政策制度1.docx
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政策制度1
政策制度1
第一章物业管理概述
时间
名称
机关
备注
起源
19世纪60年代
英国
物业管理起源
城镇住房制度改革
1978年
城镇住房制度/城市土地使用制度/房地产生产方式
我国
房地产3项改革
1979年
逐步推行城镇住房制度改革
向居民售房
1994年
《关于深化城镇住房制度改革的决定》
国务院
公有房出售
1998年
《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
国务院
全面实现住宅商品化秩序
我国物业管理产生
1981年3月10日
深圳市物业管理公司挂牌成立
深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司
为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验
1986年
五羊村成立专业物业管理公司
广州东华物业管理公司
通过专业化的管理服务，营造和维持了小区的居住环境
1990年10月
深圳市莲花二村
深圳市莲花物业管理公司
探索出一条自我运转、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子
1992年
深圳市莲花二村
国家示范文明住宅小区
由此我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路
我国物业管理发展（社会化/专业化/市场化）
1993年
《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
深圳市人大
全国第一部物业管理地方性法规，以地方立法方式对物业管理进行制度规范
1994年3月23日
《城市新建住宅小区管理办法》
建设部
确立了新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向
1995年
在大连召开全国第一次物业管理工作会议
建设部
推广大连整治改造旧住宅小区的经验
1997年
在青岛召开全国第二次物业管理工作会议
建设部
推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验
1993年
莲花北村招投标选聘物业管理企业
深圳市住宅局
新建大型住宅小区招投标
1994年
莲花北村招投标成功
深圳市万厦居业公司获物业管理权
1995年
莲花北村获全国物业管理优秀示范小区第一名
1996年
旧小区鹿丹村招投标
深圳万科物业管理公司中标
取代了原物业管理公司
1999年
在深圳召开全国第三次物业管理工作会议
建设部
推广深圳招投标经验
1995年
全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长表彰活动
建设部
激发了各地提高物业管理水平的热情
2000年
中国物业管理协会成立
对加强行业指导/自律起到了重要作用
2001年
在杭州举办中国物业管理发展论坛
中国物业管理协会
把理论与实践的研究工作引向深入
2002年
建立全国物业管理企业信用档案系统
建设部
诚信建设，规范运作
《条例》前制度建设（借鉴性/过渡性/针对性）
1994年3月23日
《城市新建住宅小区管理办法》
建设部
我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石
1995年
《全国优秀管理住宅小区标准》
建设部
1997年
《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
建设部
2000年5月
《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
建设部
1996年
《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
建设部人事教育司/房地产业司
1996年
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
计委/建设部
1998年
《物业管理服务管理规定》
财政部
1998年11月
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
建设部/财政部
已于2007年12月废止
1999年
《物业管理企业资质管理试行办法》
建设部
2002年3月
《住宅室内装饰装修管理办法》
建设部
《条例》后制度建设（配套性/经验性/操作性）
2003年6月8日
《物业管理条例》
国务院
具有里程碑意义，标志进入法制化/规范化发展的新时期
2003年6月
《业主大会规程》
建设部
2003年9月
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
建设部
2003年11月
《物业服务收费管理办法》
发改委/建设部
2004年1月
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
中国物业管理协会
2004年3月
《物业管理企业资质管理办法》
建设部
2004年7月
《物业服务收费明码标价规定》
发改委/建设部
2004年9月
《业主临时公约（示范文本）》/《前期物业服务合同（示范文本）》
建设部
2005年11月
《物业管理师制度暂行规定》/《物业管理师资格考试实施办法》/《物业管理师资格认定考试办法》
人事部/建设部
2007年3月16日
《中华人民共和国物权法》
人大
2007年8月26日
《关于修改<物业管理条例>的决定》
国务院
2007年9月10日
《物业服务定价成本监审办法（试行）》
发改委/建设部
2007年12月4日
《住宅专项维修资金制度》
建设部/财政部
《物业管理条例》2003-6-8由国务院颁布
章节
条数
条款
内容
第一章
总则
5
1
立法宗旨
规范物业管理活动
维护当事人合法权益
改善人民群众的生活和工作环境
2
调整对象
住宅物业/非住宅物业
城市/乡村
3
倡导原则
业主通过市场选聘物业管理企业
4
物业管理利用创新和科技进步提升水平
5
行政管理体制
各级房地产主管部门的监督管理权
第二章
业主及业主大会
15
业主的概念
权利与义务
业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则
业主委员会的性质、职责与组成
业主公约的内容、法律效力
业主大会、业主委员会的关系
第三章
前期物业管理
11
前期物业服务合同
业主临时公约
前期物业管理招标投标
物业承接验收手续
物业资料的移交
物业管理用房
物业的保修责任
第四章
物业管理服务
18
32
物业管理企业的性质
资质管理制度
33
物业管理从业人员的行为
职业资格证书
34
解决多家管理问题
一个物业管理区域由一个物业管理企业管理
40
统一管理原则下的专项事务委托
35
物业服务合同
36
物业管理企业的管理责任
37
物业交接
承接物业验收
39
新旧物业管理企业之间的交接
38
物业管理用房
41
物业服务收费
物业服务收费原则
42
交纳物业服务费用的义务人
43
有关主管部门的监督
44
合同约定外的服务
45
物业管理企业与公用部门之间的收费责任
46
维护公共秩序
对违反治安/环保/装修/使用等处理
47
安全防范方面的协助义务
48
规范物业使用人的行为
49
解决物业管理活动中的纠纷
第五章
物业的使用与维护
7
50
公共建筑、共用设施不得改变用途的原则
51
规范临时占用、挖掘道路、场地行为
52
物业区域内市政设施的维修养护责任
53
规范房屋装饰装修行为
告知义务
54
住宅专项维修资金制度
55
规范物业共用部位共用设施经营行为
56
维护公共利益消除安全隐患
第六章法律责任
第七章附则《条例》自2003年9月1日起实施
共70条
1.P1AAA业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，被称为物业管理。
2.P1AAA物业管理企业从事的物业管理活动主要是：
①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，②维护相关区域内的环境卫生和秩序。
3.P1AAA对于房屋等建筑物的管理，业主可以采用的管理方式有：
①业主自己进行管理，②业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，③业主选聘物业管理企业进行管理。
4.P1AAA业主选聘物业管理企业进行管理房屋等建筑物管理方式，属于《物业管理条例》调整和规范的范围。
5.P1AAA受《物业管理条例》调整和规范仅限于物业管理企业进行的管理活动。
6.P2AAA物业管理活动的基础是物业服务合同。
7.P2AAA关于物业服务合同的表述中，正确的是：
⑴物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议；⑵物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础；⑶物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系；⑷物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系。
8.P2AAA物业管理是由物业管理企业按照物业管理合同约定进行管理的活动。
9.P2AAA物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
10.P2AAA物业管理合同的当事人业主与物业管理企业之间是平等的民事法律关系。
11.P2___《物业管理条例》的调整范围是：
①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；②既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。
12.P4__A业主与物业管理企业应在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同。
13.P4_AA物业管理活动的前提条件是市场原则。
14.P4_AA将市场原则作为物业管理活动的前提条件的主要目的是：
①强调业主在市场活动中的自主权；②强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
15.P4_AA将市场原则作为物业管理活动的前提条件的现实意义是：
①提高业主的权责意思；②推动物业管理企业依法经营；③促进物业管理市场秩序明显好转。
16.P4__A物业管理与传统意义的行政管房模式的区别是：
⑴行政管房模式不是严格意义上的市场行为，物业管理是一种市场行为；⑵行政管房机构没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，物业管理企业独立核算自负盈亏；⑶行政管房机构与上级单位没有建立物业服务合同关系，物业管理企业与业主签订物业服务合同。
17.P4__A行政管房机构可以物业管理企业名义注册公司；行政管房模式可以物业管理形式运作。
18.P5BAA物业管理的基本特征是①社会化、②专业化、③市场化。
19.P5BAA物业管理社会化的必要前提是物业的所有权、物业的使用权与物业的经营管理权相互分离。
20.P5BAA现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
21.P6BAA按照专业化的要求，物业管理企业应具备的条件是：
①有专业的人员配备；②有专门的组织机构；③有专门的管理工具；④有科学规范的管理措施与工作程序；⑤运用现代化管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理；⑥有一定的资质等级；⑦从业人员有一定的职业资格。
22.P6BAA市场化是物业管理最主要的特点。
23.P6BAA物业管理的属性是经营。
24.P6BAA物业管理的方式是等价有偿。
25.P6B①双向选择、②等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
26.P6C__物业管理起源于19世纪60年代的英国。
27.P7CAA我国改革开放前的城镇住房制度主要特征是：
①住房投资由国家和国有企业统包；②住房分配采取实物分配；③住房消费采取福利低租金；④国家对房屋包修包养。
28.P9CAA深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立是在1981年，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。
29.P10CAA1993年我国第一部规范物业管理制度的地方性规范性文件是《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。
30.P12BAA物业管理作为一个新兴的行业，在社会生活中发挥其重要的作用的表现在：
①有利于促进经济增长，②有利于提高人民群众居住质量，③有利于增加就业，④有利于维护社会稳定，⑤有利于推动房地产业的良性发展。
31.P14CAA在我国短暂的物业管理发展上，政府起到不可或缺作用的原因是：
①我国仍处在经济转型期，由福利制的房屋管理模式变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；②物业管理是我国城市管理的重要组成部分，政府必须对物业管理进行适度干预；③普通商品房、经济适用房、廉租房的物业管理是百姓的民生问题，直接关系到百姓的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。
32.P15CAA从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，我国物业管理政策法规的特点是：
①借鉴性、②过渡性、③针对性。
33.P15CAA建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
34.P15CAA我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是《城市新建住宅小区管理办法》。
35.P17CAA物业管理企业经理岗位规范包括三个方面的内容：
①岗位必备知识，②岗位必备能力，③培训教学计划。
36.P18CAA《物业管理条例》颁布的日期是2003年6月8日。
37.P18CAA《物业管理条例》颁布后，我国物业管理政策法规的特点是：
①配套性、②经验性、③操作性。
38.P19CAA建设部于2004年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
39.P19CAA人事部、建设部于2005年发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
40.P19CAA颁布《物业管理条例》的机关是国务院。
41.P22_A_《物业管理条例》的立法理念是：
①发展为重、②平衡利益、③保护弱者。
42.P22AAA《物业管理条例》的立法指导思想主要表现在：
①强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；②强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；③强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
43.P22_A_《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循的原则是：
①物业管理权利和财产权利相对应的原则；②维护全体业主合法权益的原则；③现实性与前瞻性有机结合的原则；④从实际出发，实事求是的原则。
44.P22_A_《物业管理条例》体现建筑物区分所有权理论的原则是物业管理权利和财产权利相对应的原则。
45.P23BAA《物业管理条例》创设的法律制度有：
①业主大会制度、②业主公约制度、③前期物业管理招投标制度、④物业承接制度、⑤物业管理企业资质管理制度、⑥物业管理从业人员职业资格制度、⑦住宅专项维修资金制度。
46.P23BAA《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵有：
①尊重和维护业主的财产权利；②建立业主民主协商、职务管理、平衡利益的机制；⑶共同规范物业管理活动；④妥善处理政府和市场的关系。
47.P23BAA符合《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵有：
⑴《物业管理条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为；⑵业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现；⑶物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范；⑷物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。
对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。
48.P25BAA负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。
49.P25BAA《物业管理条例》的总则部分对①立法目的、②调整对象、③适用范围、④倡导原则、⑤行政管理体制等作了规定。
50.P25BAA《物业管理条例》的立法宗旨是：
①规范物业管理活动、②维护当事人合法权益、③改善人民群众的生活和工作环境。
51.P25BAA《物业管理条例》第三条是提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。
52.P25BAA《物业管理条例》第二章是关于业主及业主大会的规定，包括：
①业主的概念、权利与义务，②业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，③业主公约的内容、法律效力，④业主大会、业主业委会与居民委员会的关系。
53.P26BAA《物业管理条例》第三章是关于前期物业管理的规定，包括：
①前期物业服务合同、②业主临时公约、③前期物业管理招标投标、④物业承接验收手续、⑤物业资料的移交、⑥物业管理用房、⑦物业的保修责任。
54.P26BAA前期物业管理涉及的内容一般包括：
①前期物业服务合同、②业主临时公约、③前期物业管理招标投标、④物业承接验收手续、⑤物业资料的移交、⑥物业管理用房、⑦物业的保修责任、⑧管理遗留扫尾工程、⑨空置房出租或看管。
55.P26BAA前期物业管理合同的合同当事人是建设单位与物业管理企业。
56.P30BAA《物业管理条例》的法律责任的特点有：
①行政责任、民事责任并存；②处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系；③体现业主自我管理、自我监督的原则。
57.P30BAA《物业管理条例》中有关法律责任的描述，正确的有：
⑴凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；⑵对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则；⑶涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担；⑷当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。
58.P30BAA《物业管理条例》一共包括7章内容。
59.P30BAA《物业管理条例》实施的日期是2003年9月1日。
60.P30BAA《物业管理条例》生效以前的物业管理活动不适用《物业管理条例》的规定，这是按照了法律不溯及既往的原理。
61.P31AAA物业管理中的基本法律关系有：
①业主相互之间的关系；②物业管理企业和业主之间的关系；③开发企业与业主之间的关系；④开发企业与物业管理企业之间的关系；⑤供水、供电等单位与业主之间的关系；⑥供水、供电等单位与物业管理企业之间的关系；⑦社区居委会与业主、业主大会的关系；⑧社区居委会与物业管理企业的关系；⑨物业管理各方主体与政府之间的关系。
62.P31AAA《条例》确立的基本法律关系的理解，正确的有：
⑴前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订；⑵物业管理企业接受委托代收水电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；⑶居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系；⑷居委会与业主大会之间的关系是业主大会离不开居委会的指导和帮助；⑸物业管理企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系；⑹政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。
63.P33AAA关于物业管理各方主体与政府之间的关系表述，正确的有：
⑴政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力对物业管理活动进行干预；⑵政府在对物业管理各方主体进行管理时，要充分发挥市场机制的作用，但是，不能完全的推向市场，政府应当有适当的指导和引导。
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