇房地产开发累计完成投资196.99亿元，比上一个五年期增长116%；城镇住房累计竣工面积639.94万平方米，比上一个五年期增长120%；住房市场活跃，全市商品房累计销售820.03万平方米，其中商品住房累计销售745.86万平方米，比上一个五年期分别增长133%、136%。

全市住房供应规模大幅提升，城镇居民人均住宅面积由2011年的36平方米提高到了2016年的39平方米，居民居住水平有了较大改善。

保障性住房建设全面展开，每年均列入民生实事项目，实行目标责任管理。

“十二五”时期，全市住房保障覆盖面不断扩大。

截至2016年底，全市累计建设公共租赁住房（含廉租住房）13742套，开工建设城市棚户区改造安置住房10303套；全市约1600户城镇住房困难家庭通过住房保障制度改善了住房条件，各县（市、区）对人均住房建筑面积低于13平方米的低收入家庭实现了应保尽保，并积极向其他低收入住房困难家庭拓展。

（二）住房需求。

根据上一个五年期住房建设和销售完成情况，至2016年，商品住房年度销售突破200万平方米，且住房刚性需求量依据存在，规划期内商品住房销售将保持上升趋势。

按上一个五年期增长幅度估算，规划期内我市商品住房合理需求约为1400万平方米。

　　五、住房建设目标

（一）住房建设总量与区域指引。

规划期内，建设商品住房10万套，建筑面积1400万平方米。

规划期内，榕城区建设商品住房约30000套，建筑面积420万平方米；揭东区建设商品住房约10000套，建筑面积140万平方米。

规划期内，各县（市）建设商品住房约60000套，建筑面积700万平方米。

其中，揭西县建设商品住房约5000套，建筑面积70万平方米；普宁市建设商品住房30000套，建筑面积420万平方米；惠来县建设商品住房25000套，建筑面积350万平方米。

规划期内新建住房应结合我市近期城市发展、产业发展和重大交通设施建设，重点安排在我市近期重点发展地区、重点产业园区、产业带高科技社区、城区周边和交通沿线等交通、生活便利地区，并对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。

（二）住房建设年度指引。

规划期内，每一年度各类住房实际建设规模，应根据年度住房需求变化进行调整，提出相应的年度住房建设计划。

年度指引如下：

2017年，建设商品住房15000套，建筑面积210万平方米。

2018年，建设商品住房16000套，建筑面积224万平方米。

2019年，建设商品住房20000套，建筑面积280万平方米。

2020年，建设商品住房23000套，建筑面积322万平方米。

2021年，建设商品住房26000套，建筑面积364万平方米。

　　六、住房建设用地供应

（一）住房用地供应总量。

规划期内，全市新增住房用地供应总量约为650公顷。

（二）住房用地供应分区指引。

商品住房用地供应总量中，榕城区用地供应为215公顷，揭东区用地供应为65公顷，揭西县用地供应为40公顷，普宁市用地供应为164公顷，惠来县用地供应为166公顷。

（三）住房用地供应年度指引。

规划期内，每一年度各类住房用地实际供应规模，应根据年度住房实际建设规模进行调整，提出相应的年度住房建设计划。

年度指引如下：

2017年，供应商品住房用地126公顷。

2018年，供应商品住房用地124公顷。

2019年，供应商品住房用地129公顷。

2020年，供应商品住房用地131公顷。

2021年，供应商品住房用地140公顷。

　　七、住房发展政策与措施　

（一）健全和完善城镇住房供应体系。

规划期内持续深化城镇住房制度改革，加快建立规范、稳定的住房供应体系。

1.以政府为主提供基本住房保障。

为城镇中低收入住房困难家庭、在揭就业大中专院校毕业生和在城镇就业的外来务工人员，提供公共租赁住房或住房租赁补贴；面向有一定支付能力的城镇中低收入住房困难家庭，探索发展共有产权住房。

2.以市场为主满足多层次住房需求。

以市场化为导向，实行租赁和购买商品住房相结合，通过完善土地、金融等政策，鼓励开发建设中小套型的普通商品住房，创新多元化住房供给模式，有效增加其他商品住房供应，逐步建立完善满足不同层次住房需求的住房供应体系。

适应人口老龄化、家庭小型化及消费层次不断提升等住房需求变化趋势，引导房地产开发企业立足市场需求，积极推动房地产与养老、旅游、教育、健康等产业融合发展，满足多样化住房需求。

（二）强化保障性住房的建设与管理。

坚持建管并重，进一步创新政策、健全制度、加大投入，加强保障性住房分配运营管理，逐步构建面向城镇常住人口的住房保障体系。

1.加快推进城镇棚户区（危旧房）改造。

进一步加大棚户区改造力度。

把符合条件的老旧住宅区改造纳入城镇棚户区改（扩、翻）建工程政策支持范围，在手续办理、资金补助、土地供应、税费减免、融资贷款等方面与城镇棚户区改造项目享受同等优惠政策。

2.创新住房保障方式。

充分发挥市场作用，实行实物配租与货币补贴并举。

适当放宽公租房在户籍、住房、财产和收入等方面的准入条件，降低无房城镇职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请公租房的门槛，加快推进公共租赁住房分配入住。

提高住房保障和使用效率。

3.加快信息化建设，完善保障性住房运营管理。

建立和完善全市保障性安居工程信息系统，实现住房保障业务规范化、数字化、精细化管理。

建立健全多部门联动的收入（财产）和住房情况动态监管机制，严格准入、退出管理和租费标准，进一步完善保障性住房准入退出机制。

加大执法检查力度，切实防范和严肃查处保障性住房出租、出借、闲置等违法违规行为，确保各类保障性住房规范运营。

（三）合理引导住房消费。

以实现住房市场健康发展为目标，建立健全住房市场调控长效机制，通过信贷、财税、价格、制度等政策措施，引导形成合理的住房市场预期和供需关系。

1.强化市、县（市、区）政府对房地产市场的调控责任。

因地制宜，坚持“分类施策、分城施策”，引导县（市、区）政府结合本地住房价格、住房库存、住房用地供应等因素，科学制订住房用地供应计划，调节住房供应规模和开发节奏。

以扩大服务消费为重点，带动消费结构升级，合理引导住房消费朝着智能、绿色、健康、安全方向转变。

2.加大住房公积金对职工住房消费的支持。

进一步加强住房公积金管理工作，不断扩大住房公积金制度覆盖范围，强化资金归集管理，建立公开规范透明的住房公积金制度。

全面落实国家和省市有关进一步加大住房公积金支持缴存职工住房消费政策，不断加大住房公积金对职工住房消费的支持力度，推进住房公积金缴存异地互认、转移接续和异地贷款，优化商品住房商业贷款转公积金贷款流程，推行多种贷款合作模式。

改进服务方式，减少审批环节，缩短提取和贷款办理时限，进一步提高住房公积金的使用效益。

3.发挥住房对就地就近城镇化的支撑和引导作用。

鼓励创新住房供应模式，统筹安排住房供应，引导和优化农业转移人口在各级城镇转移就业和定居，支持农业转移人口在城镇购买住房。

积极推进农业转移人口市民化，实现“就地就近城镇化、就地就近市民化、就地就近基本公共服务均等化”。

4.加大对自住和改善性住房需求的支持力度。

以“促改善、稳消费”作为调控目标，加大土地、金融、税收等调控政策执行力度，加强对自住和改善性住房需求的支持，合理引导住房梯度消费。

规范和发展存量住房交易市场，使其成为解决市民住房问题的有效途径。

培育和发展住房租赁市场，制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。

到2021年，基本形成“存量市场与增量市场协调发展”、“买卖市场与租赁市场有机结合”的多层次住房供应体系，推动实现城镇居民住有所居目标。

（四）促进房地产市场健康发展。

建立多部门协作的调控和监管机制，促进房地产业和城市经济协调健康发展。

1.优化住房及土地供应结构。

继续优化住房供应套型结构。

合理把握近期调控和远期目标的关系，立足住房市场实际需求，对于在建商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

促进房地产用地结构调整。

根据住房市场运行情况，科学把握土地供应总量、结构、布局和时序，优先满足普通商品住房建设用地供应需要。

2.加快培育和发展住房租赁市场。

建立购租并举为重要方向的住房制度，充分发挥市场机制作用，积极培育多元化的租赁市场供应主体。

鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，提供专业、规范的租赁服务；引导开发企业从传统的开发销售向租售并举转变，利用已建成房屋或新建房屋开展租赁业务；充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务；鼓励个人依法出租自有住房。

广泛拓展房源渠道，允许将商业用房或者现有住房按照国家规定和地方的住宅设计规范改建为租赁住房，增加租赁住房有效供给，满足多层次的住房租赁需求。

加强住房租赁市场监管，规范市场行为，提升住房租赁服务水平，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，促进我市住房租赁市场健康发展。

3.促进房地产库存有效化解。

通过采取进一步提高住房公积金使用效率，加大棚户区改造货币化安置力度，推行租售并举、以租代售，鼓励引导大型企业等机构团购商品住房用于职工公寓、集体宿舍。

优化农民进城购房政策、促进农民进城购房置业。

引导房地产开发企业积极发展养老、旅游、文化和物流地产，加快建立政府与社会资本参与的运营机制等系列措施，促进商品住宅有效利用，加快化解市场库存。

对于住房供应明显偏多的县（市、区），减少住宅用地供应，控制、优化住房用地规模及结构，加快库存去化。

4.强化房地产市场监管。

严格商品房预售管理，加强商品房预售资金监管。

严格执行商品房预（销）售合同网签备案制度和住房租赁合同登记备案制度，进一步规范住房市场行为。

强化房地产交易管理，重点对二手房交易资金实行有效监管。

强化交易合同管理，引导房屋交易和租赁双方加强自身权益保护。

加强对房地产中介服务机构和从业人员的监管，积极推行中介机构和从业人员执业资格制度，努力提高企业诚信经营和合法经营水平，规范中介服务行为，引导行业健康有序发展。

建立完善房地产企业、中介机构和从业人员信用管理制度，将企业经营活动中的不良行为记入信用档案，并以适当方式向社会公示，加强社会监督。

5.培育和发展房地产品牌企业。

扶持本地企业加快发展，提升开发资质等级，支持其通过强强联合、优化重组或与其它市场主体合作，打造品牌企业，增强市场竞争力。

鼓励市外品牌房地产开发企业进驻开发，带动全市房地产开发水平和品质提升。

6.建立健全住房信息系统。

完善房地产市场统计指标体系和信息发布制度。

整合房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等信息，形成全面客观反映全市房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产信息。

加快房地产统计信息自动化建设步伐，尽快建立多部门数据共享机制，全面及时准确公布市场供求和房价情况，增强房地产市场信息透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。

加快全市城镇个人住房信息系统建设，全面完整、及时准确地采集房屋登记和交易等数据，进一步健全管理机制，实现房地产市场信息管理的规范化。

（五）推动住房建设模式转型。

加快住房建设模式转型，大力发展绿色、节能、省地、环保型住宅，加强住宅工程质量监管，促进住房事业可持续发展。

1.提升新建住宅绿色节能水平。

实施绿色建筑行动计划。

引导房地产开发企业建设绿色住宅小区，积极推进绿色生态城区建设。

规划期内绿色建筑占新建住房建设面积不低于30%。

稳步提高可再生能源消费比例和资源能源利用效率。

大力推进“节能、节地、节水、节材和生态环保”的绿色建筑发展，完善绿色建筑评价标识管理制度。

结合新区建设和旧区改造，加快绿色建筑集中示范区建设，逐步实现从单体绿色建筑向区域绿色建筑的延伸。

2.提高住宅产业化发展水平。

进一步健全完善与住宅产业化相关的技术标准和规范，建设住宅产业化基地，发挥龙头企业的引领带动作用，推动住宅产业化规模化发展。

创建国家康居示范工程，加强住宅产业化成套技术的研究和推广应用。

推行住宅建筑性能认定认证制度，发展适用、经济、绿色、美观建筑，提高建筑技术水平、安全标准和工程质量，推广装配式建筑。

规划期内住房建设采用装配式建筑的比例不低于15%。

引导住宅建筑全装修产业链建设，促进产业化装修与个性化装修统筹结合，实现优化住房户型设计，强化智能化配套建设，完善住宅使用功能。

3.加强住宅工程质量监管。

严格执行法定建设程序和工程建设标准，加强对勘察、设计、图审、施工、监理、监测、验收等全过程质量管理，积极推进工程质量管理标准化。

实行住宅工程质量监督交底制度，严格按照国家法律、法规、规范和标准，对住宅工程建设过程和各方主体行为实施监督。

强化质量责任落实，加大住宅工程质量投诉处理力度，及时向社会公布投诉处理情况。

对工程建设各方违法违规降低住宅工程质量的行为，要严格按照国家有关法律法规进行处罚，保证住宅工程结构安全和使用功能质量。

（六）全面提高居住品质。

优化住房空间布局，完善配套设施，有效提升居住区环境品质，创新房地产产品模式，推进老年宜居环境建设，加强社区建设和物业管理，不断改善人居环境，营造便捷、舒适、安全的居住空间。

1.促进职住平衡和配套服务建设。

坚持住房建设与产业发展相协调，建立产业发展、就业结构、人口调控与住房建设良性互动机制，充分考虑环境承载力等因素，优化住房建设规模和空间布局，促进住房融合和职住平衡，满足交通、公共服务设施配套便利等要求，提高居民出行效率。

综合协调新建住宅区在城市的居住空间布局，促进新建居住用地与商业、生活设施、医疗文教娱乐及工业用地等的配套和均衡布局。

推进社区公共服务设施配套建设，保障居民日常生活的便利化。

对于新建和筹集的保障性住房，要完善配套基础设施，满足住房保障群体通勤、就学和日常生活需求。

2.推进既有居住区宜居改造。

积极推进城镇既有居住区更新改造，对城镇既有旧居住区进行综合整治，完善基础设施和公共服务设施，改造居住区停车、垃圾、废水排放设施，加强景观环境建设和游乐康体设施建设，整体提升居住区外部空间的宜居性。

采取维护修缮、保留提升、整治改造、拆除更新等办法，全面提升既有居住区的安全性、舒适性。

结合城中村和棚户区改造，优先统筹规划建设街心公园和广场，提升城市人居环境。

注重保护历史风貌、自然景观和传承文化，保留传统街巷空间结构的完整性和城市生活记忆。

3.提升居住区环境质量和特色。

加强住宅小区规划设计，不断提升住房品质，为居民创造人文的、舒适的居住生活环境。

充分考虑交通、服务设施承载力及居住环境舒适性要求，合理确定居住区人口规模、建筑密度、高度和容积率，切实保障居住区绿地和公共开放空间的规模、比重和可达性。

以居住质量的不断提升促进人与建筑、人与城市的和谐发展。

4.促进物业管理与社区管理的协调发展。

推动既有住宅区全面实施物业管理，探索保障性住房物业管理经营服务模式，进一步扩大物业管理服务的覆盖面。

制定出台符合社会发展要求的物业服务标准，加强对物业服务人员的培训。

继续完善住宅专项维修资金缴存、管理和使用等各项制度。

完善业主委员会组建和日常运作制度，加强业主委员会自身建设，提高业主自我管理能力，引导业主依法、理性、有序参与物业管理。

积极建立业主大会与社区居委会的良性互动关系，推动物业服务与社区管理有机结合，推广由街道办事处组织召集的物业服务联席会议制度。

深化物业服务内涵，提升物业服务质量，加快智能物业平台建设，创建物业管理示范项目。

八、规划保障措施

（一）引导建设用地保障。

引导住宅用地供应与住房需求规模相适应。

各县（市、区）应依据住房建设规划和年度实施计划，结合商品住房累积可售面积总量、住房施工面积总量、未开工住宅用地总量等指标，控制住宅用地的上限和下限，合理确定住宅用地年度供应规模。

（二）加强住房政策宣传。

加大新闻媒体宣传力度，引导舆论导向，创造良好舆论环境，倡导科学合理的住房消费理念，稳定社会预期。

在建立完善基本住房制度、保障性住房建设及分配管理等工作中，充分依靠、发挥人大代表、政协委员、新闻媒体和公众的社会监督作用，凝聚共识，完善制度，共同促进住房保障事业健康持续发展。

（三）健全规划实施机制。

建立规划定期评估和动态调整机制。

加强对规划执行情况的监督检查，建立健全规划定期评估机制。

根据评估结果和住房发展中出现的新情况、新问题，及时对规划进行动态调整，不断优化政策措施和实施方案。

（四）建立健全住房发展考核机制。

市政府对县（市、区）政府保障性安居工程建设工作、房地产去库存工作实行目标责任制管理，制定下发年度保障性安居工程建设、房地产去库存目标任务分解计划，明确县（市、区）政府是规划实施的责任主体，把稳定住房市场、保障基本住房、推进棚户区改造、提高居住品质等工作情况，作为综合考核评价的重要内容。

对稳定住房市场、保障基本住房工作不力，影响社会发展和稳定的，要严肃追究责任，以切实保证住宅与房地产业持续健康发展。