部门职责与流程图.docx

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部门职责与流程图

关于印发《员工手册》《制度汇编》《部门职责及流程》的

通知浙建工房2003第（028）

公司各部门：

管理制度是企业兴衰成败的生命线，成功的企业源于卓越的管理，卓越的管理源于优异的制度。

公司经过几年的发展，逐步建立了一套适应公司初创阶段的规章制度。

近年来，随着公司开发项目的上规模、上档次，创品牌及企业规模的迅速扩大，要求企业管理也要上台阶，要按照现代企业制度来规企业的管理。

为此，公司领导十分重视管理制度的建设，多次组织力量编写、整理一套适应公司发展需要的管理制度，力求做到全体员工有章可循、有法可依，部门之间分工明确、职责分清、赏罚分明。

经过上下反复多次讨论和修改，现将《员工手册》《制度汇编》《部门职责及流程》试行稿印发给你们，要求公司各部门及全体员工认真贯彻执行，并在实践中和今后的ISO-9002质量认证工作中进一步修改、补充和完善。

建工房地产开发集团

二○○三年七月日

附件

1．《员工手册》

2．《制度汇编》

3．《部门职责及流程》

一、征迁部工作职责

一、基本征迁工作职责

负责集体土地征用、国有土地出让及农村集体土地和国有土地房屋的拆迁补偿、拆平、回迁工作。

1.负责集体土地的征用工作；

2.负责出让土地地价的评估审报及相关出让手续；

3.根据拆迁补偿安置的相关政策和操作惯例，针对国企、合资、股份制、村办及城镇居民和农民（或拆封建居）等不同拆迁对象，制订详细的、切实可行的拆迁补偿和安置方案；

4.申领《拆迁许可证》；

5.根据拆迁补偿安置方案，负责拆迁围企业和居民（农民）拆迁补偿安置的成本测算及实施丈量、评估、洽谈、签约、腾空、拆除和安置补偿的实施工作；

6.负责拆迁工作中相关部门的协调工作；

7.根据经济技术资料要求，整理征地、拆迁、回迁的相关档案资料；

8.宣传解释有关征地拆迁的政策，接待和处理征地拆迁过程中的来信、来访工作；

9.实施回迁工作。

二、与其他部门的交叉工作责职

1.与总师办

（1）及时沟通拆迁进度计划及计划变化情况；

（2）根据不同时期的拆迁进度情况，及时汇总、通报安置人口、人

口变化及影响安置面积和安置户型的设计要求，随着拆迁工作的深入，对安置户型和安置面积的设计要求进一步细化和确定。

2.与工程部

（1）及时沟通拆迁进度计划及计划变化情况；

（2）拆迁现场由征迁部平整至地坪自然标高后移交工程部；

（3）涉及征地拆迁围的地上地下管线及与外部联系的管线，由工程部为主负责清除，征迁部配合；涉及拆迁围与周边待拆迁户的管线问题，以征迁部为主清除或协调，工程部配合。

（4）提供地块土地实测资料成果文件。

（5）及时反馈回迁户对回迁户型和房屋的信息意见，以进一步协助修正或完善回迁户的房屋结构。

（6）配合提供拆迁围被拆除建筑物的地下基础资料文件。

（7）协助解决施工过程中周边居民的纠纷或投诉等。

3.与营销部

（1）及时沟通拆迁进度计划及计划变化情况。

（2）根据征迁部与回迁户确定的层次，户型，移交营销部“三证”的委托办理。

4.与财务部

（1）及时做好财务用款计划。

（2）及时核对帐目，做好拆迁补偿费用的支付。

（3）根据征迁部的清算单或工作联系单，由财务部做好回迁户的结构差价、超面积结算（包括允许标准和外）、水电费扣回、水电押金、回收费结算、其它工程自负费用、垃圾清理费和有线电视开户费的清算工作。

三、主要工作流程

（1）征地工作流程图：

（2）拆迁工作流程

（3）回迁工作流程：

四、主要岗位职责

（1）动迁人员岗位职责：

1.进场前到相关部门收集和分析拆迁户房屋户口资料。

2.科学合理地组织拆迁房屋、装瑛的丈量。

3.积极主动宣传政策和条例。

4.负责制定每户补偿安置方案和谈判方案。

5.负责谈判签约，督促拆迁户腾空交房。

6.负责配合拆房、收取水、电费押金及补偿金的安全发放。

7.配合律师司法调解或诉讼及强制拆除。

8.整理拆迁户资料并归档。

9.完成领导交办的其它任务。

（2）拆房管理人员岗位职责

1.对拆房单位的资格审核和业绩、信用等情况调查工作。

2.负责检查拆房施工单位制定和落实拆房过程中的一切安全措施及规程。

3.负责对被拆迁房腾空后的水、电设施的拆除及水电表的清还工作。

4.合理布置拆房部位和进度，配合运运人员和现场工程技术人员工作。

5.协助工程部对拆迁围的地上、地下管线设施加以保护或改道及拆除工作，以免发生事故。

6.负责被拆迁房拆除前的水、电等设施费用的清算工作。

7.负责涉及拆房工作中相关城建，派出所等部门的协调工作。

（3）勤人员岗位职责

1.打印拆迁文件。

2.整理拆迁资料，催缴资料，并做好资料的保管工作。

3.做好拆迁现场的水、电相关事宜。

4.到财务部领取拆迁户的补偿费用，并及时与财务对帐。

5.做好拆迁（费用、进度等）汇总表。

6.做好勤保障工作。

7.做好征迁部经理安排下来的其他工作。

二、前期部工作职责

前期部是公司负责每个项目开工前审报工作的职能部门。

1.认真贯彻执行国家有关基本建设的方针、政策和法令，按基本建设程序报批工程项目。

2.负责定点、征地、勘测红线的划定，取得合理的勘测条件。

3.负责进行新项目规划审定的报批。

4.负责工程项目开工建设的申请，领取建筑开工许可证。

5.参与工程的竣工验收及办理土地复核相关的工作，负责做好前期部的资料收集，整理和归档工作。

6.定期或不定期对房地产开发相关的各职能部门和兄弟公司的广泛联络，建立和加强各方关系，使公司的前期审批工作具有同行业特殊优势。

7.及时收集、整理、汇总市新出台的各项开发政策信息及各种审批制度的调整。

8.负责前期有关规费的申请、减免、缴纳及退回。

9.协助总经理参与洽谈各开发项目。

10.办理总经理交办的其他工作。

前期部岗位职责

在总经理的领导下，主持前期部的工作，做好每个项目开工前的前期审报工作。

一、立项阶段

1.参与总经理立项阶段的策划和决策，提供有关技术经济指标的分析。

2.申请受让项目地块。

3.向有关部门申请开发项目的选址定点，取得有关勘测红线图。

4.收集各种项目资料和土管局的前期投标资料，保证公司可持续发展。

二、审批阶段

1.配合征迁部门向土管部门申请用地审批。

2.向土管部门办理土地出让手续，缴纳土地出让金，申领《土地使用权》。

3.向市规划局申领《建设用地规划许可证》。

4.负责疏通前期审批中的规划、建委、公用事业局等部门工作。

5.由工程部委托方案设计或初步设计后，组织方案、扩初会审及会前的各项疏通协调工作。

6.完善初步设计或扩初设计后，取得总平图认可和批复下达。

7.施工图设计由工程部出图后，经有关部门审查批准。

8.向市规划局申领《建设工程规划许可证》。

9.向市建委申领《建设工程开工许可证》，领证前，缴纳有关费用。

10.办理规划局的验收，协助工程部的消防、人防、环保、水电路、绿化单项验收。

11.竣工验收合格后，向土管部门申领《土地使用用权证》，复核审验中应注意用途性质、建筑面积、土地占用面积、年限等。

12.提供客服中心向房管部门申领房产所有权证的有关资料，并以书面形式告知客服中心领证的注意事项。

13.通知综合部档案接交及押金的退还。

三、对外、对的协调衔接

对外：

1.与外协单位协调好各项工作细则。

2.与外协单位清理工程结束的有关遗留事项。

3.巩固和加深与外单位的人际关系及专业对口的业务往来。

对：

1.对工程项目在设计过程中、审批阶段中，密切与工程部研究商讨、制定、实施等有效方案和措施。

2.工程项目的用款，提前向财务部预订用款计划，并阐明用款去向、性质、额度、合同文号。

3.主动、热情递交有关部门需用的复印资料，并解答下步工作中将要碰到的问题或应注意的事项。

4.凡前期审领的原始资料一律归档，自留复印件待查待用。

四、完成总经理交办的特急任务

1.总经理交办的特急任务，应特事特办，迅速反馈。

2.加强各方面的信息收留，提供总经理参考。

房地产项目审批流程图

表

（一）

1.市土管局

2．市计委

3．市规划局市环保局

4.市建委、市规划局

5．市建委

6.市规划局

7．市土管局

8.

9.市计委或省计经委

10.市建委

部门工作流程

（取得施工许可证前所需完成的各个环节的工作和流程以及对应的责任部门）表

（二）

1.前期部

2．征迁部

3．前期部总师办

4.前期部、总师办

5．前期部、总师办

6.前期部

7．征迁办

8.

9.征迁部

10.前期部

前期部岗位工作流程

表（三）

1.土管局

2．规划局

新征土地或在原址改变原址用地性质的建设项目：

3.市建委：

三．工程部工作职责

在总经理领导下，全面负责建筑工程的技术经济等各项管理工作：

一.施工前准备管理工作

1.组织工程项目的招投标工作。

2.根据拆迁部门完成拆迁工作后，工程部应派人进入现场，进行“三通一平”工作。

3.项目建筑先委托勘测测绘部门定位放样，经施工单位及监理单位等先后天复核无误后填写《工程定位表》，并妥善保护好基准点，以待规划局灰线验收。

4.工程部应审核施工组织设计，必要时提出建议，同时熟悉工程承包合同，并根据合同工期各公司计划编制详细的《施工总进度计划表》上报总经理批准。

5.施工单位进场后，工程部应依照《施工承包合同》及施工技术规对施工单位进行管理。

6.施工图出图以后，各专业应尽快熟悉审核图纸。

并召集各项目部、设计单位、监理单位、施工单位参加施工图会审和设计交底，由施工单位整理《图纸会审纪要》，相关单位盖章后做为施工依据。

7.由施工单位提出开工申请，经管理单位复核后，工程部审批同意后准予开工。

二.工程施工管理

1.工程合同管理：

工程部负责检查督促工程合同执行情况。

工程部按照法律、政策的要求，通过督促手段，促使监理单位和施工单位依法履行合同，承担违约责任，保证工程项目建设顺利进行。

2.工程质量管理

2.1施工单位在自检分项工程质量合格后以书面形式递交监理单位申请验收。

2.2工程部人员依据国家有关施工规式，以样板房为依据负责对操作工艺过程的控制，重要工序如桩基，砼浇筑等应旁站监督，并对分项工程质量进行核检，不合格项目敦促施工单位立即整改合格。

2.3重要项目的验收，如基础工程分部、主体工程分部的中间结构验收，建设单位同意由监理单位书面通知相关人员参加。

2.4验收结果由施工单位形成验收记要，作业工程技术资料。

2.5整改容监理单位复核合格后，参加的有关人员在《工程质量验收表》上签字认可后，施工单位才能实施下道工序施工。

3.工程进度管理

由监理单位全过程核查工程施工进度，分析进度偏差的原因和造成的结果，每月提交《工程进度情况分析报告》，月进度偏差大于30%时，施工单位制定整改方案，并上报公司总经理。

4.工程造价管理

按照《承包合同》及有关国家法规施工图纸等核实工程量，编制审核工程造价，并送交有关部门审计，施工单位申请支付工程款时严格把关，由总经理签字确认后，广可支付。

5.工程技术管理

在施工过程中，工程部等工程技术问题要严格把关，对重大技术问题的处理，如基坑开挖、大体积砼结构、新技术、新材料的应用、桩基处理等涉及变更设计要求的技术问题应由工程部审阅后，送至总工程师审核处理。

并以书面形式尽快回复施工单位。

施工完成后，工程部应收集技术资料交工程档案馆归档。

6.施工管理的协调事宜

由工程部负责召集施工单位、监理单位，定期召开工程协调例会，主要容为进度、质量问题和解决，协调解决工程建设中各种问题，疏通市政、电信、管道、煤气、市容环卫等单位、部分之间的工作关系，以最快的速度办理上述工程容的审批、施工等验收。

7.完成总经理临时交办的任务

工程部经理岗职责

1、在公司项目总体计划，负责编制各实施项目的执行计划和资金使用计划；负责对各组团项目计划进行考核、调整；

2、主持各实施项目的招投标工作，负责建立实施项目的合同管理体系并负责实施项目的合同审核；负责对各组团项目经理进行合同条款执行考核；

3、负责建立工程部的工作程序及相应配合制度；

4、负责各组团项目部的协调、对外部协作部门（单位）及周边关系的协调；

5、组织和参与现场办、项目部、监理部等有关工程质量、进度、现场标化等的检查、考评工作；

6、负责组织组团以上项目的验收，移交工作及信息管理工作；

7、负责对现场办、各组团项目经理、监理部、各协作单位作工作评估，实施项目的综合评估；

8、负责实施项目的合同执行款项的审核工作和统计工作；负责竣工项目工程量的审核工作；

9、完成上级指派的其它工作任务。

四、总师室工作职责

总工程师室的职责围和各级人员岗位责任

第一节总工程师室的职责围

总工程师室是在总经理领导下，负责公司房地产开发项目总体规划、方案论证、设计技术水平控制、技术指标及经济指标控制、施工组织设计审核等管理工作，以提高开发项目的技术水平和经济效益，推动以技术进步为中心，创精品楼盘为目的，对工程建设实行全过程质量管理。

对公司的技术发展、创新和业务建设负责。

其职责围是；

1、组织贯彻国家各项技术、经济方针和政策，督促遵守基本建设程序，

2、协助总经理对项目市场定位、方案论证等方面组织相关人员进行技术调研并提交报告。

3、主持研究和解决重大技术问题。

4、审核设计文件和重要技术文件，如重要工程项目评估报告、勘测报告、可行性研究报告、初步设计、主要施工图、招投标文件、施工组织设计等。

5、负责工程勘测、设计、施工、设备及材料选型、工程竣工验收的质量管理把关工作。

6、检查督促各部门技术管理制度的贯彻执行。

7、进行技术信息管理，组织参加与房地产业行业有关的国外各种学术和技术交流工作。

8、组织安排技术业务培训、学习，提高专业人员的技术素质。

9、配合工程部组织工程投标、招标等工作。

第二节总工程师

在总经理领导下主管公司的技术业务，全面负责房地产开发项目产品定位、设计方针、施工方案、交付管理方面的技术的质量工作。

其岗位责任是：

1、贯彻执行国家房地产建设的各项方针、政策和国家颁发的有关法令、法规、规、标准及技术规定等。

2、组织编制并贯彻执行公司的技术管理制度，负责推行房地产项目和技术业务工作的全面质量管理，并检查执行情况。

3、组织实施新技术推广工作，组织新楼盘创优规划，推动技术进步，提高产品技术水平的质量。

4、负责组织工程项目技术管理、主持技术方案咨询、评审；协调解决设计部门各设计阶段的重大技术问题；组织审查设计单位编制和各阶段设计文件。

5、当专业工程师（主任工程师）不能单独对某一综合性技术问题作出决定意见不一致时，应作出决定。

6、负责组织力量调查、分析和处理工程建设中的质量问题，并承担相应的技术领导责任。

7、检查施工现场的管理工作，控制在建项目的事前计划、事中检查、质量评定工作；审核工程主要变更理由和变更方案；配合工程部参与工程项目隐蔽工程验收，结构工程中间验收及项目竣工验收工作。

第三节总建筑师

除与总师办及总结构师一起做好全公司工程建设技术的管理工作之外，总建筑师还应履行以下岗位职责；

1、对工程的建筑风格进行全过程的跟踪、把握、定位，确保公司决策性的意见在楼盘中全方位的实现，最终形成本公司独有的建筑产品和建筑文化。

2、与各工种的总师一起，安排与掌握整个工程的设计与施工进度，并起好公司与各主管部门、各设计单位、各施工单位和其它各合作单位的桥梁作用，保证工程按时、保质地完成。

3、协调好公司各部门及设计单位的工作，一方面要及时地将公司各阶段的修改意见进传达给设计设计单位，同进又要兼顾到设计本身的质量及设计师的积极性，力争使工程进行中始终能保持一种和谐状态，从而取得尽可能大的社会效益和经济效益。

4、配合营销企划部门的工作，及时提供和监督各种营销资料或售楼书所需效果图或模型等有关建筑设计资料。

5、与企划部联合在一定的时候从建筑专业的角度策划建筑设计论坛，或研讨会，或设计师报告会，为公司创精品，创名牌制造声势，也为公司树立专业上的形象造舆论和理论基础。

第四节总师办主任

在总经理、总师领导下，对全公司技术管理工作负个体责任，并负责处理总工程师室的日常工作。

其岗位责任是：

1、负责实施全公司技术管理及质量管理制度，并检查执行情况。

2、组织项目实施各阶段质量剖析工作，综合分析项目定位、设计、报批、施工等方面的质量的倾向，提出改进措施和建议。

3、协助总师制定公司技技术发展，业务建设规划并负责组织实施。

4、汇总各部门年度技术管理成果，提交年度技术考核报告。

5、负责处理总师室日常工作；安排公司重要学术活动。

第五节专业主任工程师（专业工程师）

专业主任工程师（专业工程师）是总师在全公司技术管理、专业技术方面的参谋和助手。

在总师领导下，负责总师职办责围的分项技术管理工作，并负责本专业技术和管理工作。

其岗位责任是：

1、在工程建设中贯彻执行国家基本建设方针政策、法令、法规、标准、规和公司各项技术管理制度。

2、在工程建设中正确掌握专业建设标准，拟定和审核专业主要技术原则、技术方案和技术经济论证，选取技术先进、安全适用、经济效益高的最佳方案；负责解决本专业的重大技术问题。

3、掌握本专业的技术发展动向和国外先进技术，组织消化和应用引进技术，提高本专业技术水平。

4、配合工程部参与工程建设过程中的事先指导、中间检查、质量评定。

5、总师交办的其他工作。

（一）施工招、投标的有关事项

1、准备相关的资料。

a、建筑类别的核定

b、散装水泥保证金的交纳

c、投资许可证的领取；

d、督促前期部负责规划许可证、土地证等的落实。

2、项目的报建

3、协助、协调招标领导小组的工作。

a、参与投标单位的资格审查和组织对施工单位的考察；

b、准备、组织询标提纲、询标工作；

c、招标文件的起草；

d、参加招标、评标、开标工作并作记录；

e、参与合同谈判、合同签订；

f、合同鉴证和合同备案；

g、向工程部和档案室转移中标通知书；

h、向档案室转移工程承包合同。

（二）工程造价控制方面的工作

1、编制工程预（决）算。

2、进行工程成本分析（根据材料、劳动力工资等实际市场资料）。

3、工程决算核对。

4、整理、积累各类工程的造价资料。

5、提出控制、降低工程成本的有效方法。

6、核对施工单位的工程日报。

7、深入工程实际现场，为工程决算准备基础资料。

8、对工程部签发的联系单都应到现场予以认定。

9.至少一个月参加一次现场工作会议。

10.负责编制各实施项目的执行计划和资金使用计划，负责对项目计划进行考核、调整。

（三）技术培训方面的工作

1、协助总师定期对专业人员进行培训。

2、协助总师对重大的技术问题进行部或邀请有关专家进行论

证。

3、协助总师对深基坑的设计进行委托，并组织有关专家进行论证。

4、协助总经理对项目的项目策划、设计策划等方面组织有关人员进行技术调研，负责列出调研容、提纲、要求，并组织相关人员进行讨论。

5、协助总师对新技术、新材料、新设备的采用，组织有关人员进行技术调研，负责列出调研容提纲、要求，并组织相关人员进行讨论，并负责提交报告。

6、协助总师对工程勘察进行招标，制订勘察方案，负责勘察合同的签订。

7、协助总师进行工程设计招标的事务性工作（设计单位的调查、考察、招标文件的拟稿）负责设计合同的签订。

8、负责对合理化建议作正确评估。

9、负责实施项目在技术方面与设计的协调，项目与周边技术处理的协调，公司其它部门在工程技术方面的协调。

10、负责组织公司有关人员对各阶段设计成果进行评价，并负责施工图纸（提供的图纸和竣工资料）的管理。

11、负责建立总师室的工作程序及相应配合制度。

12、总师室部的协调，公司部的平级协调，对外部协作单位及周边关系的协调。

13、负责组织综合验收和移交工作。

14、负责对项目全过程（前期、设计、施工、验收）的综合的总结、评价。

（四）技术前期方面的工作

1、协助前期部对设计方案、初步设计进行会审。

2、组织方案会审前的有关问题的专家论证。

3、委托落实项目环境评价，并组织有关专家和审批部门论证。

4、组织有关专家对项目新技术、新材料使用的专题研究。

5、委托落实项目交通流量分析，并组织有关专家和审批部门的论证会。

6、对方案批复、扩初批复进行起草、研究。

7、协助前期部对案、扩初报批，并负责技术问题的解释。

8、协助前期部有关电力、电信、自来水、人防等部门的审批。

9、协助前期部进行施工图报批，并负责技术问题的解释。

四、总师室工作职责

总工程师室的职责围和各级人员岗位责任

第一节总工程师室的职责围

总工程师室是在总经理领导下，负责公司房地产开发项目总体规划、方案论证、设计技术水平控制、技术指标及经济指标控制、施工组织设计审核等管理工作，以提高开发项目的技术水平和经济效益，推动以技术进步为中心，创精品楼盘为目的，对工程建设实行全过程质量管理。

对公司的技术发展、创新和业务建设负责。

其职责围是；

1、组织贯彻国家各项技术、经济方针和政策，督促遵守基本建设程序，

2、协助总经理对项目市场定位、方案论证等方面组织相关人员进行技术调研并提交报告。

3、主持研究和解决重大技术问题。

4、审核设计文件和重要技术文件，如重要工程项目评估报告、勘测报告、可行性研究报告、初步设计、主要施工图、招投标文件、施工组织设计等。

5、负责工程勘测、设计、施工、设备及材料选型、工程竣工验收的质量管理把关工作。

6、检查督促各部门技术管理制度的贯彻执行。

7、进行技术信息管理，组织参加与房地产业行业有关的国外各种学术和技术交流工作。

8、组织安排技术业务培训、学习，提高专业人员的技术素质。

9、配合工程部组织工程投标、招标等工作。

第二节总工程师

在总经理领导下主管公司的技术业务，全面负责房地产开发项目产品定位、设计方针、施工方案、交付管理方面的技术的质量工作。

其岗位责任是：

1、贯彻执行国家房地产建设的各项方针、政策和国家颁发的有关法令、法规、规、标准及技术规定等。

2、组织编制并贯彻执行公司的技术管理制度，负责推行房地产项目和技术业务工作的全面质量管理，并检查执行情况。

3、组织实施新技术推广工作，组织新楼盘创优规划，推动技术进步，提高产品技术水平的质量。

4、负责组织工程项目技术管理、主持技术方案咨询、评审；协调解决设计部门各设计阶段的重大技术问题；组织审查设计单位编制和各阶段设计文件。

5、当专业工程师（主任工程师）不能单独对某一综合性技术问题作出决定意见不一致时，应作出决定。

6、负责组织力量调查、分析和处理工程建设中的质量问题，并承担相应的技术领导责任。

7、检查施工现场的管理工作，控制在建项目的事前计划、事中检查、质量评定工作；审核工程主要变更理由和变更方案；配合工程部参与工程项目隐蔽工程验收，结构工程中间验收及项目竣工验收工作。

第三节总建筑师

除与总师办及总结构师一起做好全公司工程建设技术的管理工作之外，总建筑师还应履行以下岗位职责；

1、对工程的建筑风格进行全过程的跟踪、把握、定位，确保公司决策性的意见在楼盘中全方位的实现，最终形成本公司独有的建筑产品和建筑文化。

2、与各工种的总师一起，安排与掌握整个工程的设计与施工进度，并起好公司与各主管部门、各设计单位、各施工单位和