《工程经济学》课程设计报告doc.docx
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《工程经济学》课程设计报告doc
《工程经济学》课程设计报告
安东新区的某房地产住宅开发项目
经济评价
学 期2０11-2012学年第二学期
系（院） 建筑工程学院
专 业 工程管理
年 级 ***＊**
学 号 *＊*******
姓 名*＊＊**
指导教师 ＊*＊*＊***
日 期 ２01２年6月
第一章概述········································2
1.1本课题的目的·····································2
1．2设计内容要求·····································2
第二章 项目概况······································2
２．1项目概况·········································2
２.2市场研究·········································2
2．３投资估算·········································3
2.4资金筹措·········································3
2.5项目成本·········································3
2．6销售收入·········································4
2.7税费·············································4
2.8其他·············································４
第三章 编制报表、指标计算、风险分析················４
３．1项目总投资估算表·································4
3．2建筑工程费用估算表·······························5
3.3工程建设其他费用表·······························5
3.4投资使用计划与资金筹措表·························7
３.5营业收入、营业税金及附加估算表···················7
3.6利润与利润分配表·································8
3．7资金来源与运用表································9
３.8借款与还本付息表·································10
第四章项目经济评价··································11
4.1现金流量分析·····································11
4.2风险分析·········································1４
第五章结论··········································15
附录·················································１7
第一章概述
1.1 本课题的目的:
通过市场供需研究和财务经济分析,对投资和和资金筹措，成本费用,销售收入,销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定,从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。
对项目预期进行进行可行性分析。
确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价,为委托投资决策及来发项目融资提供依据。
1.２本课题的任务要求：
本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。
根据给定的资料数据,综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法,对该项目进行经济评价并做出结论。
第二章项目概况
2．1．项目概况
随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化,城市用地功能进一步拓展，尤其是安阳新区的开发,现某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为3005３8．9１平方米。
其中住宅建筑面积为2536９0.5０平方米,共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋,建筑面积为3530０．２０平方米;高层（１8层、24层）共2３栋，建筑面积为２18390.30平方米;商业建筑面积为4000０.５2平方米；幼儿园4２22.71平方米（不可销售）,公共配套建筑2625．１8平方米（不可销售）。
项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积（m2）
建筑面积所占比例（%）
新
建
建
筑
高层住宅
218390.30
7２％
小高层住宅
35３00.20
11%
地区商业建筑
40００0．５2
１3%
配套公建
2625.１8
0.８%
幼儿园
4222.71
1．4%
-－－-
2．2、市场研究
（1）安阳市东区开发区位优势:
安东区西起曙光路,东至京港澳高速公路,北起黄河,南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域,也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立,配套设施不断完善,是未来最宜居的高档居住片区。
（二）安阳市普通住宅市场分析:
安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为１20-1５0平方左右的三房,区域楼盘价格主要集中在３３００－4０00元/平方之间。
区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员,企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。
（三）市场供需关系分析：
受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的写字楼,商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主,且随着价格不断攀升，户型面积趋小,创新型产品将进入市场；板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点;客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主,随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。
２.3投资估算
根据安阳市的同类开发项目的实际情况,确定各项投资估算指标为:
商业建筑为220０元／m２,小高层住宅为140０元/m2，高层住宅为1８00元/m2,幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表,征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算,经营资金不计。
建设期3年,投资比例为35%∶３5%∶３０％。
２.4资金筹措
本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的２０%,实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资,如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8%计）,为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。
2.5.项目成本
（1）开发建设成本：
指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。
（2）管理费用：
指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用,按开发建设成本的5%计算。
（3）销售费用：
指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。
其中,销售人员工资按销售收入的1％计算,广告费按销售收入的４%计算。
（4）财务费用：
指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出,自行安排借款偿还计划,按年利率为8％计息。
2．6．销售收入
拟在第一年对项目投资超过2５%,并且工程基础部分完工后开始预售,第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%∶40％∶30%∶2０%。
依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元／ m２（均价）,商业售价6000元/m２（均价），对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%,第三、四年按全价销售。
该项目无补贴收入部分。
2.７．税费
根据规定该项目需要缴纳以下税费：
营业税5%,城市维护建设税7%，教育费附加３％,所得税率25％，土地增值税按相关规定自行测算。
2.8其他
房地产开发项目的基准收益率为12％。
数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到,可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整,应说明理由。
第三章编制报表、指标计算、风险分析
３.1项目总投资估算:
据估算,本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为8９81３.8万元人民币,可销售面积的单方造价为商业建筑2200元/平方米。
住宅建筑面积小高层14０0元/平方米,高层1800元/平方米。
更详细的投资规划可能随设计的深入而调整
ﻩ项目投资估（成本）算表
单位:
万元ﻩﻩ表3—1
序号
项目名称
计费基数
金额（万元）
备注
1
开发建设投资
785３0.97
1.1
建安工程费
附表
5５７91.15
１．2
工程建设其他费用
1971９.4
１．3
预备费
3020.42
2
建设期利息
２7６5.29
3
期间费用
９49８.48
３．1
管理费用
392６.５5
3.2
销售费用
5571.９3
3．3
其他费用
0
4
合计项目总投资
９04９8.０7
3.2建筑工建安工程费用估算表ﻩ
建安费用估算表
单位：
万元ﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩ表3—２
序号
工程项目或费用名称
单位
建筑面积
（㎡）
经济指标（元）
合计（万元）
备注
一
建筑安装工程
300５３8.９１
5３60０.23
1
商业建筑
㎡
4000０.5２
２200
8800．1２
2
住宅建筑面积
㎡
253６9.５０
４４２52．2９
２．1
小高层（１1层）
㎡
35300.20
14０0
4942.03
2.２
高层（18,24层）
㎡
21８39０.30
1800
39３10.2６
３
幼儿园
㎡
８００
33７．8２
不可销售
4
公共配套建筑
㎡
2625.18
８00
２１0．02
不可销售
二
室外工程
2190．92
1
室外排水
系统
1．００
１5０.０0
含消防
２
室外供电
系统
1．00
50００0０
50.00
３
道路
㎡
94０1.00
１50
１41.02
4
绿化
㎡
41７４.0０
３０
１2.5２
５
围墙
㎡
6８61.０0
2６0
178.3９
6
电动大门
个
9
60000
54.0０
7
电梯
个
1６05.0０
７，１1层
个
9
2５0000
225.0０
１8,24层
个
4６
30０000
1380.0０
三
总计
５５７91.15
3.３工程建设其他费用
工程建设其他费用表
单位:
万元 表3—3
序号
项目名称
计费文件
计费基数
金额（万元）
备注
1
征地费
7５万/亩
1５000
含相关税费
２
建设单位管理费
财建［20０2]39４号
项目投资总概算
278．９6
按建安费用近
似计算
3
招投标服务费
计价格[200２]1９80号
中标金额
5３.45
按建安费用近似计算
4
工程设计费
计价格[2０02］10号
工程设计收费计费额
1４13.１８
按建安费用近似计算,专业调整系数取1.０,工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0,附加调整系数取1,其他设计收费取0，浮动幅度值取０。
5
工程地质勘查费
计价格［2002]10号
总建筑面积每平米5元
150.２7
速算方法
6
编制项目申请报告
计价格[1999］1２8３号
投资估算额
79．１7
按建安费用近似计算,包括编制可行性研究报告。
不设调整系数
7
编制环境影响报告
计价格[2002]12５号
投资估算额
２9．2９
按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。
不设调整系数
8
评审环境影响报告
计价格[２０02]125号
投资估算额
6.51
按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。
不设调整系数
9
施工图审查
豫发改收费［2004]１555号
建筑工程设计收费
８5.０9
按6%取
10
工程量清单编制费
豫发改收费[２00４]１765号
建安工程费
3３4.75
按2.5‰取
11
工程监理费
发改价格[200７]670号
工程概算投资额
931.８0
按建安费用近似计算，专业调整系数取1．0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.０，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取０。
12
人防设施易地费
安计经房[2003］５54号
按每平米1500元算
1２73.99
６级以上防空地下室。
只算住宅部分,其他忽略不算
１3
文物勘探费
豫价费字[199８]243号
用地面积*4.5元
5８.83
速算方法
１4
地震安全评价费
豫震发防（２000）12号
用地面积*１.5元
19.61
速算方法
16
合 计
197１9.4
3.4投资使用计划与资金筹措：
按照项目建设进度计划安排,本项目资金投入计划详见表４“投资计划与资金筹措表
投资使用计划与资金筹措表ﻩﻩﻩ
单位：
万元ﻩﻩﻩ附表3—4
序号
项目名称
合计
1
２
3
４
1
开发总投资
9049８.0７
31３36．５4
3１116.54
2６７59．65
1285.3４
１.1
开发建设投资
78５30.97
27４85.8４
２７4８5.8４
2355９.29
１.2
建设期利息
1５1６．49
526.63
５26.６3
３05.82
1５7.41
1.３
期间费用
9498．4８
259１．9８
259１.９8
24７3.57
1１２７.92
1.3.1
管理费用
３926.55
1374.29
1３7４.29
11７７.9７
1.3.２
其他费用
1.3.3
销售费用
５571．7３
541．40
22１0.７2
1９６１．88
１127.９２
2
资金筹措
90４98．07
３1336.５４
31１16.５4
２6７５9．65
12８5.３4
2.1
自有资金
15７０6.1９
1４52６.23
1179．96
2.2
银行贷款
65７７.８2
6577.8２
2.3
销售收入
661７８．68
10２３2.49
3015６.５8
２６759．6８
1285.59
本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。
其中自有资金投入1586３.２２万元人民币,销售收入投入105309．３８万元人民币,需向金融机构贷款4000万元人民币详见表4。
在估算中,考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的,故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年
3.５营业收入、营业税金及附加估算表：
营业收入，营业税金及附加估算表
单位：
万元ﻩﻩ表3—5
序号
项目
合计
1
2
3
４
销售比例
100%
10％
4０%
30%
２0%
1
营业收入
１１1438．5
108２8.03
44214.５６
33８37.60
22５58.40
1．1
住宅销售收入
８7726.19
852４
348０6．37
26６37.50
１77５8.3４
单价（万元/㎡）
0.34４75
0.３3６
0.3４3
０.3５
0.35
数量（㎡）
25369０.5
25３69.０５
101４7６.2
７610７.15
3０7３8.1
1.2
商业用房销售收入
2371３2．1
2304.０３
9408．17
7200．１9
4８00.07
单价（万元/㎡）
0.５91
0.５76
０.588
０.60
0.60
数量（㎡）
40０00.52
40０0.０５2
160００.2１
1200０．１6
８0０0.１5
2
营业税金及附加
6４24.11
595．54
243１.79
2158.07
1２40．71
2.１
营业税
5８4１．９3
5４1.４0
22１０.72
196１.８８
１１2７.92
2.２
城市维护建设税
406.９3
37.90
154.７5
１37．33
7８.9５
２．3
教育费附加
175.26
１６．24
66．32
58.８6
33.８４
３
土地增值税
6２９
6２.9
251．6
１8８.7
１25.８
注:
土地增值税采取四级超率累进计算,具体指标如下:
级数
土地增值额
税率（％）
速算扣除系数
1
增值额未超过扣除项目金额50％的部分
30
0
2
增值额超过扣除项目金额5０％未超过1０0％的部分
40
5%
３
增值额超过扣除项目金额100％未超过2０0%的部分
50
１5％
４
增值额超过扣除项目金额200％的部分
60
３5%
3.６利润与利润分配表:
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。
预计本项目的总税后利润为11675.08万元人民币。
ﻩ利润与利润分配表ﻩ
单位：
万元ﻩ表:
3—6
序号
项目
合计
1
2
3
４
１
营业收入
111438.５
10828．03
44２14.46
338３7.60
２2５58．4０
２
补贴收入
３
营业税金及附加
6４２4.1
54１．４０
2210.７2
19６1.88
11２７.９2
4
土地增值税
629
６2．9
２５1.6
188.7
125.8
5
总成本费用
９04９8.0７
313３6.54
３11１６.５4
2675９.65
１285.３4
６
利润总额
１3８８7.３３
-2111２.8１
106３5．６
4929.0９
２0019.３4
7
弥补以前年度亏损
２1112.8
10635.6
４９29.09
５5４8.11
8
应纳税所得额
１3887.33
13887.３３
9
所得税
３471.８3
３4７1．83
１0
净利润
９915.5０
９915.５0
１1
可供分配利润
9915.5０
9915.50
11.1
提取法定盈余公积金
991.55
９９1．55
1１.２
提取法定盈余公益金
４95.７7
4９5．77
１1.3
投资方分配利润
589９．7３
5８9９.73
11．4
未分配利润
2５28.４5
2528.４5
12
投资净回收
３．7资金来源与运用表 ：
资金来源与运用估算表
单位：
万元ﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩ 表3—7
序号
项目名称
合计
１
2
３
4
1
资金来源
１3372２.５１
31932.08
45３94.5２
3383７.6
２2558.４
１.1
自有资金
1570６．１9
1４526.２3
1１79.96
1．2
销售收入
111438.5
10828.０3
４4214.56
３3837.６0
２２5５8.40
1．3
贷款
6577.82
6577.8２
２
资金运用
11４06４．71
３10５9.09
３6２39.14
316５3．97
142６0.63
2.1
开发建设投资
78５３０.97
274８5．84
２７４85.84
23５59.2９
2.2
管理费用
3926．5５
1374.２９
1374．2９
１1７7.9７
2．3
财务费用
15１6.49
5２６.63
526.6３
305.82
157．41
2.4
销售费用
５５７1．73
５4１.４0
2210.72
1961.8８
112７.９2
2．5
营业税金及附加
6４24.1
54１.40
2210.７２
196１．88
1127．9２
２.6
土地增值税
6２9
6２．９
251.6
1８8．７
1２5.8
2．7
所得税
3471．83
3471.83
２.8
应付利润
５899．73
5899.７３
2.９
各期还本付息
8094.31
5２6.63
2179.34
2４98.43
2350．02
3
盈余资金
1９657.8
872．99
9155．3８
2１8３.６3
8２97.77
４
累计盈余资金
1965７．8
8７2.９9
1０02８．37
12212
196５7．8
3.8借款与还本付息表:
由于第一年自有资金与销售收入不足，则向建设银行贷款１１515．２9万元，年利率为8％,当年支付利息，本金分三年偿还,详细见表3—８：
借款还本付息估算表
单位:
万元ﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩ表3—8
序号
项目名称
合计
1
２
3
4
1
借款还本付息
809４.31
５２６.63
2179．24
2498.43
２3５０.02
１.1
年初借款本息累计
8０９4.３1
71０4.45
4９11.84
46９1.05
235０.０2
１.2
本年借款
6５7７.82
６577.８2
1.3
本年应计利息
1516.49
526.
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