温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法.docx

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温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

温政令第126号

《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市人民政府第51次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　市长

　　二○一一年七月十八日

温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章 总则

　　第一条  为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市市区范围内因公共利益的需要，征收国有土地上房屋及其补偿活动。

　　第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

　　第四条 市人民政府负责滨江商务区、行政中心区、历史文化街区等区域内的房屋征收与补偿工作；区人民政府负责本行政区域内（除上述区域外）的房屋征收与补偿工作。

　　第五条 市房产管理局是市房屋征收部门。

下设市人民政府房屋征收管理办公室，具体负责市级房屋征收与补偿行政行为的日常管理工作。

　　区房屋征收部门由区人民政府确定。

　　第六条  各级发改、规划、国土资源、住建、财政、城管与执法、公安、工商、税务、监察、审计等部门，按照职责分工，共同做好房屋征收与补偿工作。

　　项目所在地乡镇政府（街道办事处）以及社区、村委会等基层组织应当协助做好房屋征收与补偿相关工作。

　　第七条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋调查摸底、风险评估、签订补偿协议、房屋拆除等房屋征收与补偿的具体工作。

工作所需经费应当与建设项目补偿安置费用完全脱钩。

　　房屋征收部门对其委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并承担法律责任。

　　市工务局是市级房屋征收实施单位。

　　第八条  市、区人民政府确定的用于产权调换房屋的建设单位应当加快产权调换房屋的建设，并及时将房源移交房屋征收部门用于产权调换。

　　第九条 市房屋征收部门应当加强对县（市、区）房屋征收部门房屋征收与补偿工作的监督管理，建立对各县（市、区）房屋征收补偿工作的考核制度。

第二章　征收决定

　　第十条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府按照本办法第四条规定权限作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第十一条  根据公共利益的需要，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

　　第十二条 承担公共利益建设项目业主应当向房屋征收部门提交下列材料：

（一）发改部门出具的建设项目批准（备案、核准）文件；

（二）规划部门出具的建设项目规划红线图；

　　（三）国土资源部门出具的被征收房屋的土地为国有土地的证明材料；

　　（四）房屋征收部门认为应当提供的其他材料。

　　保障性安居工程建设、旧城区改建的项目还应当提供已纳入市、区国民经济和社会发展年度计划的证明材料。

　　第十三条 房屋征收部门应当根据规划部门出具的建设项目规划红线图拟定房屋征收范围。

　　第十四条 房屋征收范围内的单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知发改、规划、国土资源、公安等有关部门暂停办理相关手续。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过1年。

　　第十五条  房屋征收部门组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。

被征收房屋调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第十六条  未经产权登记建筑的联合调查认定工作由规划部门会同国土资源、城管与执法、房屋征收等部门负责，调查认定结果应当及时公布。

　　第十七条 被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。

符合以下条件的“住改非”房屋的被征收人应当及时向房管、国土资源部门申请办理变更手续：

（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途为营业房，并以改变后用途延续使用至今，且持有合法有效商业营业执照的；

（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用至今、持有临时营业用房规划许可证的，并持有合法有效商业营业执照的；

　　（三）原产权性质为市店。

　　符合前款第

（一）、

（二）项规定的，被征收人申请办理房屋用途变更手续前，应当依法向国土资源部门缴纳土地出让金。

土地出让金缴纳办法由市国土资源部门会同房屋征收部门另行制定。

　　第十八条 房屋征收部门应当根据公布的调查结果及时拟定征收补偿方案，上报同级人民政府。

　　房屋征收补偿方案应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

　　房屋征收补偿方案中涉及房屋征收补偿标准的，应当委托房地产价格评估机构进行预评估。

　　第十九条  市、区人民政府应当组织发改、规划、国土资源、财政等部门就需用地的建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收范围是否科学合理，征收补偿方案是否公平等进行论证。

　　征收补偿方案论证后，应当在房屋征收范围内和房屋征收部门网站上予以公布征求意见。

征求意见期限不得少于30日。

　　第二十条 市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况依法修改方案。

参加听证会的代表应当包括被征收人代表、被征收房屋所在地乡镇（街道）以及社区、村委会代表、人大代表或者政协委员等。

　　第二十一条  市、区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当会同维稳部门开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告；房屋征收决定涉及被征收人户数在300户以上的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　第二十二条  财政部门应当根据房屋征收计划安排预算资金，设立房屋征收补偿费用专户，确保征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，并出具资金到位证明。

财政部门应当按照房屋征收与补偿工作进度拨付给房屋征收部门。

具体费用测算、拔付使用的管理办法由市财政部门会同房屋征收部门另行制定。

　　第二十三条  市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，房屋征收决定自公告之日起生效。

　　房屋征收部门及房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　市、区人民政府在作出房屋征收决定的同时，收回国有土地使用权。

　　第二十四条  被征收人对市、区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章　补偿

　　第二十五条 作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　前款第

（一）项规定的被征收房屋价值的补偿包括被征收房屋（包括其附属物）及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。

第（三）项规定的停产停业损失的补偿是指对征收经营性非住宅造成停产停业的直接损失予以补偿。

补偿金额可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；也可根据被征收房屋和生产设备评估价格的一定比例确定。

具体补偿方式可由被征收人自行选择。

按前一种方式确定停产停业损失补偿的，效益按照征收公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润的标准或者同类房屋市场租金确定。

　　第二十六条 被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　第二十七条  房地产价格评估机构应当由被征收人在房屋征收决定公告之日起10日内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门从报名的具备相应法定资格的房地产价格评估机构中随机确定。

　　参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于3家。

房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告房地产价格评估机构随机确定的时间和地点。

随机确定时可邀请被征收人代表、被征收房屋所在地乡镇政府（街道办事处）以及社区、村委会代表等参加或者由公证机构现场公证。

　　第二十八条  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。

　　市房屋征收部门应当加强对房屋征收评估工作的管理，建立房地产价格评估机构准入制度；协调组织市房地产价格评估专家委员会开展被征收房屋评估鉴定工作。

　　第二十九条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　第三十条  被征收人选择产权调换的，产权调换房屋的地点应当根据城市规划要求和产权调换房源情况确定，鼓励异地产权调换。

　　房屋征收部门应当提供不小于被征收房屋建筑面积的产权调换房屋。

房屋征收当事人应当计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

　　第三十一条  征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋的设计应当符合质量安全标准和设计规范要求。

产权调换房屋的最小套型建筑面积不得低于45平方米。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋用于产权调换。

　　第三十二条　征收个人住宅，被征收人符合市、区相关住房保障条件的，市、区人民政府应当优先给予住房保障。

　　第三十三条 征收营业、办公用房，应当按照安置房建筑内部空间布局予以安置。

被征收地段用于同类营业、办公用房建设的，应当优先安置被征收人；被征收地段产权调换房源不足或者不用于同类营业、办公用房建设的，应当鼓励异地房屋产权调换。

　　对符合本办法第十七条规定的“住改非”房屋，在房源许可情况下，原则上实行“商场摊位式”安置，安置后可由政府包租，以确保被征收人的合法权益。

具体办法另行制定。

　　对不符合本办法第十七条规定的“住改非”房屋，按住宅进行补偿。

　　第三十四条  征收工业用房，应当根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模，实行货币补偿、异地厂房调换和土地置换。

具体办法另行制定。

　　在房源许可情况下，被征收人选择货币补偿并申请购买办公用房、“商场摊位式”营业用房或者住宅的，经房屋征收部门批准同意，可给予被征收人购买与被征收工业用房价值等额的房屋。

　　不可移动的重型、大型设备，因搬迁造成无法恢复使用或者报废的，按设备重置价予以补偿；可移动设备的搬迁拆装费，按设备重置价的一定比例予以补偿。

　　第三十五条 征收房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。

房屋承租人按照房改政策购房后，房屋征收部门应当对其按被征收人予以补偿。

　　房屋承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，房屋征收部门应当对被征收人予以产权调换补偿。

产权调换房屋由原承租人继续承租的，被征收人应当与原承租人重新签订房屋租赁合同。

　　第三十六条 征收落实私房政策换约续租发还产权和待发产权的住宅，房屋征收部门应当按照本办法规定对被征收人予以补偿。

　　房屋承租人符合住房保障条件的，按本办法第三十二条规定给予住房保障；房屋承租人不符合本办法规定的住房保障条件的，不予补偿。

　　第三十七条 征收政府部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当予以产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿方式。

　　选择产权调换的，产权调换房屋仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。

　　代管人应当就被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第三十八条 被征收人属于房屋征收项目所在地农业户口的，房屋征收补偿参照有关规定执行。

　　第三十九条 未经登记建筑经调查认定为合法建筑的，应当给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑，应当适当给予货币补偿。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照《城乡规划法》等法律处理，不予补偿。

具体办法另行制定。

　　第四十条 产权调换房屋认购实行“早搬迁先认购”方式。

　　产权调换房屋认购顺序根据被征收人搬迁先后顺序确定。

其中，征收公告规定的签约期限内搬迁的均视为“并列第一”，产权调换房屋认购时应当先通过抽签产生认购顺序号。

　　第四十一条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。

住宅、营业用房搬迁费根据被征收房屋建筑面积结合搬迁标准按户支付。

具体计算方法由房屋征收部门在征收补偿方案中拟定。

期房产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付两次搬迁费。

　　第四十二条  被征收人选择房屋产权调换的，其中建设多层建筑作产权调换房屋的，房屋征收部门应当自房屋征收公告之日起24个月内将被征收人安置完毕；建设高层建筑作产权调换房屋的，房屋征收部门应当自房屋征收公告之日起36个月内将被征收人安置完毕。

　　第四十三条  产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。

　　房屋征收部门应当从被征收人搬迁之月起到被安置后的4个月内支付其临时安置费。

临时安置费按照当地租赁与被征收房屋相当面积、地段的用房所需费用的平均价格确定；其中住宅房屋的被征收人每户每月临时安置费应当设立最低标准，具体标准由房屋征收部门在征收补偿方案中拟定。

　　期房产权调换的，临时安置费应当每年调整一次。

具体标准由房屋征收部门会同物价、财政部门根据物价水平确定。

　　征收住宅的，房屋征收部门可提供周转用房供被征收人选择过渡。

周转用房应当保障被征收人的基本生活居住条件，面积不足部分由房屋征收部门支付临时安置费。

被征收人应当在产权调换房屋通知交付之日起4个月内腾退周转用房。

　　第四十四条  超过补偿协议约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照逾期当年标准的2倍支付临时安置费，补偿被征收人因延期使用产权调换房屋的损失。

就地产权调换的，逾期临时安置费自补偿协议签订之日后24个月或36个月起计算。

　　其中由房屋征收部门提供周转用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照规定支付临时安置费，补偿被征收人因延期使用产权调换房屋的损失。

　　第四十五条  房屋征收部门应当与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第四十六条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第四十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　房屋征收当事人就房屋征收补偿达成协议的，房屋征收部门应当按照协议履行补偿义务，被征收人应当在协议约定的期限内完成搬迁。

　　房屋征收当事人未能达成征收补偿协议的，房屋征收部门根据补偿决定明确产权调换房屋和周转用房的地点和面积、专户储存货币补偿的，被征收人应当在补偿决定确定的期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第四十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

申请执行前，补偿费用应当统一存入房屋征收部门设立的专户并出具资金证明。

　　第四十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 奖励和补助

　　第五十条 被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议并提前搬迁的，按下列规定给予奖励：

（一）根据提前搬迁的天数结合被征收房屋建筑面积按一定的标准给予一次性奖励；

（二）被征收人选择货币补偿的，可根据被征收房屋价值的一定比例给予奖励；

　　（三）因旧城区改建征收个人住宅，在房源许可情况下，被征收人自愿选择改建地段以外产权调换房屋的，可根据被征收房屋价值的一定比例给予奖励。

　　具体奖励标准由房屋征收部门在征收补偿方案中拟定，报同级人民政府批准后执行。

　　第五十一条  征收住宅的，被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议并提前搬迁，符合下列情况的，可给予补助：

（一）被征收人选择产权调换的，产权调换房屋与被征收房屋相等面积部分的房价款，可根据房屋重置价结合成新的方式结算差价，并可在差价的基础上再给予一定比例的优惠；

（二）产权调换房屋建筑面积超出被征收房屋在一定比例以内的，可按产权调换房屋综合成本价结算，产权调换房屋超过上述比例以外的部分，按房地产市场评估价结算；

　　（三）被征收人经政府有关部门认定为经济困难户的，可给予适当经济补助。

　　产权调换房屋综合成本价包括土地和房屋征收补偿费、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等费用。

　　具体补助标准由房屋征收部门在征收补偿方案中拟定，报同级人民政府批准后执行。

第五章　法律责任

　　第五十二条　市、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十四条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十五条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第五十六条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

　　第五十七条  各县（市）人民政府可以参照本办法执行。

　　第五十八条 本办法自公布之日起施行。

《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》（市政府令第95号）及相关配套文件同时废止。

本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。