房地产政策.docx

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房地产政策

中央希望保持房价平稳，但如果按照这些要求严格实施，则毫无疑问商品类普通住宅市场基本已被判定死缓，房价被凝固，未来走势不乐观，如果政策严格执行时间较长，那么死刑就可能不再缓而是执行了。

■虎年版“国十条”具体要求：

1、三套停贷。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

2、跨地购房只能一次付

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

3、限购

严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

地方政府可采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

4、出台房产保有税

加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。

5、省级政府负总责、城市政府抓落实

稳定房价和房保工作实行由省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。

住建部加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。

对稳定房价、推进房保工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

6、改革土地出让制度

各地及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。

依法加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普宅建设。

探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。

7、增加保障房及中小户比重至70%

各地保障房、棚户区改造和中小套型普宅用地不低于用地供应总量的70%，并优先供应。

住房价位、套数、面积、保障房配建比例及开竣工时间等要纳入土地出让合同。

房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加廉租房、经适房和限价房供应。

8、580万套中低收入者供应

全国要确保完成2010年建保障房300万套、棚户区改造280万套的任务。

住建部抓紧制定2010-2012年保障房建设规划（包括棚户区、政策房），2010年7月底前公布。

9、只能按备案价格销售

对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。

对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处罚，问题严重的要取消经营资格，追究违法违规人员的责任。

各省（区、市）政府要对本地区房企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违法违规行为，检查处理结果2010年6月底之前报国务院。

10、房价统计改革，实现分类发布

各地及时公布住建计划和住地供应计划。

住建部要加快个人住房信息系统的建设。

统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息

胡学文：

房地产“新国十条”四大看点

　国务院17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。

业内人士普遍认为，近期接二连三的调控政策打击力度大，针对性强，预计将对房地产市场产生相当大的影响。

此次出台的“新国十条”主要有四大看点。

　看点一：

停发第三套房贷款

　　《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　合富辉煌集团首席分析师龙斌认为，目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。

今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。

这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以一次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

　看点二：

遏制外地炒房者

　　《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　龙斌表示，很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。

在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。

不过，“4·15”政策对房价的遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形。

看点三：

物业税渐行渐近

　　《通知》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　21世纪不动产认为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。

这是一种双向调控，威力不可小视。

不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策的效果，否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。

　看点四：

问责制强化执行力

　　《通知》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　龙斌表示，严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。

（胡学文杨晨）

“新国十条”精准打击投机京热点区房源供应大增

2010年04月19日09:

05中国新闻网

　　都说“疯狂不可持续，楼市到某个时候就会冷下来”，我们曾发出疑问，“某个时候”是何时？

现在看来，“某个时候”将至，因为政策的“达摩克利斯之剑”已经落下。

　　针对新一轮疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳，出台“新国十条”应该是房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。

精准打击投资和投机需求，调控的组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待，那么“新国十条”究竟将给市场走势带来怎样的短期、中期、长期影响？

短期影响

　　买卖双方心态互换短炒客离场

　　上周末短短的两天时间，卖房者与购房者的位置、心态突现互换，原来捂着房子不肯卖的房主现在宁愿降价快销了。

这一互换的直接原因便是“新国十条”。

　　4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）出台，涉及“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等10项调控措施，被业内誉为“史无前例的严控”。

　　来自我爱我家、中原地产、荧灿地产等机构的统计显示，“新国十条”后的上周末，登记销售房源量暴涨，环比上上周增两成，昌平、通州、大兴的房源增量最为明显，增幅达28%，而新增客户需求环比减少五成。

荧灿地产总经理顾辰天告诉记者，往常每店每天能接待10多个客户电话和来访，现在只有四五个，部分购房者因害怕房价大跌而故意违约的苗头初现。

“热点地区的门店，这两天都有四五单交易是购房者交了定金又开始跟房主商量不想买房。

”

　　不仅自住型购房者开始观望，全款买进卖出的短期炒家也开始逐渐撤离市场。

顾辰天透露，房贷新政和“新国十条”颁布后，此前占市场25%左右的短炒客迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态开始平复，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。

中期影响

　　热点区域房源供应增幅或超40%

　　“中期来看，全国人民炒北京、上海房的局面会得到缓解。

”在我爱我家企划副总裁胡景晖看来，除了对短炒客的打击，更值得注意的是，“新国十条”规定：

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性的措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

在北京、上海等大城市，来自外地的炒房投资性需求很可能受到地方政府的阻击，战略型城市的异地炒房投资将被抑制，对大城市经济发展有贡献的外地人员将享受到准户籍人员待遇。

　　事实上，“外地人员将享受到准户籍人员待遇”已在北京率先开行。

在4月16日北京市国土局举行的新闻发布会上，该局副局长曾赞荣透露，为平抑房价、满足夹心层需求，北京将试点推出限价中小套型普通商品房。

这种限价中小套型房不属于政策房，仍属于商品房。

首先，“中小套型”的标准为90平方米以下住宅占到70%以上，最大面积不能超过120平方米，而不是限价房所要求的全部为90平方米以下。

限价房对销售人群有严格要求，必须是北京户籍，但限价中小套型普通商品房除了面对京籍人士外，还将面向在京工作及居住了一段时间的非京籍人士。

“这种房型扩大了夹心层的受益范围，使更多人能够买到低于市场价的住房。

”曾赞荣说，具体的准入标准，北京市政府近期会出台购买资格和管理办法。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭更是认为，随着短期炒家的抛盘离场，投资投机型客户将见顶退出，目前紧缺的二手房源将有所增加，两个月之内房源量将增加30%以上，前期炒作热点区域和涨幅居前的区域房源增幅将超过40%。

与此同时，随着一系列宏观政策的出台，特别是流动性已经开始收紧，敏感、资金实力相对较弱，项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的项目打折销售。

长期影响

　　房地产投资转向中长期持有

　　“房地产投资仍然存在，但将会转向中长期投资。

”胡景晖表示，“新国十条”组合拳的推出，将使高速上涨的房价紧急刹车，回归理性；而在新房和二手房屋供应量增加的前提下，市场中供不应求的局面将有所缓解，未来2-5年的房价将趋于稳定，稳中有升，升幅将控制在7%左右。

“在这样一个比较健康的市场环境下，业主在关心房价溢价收益的同时，会更看重租金收益和综合收益。

”在胡景晖看来，随着市场和房价回归理性，首次置业和适度改善的自住型需求将成为市场的主导，将占据购房交易的80%左右，其余20%的投资者将注重长期持有。

同时，随着房地产信托投资基金（REITS）的推出，部分房地产投资资金会转向目前还处在谷底的商业地产，以个体形式单一盲目投资住宅的局面将根本改观。

（北京商报齐琳）

各大银行按揭利率（2010年4月12日）

《中国银行》

1、商业按揭：

住宅：

1年：

3.3875‰；2-3年：

3.5225‰；4-5年：

4.59‰；5年以上4.7925‰（以上为月利率）

非住宅：

1年：

4.875‰；2-3年：

5.025‰；4-5年：

5.1‰；6年以上：

5.325‰（以上为月利率并上浮20%）

2、公积金按揭:

5年以下:

3.45‰;5年以上3.825‰（以上为月利率）

《农行》

1、商业按揭：

住宅：

1年：

3.3875‰；2-3年：

3.5225‰；4-5年：

4.59‰；5年以上4.7925‰（以上为月利率）

非住宅：

1年：

4.875‰；2-3年：

5.025‰；4-5年：

5.1‰；6年以上：

5.325‰（以上为月利率并上浮20%）

2、公积金按揭:

5年以下:

3.45‰;5年以上3.825‰（以上为月利率）

《中信银行》

1、商业按揭：

住宅：

1年：

3.3875‰；2-3年：

3.5225‰；4-5年：

4.59‰；5年以上4.7925‰（以上为月利率）

非住宅：

1年：

4.875‰；2-3年：

5.025‰；4-5年：

5.1‰；6年以上：

5.325‰（以上为月利率并上浮20%）

2、公积金按揭:

5年以下:

3.45‰;5年以上3.825‰（以上为月利率）

《商业银行》

1、商业按揭：

住宅：

1年：

3.3875‰；2-3年：

3.5225‰；4-5年：

4.59‰；5年以上4.7925‰（以上为月利率）

非住宅：

1年：

4.875‰；2-3年：

5.025‰；4-5年：

5.1‰；6年以上：

5.325‰（以上为月利率并上浮20%）

2、公积金按揭:

5年以下:

3.45‰;5年以上3.825‰（以上为月利率）

《建行》

1、商业按揭：

住宅：

1年：

3.3875‰；2-3年：

3.5225‰；4-5年：

4.59‰；5年以上4.7925‰（以上为月利率）

非住宅：

1年：

4.875‰；2-3年：

5.025‰；4-5年：

5.1‰；6年以上：

5.325‰（以上为月利率并上浮20%）

2、公积金按揭:

5年以下:

3.45‰;5年以上3.825‰（以上为月利率）

《工商银行》

11、商业按揭：

住宅：

1年：

3.3875‰；2-3年：

3.5225‰；4-5年：

4.59‰；5年以上4.7925‰（以上为月利率）

非住宅：

1年：

4.875‰；2-3年：

5.025‰；4-5年：

5.1‰；6年以上：

5.325‰（以上为月利率并上浮20%）

2、公积金按揭:

5年以下:

3.45‰;5年以上3.825‰（以上为月利率）

关于银行收紧二套房贷款政策

日前有监管层发出指示，要求银行全面收紧二套房贷款政策，包括所谓改善型住房在内的所有二套房均要执行首付四成的比例，一旦出现违规，行长将被问责。

监管层是在最近召开的一次形势会议上对于今年的信贷政策进行了明确定调，其中调整个人房贷和开发贷是今年的重点工作。

而对于此前有部分银行对于改善型住房还存在界定不清的情况，监管层明确表态，无论是不是改善型住房，只要是二套房就一律要实行首付四成的比例。

一直以来，高息揽储、贷款直接流向股市是银行业的两条高压红线，而此次对于二套房贷款政策的严控程度，已经可以算是第三条红线了。

二套房首付四成的比例是铁定的，各家银行都不能触线。

如果违规，将直接找行长进行问责。

虽然此前也有消息称，不少银行借政策空当低首付抢个贷客源，但日前有媒体以购房者身份咨询了几个主要的银行，就发现目前申请二套房商业贷款首付比例都已提至四成，而即使是通过相熟的按揭公司，也无法申请到低于四成的首付比例。

现在大部分银行依然有二套房的利率优惠政策，优惠幅度从10%到29.9%不等。

比如中国银行要求首付4成目前利率政策未明；农业银行首付4成基本利率下浮29.9%，还有改善型住房优惠；工商银行4成基本利率上浮10%，有改善型住房优惠；建设银行4成基本利率，有改善型住房优惠。

对此，,银行方面解释称，监管层方面的指导思想是在四成首付比例之下，具体利率按照市场化定价来确定。

这种方式更加科学，银行会根据自己的情况以及客户对于银行的贡献度来确定最终的利率。

不过，也有银行表示，如果在目前基准利率表基础上打七折，则年息为4.158%，而目前中等银行的资金成本情况已经接近4%，银行做七折房贷业务已经是微利。

（记者梁盛）

部分银行二套房贷利率

银行二套房首付比例二套房贷利率

中国银行4成目前政策未明

农业银行4成基本利率下浮29.9%,还有改善型住房优惠,但动作要快

工商银行4成基本利率上浮10%,有改善型住房优惠

建设银行4成基本利率,有改善型住房优惠

交通银行4成基本利率下浮25%,没有改善型住房优惠

民生银行4成基本利率上浮10%,有改善型住房优惠

广发行4成基本利率,可享受利率优惠

招商银行4成基本利率,还可下浮30%以内

浦发银行4成基本利率,是否优惠要根据客户资质

光大银行4成基本利率,有利率优惠

兴业银行4成基本利率,有一定优惠

中国银行：

7折全面叫停，上调为8.5折

工商银行：

90平米以下首套房，首付比例不得低于20％；90平米以上首套房，首付比例不得低于30％；仍可享受7折优惠利率。

5^-^F2|浦发银行：

已经取消7折优惠，首付要付到30％才能享85折优惠。

建设银行：

看首付比例决定优惠利率，首付比例大于40％，享7折优惠；首付比例在30％－40％之间，享75折优惠；首付比例在25％－30％，享8折优惠；首付比例在20％－25％之间，享85折优惠。

中信银行：

90平米以下首套房，享7折优惠。

兴业银行：

首付三成无逾期记录、收入状况良好的优质客户，享7折优惠。

深圳发展银行、农行、招行暂未调整

$W5V$q8E/{买房,购房,装修论坛,房产论坛另交行，以新政策未下达为借口直接不予作答。

买房,购房,装修论坛,房产论坛5C.M9Y$h+[

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15年的100万贷款

每月多付303元

银行人士算了一笔账，以贷款人向银行贷款100万元、期限15年、等额本息还款法计算，如果利率享受7折优惠，每月还贷额为7476.31元；如果利率打8折，每月还贷额为7779.35元，要比7折每月高出303元；如果利率打8.5折，每月还款额为7933.48元。

比如，首套和改善型住房按揭贷款利率在基准利率上打7折，即4.158%；而二套房贷利率执行基准利率的1.1倍，即6.534%，等于高出首套房贷利率57%。

　提要：

以一笔100万元20年期房贷为例，按照国务院最新基准利率1.1倍计算，还款总额达1793616.89元，比以往最优惠7折利率时，要多出近32万；每月还款额度为7473.4元，比7折优惠时要多出1329元。

买房,购房,装修论坛,房产论坛1{*h5S-s"n

）Y'v*SX5J买房,购房,装修论坛,房产论坛14日国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

对于众多置业者而言，基准利率提高或比首付款项五成，造成的压力更大。

*a#e0s/o*J以一笔100万元20年期房贷为例，按照国务院最新基准利率1.1倍计算，还款总额达1793616.89元，而以往最优惠7折利率时，总还款额为1474666.53万，相比之下买家要多出近32万；新政策下每月还款额度为7473.4元，比7折优惠时要多出1329元。

从下面的表格对照中，可以看出利率调整前后，相当大的数据差异，购房者的月供压力大大增加。

!

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贷款总额

按揭年数

还款总额（元）

支付利息款（元）

月均还款（元）

以往最优惠7折

100万

20年

1474666.53

474666.53

6144.44

最新政策利率上浮1.1

100万

20年

1793616.89

793616.89

7473.4

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争议二套房贷“1.1倍”利率

　　加大差别化信贷政策执行中，“二套房贷”政策中的利率如何确定，正成为当前银行业关注的焦点。

“（二套房贷）是否会继续强调1.1倍？

这个很有意思。

”前述股份制银行相关负责人直言。

“1.1倍”源于2007年9月27日央行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称“359号文”）。

其中提及，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

央行：

第2套住房贷款首付不得低于40%

■对已贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍

　　■对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款;空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物

　　■商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍

二房2010年税费征收如下：

2010年房地产新政策：

2010房地产新政策出台——契税政策

一、契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止，日期认定：

商品房以合同备案日期为准；

二手房以登记受理日期为准。

如下：

1、90平方以下普通住房：

契税2％

2、90平方－144平方普通住房：

契税3％

3、144平方以上高档住房：

契税：

5.5％

二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式：

（日期认定：

与之前执行的依据时间一样）：

商品房以契税完税日期或证载时间为准；

二手房以房改房契约或证载时间为准。

1、未满五年的：

营业税：

差额的5.55%；或全额的5.55%

个税：

差额的30%或全额的2%

2、满五年的：

营业税：

无；个税（不是唯一一套住房的）：

总额的3%或差额的40%个税

3、满五年以上，且是唯一一套住房的：

无营业税、个税：

总额的2%或差额的30%