政策制度1.docx

1、政策制度1政策制度1第一章 物业管理概述时间名称机关备注起源19世纪60年代英国物业管理起源城镇住房制度改革1978年城镇住房制度/城市土地使用制度/房地产生产方式我国房地产3项改革1979年逐步推行城镇住房制度改革向居民售房1994年关于深化城镇住房制度改革的决定国务院公有房出售1998年进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国务院全面实现住宅商品化秩序我国物业管理产生1981年3月10日深圳市物业管理公司挂牌成立深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验1986年五羊村成立专业物业管理公司广州东华物业管理公司通过专业化的管理服务，营造和维持了

2、小区的居住环境1990年10月深圳市莲花二村深圳市莲花物业管理公司探索出一条自我运转、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益相统一的房屋管理新路子1992年深圳市莲花二村国家示范文明住宅小区由此我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路我国物业管理发展（社会化/专业化/市场化）1993年深圳经济特区住宅小区物业管理条例深圳市人大全国第一部物业管理地方性法规，以地方立法方式对物业管理进行制度规范1994年3月23日城市新建住宅小区管理办法建设部确立了新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向1995年在大连召开全国第一次物业管理工作会议建设部推广大连整治改造旧住宅小区的经验1997年在青

3、岛召开全国第二次物业管理工作会议建设部推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验1993年莲花北村招投标选聘物业管理企业深圳市住宅局新建大型住宅小区招投标1994年莲花北村招投标成功深圳市万厦居业公司获物业管理权1995年莲花北村获全国物业管理优秀示范小区第一名1996年旧小区鹿丹村招投标深圳万科物业管理公司中标取代了原物业管理公司1999年在深圳召开全国第三次物业管理工作会议建设部推广深圳招投标经验1995年全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长表彰活动建设部激发了各地提高物业管理水平的热情2000年中国物业管理协会成立对加强行业指导/自律起到了重要作用2001年在杭州举办中国物业管理发展论坛

4、中国物业管理协会把理论与实践的研究工作引向深入2002年建立全国物业管理企业信用档案系统建设部诚信建设，规范运作条例前制度建设（借鉴性/过渡性/针对性）1994年3月23日城市新建住宅小区管理办法建设部我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石1995年全国优秀管理住宅小区标准建设部1997年全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则建设部2000年5月关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知建设部1996年关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知建设部人事教育司/房地产业司1996年城市住宅小区

5、物业管理服务收费暂行办法计委/建设部1998年物业管理服务管理规定财政部1998年11月住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法建设部/财政部已于2007年12月废止1999年物业管理企业资质管理试行办法建设部2002年3月住宅室内装饰装修管理办法建设部条例后制度建设（配套性/经验性/操作性）2003年6月8日物业管理条例国务院具有里程碑意义，标志进入法制化/规范化发展的新时期2003年6月业主大会规程建设部2003年9月前期物业管理招标投标管理暂行办法建设部2003年11月物业服务收费管理办法发改委/建设部2004年1月普通住宅小区物业管理服务等级标准中国物业管理协会2004年3月物业管理企

6、业资质管理办法建设部2004年7月物业服务收费明码标价规定发改委/建设部2004年9月业主临时公约（示范文本）/前期物业服务合同（示范文本）建设部2005年11月物业管理师制度暂行规定/物业管理师资格考试实施办法/物业管理师资格认定考试办法人事部/建设部2007年3月16日中华人民共和国物权法人大2007年8月26日关于修改的决定国务院2007年9月10日物业服务定价成本监审办法（试行）发改委/建设部2007年12月4日住宅专项维修资金制度建设部/财政部物业管理条例2003-6-8由国务院颁布章节条数条款内容第一章总则51立法宗旨规范物业管理活动维护当事人合法权益改善人民群众的生活和工作环境2

7、调整对象住宅物业/非住宅物业城市/乡村3倡导原则业主通过市场选聘物业管理企业4物业管理利用创新和科技进步提升水平5行政管理体制各级房地产主管部门的监督管理权第二章业主及业主大会15业主的概念权利与义务业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则业主委员会的性质、职责与组成业主公约的内容、法律效力业主大会、业主委员会的关系第三章前期物业管理11前期物业服务合同业主临时公约前期物业管理招标投标物业承接验收手续物业资料的移交物业管理用房物业的保修责任第四章物业管理服务1832物业管理企业的性质资质管理制度33物业管理从业人员的行为职业资格证书34解决多家管理问题一个物业管理区域由一个物业

8、管理企业管理40统一管理原则下的专项事务委托35物业服务合同36物业管理企业的管理责任37物业交接承接物业验收39新旧物业管理企业之间的交接38物业管理用房41物业服务收费物业服务收费原则42交纳物业服务费用的义务人43有关主管部门的监督44合同约定外的服务45物业管理企业与公用部门之间的收费责任46维护公共秩序对违反治安/环保/装修/使用等处理47安全防范方面的协助义务48规范物业使用人的行为49解决物业管理活动中的纠纷第五章物业的使用与维护750公共建筑、共用设施不得改变用途的原则51规范临时占用、挖掘道路、场地行为52物业区域内市政设施的维修养护责任53规范房屋装饰装修行为告知义务54住

9、宅专项维修资金制度55规范物业共用部位共用设施经营行为56维护公共利益消除安全隐患第六章法律责任第七章附则条例自2003年9月1日起实施共70条1. P1AAA业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，被称为物业管理。2. P1AAA物业管理企业从事的物业管理活动主要是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。3. P1AAA对于房屋等建筑物的管理，业主可以采用的管理方式有：业主自己进行管理，业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司

10、，业主选聘物业管理企业进行管理。4. P1AAA业主选聘物业管理企业进行管理房屋等建筑物管理方式，属于物业管理条例调整和规范的范围。5. P1AAA受物业管理条例调整和规范仅限于物业管理企业进行的管理活动。6. P2AAA物业管理活动的基础是物业服务合同。7. P2AAA关于物业服务合同的表述中，正确的是：物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础；物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系；物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系。8. P2AAA物业管理是由物业管理企业按照物业

11、管理合同约定进行管理的活动。9. P2AAA物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。10. P2AAA物业管理合同的当事人业主与物业管理企业之间是平等的民事法律关系。11. P2_ _ _物业管理条例的调整范围是：既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。12. P4_ _A业主与物业管理企业应在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同。13. P4_ AA物业管理活动的前提条件是市场原则。14. P4_ AA将市场原则作为物业管理活动的前提条件的主要目的是：强调业主在市场活

12、动中的自主权；强调物业管理活动必须纳入市场秩序。15. P4_ AA将市场原则作为物业管理活动的前提条件的现实意义是：提高业主的权责意思；推动物业管理企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。16. P4_ _A物业管理与传统意义的行政管房模式的区别是：行政管房模式不是严格意义上的市场行为，物业管理是一种市场行为；行政管房机构没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，物业管理企业独立核算自负盈亏；行政管房机构与上级单位没有建立物业服务合同关系，物业管理企业与业主签订物业服务合同。17. P4_ _A行政管房机构可以物业管理企业名义注册公司；行政管房模式可以物业管理形式运作。18. P5BAA物业

13、管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。19. P5BAA物业管理社会化的必要前提是物业的所有权、物业的使用权与物业的经营管理权相互分离。20. P5BAA现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。21. P6BAA按照专业化的要求，物业管理企业应具备的条件是：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具；有科学规范的管理措施与工作程序；运用现代化管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理；有一定的资质等级；从业人员有一定的职业资格。22. P6BAA市场化是物业管理最主要的特点。23. P6BAA物业管理的属性是经营。24. P6BAA物业管理的方式是等价有偿。2

14、5. P6B双向选择、等价有偿是物业管理市场化的集中体现。26. P6C_ _物业管理起源于19世纪60年代的英国。27. P7CAA我国改革开放前的城镇住房制度主要特征是：住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金；国家对房屋包修包养。28. P9CAA深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立是在1981年，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。29. P10CAA1993年我国第一部规范物业管理制度的地方性规范性文件是深圳经济特区住宅小区物业管理条例。30. P12BAA物业管理作为一个新兴的行业，在社会生活中发挥其重要的作

15、用的表现在：有利于促进经济增长，有利于提高人民群众居住质量，有利于增加就业，有利于维护社会稳定，有利于推动房地产业的良性发展。31. P14 CAA在我国短暂的物业管理发展上，政府起到不可或缺作用的原因是：我国仍处在经济转型期，由福利制的房屋管理模式变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；物业管理是我国城市管理的重要组成部分，政府必须对物业管理进行适度干预；普通商品房、经济适用房、廉租房的物业管理是百姓的民生问题，直接关系到百姓的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。32. P15 CAA从20世纪90年代初到物业管理条例颁布前，我国物业管理政策法规的特点

16、是：借鉴性、过渡性、针对性。33. P15 CAA建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。34. P15CAA我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是城市新建住宅小区管理办法。35. P17CAA物业管理企业经理岗位规范包括三个方面的内容：岗位必备知识，岗位必备能力，培训教学计划。36. P18CAA物业管理条例颁布的日期是2003年6月8日。37. P18 CAA物业管理条例颁布后，我国物业管理政策法规的特点是：配套性、经验性、操作性。38. P19 CAA建设部于2004年发布了物业管理企业资质管理办法。39. P19CAA人事部、建设部于2

17、005年发布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。40. P19CAA颁布物业管理条例的机关是国务院。41. P22_ A_物业管理条例的立法理念是：发展为重、平衡利益、保护弱者。42. P22AAA物业管理条例的立法指导思想主要表现在：强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。43. P22_ A_物业管理条例在立法过程中，主要遵循的原则是：物业管理权利和财产权利相对应的原则；维护全体业主合法权益的原则；

18、现实性与前瞻性有机结合的原则；从实际出发，实事求是的原则。44. P22_ A_物业管理条例体现建筑物区分所有权理论的原则是物业管理权利和财产权利相对应的原则。45. P23BAA物业管理条例创设的法律制度有：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。46. P23BAA物业管理条例所创设的法律制度的内涵有：尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、职务管理、平衡利益的机制；共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。47. P23BAA符合物业管理条例所创设的法律制度的内涵有：物业管理

19、条例并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为；业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现；物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范；物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。48. P25BAA负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。49. P25BAA物业管理条例的总则部分对立法目的、调整对象、适用范围、倡导原则、行政管理体制等作了规定。50. P25 BAA物业管理条例的立法宗旨是：规范物业

20、管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境。51. P25 BAA物业管理条例第三条是提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。52. P25 BAA物业管理条例第二章是关于业主及业主大会的规定，包括：业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主业委会与居民委员会的关系。53. P26 BAA物业管理条例第三章是关于前期物业管理的规定，包括：前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任。54. P26

21、 BAA前期物业管理涉及的内容一般包括：前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任、管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管。55. P26BAA前期物业管理合同的合同当事人是建设单位与物业管理企业。56. P30BAA物业管理条例的法律责任的特点有：行政责任、民事责任并存；处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系；体现业主自我管理、自我监督的原则。57. P30 BAA物业管理条例中有关法律责任的描述，正确的有：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损

22、害赔偿优先的原则；涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担；当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。58. P30 BAA物业管理条例一共包括7章内容。59. P30 BAA物业管理条例实施的日期是2003年9月1日。60. P30 BAA物业管理条例生效以前的物业管理活动不适用物业管理条例的规定，这是按照了法律不溯及既往的原理。61. P31AAA物业管理中的基本法律关系有：业主相互之间的关系；物业管理企业和业主之间的关系；开发企业与业主之间的关系；开发企业与物业管理企业之间的关系；供水、供

23、电等单位与业主之间的关系；供水、供电等单位与物业管理企业之间的关系；社区居委会与业主、业主大会的关系；社区居委会与物业管理企业的关系；物业管理各方主体与政府之间的关系。62. P31AAA条例确立的基本法律关系的理解，正确的有：前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订；物业管理企业接受委托代收水电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系；居委会与业主大会之间的关系是业主大会离不开居委会的指导和帮助；物业管理企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系；政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。63. P33 AAA关于物业管理各方主体与政府之间的关系表述，正确的有：政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力对物业管理活动进行干预；政府在对物业管理各方主体进行管理时，要充分发挥市场机制的作用，但是，不能完全的推向市场，政府应当有适当的指导和引导。