深圳中原大冲项目产品定位报告小规模豪宅.ppt
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二级市场策划品控中心二级市场品控中心二级市场品控中心金海港大冲项目产品定位报告金海港大冲项目产品定位报告大冲项目产品定位报告本次汇报重点只有一个“产品定位（户型配比定位）”拓盘研讨重点与开发商已进行多次研讨不治已病治未病，不治已乱治未乱黄帝内经产品定位是决定项目未来营销是否会“病”会“乱”的关键写在报告前写在报告前写在报告前写在报告前两种思考方向客户主导型有目标客户进行产品定位产品主导型产品定位寻找目标客户本案采用客户主导定位法6户型户型配比配比望闻问切切行动行动成果成果定论定论望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质最佳户型配比分析思路分析思路报告结构报告结构望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质产品档次产品档次研判研判市场总体市场总体态势态势项目周边项目周边动态动态竞争区域竞争区域动态动态初步户型配比户型配比感性认识已售项目已售项目客户分析客户分析三级市场三级市场客户需求客户需求华润旧改华润旧改影响影响户型配比修正户型配比再次修正户型配比最终确定望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质v地块区域地块区域分析分析v地块景观地块景观分析分析v地块交通地块交通分析分析v地块噪音地块噪音分析分析v地块周地块周边配套边配套分析分析望之首篇望之首篇地块区域分析地块区域分析新型的现代化商业中心和居住社区，成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆与典范。
新型的现代化商业中心和居住社区，成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆与典范。
科技园南区科技园南区重点发展重点发展产业：
电子信息产业定位：
全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心地块区域分析地块区域分析项目位于科技园中区东部项目位于科技园中区东部处于积极发展阶段处于积极发展阶段科技园中区科技园中区积极发展积极发展产业：
生物工程产业、新材料产业、软件开发定位：
生物新材料产业基地科苑大道深大南道西路路桑菲通信长城集团办公室中国长城计算机集团深圳南山外国语学校铜鼓路北环大道北环大道辅道科发路科技路科慧路科智东路沙河阮屋一纸厂路莱英花园大冲路吴屋路新村路水厂路青梧路文华路蓬洲路凤萧路科华路高新中一道科技园工业大厦深圳五洲中西医结合医院珠研大厦坚达大厦科技园科伟路桑达花桑达花园园水厂城市山谷深水集团科研基地大冲小学科苑学里幼儿园科技园社区一通金泰科技中施长城公寓提香花艺科兴生物工程股份有限公司停车场万汇城百货硅谷公寓长园电子材料旧城区科发店一元店二代身份证店烫发店龙源泰厨具雅芳翠花饺子三香正道茶烟酒庆业鞋业湘江人家聚星名剪民房旧厂房金达科技金丰汽车实业有限公司交通银行7-11便利店今日文具英伦名苑科苑花园【项目位于深圳市南山高新区中区东片，大冲村后方；【区域以中档住宅社区为主；【科技园基层人员较多，人群流动性较大；【低档消费场所居多。
地块区域分析地块区域分析项目位于科技园中区区域档次中等项目位于科技园中区区域档次中等项目周边项目周边项目紧邻大冲旧改项目紧邻大冲旧改中高档楼盘围绕中高档楼盘围绕NWES科苑学里英伦春天大冲足球场城市山谷南山中英文学校科技园厂房旧改用地英伦春天英伦名苑Strength优势Weakness劣势Opportunity机会点Threat威胁点1.项目地块对外的昭示性不强；2.目前，项目周边没有商业配套。
1.周边教育配套完善；2.紧邻深南路和北环大道，交通便捷；3.周边安静，居住氛围浓厚；4.地铁开通，提升项目价值。
1.区域建设日益完善，区域辐射作用逐渐释放；2.科技园的持续发展；3.大冲旧改完成后，地段价值的提升。
1.南边大冲村旧改将会带来噪音，环境污染；2.未来接近70万平米的住宅入市；3.科技园中区的整体居住品质不高。
项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析优势明显优势明显区域升值潜力大区域升值潜力大科华路铜鼓路项目本项目不具备自然景观资源，属城市景观资源。
本项目不具备自然景观资源，属城市景观资源。
西北：
近景科苑学里小区，南山中英文学校操场，科华路茂盛绿植远景学校后的住宅小区西南：
近景深水集团绿化良好的科研基地远景科技园中区高档写字楼东面：
近景英伦名苑远景沙河西路公园和远处山景。
北面：
近景硅谷别墅，空置菜地远景北环对面科技园区，塘朗山远景。
南面：
近景大冲足球场（旧改用地），施工工地远景科技园南区高档写字楼项目地块景观分析项目地块景观分析城市景观为主城市景观为主自然人文景观缺乏自然人文景观缺乏项目交通分析项目交通分析项目路网四通八达项目路网四通八达紧邻地铁口紧邻地铁口干道分析干道分析：
【铜鼓路是通往本项目的主干道，其上衔北环大道，下接深南大道，横连青梧路；【英伦名苑社区小路：
连通沙河西路；【项目前规划道路：
将连通沙河路。
地铁分析地铁分析：
【深南大道：
地铁一号线，距地铁站步行10分钟公交分析：
公交分析：
【铜鼓路：
90路，B608；【青梧路：
233路，236路；【沙河西路：
19路，32路，99路；【深南路：
公交线路四通八达沙河西项目交通相对便捷，位于地铁辐射圈内，路面项目交通相对便捷，位于地铁辐射圈内，路面状况良好，不存在上下班高峰期交通堵塞现象。
状况良好，不存在上下班高峰期交通堵塞现象。
铜鼓路科华路青梧路深南大道北环大道项目规划中项目噪音分析项目噪音分析项目安静噪音影响较小项目安静噪音影响较小大村旧改厂房路面噪音分析路面噪音分析：
【铜鼓路车流量15辆/分钟，货柜车行驶较多，噪音大；【科华路学校上放学接送车辆多，但是对项目影响不大；【项目前的道路未来修建产生噪音，目前车辆行驶不多噪音影响不大。
生活区噪音分析生活区噪音分析：
【项目后方英伦名苑产生的生活噪音；【项目背面的菜地，未来产生的改建噪音。
学校噪音分析学校噪音分析：
【正对学校活动操场，噪音较大；【课间产生的活动噪音；【上下学产生的噪音。
旧改噪音分析：
旧改噪音分析：
【施工工程噪音。
项目所在地，相对安静，居住氛围浓厚项目所在地，相对安静，居住氛围浓厚!
铜鼓路科华路小区学校项目项目周边配套分析项目周边配套分析项目周边商业配套缺乏项目周边商业配套缺乏教育配套完善教育配套完善生活配套档次低生活配套档次低商业配套：
商业配套：
【临近项目所在地的居住社区基本没有商业配套，铜鼓路上也无商业分布；【生活配套集中在项目前段的大冲村和科苑花园的周边。
教育配套：
教育配套：
【幼儿园，中小学教育配套齐全；【项目所在地段学位：
大冲小学，松坪中学。
深大南道科苑大道鸿发手机维修科发百货桑菲通信长城集团办公室中国长城计算机集团深圳南山外国语学校铜鼓路北环大道北环大道辅道科发路科技路科慧路科智东路沙河西路阮屋一路纸厂路莱英花园大冲路吴屋路新村路水厂路青梧路文华路蓬洲路凤萧路科华路高新中一道科技园工业大厦深圳五洲中西医结合医院珠研大厦坚达大厦科技园科伟路桑达桑达花园花园水厂城市山谷大型垃圾回收站大冲小学科苑学里幼儿园科技园社区一通金泰科技中施长城公寓提香花艺科兴生物工程股份有限公司停车场万汇城百货硅谷公寓长园电子材料旧城区报刊亭鸿科发店一元店二代身份证店烫发店龙源泰厨具雅芳翠花饺子三香正道茶烟酒庆业鞋业湘江人家聚星名剪电脑维修深岩燃气电动车专卖店宝恒果菜商行公话超市便利店正宗干捞桂林米粉管理处科发平价超市公话超市陈冬恩西医菜市场日用品批发部桂林米粉面馆果菜超市国佳药行经典发行设计湘餐馆键恒士多店大田物流德邦物流大冲小学（好大的羽毛球馆）菜市场小餐馆（4-5家,15-25平米）招租电话（两房一厅中有一房出租）东北佳佳发风味小吃电脑维修便利店餐馆新时代美容美发5家餐馆招租怡兴商店李记商店彩田水广源信息部民房旧厂房金达科技金丰汽车实业有限公司交通银行7-11便利店今日文具英伦名苑科苑花园南山外国语学校大冲小学科苑幼儿园紫荆幼儿园大冲村旧城区生活配套成熟完善深发展银行铜鼓社区健康服务中心小型商铺集中区域大冲客运服务站生活配套：
生活配套：
【集中在大冲村旧改片区；【邮局，医疗，银行等基本配套健全。
其它配套：
其它配套：
【健身娱乐场所较少；【公共绿地不足。
项目地块分析总结项目地块分析总结黄金地段黄金地段居住氛围浓厚居住氛围浓厚交通便捷交通便捷生活教育生活教育配套完善配套完善大冲旧改提大冲旧改提升地段价值升地段价值望之末篇望之末篇产品户型配比感性认识产品户型配比感性认识项目位于城市中心，但偏离主干道，相对安静周边多为中高档楼盘，居家氛围浓厚商业教育配套完善具有豪宅气质1.5万的占地3.5的容积率景观的缺失无法达到豪宅要求档次定位：
中高档住宅产品定位：
舒适型产品望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质闻之首篇闻之首篇市场总体态势市场总体态势项目周边项目周边动态动态竞争区域竞争区域动态动态23时间市场危机期调整期高涨期衰退期持续时间1-2年价格微升自住客观望只剩投资客持续时间1-2年价格持平持续时间4-5年价格暴涨持续时间2-3年价格急降自住客为主投资客为主投资客亏损自住客观望或买进内部内部特点特点外部外部特点特点市场变化周期市场变化周期处于市场复苏期处于市场复苏期市场现阶段为调整期，以自主客为主，投资客持币观望0808年南山区供应结构和需求结构分析年南山区供应结构和需求结构分析9090平米户型活跃度高平米户型活跃度高【90平米以下户型，供应量大，成交量大，市场活跃度最高；【90平米以上户型供求关系稳定，能保持稳定成交，成交率较高。
面积段面积段供应套数供应套数成交套数成交套数成交率成交率70平米以下3558213060%70-90平米7713400552%90-125平米71640757%125-144平米51538675%144-180平米31430998%180平米以上50624649%20072007年二手房单价区间年二手房单价区间20082008年二手房单价区间年二手房单价区间历年成交总价份额示意图历年成交总价份额示意图【成交总价，40-80万元段有显著的增长；【成交单价，高价区间比例缩小；【成交面积，重心向中间象限靠拢，60-90平米、90-144平米所占比例均有增长；【成交户型，1房比例减少，2房、3房所占比列均有增长。
以中小户型为主的自住型购房需求成为市场主力。
以中小户型为主的自住型购房需求成为市场主力。
三级市场整体情况三级市场整体情况中小户型为市场主力中小户型为市场主力数据来源：
深圳中原深港研究中心2房、3房占总成交量的70%以上；进一步说明，客户以自住型需求为主。
南山区三级市场成交户型分析南山区三级市场成交户型分析二三房成交良好二三房成交良好指标指标0707年年0808年年套均总价：
万元167.3183.8套均面积：
101.7105.4均价：
元/1664317064成交户型1房15%11%2房32%33%3房38%38%4房11%15%4房以上4%3%市场总体市场总体态势态势项目周边动态项目周边动态竞争区域竞争区域动态动态选取项目标准选取项目标准样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准11223344个个44年年同质同区住宅同质同区住宅项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房四房以上四房以上02年英伦名苑一期115-130占60%138-158占33%160-190占7%03年英伦名苑二期120-130占40%142-151占50%190-200占10%04年科苑学里75-82占34%115-124占43%145占17%187-238占6%05年英伦名苑三期75占9%80-95占34%108-115占39%135占16%165-182占2%同类项目户型配比同类项目户型配比项目周边楼盘中大户型为主项目周边楼盘中大户型为主户型面积段变化趋势户型面积段变化趋势三房成为区域供应主力三房成为区域供应主力02年年03年年04年年05年年（年）（年）8095120135（平米）（平米）两房三房四房户型面积段变化趋势户型面积段变化趋势两房供应减少，三房为区域主力户型，四房供应面积减少但比例有所上升两房供应减少，三房为区域主力户型，四房供
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