土地市场建设的调研报告.docx

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土地市场建设的调研报告

机,逐步学会运用土地策为宏观经济“加油门”、“点刹车”。

作为国土**管理参与宏观调控平台的土地市场建设的培育与规范,无疑象一只“无形之手"，对地方经济的起着至关重要的作用。

只有深刻认识我县在土地市场建设中存在的不足,有效运用好土地市场这只“无形之手”，建立起市场配置**的长效机制,实现府对土地资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土**参与宏观调控的积极作用。

一、我县土地市场建设回眸

我县地处豫XX区，基础薄弱，城镇化水平不高.近年来，为城市建设步伐，县委、县府按照“巩固完善老城区,强力开发北城区"的基本思路,投入大量，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和**类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、**大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。

2００2年，县府又投入大量进行XX镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康。

府在基础设施建设上的投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。

这部分升值的地价本应由府收取,最终回归用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范,城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度中钻空子，最终成为府土地上的最大受益者，作为者的府却没有得到应得的回报,造成了国有土地资产的白白流失。

为了强化府管地权威,使府高度垄断土地一级市场，《国有土地资产管理》（国办发[２00１]15号）文件下发后，**县人民府及时下发了《实行建设用地五统一》（宜文[200２］６1号），明确了征地是府的专有权利,禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理.县府根据土地利用总体规划和城市规划,制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量,按照合理配置、有效利用土地现状的原则，XX建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排**类建设用地.建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民府按照土地利用年度计划实施统一征用,根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案,每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。

府统一征地，实行一个渠道进水,从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面.此举严格控制了建设用地总量,既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位,不损害农民的利益。

而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜建厂,兴办企业。

先后有**龙羽宜电有限、**恒基铝业、**热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了府管理土地“一个龙头出水”的目的,为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的。

为规范土地市场秩序,我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下,对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理.共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金１60余万元,把土地使用权交易纳入了依法管理轨道.与此同时，县国土局积极借鉴外地经验,大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试,努力建设土地有形市场,但因种种原因，效果并不明显。

二、我县土地市场的特点

（一）府对土地一级土地市场实现了高度垄断

我县在对建设用地实行“五统一”管理之后,府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水,一个龙头出水”的格局基本。

“要用地找府”的策,有效遏制了用地单位与村、组交易、协商用地的行为.特别是北城区建设的用地秩序得到规范,区域所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配,杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众事件的发生。

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（二）土地市场机制不健全

随着我县固定资产的逐年增高,由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。

在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在:

一是府调控土地市场的力量薄弱,应该由府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量,没有实质性的掌握和控制在府手中。

二是对旧城区存量土地的盘活,以及实现土地集约利用上,缺乏行ﻭ

之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全,没有成立以府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。

府手中的土地和不充足，无法对土地市场进行有效的调控,土地**的价值就不能够充足的显现。

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（三）招拍挂出让效果不明显

近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，**项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显.据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有５宗，面积34。

23亩，挂牌成交价132.88万元，府基本无收益。

相对于其他市县（区）来说,明显处于落后状态。

应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到府手中，也因此造成了土地市场的不稳定,开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低,一方面给不法开发商造成了可乘之机,土地隐形交易的现象依然存在；另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序,降低了府应有的威信，还影响到商的。

三、规范土地市场建设的意义

（一）有利于府宏观调控

作为府部门要根据经济计划和**项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。

土地市场作为基础环节之一,作为的基本**和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。

规范和有序的土地市场有利于府对土地**和**以及经济建设的宏观调控.特别是**县耕地少，耕地后备**又较为缺乏，但城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。

因此，只有规范土地供应渠道,才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续有较为充足的土地**。

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（二）有利于节约土地**,实现集约利用

对者来说，在规范管理的环境下,越是公平取得的**包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用,更不会让它长久闲置。

特别是**县正处于城市化、化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的.化是消耗自然**、原材料的过程，所以建立**节约体系是完全必要的。

但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置**的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人者受益。

（三）有利于增加财收入

相对于**级财而言，土地收益是十分可观的。

如****县，在1９92年就开始以拍卖的形式出让土地使用权,开创了**土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。

在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间,**县拍卖出让城区国有土地使用权8。

4万，收取土地出让金２1０0万元，先后用这笔开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的建厂办店，新的工商业服务项目.而这一切都是在财不拿一分钱的情况下实现的，府真正尝到了运作市场机制配置土地**的甜头,走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市,促进经济繁荣的新路子。

（四）有利于为城镇建设筹集

我县的经济基础薄弱，府的财力量极为有限，难以筹措大笔搞基础设施和市场建设。

在土地市场方面,大面积供应熟地很困难,如果等待一切条件成熟再，那就会使**县的经济水平与其他**地的距离越来越大。

所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的能力十分重要。

土地**的潜在价值,是通过市场途径来体现的,土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。

随着城市建设的,环境的优化,区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。

同时,每宗地的者，不仅仅购买了土地使用权，更为重要的是,他要继续搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设，无形中又带动了区域经济。

如滨河公园的绿化及基础设施完善后,周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的者不计其数，逐渐了一个新的市场繁荣区。

据**县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为３3。

22亿元，如果经营管理得当,就会为城镇建设提供充足的。

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四、培育和规范土地市场的建议ﻭ

规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康，才能使府部门有效地运用市场机制参与对土地**的宏观调控。

如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生现象，影响稳定。

所以,根据**县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：

（一）建立以府为主导的土地收购储备机制ﻭ

建立土地收购储备制度,是规范土地储备运行,增强府调控力度,解决多头供地的重要手段。

在具体的操作中，要抓好以下三点:

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一是成立土地收购储备中心.该中心代表府实施土地收购、储备和出让工作,将分散在**土地使用者手中的土地起来，纳入土地储备库，统一归府调配。

并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地。

二是加大对土地收购储备的注入。

土地收购储备的主要问题是问题，要收购土地,必须有一定的作支撑。

作为土地收购储备的主导部门，府可先支付一部分启动，也可以以土地抵押的方式向银行，土地部门也可自筹,然后通过招标、拍卖出让土地收回，府也可增加收益。

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三是加大土地收购储备和开发力度。

土地储备的目的是调节市场供应，府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地**，以供给引导需求。

对土地的收购储备，可以采取以下三种方式:

一是实物储备。

对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。

按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求,对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。

特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。

三是信息储备。

对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行收购的地块，采取信息储备,待时机成熟时,有计划的收回、收购、开发、出让。

在储备用地的同时,土地收购储备中心要在县计划、城建、财等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。

通过府部门一个“口子”向市场供地，强化府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

（二）大力推行土地使用权招拍挂出让制度

土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表",也是检验开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石,对开发企业必将起到优胜劣汰的作用。

随着土地市场建设的逐步深入，公开、公平、公正的土地市场竞争态势,由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场的内在要求。

要实现对经营性用地全部实行有偿供应,必须把握好四点:

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一是坚持土地市场的高度统一。

对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。

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二是加大土地拍卖出让力度。

我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式,在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。

所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势,由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的积极性.并通过正确的引导,使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权,只有通过招拍挂方式,才能依法取得土地使用权。

同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步到和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的**类用地，逐步尝试全面推向市场，增加府收益。

三是地价管理.对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价;特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格,防止出让价格过低。

然后，通过竞价方式,提升土地的产出效益.ﻭ

（三）建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境ﻭ

一个地方环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。

所以，要实现由市场配置土地**,由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会,降低交易成本,保证交易顺畅，接受监督。

府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。

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（四）严格按计划、按规划供地,控制建设用地供应总量

要保障土地资产管理和土地市场建设的健康，只有依法用市场机制供应土地。

国土**部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了土地供应要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开登记资料、公开竞争和公开结果，这是供地必须遵循的原则。

所以,在土地供应上,必须严格控制建设用地供应总量,要按规划、按计划供地,任何建设用地必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将耕地转为建设用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。

严格界定有偿和划拨范围,该有偿的有偿，该划拨的划拨,利用经济的、法律的、行的手段，引导用地行为从粗放型向集约型转变。

同时，牢固树立保护耕地、集约用地的意识，着眼于存量土地的整理和盘活，重点立足于城乡结合部的土地整理、旧城区的土地改造。

虽然在旧城改造上需要投注大量，但从长远来看，也提升了旧城区的土地价值量.在北城区的开发上,要以战略的眼光,合理确定北城区的土地利用结构，要按照土地利用总体规划和城市建设规划供地,防止城市盲目向外扩展，做到既有量的控制，又有结构的变化；对县域用地，要留有一定空间,根据区域战略，注重强度，提高产出率.ﻭ

土地作为城市最大的**性资产，这个资产经营的好坏，直接关系到城市的建设和。

只有以科学的观为指导，使合理用地、集约、节约用地变成实实在在的行为,在土地市场建设和中,积极探索,创新,着力搭建以人为本，公平竞争的用地平台,建立更加规范有序的土地市场秩序，才能走出一条新形势下用好土地**，经营土地资产，服务县域经济持续健康的新路来。

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