收房时一定要睁大眼睛这些毛病归开发商修.docx

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收房时一定要睁大眼睛这些毛病归开发商修

收房时一定要睁大眼睛？

这些毛病归开发商修！

各位粉丝：

首先恭喜最近要收房的粉丝，咬着牙一边还房贷一边交月供的日子终于要过去了，收房之后就可以进入买家具家电、装修、晾房子和最后搬家踏踏实实过日子的环节啦！

不过，在近期【京房字】联合沣浩达举行的公益验房中，我们发现了很多本属于需要开发商负责维修的质量问题被一推二作五了。

甚至在业主传给我们的录音中，居然有人说“有问题是正常的”、“以后业主可以用公维修”。

用公维修？

那是房子的保命钱，是业主自己交的、大概要房子交付10年左右才会启用的钱。

【京房字】在这里提醒大家，所有刚交付的房子，开发商、物业或者原来的销售说用公维的，请您都录下来传给【京房字】，我们到时要看看都有哪些开发商这么推卸责任！

好，说回正题。

今天【京房字】就以我们上周去进行公益验房的顺义悦君家园自住房为例，给大家讲讲都哪些质量问题，是需要开发商维修的。

如果之前不了解公益验房项目的，可以点击这个链接查看：

要收房了？

【京房字】喊你来拿验房报告！

PART1墙面被补成花瓜，怎么办？

鉴于上次提供的验房推送中我们已经讲了不少验房知识，这次呢，我们重点讲讲在悦君家园验房过程中所出现的问题。

先给大家看看小区公益验房群里的照片，来自业主真实拍摄。

这是非常典型的墙面空鼓修补痕迹。

请各位注意，一般出现一些修补，是正常的。

但是这面墙上的空鼓太多了，可能会影响后期贴砖质量，造成脱落等。

另外比较严重的，还有了另外一家的屋顶。

这个问题看着没有第一个显眼，还是【京房字】公益验房师给发现的呢。

当时，验房师发现了屋顶有裂纹，后期业主铲开后，就出现了图片上的这么多裂纹。

造成这种情况的，可能有两种情况。

第一种是在盖房过程中就存在的质量问题；第二种则是因为楼上野蛮施工。

业主反馈的信息是，楼上业主正在施工砸地面，造成他家顶面开裂的。

遇到这种情况，到底是谁的原因，需要进一步进行鉴定。

公益验房师分析，一般出现这种裂缝，都和邻居野蛮施工有关。

楼上做地暖施工，为了给自己留空间就会往下皂，用高频振动的风镐凿地面，特别容易造成开裂。

针对屋顶的裂缝，如果是开发商责任，归开发商修；如果是楼上野蛮施工，那就由楼上业主承担责任。

在这个小区中，墙面与顶面的问题确实比较多。

首先，我们先放上一张所验房屋的户型图，大家可以看看这套房子的结构。

墙面和顶面的具体检测方法在上次验房推送中有详细讲解要收房了？

【京房字】喊你来拿验房报告！

，我们在户型图上对有问题的墙面大致标记了一下，这次被验房屋的墙面平整度、垂直度的问题多达十几处。

以主卧为例，主卧三面墙共存在5处平整度不合格的问题，最大偏差竟达到了9mm，远远超过了4mm的标准。

同时墙面存在多处空鼓，厨房墙面存在部分开裂。

更严重的是，次卧顶面有一个角下落——导致水平度偏差达到了19mm，超过了10mm的标准。

对这样的顶面如果不进行处理，会造成在装修过程中贴石膏线的时候发生错缝现象。

可能造成这种问题的原因是混凝土施工过程中木模板可能跑模，变形下塌，混凝土在凝固之前下塌，这一类问题是从结构上带来的，20mm之内可以进行简单的石膏修补，若超过20mm就不太好处理了。

在这里，【京房字】给大家做个科普，对于墙面出现的其他问题的处理方式有这样几种。

空鼓问题处理方式：

切一个大于空鼓面积的正规矩形，铲掉抹灰层，用高于原强度砂浆回填，挂网再用石膏腻子找平。

墙面开裂处理方式：

沿着裂缝周边1公分左右的地方开V形槽，沿着V形槽填充弹性腻子/高强度砂浆，然后再进行挂网等后续处理。

平整度垂直度问题：

直接打磨处理。

PART2门和窗，成了问题出现集中地。

顺义自住房的门窗问题也比较多。

例如，窗户出现了打胶粗糙、未打胶、密封胶多处开裂、压条拼接缝大/错合、窗台空鼓、窗固定玻璃多处划痕等问题。

在对门进行验收的过程中，出现了：

入户门门框、门扇密封条脱槽、锁扣处划痕、门扇把手松动、猫眼掉漆、门扇内表面右侧变形。

特别是这户，有两块玻璃破损特别严重，见图，这种情况必须更换玻璃。

对于功能性问题也必须维修好，其他所有观感问题都需要重新做美容处理，比如压条补胶、补同色漆。

PART3厨卫问题，你要学会测烟道。

在上一篇关于验房的推送中，我们已经讲解了厨卫部分验房时需要注意的问题。

由于厨房和卫生间是我们在日常生活中使用频率最高、最容易存在各种安全隐患、出现各类问题的地方，所以呢，【京房字】想对厨卫部分再叨叨几句。

上次已经说到了，对于厨房，要重点关注水、电、燃气、通风、管线位置、安装阻火圈、冷热水管配置堵头等等。

这次，我们来教教大家怎么测试烟道。

用纸卷点火/烟卷点烟以后放到烟道口（止逆阀打开），看火苗/烟是否被拐弯吸走，这样来判断烟道是否畅通，吸力如何，如果遇上烟道不畅一定要找开发商维修，这个关系以后油烟问题，不能轻视。

有机会您家炒菜时不开油烟机试试，PM2.5检测仪的指数十几秒钟就到三五百，买个好点的油烟机、能够保障烟道畅通太重要了。

这次对顺义自住房验房中发现的新问题是厨房没有进行拉毛。

拉毛的主要作用是通过增加粗糙度来加大墙面摩擦力，贴墙砖时更容易抓牢而不脱落和空鼓，拉毛有多种方式，一般是水泥沙添加界面剂搀和，在墙上甩刷一遍。

一般干透了的拉毛必须足够坚固，毛刺不能过少，毛刺幅度达到3mm为宜。

如果开发商没有对相应墙面进行拉毛的话，业主们在收房后装修的过程中进行拉毛处理。

卫生间部分的重点之一是看防水，具体的测试方法在上一期的验房推送中已经教给大家了。

大家可以翻阅文初给的推送链接哈。

老规矩，附上这次的验房报告。

PART４万一质量有问题，怎么处理？

经过抽样公益验房，这房子的小毛病还挺多，有大隐患的地方，【京房字】也在上面标注了。

那么问题是，验房报告拿到以后，验出问题后怎么处理？

首先，房屋内的质量都有一定的质保期，大部分房屋构件的质保期都在两年左右，而开发商在业主收房的这段时间内是为项目配备整改人员最全的时候，所以此段时间是所有质量问题处理的最佳时间。

1.在房屋查验完毕后验房机构会出具验房报告，以沣浩达为例，业主需把《验房报告》原件留好。

并且在物业的《房屋交接验收单》中标明“详细问题见第三方验房报告单”把《沣浩验房报告》复印件附在《房屋交接验收单》的后面进行装订。

2.与物业或者开发商管理人员约定好问题整改时间（最好有书面上的约定）（对于100㎡以内的毛坯房一般整改期限为一周左右；对于100㎡以内的精装房整改期限为两周左右）同时对于查验过程中验房师提出的重点问题，业主要与开发商做重点交代维修。

3.根据约定的整改期限按照《验房报告》对房屋内的问题进行逐条销项。

4.对于复检仍然存在的问题，业主可以再次咨询验房师，验房师会对剩余问题进行分类，然后给予业主是否继续找开发商维修的建议。

如果开发商不维修怎么办？

业主可以走法律途径维护自己的合法权益，这时《验房报告》就可以当做举证证据使用。

（经咨询沣浩达验房师，他表示验房十年，开发商不给于维修的目前还没有遇见过）还是那句话，你有理，就要冷静理智、有礼有节地说出来。

验房报告的作用效力：

1.帮助业主全面了解房屋质量问题2.是业主是否收房的重要参考依据3.是确定收房时房屋状况的重要依据4.能帮助业主决定是否以及如何采取进一步的措施或者手段5.是业主维权的重要武器，具有法律举证效力房屋验完以后的处理方式：

对于一般质量问题可以进行维修、索赔；对于严重质量问题（比如：

结构安全、大的结构偏差、结构承载力破坏等）可以进行索赔、退房。

PART5感谢一位非常刻薄的粉丝，【京房字】公益验房改规则了这话说起来长了，前几天，有一位粉丝这么给我们留了言。

要说明一点。

【京房字】留言精选原则是先来后到，不带脏字和对他人的人身攻击。

可能有些粉丝不知道，微信和微博不同，不是您留言了没显示出来就意味着我们删了，而是要通过后台精选，而且微信还有上限，每条推送只能精选100条。

【京房字】留言的最高纪录是一条推送3000多条留言，如果您留言晚了，请恕我们要把精选的机会留给别的先来的粉丝。

经志愿者核对，这位留言者居然是因为没有抽中【京房字】公益验房资格怒而退群，然后又通过和中奖者私下联系转让资格才获得的验房机会。

同时，在验房过程中，这位留言者各种阻挠，不让邻居知道他门牌号，不希望别人去他家学习、影响验房质量，甚至直接在群里告知大家他要控制人数。

这真是【京房字】从汇星苑收房启动公益验房以来，头一次遇到这种脾气的“中奖”粉丝。

目前，此君自称已经将【京房字】公益验房提供的验房报告递送给主管部门维权去了，并且，他称“我生气并不是希望《京房字》能给我们解决什么问题，因为你们没这个义务和责任，这一点我非常清楚”。

很遗憾，【京房字】志愿者认为您并不清楚。

从政策层面上，每次有类似的调研或者专家征求意见，【京房字】专家组成员都在非常努力地给大家争取政策。

公积金贷款、公积金提取、组合贷、职住平衡、公租房供应数量与位置、自住房性质、自住房出租和后续持有政策、更公平的购房资格认定、更公开更简便的申购流程……更不要说是自住房质量。

之前大兴采育自住房拆除重建，是【京房字】专家组全程参与、开会时力主要最彻底解决问题的。

最早的树标杆，是【京房字】专家组去探访、去公开的。

从选房监督上，没有【京房字】，你以为丰台那个最贵自住房会把稀里糊涂选完的房子重选吗？

顺道再通报一声，从本月初开始，对于所谓的“120万能买自住房购房资格”的事情，【京房字】已经开始调查了。

我们针对的是公益、是公义、是公理，不是您一个人、一套房、一个个不合理要求和谩骂。

成立3年，这还是首位拐弯蹭了【京房字】福利又回来张口就骂的粉丝。

恭喜您这次得了第一。

所以为了感谢他，我们把规则完善一下。

请注意，标红部分为改动部分。

我们有个【京房字】公益验房科普微信群，如果您想加，可以在这条推送下方留下您的微信号，【京房字】志愿者每周一次，集中加一下大家。

群规如下，望周知：

1.此群为纯公益行为，有任何关于房屋验收质量方面的问题，都可以圈【京房字】这个公益项目的支持伙伴——沣浩达（公众号fenghaoda58）的赵总和辛工。

他们会抽时间为大家解答。

请注意，这些解答只围绕房屋质量问题，而且全部免费。

2.【京房字】本身也和沣浩达有公益验房项目。

每个自住房小区有两个名额，此名额由【京房字】在该小区业主群中发红包，按照粉丝领红包的金额决定。

具体方案说明附后。

3.沣浩达为房屋验收领域中数二数三的企业（《广告法》不允许说第一），主持过诸多项目的验收，参与过北京之外多个城市的地方标准制定（北京目前还没有综合的房屋竣工验收地标，各条款都是在各文件和规范中散落的），这家企业可以为中奖粉丝出具有效力的第三方验房报告。

业主可以依此要求开发商维修不达标的部分。

4.请注意，无论是【京房字】还是沣浩达，我们都不介入您个人与开发商的协商、维护权益行为。

我们同时作为完全公立的第三方、第四方，从不接受开发商、物业公司任何形式的费用。

这一点请各位粉丝放心。

5.在验房过程中出现的各种问题，有些可以在装修中解决。

对此，如果您有疑问，【京房字】和公益验房师可以做出建议。

这种建议没有偏向，您可以酌情参考。

6.【京房字】同时也提醒各位，我们和沣浩达都是独立组织和企业，和市场上很多“公益验房”不同，我们不绑定任何装修、建材、团购产品。

如果您需要团购，欢迎您参与【京房字】公益团，但这并不作为必要条件，由您自愿选择。

7.在您家验收之后，【京房字】可能将这份报告及毛坯房照片作为样板留存，也可能依次进行推送、汇报给主管部门。

同时，在验房过程中，请您务必接受可以让感兴趣的邻居进入您家参讲解。

请放心，这种讲解不会降低验房质量，只会让您对您房屋的情况掌握得更清晰。

在这过程中，【京房字】将隐去您的姓名、电话、门牌号等隐私信息，可能留有户型、楼栋等必要信息。

如果您接受公益验房，则表示您接受【京房字】的这项条款内容。

8.此前公益验房过程中，有可能因为您家所在位置过远、需要缴纳过路费、开车、停车等产生一部分交通费用，因为需要携带成箱的设备，因此验房师不能乘坐公共交通到您家。

这些交通费用大约为100元，如果不愿意产生这笔费用，您也可以选择自行开车接送验房师。

沣浩达对外验收毛坯房价格为每平方米10元到12元，也就是说一套90平方米的房屋大概为900元到1100元左右。

收取交通费不是代替验房费用，【京房字】对此费用提前进行说明，以避免出现“公益项目怎么还收钱”的误会。

附：

参与【京房字】公益验房方案说明1.本公益验房项目只针对新建、成规模小区。

不接受个人购买二手房申请。

同时，此项目只针对合法住宅进行检测。

2.如果您有兴趣参与【京房字】公益验房，请自行建立一个群，邀请您的邻居进群。

一般来说，大小区中对房屋质量感兴趣的邻居应该达到至少50人。

如果小区很小，另当别论，只要达到10%就可以。

特别说明，如果您的小区分期收房，可以分期成立验房群，每期两个名额。

2.建好之后，请您联系【京房字】公益验房科普群中的京房字志愿者和助理。

此两人将进群发红包。

3.发红包中奖规则如下。

如此群已经有50名业主，加上京房字志愿者助理两人，一共52人，那么京房字志愿者或助理将发两轮红包。

第一轮红包为10份，共11分，抽中两分的人为第一个中奖人。

第二轮红包为10份，共计11分，抽中两分的为第二个中奖人。

如果某红包在24小时内未领完导致退回，则以第一个抢此红包的人为中奖人。

4.中奖人产生以后，请群主邀请沣浩达公益验房师进群。

此验房师也可以在群中为其他未中奖业主解答问题。

同时，该验房师将在【京房字】的见证下，和中奖业主协商具体验房时间。

请注意，因为此项目为公益行为，因此需要安排在沣浩达还没有排满的日期，因此需要双方协商，争取彼此都方便的时间。

请注意，我们的抽奖一对房子二对人，不接受任何形式的转让！

不接受任何形式的转让！

不接受任何形式的转让！

5.需要各位参与者注意的是，即使收房之后，也可以依据验房结果要求开发商维修。

房屋各部位都有保质期，不达标的部分，开发商都有责任为业主维修。

6.在房屋验收完成之后，【京房字】助理和公益验房师将在群中为此小区邻居讲解抽样的房屋质量情况，以及存在的部分问题。

我们也希望中奖者能对我们的公益验房行为提出建议，谢谢。

另：

大家如果想邀请朋友或邻居进群，请先确定他们是京房字粉丝，再邀请进群。

再次强调，此微信群仅限于科普验房知识，如果需要讨论别的内容，欢迎移步京房字QQ群，群号见京房字公众号“联系我们”。

感谢各位。

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公信源于责任，权威造就品质【原标题：

「公开课」要收房了？

这些毛病归开发商修！

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