银行抵押物评估管理办法(试行)模版.docx

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抵押物评估管理办法（试行）

第一章总则

第一条 为规范*****农村商业银行股份有限公司（以下简称“我行”）抵押物评估工作,实现抵押物评估的专业化管理,有效监控贷款风险,切实保障我行债权的实现,依据有关《中华人民共和国民法典》、《房地产估价机构管理办法》等法律法规及关于规定，特拟定本办法。

第二条 本办法所指的“抵押物”是由抵押人有权处分并提供作为我行债权担保的资产或权利，包括（但不限于）:

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权,抵押人有权处分的国有土地使用权和法律规定可抵押的集体土地使用权；

（三）交通运输工具、生产设备、原材料、成品、半成品；

（四）以招标、拍卖、挂牌转让等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（五）正在建造的建筑物、船舶和航空器；

（六）依法可以抵押的其他资产。

本办法所指“抵押物评估”,是指依据有关本办法规定，通过内部评估或内部评估和外部评估相结合的方式，采用有效的评估方法对抵押物价值进行认定的过程。

内部评估是由支行抵押物评

估小组开展的抵押物价值认定。

外部评估是由外部评估机构开展的抵押物价值认定。

第三条 抵押物评估的基本原则

（一）审慎原则。

对抵押物价值的认定应从谨慎的角度出发，切实防范价格高估带来的信贷风险。

（二）公开、公平、公正原则。

在抵押物评估过程中、评估机构的准入和退出过程中要做到公开、公平、公正。

（三）客观原则。

评估人员必须站在客观的立场上，以*场价格为基础,依据自身的分析和判断,采用科学的评估方法,如实评估抵押物的真实价值。

（四）专业性原则。

评估工作由具备相应专业知识和技术的评估人员实施,依据有关抵押物类型、变现能力、*场条件等因素的不同，实施专业化评估。

（五）内部评估与外部评估相结合原则。

最终评估价值以我行内部评估的认定结果为准。

第四条本办法适用于总行辖下各一级支行（含总行营业部,

下同）。

第二章组织架构及职责分工

第五条总行风险管理部门。

总行风险管理部门为抵押物评估工作的日常管理部门，主要职责包括:

（一）拟定抵押物评估制度，并依据有关＊场变化,定时公布

并及时调整抵押物评估指导价格。

（二）负责对外部评估机构的准入、退出审核及日常管理工作,主要包括对一级支行报送的候选评估机构进行审核、定时开展评估机构年审、对不符合条件的评估机构要求退出，并报总行信贷主管行长进行审批。

（三）负责统筹支行抵押物评估小组的管理工作。

第六条支行抵押物评估小组（下称“支行评估小组”）

（一）人员组建

由一级支行信贷管理部门、公司业务部门以及零售业务部门等部门人员组建，人数设置为5人。

（二）支行评估小组建员的任职条件

1、具备从事信贷或营销推广岗位2年（含）以上工作经

历;

2、掌握抵押物评估的基本方法;

3、具备较全面的信贷、经济、财务、法律等专业知识和

业务经验,且熟悉本地经济及房地产*场;

4、对主流抵押物的＊场价格及变更情形有较全面的了

解；

5、有强烈的工作责任心和良好的职业道德。

（三）一级支行筛选满足任职条件的人员组建支行评估小组,

最终成员名单报总行风险管理部门备案。

因实际情形对支行评估小组建员进行调整的，需将有关的调整报总行风险管理部门备

案。

对不符合任职条件的在任或拟任评估小组建员，总行风险管理部门有权要求一级支行进行更换。

（四）支行评估小组的主要职责

1、负责对本支行授信涉及的抵押物进行评估并签署认定建议或意见,认定抵押物的最终评估价值。

2、监督、评估外部评估机构的工作质量及工作效率,对异常情形及时报告总行风险管理部门；协助配合总行风险管理部门开展外部评估机构的年审工作;向总行风险管理部门推荐符合条件的外部评估机构。

3、对辖区内抵押物*场价格变化和环境变化进行动态跟踪，发现抵押物*场实际成交价格与认定指导价格出现较大差距的，及时搜集有关资料文件资料和数据以内部资料文件的形式上报总行风险管理部门。

4、关注我行抵押物的价值变化。

如发现价值发生较大变化，可能影响我行债权实现的抵押物,应及时调整抵押物评估价值，并通知贷款管理人参照贷后管理及风险应急处置等有关制度要求采取风险化解措施。

（五）支行评估小组建员在对抵押物评估时应分别独立地出具个人评估建议或意见，并就个人建议或意见签名确认。

对存在不同认定建议或意见的抵押物，应依据有关“就低不就高”的审慎原则认定其最终评估价值。

第三章外部评估机构管理

第七条外部评估机构与我行开展合作，应满足以下的准入条件:

（一）经工商行政管理部门批准依法登记注册设立,已办理营业执照、税务登记并经过年检合格的独立法人企业。

（二）具备关于主管部门审批认定的以下一种或多种评估资质,包括房地产估价资质（三级以上（含））、土地估价资质（C级以上（含））、资产评估资质（不限）、价格评估资质（乙级以上（含））,且在资质有效期内必须符合关于主管部门的审批认定要求。

（三）具备一定业务规模。

原则上年主营业务收入应不少于

30０万元（对于特殊业务种类或特殊区域环境可适当放宽）。

（四）符合国家及＊**＊关于管理机关、行业协会对评估机构专业人员人数、执业资格/资质及技术职称等限定要求。

（五）无不良信用记录且具备良好的业内口碑。

（六）原则上住所地应在我行分支机构所在地级*,且在我行分支机构所在地设有常规办事处或工作点，并配有专人跟进业务的开展。

（七）注册资金不低于５0万。

第八条 外部评估机构的准入程序

（一）向支行申请准入的评估机构

对于向支行申请准入的评估机构,经办支行信贷管理部门需依据有关准入条件对拟开展合作的评估机构进行初审，再将初审

合格的评估机构名单及有关资料文件资料上送总行风险管理部门审核；总行风险管理部门依据有关经办支行推荐名单和有关资料文件资料对评估机构资质进行审核后，将合格者及其与我行的业务合作范围报总行信贷主管行长最终审批确定。

（二）向总行申请准入的评估机构

对于向总行申请准入的评估机构,直接由总行风险管理部门依据有关有关资料文件资料对评估机构资质进行审核后，将合格者及其与我行的业务合作范围报总行信贷主管行长最终审批确定。

第九条 我行与外部评估机构的合作方式

总行统一与审批确定后的评估机构签订《评估业务合作协议》（附件1）,建立合作关系,即为我行的合作评估机构；对部分特殊情形需特别予以补充商定的,可另外签订补充协议。

合作协议有效期为一年，期满后，总行与年审通过的评估机构重新签订合作协议；对于年审不通过的评估机构，自合作协议期满之日起各方终止业务合作关系。

第十条 合作评估机构的职责

（一）合作评估机构受借款申请人的委托,对借款申请人在贷款业务中涉及的抵押物进行评估，向其提供及时、优质、优惠的评估服务,且其出具的评估报告必须完整、客观、公正、科学、合理。

（二）合作评估机构应在借款申请人提出评估要求并在抵押

物有关资料文件资料信息齐备后3个工作日内提交评估报告,对于较复杂的评估项目,可酌情延长评估时间,但最长不得超过５个工作日。

（三）合作评估机构在履行借款申请人委托的评估工作后，仍应继续对评估标的物进行定时跟踪,若发现评估物*场价值发生异常变更时,必须及时通知我行，以便有效防范信贷风险。

（四）合作期间，若我行需要了解合作评估机构的经营运作、业务开展及资质资格/资质等方面的最新情形，合作评估机构须及时向我行提交有关的资信材料。

若合作评估机构资质资格/资质、高管人员、公司章程、业务范围等重要事项需变更的,须于变更前７个工作日内通知我行，并在变更后7个工作日内将有关行政部门出具的变更证明送达给我行。

（五）合作评估机构须在每年一月和七月向我行书面提供合作区域范围内,最近半年期间包括（但不限于）各大型楼盘、别墅、厂房与土地等的评估或交易平均价格,以及钢结构、混凝土、星棚及其他地上建筑类型的建筑成本。

第十一条合作评估机构的年审

总行风险管理部门于每年1**月开展对合作评估机构的年审工作，各一级支行信贷管理部门需于每年1**月底前总结与合作评估机构的合作情形，从合作的业务量、工作效率、评估质量、服务态度、工作协助配合的紧密度等方面对合作评估机构作出客观评估,同时形成书面报告并连同其他年审资料文件资料上送总

行风险管理部门汇总审核,总行风险管理部门审核通过的提交总行信贷主管行长审批（评估机构评估所需业务资料文件资料清单详见附件3）。

第十二条合作评估机构的暂停及退出

合作评估机构如出现以下任一情形的，我行有权解除与其之间的合作关系,且一年内不再受理其提出的准入申请。

对已发生的评估业务则依照原合作协议继续执行,直至贷款本息结清。

对我行造成损失的，依法追究其法律责任：

（一）未能协助配合我行开展工作；

（二）未能满足我行对于评估操作的有关要求及标准；

（三）评估价值严重虚高（评估机构评估价与合理的*场价格相差20%以上）个案达到3宗以上;

（四）抵押登记部门对评估机构提供的抵押物评估价值提出质疑，个案达到３宗以上；

（五）出具备虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报

告；

（六）以给予手续费返还或具备类似性质的不合理或非法费

用等手段开拓我行抵押物评估业务的；

（七）与借款申请人串通恶意高估或低估标的物价值;（八）损害我行或借款申请人权益的其他行为。

第四章评估方法

第十三条房地产类抵押物的评估

（一）本地房地产类抵押物

对于本地（经办支行所在＊级*范围内的地区）的房地产，依照以下方法进行评估:

1、参照交易价格。

支行评估小组对以下抵押物可直接参照抵押物交易价格确定其价值：

（1）能提供近2年内签订的真实买卖协议的一手房地产

（一手房地产是指直接向房产商或政府土地出让部门购买的房地产）,包括普通商品房、别墅、商铺、写字楼、车位、厂房及土地等;

（2）能提供近2年内签订的真实买卖协议和支付契税凭证

（两者均需）的二手房地产（二手房地产是指除一手房地产以外的其他房地产）。

2、参照内部指导价格

总行风险管理部门须至少每年一次对**区内的房地产抵押物（包括工业建筑、工业用地、商品房、别墅及写字楼）拟定统一的指导价格,抵押物评估指导价格的认定需经总行风险管理部门集体审议决定。

支行评估小组在指导价格及其允许的浮动范围内,结合详细情形作出价值认定。

确需超越指导价格及其上浮幅度的,由支行评估小组对抵押物作出价值认定后，其对应授信业务依

照最新关于抵押物超指导价格的授信业务审批流程呈审。

3、参照外部公布／评估价格

对于我行没有出具评估指导价，且不符合本办法第十三条第

（一）款第1点所列规定的房地产，由支行评估小组依照以下任何一种方法进行认定:

（1）依据有关本地国土部门最新公布的基准地价（如**区国土城建和水利局最新公布的国有建设用地使用权基准地价）,结合实际情形合理评估认定其地价,认定单价不得高出本地国土部门最新公布的国有建设用地使用权基准地价的50%（行政区域内如有集体流转地的，按不高于对应国有建设用地基准地价进行认定）；上盖物业则按建筑造价并合理摊分折旧后自行认定;

（2）支行评估小组在参考专业外部评估机构的评估建议或意见后,在不高于合作评估机构评估价值的基础上对抵押物价值作出最终认定。

（二）异地房地产类抵押物

对于异地（经办支行所在*级*以外的地区）的房地产,如符合本办法第十三条第

（一）款第1点所列规定的，支行评估小组可直接参照抵押物交易价格确定其价值；如不符合本办法第十三条第

（一）款第１点所列规定的，支行评估小组须在参考评估机构的评估建议或意见后,依据有关抵押物自身的详细情形,并结合本地经济