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“一房两卖”纠纷处理思路及法律依据

陈信勇

一、房屋所有权人与第一买受人签约并完成过户登记后又与第二买受人签约的，是出售他人（第一买受人）房屋的行为，不属于“一房两卖”情形。

二、房屋所有权人与第一买受人签订房屋买卖合同后，又与第二买受人恶意串通签订房屋买卖合同，第二份房屋买卖合同无效。

即使房屋所有权人已将房屋交付给第二买受人，并已经完成所有权转移登记手续，法院也应当认定第二份房屋买卖合同无效，依据无效房屋买卖合同所进行的房屋交付和所有权转移登记无效，不动产登记机关依已经生效裁判撤销所有权转移登记。

房屋所有权人应当履行第一份房屋买卖合同，将房屋交付并转移登记于第一买受人。

《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

三、在前后两份买卖合同均有效的情形下，首先要依所有权转移登记状况进行处理。

依据有效合同所进行的房屋所有权转移登记有效。

无法取得房屋的买受人可以追究出卖人的违约责任。

如果是商品房买卖，无法取得房屋的买受人可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

四、在前后两份买卖合同均有效且均未作登记的情形下，买受人均要求实际履行合同的，可依据占有状况进行处理。

因为依据有效房屋买卖合同所进行的占有，是有权占有（合法履行），虽然不能对抗不动产登记所产生的效力，但可以对抗非占有人。

已受领交付房屋（占有房屋）的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。

法院在出卖人已经向一方买受人交付房屋（履行了标的物交付，尚未完成转移登记）的情形下，判决该买受人退回房屋（撤销履行）并无事实根据和法律依据。

五、在前后两份买卖合同均有效、均未作登记，且均未受领交付（占有）的情形下，先行支付房屋转让款的买受人请求出卖人履行交付房屋和办理房屋转移登记等合同义务的，人民法院应予支持。

法院在出卖人已经向一方买受人支付房屋转让款的情形下，判决该买受人收回房屋转让款（撤销履行）并判决另一买受人支付房屋转让款和受领给付无事实根据和法律依据。

六、在前后两份买卖合同均有效、均未作登记，且均未受领交付（占有）、付款的情形下，买受人均要求实际履行合同的，由法院行使自由裁量权进行处理。

需要说明的是，现行法律和司法解释尚未将房屋买卖合同签订时间先后作为判断履行次序的根据（普通动产、特殊动产、土地使用权多重转让和房屋多重租赁均已规定将合同签订时间列为决定履行次序的最后一项根据）。

依合同签订时间决定履行次序，符合普通民众的观念，具备一定的自然法和伦理基础，法官在自由裁量权时可以作为一个因素予以考虑。

如果我们将法理解为行为规则和裁判依据，法的范畴就超越制定法（成文法）的边界，尽管由于法律语言本身的模糊性使制定法的边界本身就带有模糊性。

从这个角度理解法的概念，法就是一个有序的规则体系。

可作比较的规定：

一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于动产多重买卖合同的规定

第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，受先行支付价款的买人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于土地使用权多重转让合同的规定

第十条  土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； 

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于房屋多重租赁合同的规定

第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【示范案例二：

杭州经济技术开发区慧龙塑料机械有限公司诉海宁苏拉纱线有限公司、海宁市白领氏皮业有限公司建设用地使用权纠纷案——土地使用权转让合同的效力认定】（载于浙江省高级人民法院《案例指导》2010年第3期，总第15期）

【裁判要旨】

物权变动的原因与物权变动的结果应当加以区分，物权因合同以外的原因不能变动的，不影响合同本身的效力。

转让方未“完成开发投资总额的百分之二十五以上”而与受让方签订土地使用权转让合同的，不影响转让合同的效力。

【案例索引】

一审：

海宁市人民法院（2009）嘉海民初字第2022号（2009年10月10日）。

【案情】

原告：

杭州经济技术开发区慧龙塑料机械有限公司（简称慧龙公司）。

被告：

海宁苏拉纱线有限公司（简称苏拉公司）。

被告：

海宁市白领氏皮业有限公司（简称皮业公司）。

海宁市人民法院经审理查明：

2008年7月2日，原告与二被告签订土地使用权预转让协议（简称预转让协议）1份，约定苏拉公司将位于海宁市长安镇凯悦纺织东侧12亩土地的使用权转让给原告，转让价格为每亩26万元。

原告于协议签订后的5天内向苏拉公司支付总金额的20%作为定金。

原告在取得施工许可证后的3天内支付总金额的60%。

双方同时对费用结算及违约责任等作了约定。

并明确“本协议目前先予以签订，待按国家规定投资额达到25%时，按法律规定办理土地使用权分割手续。

”同月8日，原告与苏拉公司又签订土地使用权预转让补充协议（简称补充协议）1份，对双方的权利义务作了进一步的明确。

2008年7月14日，原告将624000元定金电汇给苏拉公司，苏拉公司于7月18日出具收据1份，确认其已收妥上述定金。

2008年11月17日，苏拉公司按照预转让协议约定向原告交付了建设工程施工许可证。

同月21日，苏拉公司催促原告支付约定的1872000元。

次月16日，原告向苏拉公司回函，认为双方签订的2份协议均为无效，提出不再履行上述协议，并请苏拉公司返还其支付的定金624000元。

12月24日，苏拉公司向原告回函，指出双方签订的预转让协议合法有效，原告的行为已构成违约，并再次促请原告支付1872000元。

嗣后，原告既未支付上述款项，也未作答复。

原告慧龙公司诉称：

苏拉公司在未完成开发投资总额25%的情况下，与原告签订土地使用权转让合同，违反了法律的强制性规定。

请求判决：

一、确认双方签订的预转让协议和补充协议无效；二、苏拉公司返还原告定金624000元、赔偿原告至2009年5月31日止的利息损失40372.29元（此后按银行同期贷款利率计算至实际偿付之日），并由皮业公司承担连带责任。

被告苏拉公司和皮业公司共同辩称：

双方签订的预转让协议和补充协议为预约合同，系双方真实意思表示，又不为法律或行政法规所禁止，当属合法有效；双方签订预约合同时的法律障碍现已消除，双方理应依约签订本约，或直接按预约合同的约定，办理土地使用权的分割与交接手续；即使转让的土地未达到25%的投资，也仅属标的物的瑕疵，双方签订的预转让协议和补充协议也不存在无效的问题。

请求驳回原告的诉讼请求。

【审判】

海宁市人民法院经审理认为：

本案争议焦点为双方签订的预转让协议是否有效。

根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》明确规定：

“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。

”因此，《城市房地产管理法》关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。

同时，根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

事实上，双方当事人在签订预转让协议和补充协议时，均已充分认识到了签约当时投资未达到总额25%的事实，并明确双方签订的为“土地使用权预转让协议”，双方同时约定：

“本协议目前先予以签订，待按国家规定投资额达到25%时，再按法律规定办理土地使用权分割手续。

”综上，双方签订的预转让协议和补充协议均为双方当事人真实意思的表示，且未违反法律强制性规定，应当确认有效。

原告请求确认双方签订的预转让协议和补充协议无效的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为履行债务的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。

现原告未完全履行协议约定的义务，故其无权要求返还定金。

再者，预转让协议明确约定“本定金之法律效力为无条件的、不可撤销的”。

据此判决：

驳回原告杭州经济技术开发区慧龙塑料机械有限公司的诉讼请求。

一审宣判后，各方当事人没有上诉，一审判决已经发生法律效力。

【评析】

本案争议焦点为双方签订的预转让协议是否有效，涉及转让方未“完成开发投资总额的百分之二十五以上”而与受让方签订土地使用权转让合同的合同效力问题。

《城市房地产管理法》第三十九条规定：

“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行开发投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

”《城市房地产管理法》第三十八条规定，不符合第三十九条规定的条件，土地使用权“不得转让”。

对《城市房地产管理法》上述规定的理解，主要有三种观点。

第一种观点认为不符合第三十九条规定条件的，不能签订土地使用权转让合同，即使签了合同，也应属无效。

理由为：

《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函【2003】34号）规定未同时具备《城市房地产管理法》第三十八条【注：

2007《城市房地产管理法》修改以前为第三十八条，现为第三十九条】规定的两个条件，而进行转让的，转让合同无效。

第二种观点认为双方当事人可以签合同，但在办理土地使用权过户手续时，房地产登记机关如果查明转让的土地不符合第三十九条规定的条件时，可以不办理过户登记。

换言之，这里的“转让”指的是物权变动的结果，而不是指物权变动的原因。

第三种观点认为不符合三十九条规定条件的，既不能签订合同，也不能进行过户登记。

笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，从物权变动的模式来看。

根据《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条、《物权法》第九条和第二十三条的规定，因法律行为产生物权变动的模式是合同加上登记或者交付。

因此，合同是否有效，不受是否登记或交付的影响，也不受能否登记或者交付的影响。

其次，从《物权法》第十五条的规定来看，物权变动的原因与物权变动的结果应当加以区分。

物权变动的原因即合同是否有效，其标准是《民法通则》第五十五条规定的三个条件，即行为人是否具有相应的民事行为能力；意思表示是否真实；是否违反法律或者社会公共利益。

物权变动的结果即不动产物权变动是否成就，要看是否符合《物权法》第十四条的规定，即是否记载于不动产登记簿。

因此，合同是否有效，在签订之日便已确定，故物权是否变动与合同是否有效没有法律上的关联。

换言之，苏拉公司的土地使用权是否符合过户的条件并不影响土地使用权过户的原因即合同的效力。

如果说合同的效力以办理物权登记为要件的话，那么合同的效力就容易被合同一方当事人所掌控。

比如，当不动产价格上涨时，出让方为了使合同无效而获得不当利益，就不去办理过户登记手续，结果就使合同无效了。

相反，当不动产价格下跌时，受让方也可以不配合办理过户登记而使合同无效。

可见，如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，就会出现由一方当事人决定合同效力的情况，这不利于市场的稳定和交易安全。

最后，从审判实践来看，虽然最高人民法院的上述答复依然有效，但《物权法》实施后，应当优先适用《物权法》第十五条的规定。

事实上，2004年以来最高人民法院的相关案例均认可了类似土地使用权转让合同的效力。

最高人民法院终审的（2007）民一终字第30号判决明确写明：

“《城市房地产管理法》第三十八条是针对行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。

”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》明确规定：

“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。

”

就本案而言，双方在签订预转让协议时，均已充分注意到了签约当时投资未达到总额25%的事实，并特别约定：

“本协议目前先予以签订，待按国家规定投资额达到25%时，再按法律规定办理土地使用权分割手续。

”因此，慧龙公司对投资未达到总额25%的事实是明知的。

在这种情况下，如果因此而支持原告的诉请，就等于是支持了故意违约的一方当事人，既不利于保护交易安全，更与诚实信用原则不符。

事实上，苏拉公司在另案中提供了由会计师事务所出具的投资总额已达到25%的评估报告。

在这种情况下，我们就更没有理由和必要否定上述转让协议的效力了。

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