九间堂五月份报告.docx
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九间堂五月份报告
九间堂五月份报告
一、市场综述
Ø
供应和成交情况
本期由于受假日房展会的影响，独栋别墅和联排别墅在供应放量，独栋别墅方面强势上升，本期的供应388套，涨幅为39%；而联排别墅也大幅放量，本期供应为515套，与上期涨幅达166%。
成交方面，本期全市别墅市场呈现出求大于供的态势，独栋别墅和联排别墅的成交量均大副攀升，独栋别墅方面，本期成交517套，较上期上升40%；联排方面成交769套涨幅较大，增幅近41%。
Ø成交均价
如上图所示，5月上旬独立别墅均价较上期有明显上升，为18173元/平方米，比4月上旬上升幅度为6%，4月上联排别墅成交均价小幅上升，环比上升幅度为2%，成交均价为9891元/平方米，依然稳定在10000元/平方米左右。
二、竞争区域楼盘分析
名称
地址
总上网情况
07年1—5月销售情况
单价
总价
单套面积
成交套数
面积（m2）
套数
面积（m2）
成交套数
成交金额（万元）
（元/平方米）
万元/套
m2/套
1月
2月
3月
4月
5月
棕榈泉花园
龙东大道3800弄
40991
75
3144
6
5286
26175
1221
729
1
1
1
0
3
东源丽晶
巨峰路1589弄
18634
48
2343
7
4353
16393
618
391
0
0
2
3
2
云间-绿大地
云间路418弄
41254
131
0
0
0
22037
809
315
0
0
0
0
0
御翠园
花木路1883弄
94069
225
12110
30
65634
56957
1847
432
9
4
7
6
4
金爵别墅
龙东大道4028弄
32180
101
1344
4
2665
20941
638
467
0
0
1
2
1
汤臣高尔夫
龙东大道1号
23798
54
1210
3
4214
34827
1185
440
0
0
1
2
0
华亭丽都
龙东大道4288弄
69194
223
11913
30
27535
25300
568
310
3
6
0
4
17
上图所示，07年1—5月浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场共有7个楼盘有交易情况。
从销售情况来看，年初是进入传统销售淡季，这7个楼盘在5个月里销售了80套独栋别墅，其中御翠园别墅就销售了30套房源，占总成交量的37.5%；7个楼盘的平均销售价格为28947元/平方米，其中御翠园别墅的价格最高，达到了56957元/平方米，均价最低的是东源丽晶别墅，仅为16393元/平方米。
7个楼盘的平均单套总价为983万元，平均每套面积为440平方米。
从成交范围来看，7个楼盘中只有1个楼盘没有成交，5月份有5个楼盘有成交记录。
浦东地区（龙东大道沿线板块）
各楼盘面积情况
从上图可以看出，区域内大部分别墅的房型面积都在1000平方米以下。
东源丽晶别墅因为有少量双联体楼盘，其房型面积跨度也较大，从188-1000平方米。
各楼盘房型面积最为集中的是400-600平方米区间段。
各楼盘成交均价情况
如图7个楼盘中，成交均价最高的是御翠园别墅达到了53765元/平方米，唯一一个超过5万的楼盘，汤臣高尔夫别墅为34827元/平方米，而另外6个楼盘中均价最高的还不到3万；其中最低的是东源丽晶别墅仅为16393元/平方米，是7个楼盘中唯一一个均价在2万元以下的楼盘；均价超过2万的还有云间-绿大地别墅和华亭丽都别墅。
7个楼盘的平均销售价格为28947元/平方米。
各楼盘销售情况
从上图看出，07年1——5月份浦东的顶级别墅的销售情况，第一季度是高档住宅交易进入传统淡季，1——5月份有6个楼盘有成交记录，销售前3位是御翠园别墅、华亭丽都别墅、东源丽晶别墅成交了30套、30套和7套；大部分楼盘都无新推房源，且部分为尾盘销售，只有华亭丽都别墅在4月份推出51套新房源；4月份成交量是4个月中最多的，棕榈泉花园别墅5月份新出了41套房源。
各楼盘详述
Ø棕榈泉花园（二期）
棕榈泉花园（二期）在“网上房地产”共计推出了75套房源，合计面积3144平方米。
单套面积在580－850之间，主力面积为589平方米和731平方米两种房型，07年5月新推出了41套房源。
1—5月，该楼盘总共成交了6套。
棕榈泉花园（二期）自2004年4月开盘以来，平均每月的销售量在4套左右，但05年5月—8月没有成交记录；1—5月的销售套数分别为：
1套、1套、1套、0套和3套，其中5月份新推出41套房源，成交了3套。
销售情况十分稳定。
本期的销售在1137万元，由于房型的面积偏大，因此总价偏高。
均价为26175元/平方米。
Ø东源丽晶别墅
东源丽晶别墅目前在网上推出了46套独栋房源，合计面积为17588平方米。
房型面积在270—400平方米。
1—5月，东源丽晶别墅总共成交了7套房源。
东源丽晶别墅从2004年5月开盘，销售情况不是很理想，到05年11月总共销售了3套。
从网上房地产的记录来看：
1—5月的销售量分别为0套、0套、2套、3套和2套。
本期销售单套的均价为618万。
平均价为16393元/平方米。
Ø云间·绿大地别墅
本期云间·绿大地别墅目前在网上推出了131套独栋房源，其中05年10新推了51套房源，合计面积为41254平方米。
面积在326－490平方米之间，主力面积为326平方米。
1—5月，云间·绿大地别墅共有0套别墅成交。
从网上房地产的记录来看：
1—5月的销售量分别为0套、0套、0套、0套和0套。
是7个楼盘中唯一一个没有成交记录的，没有成交跟该案目前只剩1套可售房源有关；本期销售总价在809万/套左右，销售单价为22037元/平方米，属于中等偏上价位的楼盘。
Ø汤臣高尔夫别墅
汤臣高尔夫别墅目前上网的第八期房源，在网上推出了53套独栋房源，合计面积为22900平方米。
面积在420－460平方米之间。
1—5月，汤臣高尔夫别墅成交记录为3套。
该案从2004年5月底开盘销售以来，每月的销售平均在2套左右，从网上房地产的纪录来看，目前该案处于缓慢去化的阶段。
从网上房地产的记录来看：
1—5月的销售量分别为0套、0套、1套、2套和0套。
该案销售价达到34827元/平方米，但是由于房型面积在450平方米之间，本期销售单套总价都超过了1000万元，平均总价1126万元/套。
Ø金爵别墅
金爵别墅目前在网上推出了101套独栋房源，合计面积为47200平方米。
面积在310－570平方米之间，主力面积为442平方米。
1—5月，金爵别墅共计销售了4套别墅。
金爵别墅从2003年8月开盘销售以来，每月的销售平均在7套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘1—5月的销售量分别为：
0套、0套、1套、2套和1套。
本期销售单套总价在440－720万之间，平均为638万元。
该案平均价为20491元/平方米。
由于该楼盘单价是区域内属于中低的，所以销售情况是较稳定的一个楼盘，05年每个月几乎都有成交（除了9月没有成交记录外）。
Ø白金瀚宫
白金瀚宫别墅目前在网上推出了172套别墅，是7个楼盘中推出房源最多的。
4月份又新推了51套房源，合计面积为69194平方米，面积在263—390平方米之间。
1—5月，白金瀚宫别墅总计销售了30套别墅，是7个楼盘中5月份销售套数最多的楼盘。
从网上房地产的记录来看，该盘1—5月的销售量分别为：
3套、6套、0套、4套和17套，但3月份却没有成交。
06年销售情况是7个楼盘中较稳定的；本期销售的单套总价为568万，平均价为25300元/平方米。
Ø御翠园（区域单价最高）
御翠园别墅目前在网上推出了225套独栋别墅，其中06年11月新推出33套房源，合计面积为94069平方米，面积在256—700平方米之间。
1—5月，御翠园别墅总计销售了30套别墅，从网上房地产的记录来看，该盘1—5月的销售量分别为：
9套、4套、7套、6套和4套，是7个楼盘中唯一一个连续5个月都有成交的楼盘，占7个楼盘总成交量的37.5%；本期销售的单套总价为1847万，均价更达到了56957元/平方米。
是8个楼盘中最高的。
2.青浦赵巷地区
名称
地址
总上网情况
07年1—5月销售情况
单价
总价
单套面积
成交套数
面积（m2）
套数
面积
（m2）
成交
套数
成交金额
（万元）
（元/平方米）
万元/套
m2/套
1月
2月
3月
4月
5月
恒联名人世家
置发路68弄
66315
163
7535
19
15453
21519
639
408
1
1
0
7
10
西郊古北国际别墅
业辉路600弄
53107
151
7633
21
14766
20143
635
354
5
1
4
5
6
中海翡翠湖岸
业辉路88弄
44046
121
6697
19
9936
14259
550
364
2
1
2
7
7
西郊湖岸美墅
业煌路168弄
56212
221
6585
28
6773
10903
259
254
2
1
11
3
11
青浦赵巷特色居住区占地面积有8000亩，其中别墅用地达到390.3公顷，该地区是上海别墅板块中位于唯一经过整体规划的纯别墅居住。
上图所示，07年1月——5月青浦赵巷地区4个别墅楼盘的有交易，从销售情况来看，这4个楼盘在5个月里销售了87套别墅，5个月分别销售了10套、4套、17套、22套和34套，其中西郊湖岸美墅5个月共成交28套，是4个楼盘中最多的。
合计面积28450平方米，销售金额为46928万元。
4个楼盘的平均销售价格为16706元/平方米，其中恒联名人世家别墅的价格最高，为21519元/平方米；均价最低的是西郊湖岸美墅别墅，仅为10903元/平方米，这跟该楼盘有部分联排别墅有一定的关系。
4个楼盘的平均单套总价为521万元，平均每套面积为347平方米。
各项数据都低于浦东龙东板块。
各楼盘销售情况
从上图看出，07年1月——5月月份青浦赵巷地区别墅的销售情况，整个1月份4个楼盘共成交10套房源。
进入2月份，成交有所减少，4个楼盘总共只成交了4套；到了3月份，总共成交17套，3个楼盘都有成交记录，只有恒联名人世家别墅没有成交。
4月4个别墅楼盘都有成交记录，成交总套数位22套，其中恒联名人世家别墅和中海翡翠湖岸别墅4月份都成交了7套；是5月份4个楼盘中成交最多的，共有34套房源成交。
各楼盘均价情况
如图所示，青浦赵巷地区的4个别墅楼盘的均价情况，最低的是西郊湖岸美墅别墅成交均价为10903元/平方米，恒联名人世家别墅成交均价为21519元/平方米，是4个楼盘中最高的，西郊古北国际别墅为20143元/平方米，中海翡翠湖岸别墅成交均价为14259元/平方米。
总体成交均价低于浦东龙东板块。
各楼盘面积情况
从上图可以看出，区域内大部分别墅的房型面积都在600平方米以下。
西郊湖岸美墅别墅因为有少量双联体楼盘，其房型面积有300平方米以下的。
各楼盘房型面积最为集中的是300-600平方米区间段。
各楼盘详述
Ø恒联名人世家
恒联名人世家目前在网上推出了163套独栋房源。
合计面积为66325平方米。
该案在社区主干道上安排了八大唐诗主题的景观，以自然界中植物的四季变化为主题，营造一步一景，曲径通幽的唐诗意境。
面积在360—550平方米之间。
3月份新推出了17套房源。
1—5月，恒联名人世家总共销售了19套别墅。
从网上房地产的记录来看，该案1—5月的销售分别为：
1套、1套、0套、7套和10套。
其中3月份是唯一没有成交的楼盘。
4个楼盘中成交套数最少的。
本期销售总价在400—1800万之间，平均为639万。
销售单价21519元/平方米，是4个楼盘中成交单价最高的，。
Ø西郊古北国际别墅
西郊古北国际别墅在网上推出了151套别墅，合计面积为53107平方米。
西郊古北国际别墅的面积在298—490平方米之间，以打造“国际化自然生态生活”的别墅社区为理念。
其中4月份新推出10套房源。
1—5月，西郊古北国际别墅销售了21套别墅，从网上房地产的记录来看，1—5月销售量分别为：
5套、1套、4套、5套和6袄，是4个楼盘中1月份成交最多的。
西郊古北国际别墅从2004年9月开盘，该案的均价在20143元/平方米，每套的总价在635万左右。
Ø中海翡翠湖岸
中海翡翠湖岸目前在网上推出了128套房源，共计面积46993平方米。
面积在333—572平方米之间。
以“自然纯生态，水岸水景别墅”的定位。
1—5月，中海翡翠湖岸共销售了19套别墅。
中海翡翠湖岸从2004年11月开盘销售，从网上房地产的记录来看，该盘1—5月的销售分别为：
2套、1套、2套、7套和7套。
本期销售的单套总价在400——1000万之间，平均为550万元。
该案平均价为14259元/平方米。
单套面积为364平方米。
Ø西郊湖岸美墅
西郊湖岸美墅目前在网上推出了221套房源，共计面积56212平方米，是4个楼盘中推出套数最多。
独栋面积在300——370平方米之间，是目前青浦赵巷地区唯一一个有联排的别墅楼盘。
1—5月，西郊湖岸美墅共销售了28套别墅（包含部分联排）。
从网上房地产的记录来看，该盘1—5月的销售情况分别为：
2套、1套、11套、3和11套。
本期销售单套主力总价为259万，平均单价为10903元/平方米。
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