房价计算方法.docx

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房价计算方法

65种算法，计算结果都是房价必跌

近几年，国际油价和粮价屡创新高，流资大军压境，人民币对米元不断升值，对内不断贬值，股价房价大涨，物价不断上涨。

说白了就是"钱水泛滥"，"钱狗满街"。

为了解决这一大问题，只能象三峡大坝那样合龙关水，只能象城里人那样关门养狗。

股市已是熊市，已在关水，圈狗，2007年10月天价6124点到2008年3月27日低见3357点,半年跌45.2％。

房市的的问题与股市是一样的，所以难以独善其身。

对投资者而言，房牛市可以赚大钱，房熊市可以抄大底，都是好机会。

要赢就要当"智钱"和"滑头"（房牛市里踏空的傻空和房熊市里深套的傻多都要除外），独立思考，爱算细帐，胸有成竹，一叶知秋，先知先觉，顺势而为，牛勇熊怯，铜价买金，爱吃鱼头，让出鱼尾，回避风险，搏取大利。

1.算2008年的上涨空间有多大，知房价必跌。

2008年房价如果逆势上涨的话，因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10％，所以只有让投资投机者坚信：

虽然在房市里风险已经大了，但可以实赚较多（20％以上），才会再次排队烧钱，蜂拥入市。

20％加上土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧（大牛市初中段才不考虑）、非自有的资金的利息等成本15％，等于房价必须上涨35％，才能保证你实赚到20％。

2007年150万*1.35=2008年涨到202万。

202万-150万=一年里需涨52万。

投资投机者不是自住，出租不合算，归根到底要卖给待购首套住房者。

一年后什么样的待购首套住房者来接手呢？

第一，大傻多。

他不在乎52万使他一家人又白劳动了10年。

他相信房市永涨不跌，长生不老，不买还要再涨52万，会使他家再一次白劳动10年。

第二，存钱多。

202万*0.5=具有首付101万的实力。

这是富人才具有的。

第三，赚得多。

202万*0.5=需按揭101万，即具有每月还款1万元的实力。

这也是富人才具有的。

他们不是买家是卖家啊！

想转跌为涨全市需要8万人。

买家窝在哪个街里头？

这样的"傻大驼"，到2009年你打着灯笼走遍街头能找到几头？

大多数待购首套住房者没有接手能力就象大多数人没有能力爬上珠穆朗玛峰头。

高高在上的房价只有走下峰头才能嫁给老空头。

人心不足是小蛇要吞大象头，事情不能做得太过头，因为上帝坐看在云端头。

这年头如果房价还有来头，就让它再翻个跟头，150*2=300万是整数不好意思拿你零头。

于是就有了看头，米袋子菜篮子跟着奔前头，一些公司被通膨搞得栽跟头，不少供房者被减工资或失业搞得皱眉头，银行忙着收房被搞得烂帐一大驮。

涨到150万的软着陆只是碰破头，涨到369万的硬着陆人民都会吃苦头。

逆水行舟，不进掉头。

遇到台风，就要回头。

象爬树那样是不是总会爬到头？

正府怕经济低下头，已经不让大家往里投，正在股市"杀鸡头"，你小猴头还不知已被套住头？

股价奇高到6124点就是近期的头，结果掉头暴跌到3357点（半年跌45.2％）发现许多人没有穿裤头，如果不是6124而是12000来做头？

爬得越高摔得越晕头，在笑的是那些老滑头，许多人后悔当了死多头！

2.算2008年的房价是不是"最后一棒"，知房价必跌。

参加"击鼓传花"这个游戏，在门内拿着花的有100人，想买又买得起202万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。

2008年初，你张三以150万买新房*1.35=2009年初你张三拟以202万卖给李四。

扣费用后你实赚20％不多的。

202万*1.35=2010年初李四拟以273万卖给王二。

到2010年初，房价在大顶部或在连跌三五年之中，王二接手后还能加价35％到369万去卖出的可能性只有5％。

李四在买前想：

王二出手的可能性只有5％，他接手的可能性就只有5％，我李四拿着"最后一棒"的可能性就有95％。

你张三在买前也应该想：

李四拿着"最后一棒"的可能性有95％，肯接手的可能性只有5％，那你张三在2008年买的房子拿着"最后一棒"的可能性就是95％。

3.算2008年要上涨需要多少"解放军"，知房价必跌。

某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的"解放军"要有8万人。

因为几个月的调控和利空频传造成5万套新房和二手房在待售，加上新近将有1万套新房封顶，如果大涨会挂出获利盘2万套。

你炒过股的话，就容易理解了。

一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股，在9.02元的卖盘上挂了1万股。

在9.03元的卖盘上挂了2万股。

可是，目前房市的调控紧，资金缺，风险大，利空满天飞，恐慌气氛弥漫，广深跌势明显，大家都明白逆势者亡，顺势者生和熊市不言底的道理，套牢的想割肉，保本的要出来，获利的要落袋为安，见跌就杀，见涨当作回光返照也要杀，每一次反弹都是出手良机。

明摆着有8万套等在哪里，谁有扭转乾坤的本事，让8万个动摇不定的人在短时间里转变方向一起动手买房？

9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就更要杀跌了，买者就更要观望了。

即使真有8万个不怕套的投资型的"解放军"来了，最终还是要露出"游击队"的本来面目，打赢了要走，打输了也要走，最终还是要有8万个买得起150万*1.35=202万一套房的自住者来解放这些"解放军"。

可是，你的周边有几个买得起202万一套房的待购首套住房者呢？

卖力大而买力小，卖意浓而买意淡，卖者人多而买者人少，10个等了100天的卖者好不容易遇到一个想买的，一下子就围过去，光是那阵势就会把人吓得不敢再问价了，加上跌势有惯性，所以转跌为升是很不容易的，有升也很难持续。

4.算市盈率（回本年数），知房价必跌，目前存银行五年期利息一年5.87万元=17年可收回投资（市价盈利率17倍）。

2008年3月，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。

2008年买房，近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。

100万的房子年租金3万。

拆迁时还有40％的价值，60万/35年=每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。

100万的房子/租金实际收益1万元=100年可回本（市盈率100倍）。

很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。

当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。

5.算买房投资收益率，知房价必跌。

一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上（2007年集合打新股15％）。

100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。

如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。

12万/家庭收入的0.5用于买房=租户家庭年收入24万。

人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？

在样样都涨只有工资不涨时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。

今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。

房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。

房租涨不动是房市的"不治之症"，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。

为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。

1万的租金实际收益/50万元=也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。

6.算通膨对房租房价的影响度，知房价必跌.如果房价继续上涨，通膨就会继续，后果是，有的实业获利减少，看到炒房有大利，就抽资甚至关厂去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。

工资不涨却样样涨，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。

这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。

将来，如果通货膨胀率更高，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万/200万=房租收益率下降为0.5％。

房租收益率只是钱存银行的20分之1。

买房吃20倍的大亏，房价必跌。

房子的保值增值功能具有阶段性的特点。

到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。

熊市里房价和房地产股是"烫手的山芋"。

一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!

7.算近期价值，知房价必跌.30年来，哪种商品只涨不跌？

在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。

1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。

回头看，那钱花得真是冤啊。

牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。

熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样套死的。

在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。

什么是价值？

真正的价值不但是由物质构成的，也是由精神构成的。

2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。

3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年3月石油价大涨见到110米元，中国石油低见17元，还有一大堆人在杀跌。

房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。

大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。

牛市高估时车水马龙，熊市低估时门可罗雀，市场就是这样残酷无情的。

8.算长期投资价值，知房价必跌。

房价股价就象太阳，有日出必有日落。

房价股价就象海水，有潮起必有潮落。

炒房炒股就象打架，打出去不收回拳头，你就被对手打倒了。

有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。

20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？

谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？

中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。

有人瞎说还要涨20年。

房价涨幅26％的话，炒家一年只赚11％。

1.26*1.26*1.26=2。

即每3年涨1倍。

3年后100万元的二手房涨到200万元。

6年后涨到400万元。

9年后涨到800万元。

12年后涨到1600万元。

15年后3200万元。

18年后6400万元。

21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗？

9.算使用价值，知房价必跌。

2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。

房子的使用价值会随着时间的推移而下降。

去看看20年前即1988年盖的老房子吧。

你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。

想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。

20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。

特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。

而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。

就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。

有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。

越住越没档次，越住越没面子。

经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。

那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？

土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。

30岁+30年=60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。

你家90平方/15层=你的土地只有6平米。

你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。

就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。

10.算房价收入比，知房价必跌。

国际房价收入比为3到6（年）。

6/收入的0.5用于买房=在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。

H市新房平均价10000元*90平米/H市平均家庭收入6万=2007年底H市的房价收入比为15（年）。

15/收入的0.5用于买房=在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。

2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。

有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？

一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。

假如房价再涨1倍，房价收入比为30。

22岁+60年=全市平均全家为了房子需工作到86岁。

荒唐！

当前房价再涨一倍的话，不利于讲三个代表，不利于讲共富，不利于讲和谐社会。

目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。

3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民"最难以承受"。

结果伦敦（6.9）、纽约（7.9）、首尔（7.7），澳洲悉尼以8.5名列前茅。

并由此被断言"澳洲存在世界上最大的地产危机"。

11.算住房痛苦指数，知房价必跌.商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。

2007年我国某市住房痛苦指数＝10000元/平米÷3333元＝3

2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77

2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65

比较的结果说明，当前中国大城市的房价特别高。

投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。

从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，如果房价再涨一倍的话，一线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家买4套房。

难道大家都不懂这样的道理：

农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是"老幼村"、"穷人村"。

如果房价再涨一倍的话，就不利于吸引留学生回来为国效力。

如果房价再涨一倍的话，就加大了祖国统一的成本。

总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失的。

12.算商家标价与消费者估价的偏差率，知房价必跌。

消费者心中有杆称。

人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度，从讨价和评论就能知道，偏差率超过1.3就难以被消费者接受：

"这就值100元，卖150太贵了。

""好吧，卖给你140元"。

"140元？

老公你买贵了，这撑死就值100元，以130元买还差不多，你让人家赚太多了"。

130/100=偏差率为1.3倍。

2007年一套新房150万元/50万元估价=偏差率3倍。

再涨一倍到300万就是6倍。

问题很大啊：

有300万元支付能力的人是大精英，还会在已是6倍时的2009年再接手你炒家这个二手房吗？

全市需要的肯接受6倍偏差率的"傻大款"不是几个而是8万个，哪里去找这样多既是"傻大冒"又能"赚大钱"的大精英？

开发商盖房的积极性与偏差率成正比，偏差率越高越好赚，心情好，房子就多盖。

消费者买房的积极性与偏差率成反比，偏差率越高越吃亏，心理承受力就小。

因为二手房的主要购买人是收入不高的自住性购房者，钱来之不易，对偏差率会斤斤计较。

偏差率6是奇高，历来处于"上帝"地位的消费者就有被忽悠的感觉，就不能宽容，就不予接受。

老百姓在房市可能被骗一时，不会被骗一世。

被骗久了就会冷眼旁观，捂紧钱包不肯买。

13.算汇率，知房价必跌.如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：

2009年人民币的升值达到1比6时以48万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。

到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用48万元人民币买入80平的二手房。

如果2007年买这套新房，12000每平*80平=需花费96万元。

96万-五年10万的房租-46万=节约40万。

这个思路说明，在人民币在升值的现在买房是很吃亏的。

14.算其他投资方法的收益，知房价必跌.条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？

可以先租房，创业成功后再买房。

晚几年买房便宜很多。

今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。

有的市场上上下下，1*1.2*1.2*1.2*1.2*1.2=在5年里累计的机会2.5倍。

赚头较大的其他投资渠道不少。

资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。

当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。

张三做各种投资25年。

每年平均20％的收益，100万*1.2*1.2*1.2……（1.2的25次方）=到60岁是9540万的大富豪。

15.算大家钱袋子里有多少钱，知房价必跌。

多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：

"房价是由需求决定的，而刚需是很大的"。

其实，经济基础（有效购房能力）决定意识形态（购房需求），"钱袋"决定"脑袋"。

钱袋子属于物质，具有刚性，没有"硬通币"的人有买房的想法，他的需求只是一种想法。

不敢去看房，需求必然是软性的。

也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。

在钱袋子面前，需求一点都显示不出刚性来。

过去3年，手里有钱的在买房，手里钱不够的借钱和按揭在买房，大家都千方百计地搞钱买房。

该买的已经买了，剩下的几乎都是买不起房的没钱的人了。

成交量比较不会骗人。

∧状的成交量线说明黑三角骗术不灵了；大众需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年；已经没有多少人的钱袋子里有150万去买新房了，所以就下跌了。

16.算工薪族多久能买起房，知房价必跌。

房价5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？

房价上涨中，一工薪族2003年买房缺10万，2005买房缺20万，2007年买房缺70万。

劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。

恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？

所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。

这个大趋势，只要看各国就知道了。

2008年3月两会报告说：

"依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为"。

这告诉人们，炒楼是犯法的，正府要打击。

炒粮食是犯罪，炒房是犯法，都是危及民生，危及正权啊。

17.算中等家庭是否买得起房，知房价必跌.因为高等收入家庭有N套房，低等收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。

如果当前当地的价格中等收入家庭买不起，那么房子谁来买？

所以房价必跌。

王石在中央2套说：

房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。

18.算大通胀大加薪大涨房价情况下的购买力，知房价必跌。

比如王二2007年定了三年后的买房计划，已积蓄30万元+家庭年收入的一半每年有6万可用于还按揭*3年+三年其他收入10万=60万为首付购买100万的房子。

假如象有的多军吓唬人的那样大通胀，大加薪，大涨房价，那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增，赢利下降，没倒闭已是万幸，大涨工资就没戏了。

结果，60万+每年工资增加2万*3年-每年被高物价咬走4万*3年=王二首付款能力下降为54万。

房价继续大涨，100万*2=三年后涨到200万一套。

200万*0.5=首付需100万。

王二首付款缺了46万。

啃四老46万的话，最终要拿50万到医院去还给老人。

借得到46万，最终要拿60万还给人家。

月光族啊，如何还呢？

200万*0.5=按揭100万，每月还贷1万*12个月=每年还贷12万，而年还贷能力已下降为4万。

无路可走啊。

结果是，有兔子过年，没有兔子也过年。

买不起就边租边等。

熊市里，看现金为王，还是每月下跌的房子张狂。

三年里，看谁能耗过谁。

袖手当观众的人增多了，供大于求更严重了，房价必跌。

19.算6个人供一套房的困难度，知房价必跌。

（购婚房主力的）80后的父母这代人目前在五六十岁。

大多情况是：

青年时赶上文化大革命和上山下乡，教育水平普遍不高，成家遇到计生，中年遇到下岗再就业，退休金只够自己日常花费。

二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。

一生红脑袋，穷革命，几无灰色收入，积累的财富不多。

在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。

为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。

子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。

4老所积累的钱表面有几十万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候还不够花呢。

4个家长为第二座大山（房）掏出应付第三座大山（医疗）的钱。

他们最后都要病一次，你拿什么还给他们治病?

你拿什么给他们送终?

有的人可能因此而断供卖房。

如果是农家子女就更窘迫了。

20.算"高价房奴"的困难度，知房价必跌。

现在买房，断了创业路，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，每月要还贷，担心生病和失业，还能感受到温暖吗？

"高价房奴"最终结局是两手空空。

张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁+30年=60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。

只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。

他错信了"现在不买，再涨就永远买不起了"的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！

21.算刚需家庭购房的首付能力，知房价必跌。

刚需是指有生活需求和心理需求，再贵也不得不买，并有支付能力的需求。

这只有二种情况：

第一种，以前拿得出首付，现在也拿得出。

比如结婚购房，现在的城里人大多晚婚，2008年男28岁的话，在一套150万元时首付75万拿得出，说明2年前26岁在一套50万元时首付20万也拿得出，26岁已是再贵也不得不买了，拖到今天才来花3倍的冤枉钱的人很少。

第二种，以前拿不出首付，但近3年天上突然掉下来一个暴发户。

本来不到20万的小户，3年后就成了拿得出首付75万的中户。

既然就象天上掉下来一样，就不可能多了。

2008年3月股市已大跌45.2％，本金投入20万炒到75万以上的大约只有10％了，这样的成绩说明他们是看顶逃顶的高手，而房市已见顶是明显的；这样的成绩说明他们不会认为又到底部的股市不如在顶部的房市好赚；其中不能等的再贵也不得不买房的刚需能有几人？

老腐败已买房了，新腐败不可能一下子冒出很多。

其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。

其实房价上涨天天在大量地消灭刚需。

以前拿得出首付的，现在几乎都不够了，刚需已变成了无可奈何之需。

在2005每套50万的时候就不得不买，但钱缺了30万，到现在150万缺了100万元，再涨的话会缺120万元。

120万的按揭每月需还贷1.2万，有多少人每月能还1.2万却还在租房？

22.算银行按揭充足率，知房价必跌。

中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：

银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。

买150万的新房，原来首付需要60万，现在需要90万。

对工资收入严格审核时发现，张三家年收入10万，扣除第1套已按揭60万，第2套只能再贷40万，首付需要110万，还贷利息率也提高了。

换房者需先卖后买才不算第2套房。

许多炒家的炒路就这样被堵死了。

于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。

23.算供求变化的加速度，知房价必跌.因为好赚，开发商的供给，以2005年3万套、2006年5万套、2007年8万套……的加速度开工。

放巨量要滞后到2009年。

因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成"永涨不跌"的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。

但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。

买房子无非就是两个目的：

第一种目的是自住；第二种目的是投资赚钱。

投资的方法是先买下房子，等房价涨了后卖给自住的人。

可见都是建立在自住这个基础之上。

当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候，房价上涨的基础就没有了。

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