大中华遵义城市广场项目推荐书.docx

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大中华遵义城市广场项目推荐书

大中华遵义城市广场

项目推荐书

深圳市青石管理顾问有限公司

2011年4月19日

目录

1、遵义市

1.1、地理位置2

1.2、面积人口2

1.3、经济状况2

2、项目公司

2.1、基本情况3

2.2、经营情况3

2.3、财务状况3

2.4、银行贷款及对外担保情况3

3、股东情况4

4、项目概况和建设情况

4.1、项目概况4

4.2、项目一、二期开发情况4

4.3、项目三期开发情况5

5、项目市场情况

5.1、遵义商业地产市场概述5

5.2、区域市场分析7

5.3、目标市场及目标客户群体分析

5.4、项目市场定位

5.5、项目主要营销卖点

6、项目三期开发财务分析

6.1、项目成本

6.2、贷款利息

6.3、销售收入

6.4、销售费用

6.5、项目利润

7、还款来源

8、担保物

9、项目资料

1、遵义市

1.1、地理位置：

贵州省遵义市位于贵州省北部，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。

南面与省会贵阳市接壤，东面与本省铜仁地区和黔东南自治州相邻，西面与重庆交界，西南和东南面分别与本省的毕节地区和黔南自治州相邻，北面与重庆直辖市接壤。

中心城区南到省会贵阳市153公里、北达重庆市253公里，期间有高速公路相联，交通极为便利。

1.2、面积人口:

遵义市辖3个市辖区、8个县、2个自治县，代管2个县级市，面积30763平方公里。

城镇化率为34.6%，总人口770万，其中城区人口80万。

1.3、经济状况：

遵义市已形成冶金、电器、卷烟、酿造等为主导支柱产业，以机械、化工、建材、食品加工等为代表的后续支柱产业，门类较多的工业经济体系，结构较为先进的新兴工业城市。

遵义铁合金厂是全国最大的锰系列合金生产企业，低碳锰和锰合金产量居全国首位；贵州钢绳厂是全国最大的钢绳专业生产厂；遵义钛厂是全国最大并唯一具备僵流程工艺的海绵状金属钛生产厂，产量居全国之冠；贵州航天工业总公司遵义市生产的航天牌汽车畅销全国；遵义长征电器公司是全国五大电器生产基地之一，有149个系列、539种高低压电器产品远销27个国家；遵义卷烟厂是全国500家大中型生产企业之一；遵义二化厂是全国最大的五倍子系列化工产品生产厂，产品远销欧美；董酒厂是全国八大名酒厂家之一，董牌董酒蝉联四届国家名酒称号。

2010年遵义市生产总值达850亿元，城镇居民人均可支配收入1.5万元。

遵议市南部新城经过近10年来的建设，已经成为遵义市新的政治、经济、文化中心。

随着政府和相关职能部门的迁入，极大的促进了南部新城区域政治、经济、文化的全面发展。

遵崇高速的开通，城区三纵九横道路的建成和各项基础设施的完善，使南部新城面貌发生了翻天覆地的变化。

随着高收入市民的增多，加之国外和发达省区经济、文化渗透我市的作用，遵义的房地产正逐步从开发中低档楼盘走向“以人为本”、讲求环境优、造型别致、设计新颖、户型多样化、设施先进、服务完善的发展趋势。

2、项目公司

2.1、基本情况：

遵义大华房地产开发有限公司组建于一九九六年三月，属房地产开发贰级企业，注册资金11605万元，企业法人营业执照注册号为5203002200286号,经营范围主要是住宅、商业、酒店等房地产项目的开发销售,截止2009年12月底我公司账面总资产已达453083266.46元，是集房地产开发、经营、销售、物业管理为一体的综合型开发公司。

2007年9月，国内知名大型房地产开发企业大中华国际集团（深圳）有限公司强势进驻并独家控股，并向大华公司追加注册资本9500万元。

（缺工商变更登记资料）

公司现有职工116人，其中高级工程师8人，中级22人，初级17人；经济师3人，会计师6人，专业技术人员38人，行管人员22人。

2.2、经营情况：

公司自成立以来，先后开发了“鸿翔商住楼”、“鸿发商住楼”、“官井花园小区”等10万余平方米的工程项目，正在开发富华国际广场项目工程规划占地面积达111609平方米，规划总建筑面积达87万余平米，计划分五期开发。

2.3、财务状况：

公司总资产4.6亿，净资产2.3亿，

（缺审计报告及附注）

2.4、银行贷款及对外担保情况：

（1）中国银行贷款本金3000万，贷款日期为2006年9月26日，还款日期为：

2008年9月26日还1000万；2009年9月26日还2000万。

抵押物为：

2号楼、4号楼、14号楼共计25962平方米的营业房以及43835平方米的住宅房，评估价为7612万元。

目前该笔贷款余额为2300万。

（2）遵义商行贷款本金2500万，贷款日期为2006月6月28日，还款日期为2008年6月27日。

抵押物为1号楼、2号楼共计9449平方米的营业房，评估价为3780万元。

目前该笔贷款余额为1500万。

（缺银行贷款抵押合同）

（3）公司承诺无对外担保。

3、股东情况

大中华国际集团（深圳）有限公司，创建于1994年，是大中华国际集团旗下的主要子公司之一，注册资金2980万美元，是深圳的老牌房地产企业，开发面积达200万平方米。

公司立足深圳面向全国发展，目前有200亿元投资遍布北京、香港、上海、广州、深圳、重庆、汕头、汕尾、天津等主流发展城市及热点区域。

公司现在深圳有“东方新天地广场”项目在建，建成后净利润预计达到10亿元。

（需完善）

4、项目概况和建设情况

4.1、项目概况

大中华遵义城市广场（富华国际广场）项目位于遵义市南部新城海尔大道中段，占地面积达167余亩，总建筑面积80万余平方米，总投资20多亿元人民币，实行滚动开发。

正对面为南部新城南岭公园，后连状元路、区党校、检察院和法院，距红花岗区政府约1.5公里，丁字口商业中心约10分钟车程，是贵遵高速、遵祟高速公路进入市区的主要通道，交通方便四通八达。

4.2、项目一、二期开发情况

项目一、二期工程已基本完成开发，总面积325411.7平方米，其中：

（1）商用面积113764.9平方米

一、二期工程地下停车场建筑面积28893.7平方米。

可以停放710台微型汽车。

一期地下停车场建筑面积：

8157.6平方米。

二期地下停车场建筑面积：

20736.1平方米。

一、二期工程商场建筑面积84871.2平方米。

一期商场建筑面积：

14053.6平方米。

二期商场建筑面积：

70817.6平方米。

（2）住宅面积211646.8平方米

一期工程住宅建筑面积：

32868.2平方米，销售均价为每平方米1500元。

二期工程住宅建筑面积：

178778.6平方米，销售均价为每平方米2000元。

（3）已售住宅和未售住宅面积

已售住宅：

181372.48平方米。

未售住宅：

30274.32平方米。

4.3、项目三期开发情况

4.31、三期总体技术指标：

（1）规划用地面积：

30880㎡

（2）建筑面积（计入容积率）：

133059.2㎡

其中：

住宅建筑面积：

106227.6㎡

商业建筑面积：

9023.2㎡

框架建筑面积：

4766.4㎡

地下汽车库建筑面积：

13042㎡

（3）建筑占地面积：

5403.4㎡

（4）建筑密度：

20.1％

（5）容积率：

4

（6）绿化率：

34%

4.32、三期现状

已办理土地证和建设用地规划许可证，地上有房屋需拆迁。

（需完善）

5、项目市场情况

5.1、遵义商业地产市场概述

据遵义市统计局统计，2003年至2009年,我市房地产价格走势比较快,总体价格上涨幅度为52%。

一直保持良好的上升态势。

根据省建设厅收集的资料显示，贵州的房地产业在国民经济中占的比例极小，远远未达到开成支柱产业的目标，发展余地仍很大。

随着遵义市区的不断扩大及花园城市的进一步加快落实，老城区政府已不再规划住宅用地，这使得往南部新城及汇川区开发的必然性。

其汇川区和南部新城区的土地较多，地价比较便宜，相对开发成本要低，发展商好规划，很多投资人愿意去投资作为升值、保值的物业。

加之国家经济走出低谷，企事业人员普遍加薪，国家采取存量补贴、银行采取按揭贷款方式等因素的推动下，“先富起来”的人除外，工薪阶层的住房消费能力也大为提高，兼之在西部大开发、加入世贸的影响下，一个“以人为本”、注重环境、强调造型（含户型）、设施先进、智能化物业管理的楼盘消费理念已经形成，有些地区已取得成功的经验。

遵义商业地产市场最近连续几年经历了的初步发展，形成了“沙河市场”，“罗庄电脑市场”，“天宇建材市场”，“国贸广场”，“重百购物广场”等多个大型商业卖场，但随着新的城市空间结构的发展，必将出现更大的调整，譬如南部新城迄今为止尚没有相对集中的消费和购物中心的形成，给已经入住的居民带来了极大的不便。

截至2006年，遵义商业地产开始进入专业化市场细分的阶段，其主要标志为我司开发的富华国际广场项目的出现。

遵义商业地产市场具有以下特点：

供应特点：

•现有项目总体水平不高，且同质性较强；

•市场营销推广策略单一，以高额的投资回报作为主要卖点；

•市场的细分逐渐显现，商业的规模，品质均有提升趋势；

•市场营销策略、市场推广对项目销售的影响越来越显著；

需求特点：

•遵义购买客户是本地区商业市场的主要需求者

•旧城购买客户及苟家井区域作生意的客户所占比例较大

•客户购买的主要目的是稳定的投资回报，但投资需求呈理性回归的趋势

•吸引客户购房的主要因素是投资回报高，收益明显，付款方式，良好的远景预期收益；

5.2、区域市场分析

南部房地产市场分析

随着遵义市区的城市建设的全面启动及遵崇高速全线开通，遵义住宅类项目价格面临着又一个严峻的考验，能否在价格上有一个新的提高，与单个楼盘的外在品质和内在品质有很大关系。

普通类住宅类产品均价如早期开发的同盛华庭、国贸广场等项目，目前平均每平方米上涨700－900元，上涨幅度达３5％－63％左右。

而开发区房地产项目价格的上扬必将带动南部新城区域房价的上涨。

本项目与旧城仅一河之隔，且交通便利，具有较大的价格优势和升值空间。

相比之下本项目主要体现以下几个方面优势：

•位置优越：

距遵义市中心丁字口仅３公里，且紧临万里路商务圈，与高桥，茅草铺等开发区距离相当。

•地理优越：

南部新城向南延伸至南白，地势平坦，视野开阔，山水湖泊相间，是遵义城市扩容的最为理想的区域，正如重庆向北部发展一样，遵义的未来发展必将最终形成向南的局面。

•交通便利：

多条公交线路忠庄和丁字口连接成一个整体。

万里路的改造和遵崇高速路遵义入口的修建，给往返贵阳重庆遵义之间的居民带来了出行的便利。

•高品质：

目前已经成型的高档住宅小区有，桃溪河畔（遵义第一个，也是唯一一个以别墅定位并成功开发的大型住宅小区）；智慧名城（遵义首个亲山亲水纯居住小区）和富华国际（遵义乃至贵州的第一个拥有20多万平米超大规模商业配套的大型综合性开发项目）；

•规模化：

由于南部新城的地理位置的优势，使得进行规模化开发成为可能，事实更是如此，除我司项目外，已经购得土地的“浙江戈山集团”凭借自身实力和对于南部新城的极大的信心，购买土地达600亩，这也是遵义房地产市场第一次吸引大型的江浙的开发商进入；与此同时，与富华国际百米之隔的智慧名城面积规模也达到了40万平米。

我们完全有理由相信，在不久的将来，南部新城必将成为遵义高尚人居的代名词，同时也是遵义大盘时代的新的标志。

5.3、目标市场及目标客户群体分析：

由于南部新城独特的地理优势，项目独有的规模形态，再结合周边区域环境来分析，本项目属于集成社区的范畴，因此，给项目冠上一个“国际化的超大型集成社区”的概念也不为过。

当概念明晰后，我们的目标市场和目标客户群体也就逐一区分出来。

目标市场：

打造遵义集餐饮、娱乐、五星级酒店、休闲、购物、时尚于一体的一站式购物商城。

目标客户：

主要是遵义和区县的投资人，预计遵义的购买者将达到60％以上，40%来至外来城市投资者。

遵义的主要购买人群可划分为：

（1）、遵义市内中层收入以上的中年消费群体；

（2）、遵义市内小康阶层的富裕家庭，他们在富华国际购买房子为其第二居所并兼以投资。

（3）、企业团购。

其他购房人群：

（1）、区县外地客户

（2）、希望移民大遵义规划圈的经济较富裕的外地人

（3）、外地有实力的大投资者

（4）、经营效益好的大、中型企业投资增值的慧识者

5.4、项目市场定位：

产品定位：

国际化商业地产

•高品质：

精心的设计、良好的小区环境、可靠的工程质量、完善的配套设施、贴心的物业管理。

•绿色：

营造良好的绿化环境，给人们提供亲近大自然的机会，呼吸清新的空气，舒缓工作压力，促进人们的交流与沟通。

•时尚：

“以人为本”的开发理念、专业的房地产顾问公司提供专业指导、著名设计机构精心打造。

•便捷：

本项目将建成拥有28万平米的商业中心，为南部新城的零售和特色商业卖场的中心，为本项目的居民，和南部新城乃至更广泛区域的人们提供最为便捷的商业服务。

•舒适：

提高小区的高绿化率，提高小区的生活配套设施，如健身，运动，休闲设施，以及提供人性化的物业管理服务，变物业管理为真正的物业服务。

5.5、项目主要营销卖点

5.51、核心卖点：

（1）企业：

大中华国际集团品牌，从城市运营商的角度。

（2）大盘概念：

逾80万平方米的超大建筑面积，逾28万平方米超大规模整体商城。

（3）区位：

毗邻丁字口繁华商业市中心，南部拓展步伐加快区域规划前景好，增值潜力大

（4）水景：

毗邻忠庄河，洛江河

（5）公园主体：

南岭自然生态公园

（6）教育医疗：

吡邻区委党校、清华中学、田家炳中学、桃溪小学；拟建富华幼儿园、富华社区医院

（7）规划设计：

户型、指标、绿化景观、建筑风格

（8）生活方式：

集成社区生活，都市繁华景象、身份与地位的尊崇感

5.52、新卖点：

（1）新推精装修户型，目的是为了减少客户自行装修的麻烦，同时可以降低装修成本，可租可住，投资新热点。

（2）空中花园会所，社区生活配套小商业分布园林景观之中，社区和游泳体现价值标准。

（3）80万㎡复合型国际生活社区，20万㎡商业方向旗舰。

（4）绿色生活，首建15亩巡礼广场，仅为业主开放。

（5）来自深圳的名品商家打造顶级商圈，居住升值两相宜。

（6）大中华第一太平戴维斯贴心服务，体验贵族般待遇。

（7）56层写字楼、星级酒店，双停机坪，首创遵义成熟商务环境。

（8）1万㎡浅欧式社区园林，人性化贴近生活。

5.53、其他卖点：

（1）会所：

大、中、小各类商务会所

（2）智能化：

安防智能化，可视对讲系统，24小时保安巡逻

（3）配套的解决：

小区生活配套，商业配套

（4）荣誉奖项：

近年来参加房交会分别荣获“参展项目优秀奖”、“优秀项目奖”等殊荣。

6、项目三期开发财务分析

6.1、项目成本（27656万元），由以下费用构成：

（表明已付及未付）

（1）土地费：

30880㎡×357元/㎡=1102万元

（2）建安费：

133059.2㎡×1500元/㎡=19959万元

（3）建设规划设计费：

133059.2㎡×15元/㎡=200万元

（4）施工图审查费：

133059.2㎡×1元/㎡=13万元

（5）三通一平：

200万元

（6）电梯：

26台×30万元/台=780万元

（7）搭水搭电（专线）：

500万元（预算）

（8）消防工程费：

133059.2㎡×100元/㎡=1331万元

（9）勘探测绘费：

100万元（估算）

（10）环境卫生费：

50万元（估算）

（11）拆迁过渡费：

358万元

A、2150㎡×20元/月×24个月=103万元

B、17710㎡×6元/月×24个月=255万元

（12）强弱电安装费用：

133059.2㎡×35元/㎡=466万元

（13）工程监理费：

19959万元×1%=200万元

（14）开发管理费：

19959万元×2%=400万元（建安费用的2%）

（15）不可预见费：

19959万元×2%=400万元（建安费用的2%）

（16）建筑节能环保工程费：

133059.2㎡×120元/㎡=1597万元

6.2、贷款利息（5040万元）

28000万元×9%×24个月=5040万元

6.3、销售收入（42754万元）

（1）车库：

490个×100000元/个=4900万元

（2）营业房（扣除还房面积）：

（9023.2㎡-2150㎡）×8000元/㎡（均价）=6873万元

（3）住宅（扣除还房面积）：

（106227.6㎡-17710㎡）×3500元/㎡=30981万元

以上共计42754万元。

6.4、销售费用（3848万元）

（1）销售管理费:

42754万元×2%=855万元

（2）营业税:

42754万元×5%=2138万元

（3）土地增值税:

42754万元×2%=855万元

6.5、项目利润（6818万元）

项目利润：

42754—27656—5040—3240=6818万元

7、还款来源

7.1、二期17号楼销售回款（37754.97平方米，其中地下室一层半2600.4平方米，商业用房四层共计4871.57平方米，住宅二十四层共计25263平方米，按住宅售价4000元、商业售价5000元计算，总销售款为1.25亿元）；

7.2、三期销售回款：

4.28亿元；

7.3、二期裙楼招商收益：

整个裙楼8万平方米商业物业的招商规划为“卖场+商铺”，即用较低租金吸引一线卖场进驻以聚集人气，再以较高价格出租剩余商铺。

目前公司正在与家乐福（遵义市已有沃尔玛购物广场）、大润发等一线零售商洽谈，计划年底前开业；

7.4、项目公司股东大中华国际集团（深圳）有限公司提供的补充还款来源。

8、担保措施

8.1、二期未售的6万平方米裙楼营业房抵押；

8.2、二期临街的17号楼抵押；

8.3、三期土地抵押；

8.4、项目公司股东大中华国际集团（深圳）有限公司出具的不可撤销的无限连带担保。

9、项目资料（待补齐）

项目公司提供的资料清单【复印件加盖公章】

Ø企业法人营业执照（注册号：

520300000028287）；

Ø组织机构代码证（代码：

62244724-5）；

Ø税务登记证（黔地税520302622447245号）；

Ø法定代表人身份证复印件；

Ø会计师事务所有限公司出具的验资报告；

Ø贷款卡及密码；

Ø公司章程；

Ø房地产开发企业资质证书（证书编号：

号）；

Ø近三年经会计师事务所审计的财务报表；

Ø公司股东出资协议;

Ø近期企业报表；

Ø固定资产盘点表；

Ø项目立项及可研报告批复；

Ø建设用地规划许可证；

Ø土地使用证

Ø建设工程规划许可证；

Ø环境影响报告审查意见;

Ø环保局颁发的排水许可证;

Ø建筑工程施工许可证；

Ø商品房预售许可证；

Ø购地合同及资金支付凭证。