房地产企业发展战略和经营计划.docx

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房地产企业发展战略和经营计划

2019年房地产企业发展战略和经营计划

2019年4月

一、发展环境分析

1、行业发展回顾

（1）宏观经济环境

2018年我国经济增速呈持续下降态势，4个季度GDP增长率依次为6.8%、6.7%、6.5%、6.4%。

第3季度增长率已低于保持了12个季度的运行区间（6.7%～6.9%）。

9月规模以上工业增加值为5.8%，较8月降低0.3个百分点，自2016年3月份以来，首次落到6%以下；10月、11月增长率分别为5.9%和5.4%，增速进一步下降。

更值得注意的是，消费需求增速持续下降。

2018年11月社会消费品零售总额同比增长8.1%，为2003年6月以来的最低增速；受居民收入增速持续下降、居民部门杠杆率较快提高、财富效应减弱等因素影响，居民消费能力和消费意愿下降倾向开始显现，消费需求下行态势较为明显。

投资方面，房地产投资下行压力加大，房地产企业对未来市场信心不足，开发建设活动趋于收缩；基础设施投资增速下滑。

2018年7月31日中央政治局会议后，随着稳增长相关措施效果显现，10月以后增速低位企稳，但考虑到地方政府融资能力不足等问题影响，进一步回升的能力偏弱。

民营企业、中小企业面临的困难较多，对未来市场信心不足，投资意愿和能力也不足。

在内需增长能力不足的同时，出口增速也开始下降。

2018年12月召开的中央经济工作会议指出：

我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期。

要善于化危为机、转危为安，紧扣重要战略机遇新内涵，加快经济结构优化升级，提升科技创新能力，深化改革开放，加快绿色发展，参与全球经济治理体系变革，变压力为加快推动经济高质量发展的动力。

会议提出要继续坚持稳中求进工作总基调，针对形势和任务的变化，在“稳”和“进”两个方面明确了一系列新方略。

会议强调要创新和完善宏观调控，确保经济运行在合理区间，进一步完善和落实好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期诸方面工作，提出宏观、结构、社会等三大政策。

同时，要以更大的努力在“进”的方面下功夫。

必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇，更多采取改革的办法，更多运用市场化、法治化手段，在“巩固、增强、提升、畅通”八个字上下功夫。

按照稳中求进的总体部署，2019年要在推动制造业高质量发展、促进形成强大国内市场、扎实推进乡村振兴战略、促进区域协调发展、加快经济体制改革、推动全方位对外开放、加强保障和改善民生等七个方面把各项工作做实做细。

基于我国经济基本面好转，基于中央经济会议全面的安排部署，可以预判，2019年我国经济将呈现低开稳走、逐步回升的态势。

全年的经济增长水平将略高于上年。

经济稳中向好态势将不断展现出来。

（2）行业格局和趋势分析

国际经济形势：

大致呈现“三多”特点，国际贸易方面多边主义对单边主义、保守主义的纷争点增多；地缘政治冲突点增多；中美两个大国在经济、科技、贸易和地缘上的明争暗斗增多，但总体上仍处于斗而不破的局面。

中美贸易摩擦大概率会达成超出预期的全面协议，美国经济仍然保持强劲但存在下行隐忧，美元加息进度预计会有所放缓，世界经济在困境纷争中艰难盘整复苏和回升。

整体上看，2019年国际经济大势不会比2018年差。

国内经济形势：

随着中美贸易摩擦暂时休战，国内对民营企业及民营经济的积极扶持和全面抬升，继续深化改革和扩大高水平对外开放，以及大规模减税和改善营商环境等政策利好叠出，我国经济“稳中有变”中出现积极因素，经济下行趋稳的预期增强，信心得到一定程度的补偿和修复，政治底、政策底已经显现，但不确定性因素仍然很多，总体上看，2019年国内经济下行压力比2018年大。

防控金融风险和消除污染攻坚战的力度和节奏会有明显调整，社会资金流动性会进一步充裕。

国内房地产仍处于稳中有降的态势，价量继续明显下滑，一二手房交易凝固僵化，交易难保活跃。

预计全年行政性调控不会再加码，市场化监管会受到重视和一定程度的归位。

一线市场年中前后刚需会有适度抬头，地区间调控监管政策更加明显分化，难免出现局部改善调整措施、强化市场调节的可能，但调控大局不会出现逆转，年内房价大幅反弹的可能性基本没有。

深圳经济形势：

深圳经济总体上仍会保持一马当先的中高速发展态势，中美贸易摩擦影响有限。

房地产方面会继续保持“7.31”新政的力度和范围，不会再加码。

但随着刚需的强劲抬头和对经济发展信心的率先恢复，深圳从二季度开始大概率会出现价稳量增的势头，下半年房地产交易会明显回暖，但不大可能会出现价量大幅反弹的机会。

不排除出现诸如放松入户政策、降低首贷利率、改善润滑交易环节制约、实质性增加流动性等有利于房地产交易环节的外围利好。

2、2018年经营概况

2018年，公司经济运行情况稳中有进稳中提质，各大业务板块在平稳中实现较大突破。

一是经营业绩稳定超额完成预算目标。

2018年公司实现营业收入约27.9亿元，利润总额约7.8亿元，净利润5.93亿元，到年底公司资产规模约58.2亿元，净资产33.4亿元。

资产负债率为42.6%，财务状况稳健优质，抗风险能力强，净资产收益率约为18%，高于行业平均水平。

二是土地储备瓶颈得到初步缓解。

围绕“新增占地面积50万平方米、计容建筑面积100万平方米”的年度挑战目标积极推进拓展工作，全年集团重点推进龙华观澜、肇庆、扬州、重庆等地产城融合项目。

截止到目前，占地面积约6.8万平方米，计容建筑面积约38万平方米，总建筑面积超过50万平方米的观澜蚌岭城市更新项目，已完成项目收购工作。

三是物管业务收并购与市场拓展双管齐下，亮点纷呈。

2018年物管板块共新增拓展面积超过150万平方米，成功获得阿里巴巴杭州滨江园区等8个产业园区项目，不断壮大产业规模，完成了物管新增面积翻番的年度目标；同时，集团公司已正式对外公告收购投控物业公司100%股权，顺利收购后，公司将实现北有保定深圳产业园、东有杭州阿里巴巴、南有深圳湾产业园区、西有重庆京东的产业园区运营管理全国布局，以点带面，强力示范，全面推进，公司产业园区运营管理板块整体实力将再上台阶，有望进入全国行业前三序列。

四是房屋资产运营板块迈出坚定步伐。

集团房屋资产运营公司独立运作，积极探索“长租公寓+商业办公”的发展模式，全力打造龙园创展大厦、龙华风和日丽综合楼、福民新村综合楼、新湖村等多个长租公寓重点示范项目，公司“喜寓”品牌已于年底正式上线试运行。

二、2019年公司发展形势

相比2018年初的班子大换届、土储严重不足、队伍激情不高等不确定性，2019年集团面临的内外部不确定性明显减少，方向目标更加明确。

通过2018年集团上下的坚实工作和共同努力，集团干事创业的主轴导向已经确立，制约集团可持续发展的土储瓶颈得到初步缓解，对投控公司主力公司和平台公司的定位已具雏形并获初步认同，加快集团改革发展的信心得到增强。

当前，我们要做的就是“春播秋收”的正常工作，集中力量做好自己的事情，突出增量拓展和开发、存量优化和变现两个重点方向，保持战略定力，保持节奏力度，保持工作激情，精准把握时机，敢于担当作为，确保完成全年目标任务。

三、公司未来发展战略

随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企靠拢，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临极为严峻的行业形势。

为落实深圳市国资总体战略布局，公司积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统“圈层梯度、一区多园”、“混合金控”等重大战略导向，学习对标行业领先企业，经过2018年的战略思索、分析总结、研究论证，公司对十三五战略规划进行了修编调整，提出了致力于打造“中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商”的发展愿景，不断顺应房地产市场由增量时代向存量时代演进的重大趋势和新时代下我国社会主要矛盾转变的重大机遇，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，以新发展理念指引高质量发展，满足人民对美好生活的需要。

在此背景下，公司提出了“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路，即围绕“科技园区”和“居民社区”两大主通道精准发力，依托创新驱动、资本撬动和平台联动机制提供不竭发展动力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以城市空间开发、产业生态运营、物业管理服务、高端增值服务为主的四大业务，快速布局和嫁接金融服务、生命健康、养老服务、教育服务、AI+服务五大增值服务。

适度配置优质重资产经营性物业，高度市场化运作轻资产经营性物业，重资产运营和轻资产运营并重但以轻资产运营为优先和侧重，突出资产价值管理能力、产业生态运营能力和通道资源平台整合能力；强化战略目标牵引，树立人本思想理念，扩宽人力资源配置视野，构建和提高全体员工共享发展成果的机制和比例，致力于塑造美好生活场景。

力争到2025年，公司四大业务板块齐头并进、优势互补、协调发展，实现全面赶超，以较强综合实力和独特品牌优势，强势成为中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商，服务于深圳城市核心竞争力的能力进一步提升。

四、2019年重点工作任务

做好2019年集团工作的指导思想：

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实习近平总书记视察广东重要讲话精神，以市国资委推进“区域性国资国企综合改革试验区”为契机，顺势紧抓深圳国资国企新一轮大改革大整合重大机遇，服务和协同投控公司入选国企改革“双百行动”、打造市级科技金控平台和对标淡马锡等重大战略；立足打造投控系统主力公司和平台公司定位，主动作为，顺势作为，集中精力开展好“销售回款、项目建设落地和资本运作”三大攻坚战，继续大力推进多层次激励机制建设，大力选拔培养使用年轻人才，大力提升集团现代企业制度建设能力和水平，增强集团治理形象的现代感、活力感和认知度，继续推进党风廉政建设和“两个责任”落实；倡导实干，支持实干，褒奖实干，树清风正气，讲干事创业，坚定信心，保持定力，全面开启打造中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商的新征程，全力以赴完成2019年各项目标任务。

1、主动作为，顺势作为，打好三大攻坚战，不断夯实发展后劲，扎实推动集团公司高质量发展

要立足打造系统主力公司和平台公司的功能定位，主动作为，顺势作为，集中精力开展好“销售回款、项目建设落地和资本运作”三大攻坚战，灵活运用多种营销手段与途径，确保全面完成金领项目的销售任务，全年各项目确保回笼资金累计40亿元，力争达到50亿元；年内争取落地深圳本地产城融合项目1-2个，总建筑面积不低于30万平米，择机实现肇庆、扬州、重庆产城融合项目的落地，合计实现新增土地储备不低于500亩，争取1000亩；以高端科技园区、公办写商和文旅市政为重点方向，通过兼并收购等方式拓展物业管理面积不低于1000万平米。

通过打好三大攻坚战，进一步夯实集团公司发展后劲，不断优化业务发展结构，着力提升业务发展质量，努力实现发展基础高质量、运营水平高质量、发展动能高质量，扎实推进集团公司锚定一流，转向高质量发展。

2、全力以赴，确保完成年度经营目标

要以全面预算为引领，确保预算执行到位，深度挖潜，科学合理编制2019年度经营预算，做好预算目标分解落实，严格考核并抓好督促检查；非房地产业务板块企业，要切实做好开源节流，降本增效，增收节支，为集团营收利润增长作出贡献；要全力推进项目营销，针对市场及时调整营销策略，灵活运用多种营销手段与途径，把握时机窗口，前海港湾花园项目、东莞松湖朗苑等项目坚决执行早销、快销、多销策略，全面完成尾盘清盘任务，实现金领假日公寓B栋售罄、C栋全面现售的目标，加速资金回笼，加大应收账款的催收力度。

3、坚持物业板块积极对外扩张的发展战略，实现规模化扩张，增强核心竞争力，扩大品牌影响力

对标行业标杆，探索物管业务向海外市场扩张的途径，引导公司由传统物管企业向国际化、现代化综合社会服务企业转型。

以高端科技园区、文旅市政和中高档住宅小区为重点方向，通过兼并收购、