房地产法试题及答案.docx
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房地产法试题及答案
三、名词解释题
41.建设用地:
是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。
42.房地产纠纷
是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
43.土地使用权出让
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
44.住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
45.房产税
是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
简答题
46.简述房地产权属登记的功能.
（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。
（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。
（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。
47.简述土地使用权终止的原因。
（1）因土地使用权出让期限届满；
（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。
48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?
（1）历史原因；
（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。
49.简述房屋拆迁的基本原则。
（1）符合城市规划；
（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。
五、论述题
50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。
（1）有利生产。
相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。
（2）方便生活。
相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。
（3）团结互助。
处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。
（4）公平合理。
各方应依法合理地行使自己的权利。
受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。
六、案例分析题（本大题12分）
（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?
各自应分得多少?
为什么?
（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?
为什么?
（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?
（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?
为什么?
答：
（1）张某、王乙、王小甲。
其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。
因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。
第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。
（2）有效。
该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。
（3）曹某与朱某签订的协议有效。
曹某与钱某签订的协议亦有效。
（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。
三、名词解释题
36.房地产市场37.土地使用权38.土地补偿费39.房地产中介服40.个人住房贷款
四、简答题
41.简述房地产业的地位和作用。
42.简述土地使用权的特征。
43.简述城市房屋拆迁的原则。
44.简述业主委员会的职责。
五、论述题
45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。
六、案例分析题（本题9分）
46.请回答下列问题并说明理由：
（1）本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?
（2）刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?
秦某能否取得该房屋的所有权?
（3）刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?
名词解释题
39.房地产相邻权
是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
40.仲裁
亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。
41.商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
42.业主委员会
是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
43.耕地占用税
是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
简答题
44.我国房地产法有哪些基本原则？
（1）土地公有原则。
（2）土地有偿使用原则。
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。
（4）房地产综合开发原则。
（5）城镇住房商品化原则。
（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
45.简述土地使用权划拨的特征。
（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；
（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限；（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。
46.业主在物业管理活动中应承担哪些义务？
（1）遵守业主公约，业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。
（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。
如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
（2）协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。
五、论述题（本题8分）
48.论述土地使用权的主要内容。
（1）使用权。
使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。
使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。
（2）收益权。
收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。
使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。
（3）处分权。
在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。
而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。
六、案例分析题（本题10分）
（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？
（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？
（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？
（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？
（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？
答：
（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。
（2）房屋买卖合同有效。
因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。
（3）刘先生的理由成立。
因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。
（4）不能。
因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。
（5）能够得到法律支持。
因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。
名词解释题
39．房地产市场
是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。
40．商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
41．土地登记制度
是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。
42．经济适用住房
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
43．外商投资企业用地
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。
四、简答题
44．简述建筑物区分所有权的特征。
（1）复合性与一体性。
建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。
一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。
（2）专有所有权的主导性。
一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。
二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。
三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。
（3）权利主体身份的多重性。
在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。
45．简述业主委员会的职责。
业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。
监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
（4）监督业主公约的实施。
（5）业主大会赋予的其他职责。
46．违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？
（1）违法出让土地使用权的责任。
（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交付房屋的责任；（6）违法收费的责任
47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。
（1）维护国家主权原则。
在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。
（2）平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的条款，也不提出任何不合理的要求。
（3）统一管理原则。
主要表现在：
①单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；②任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设；③土地使用权统一进行有偿出让。
五、论述题（本题8分）
48．论述农村土地承包经营权流转的方式。
土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。
土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。
承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。
承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
六、案例分析题
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?
为什么?
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?
为什么?
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?
为什么?
（4）本案应如何处理?
答:
（1）可以。
因为烟草公司拥有土地使用权证书。
（2）有效。
因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。
（3）无权。
因为合同没有约定，也没有法律依据。
（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。
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三、名词解释题
39.房屋按份共有
是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。
每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。
40.房地产关系
是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。
41.房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
42.住房公积金
是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
43.涉外房地产
广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。
狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。
四、简答题
44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？
（1）履行物业管理服务合同，依法经营；
（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；（4）接受行政管理部门监督指导；（5）定期向全体业主公布管理费用收支帐目；（6）物业管理服务合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。
45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。
（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。
产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。
产权出典的，承典人为纳税义务人。
产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。
（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。
城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。
（3）房产税计税依据房产原值一次减除10%-30%后的余值。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。
46.简述房地产权属登记的公示功能。
公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。
其目的在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。
47.简述房地产法律责任的形式。
（1）民事责任：
它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违约责任和不履行其他义务的责任。
承担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等。
（2）行政责任：
它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行政法律后果。
行政责任因违法主体的不同而存在区别，如行政机关与作为行政相对人的自然人和法人等。
（3）刑事责任：
它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事法律后果。
刑事责任是法律责任形式中最严厉的措施。
五、论述题
48.论述住房部分产权的法律性质。
住房部分产权是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。
关于住房部分产权的法律性质主要有四种学说：
⑴单独所有权说，即房屋产权受到特殊的限制。
⑵租赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。
⑶共有权说，即购房人和原产权单位对住房享有共有权。
⑷他物权说，即是一种受限制的物权。
住房部分产权的法律性质应属于部分所有权，是财产权的一种形式。
首先根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理；其次，部分产权的内容与所有权的内容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到限制。
最后，从部分产权的主体来分析，共有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。
六、案例分析题（本大题10分）
49.
（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？
请说明理由。
（3分）
（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？
为什么？
（2分）
（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？
为什么？
如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？
（3分）
（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？
为什么？
（2分）
答：
（1）某市土地局可以收回其出让的土地使用权。
因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。
泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。
（2）不可以。
因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。
不得更改。
（3）合同无效。
因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。
如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。
（4）无效。
因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。
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名词解释题
39．建筑物区分所有权
是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。
40．临时安置补助费
是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。
41．商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
房屋预售又称“卖楼花”。
42．业主委员会
是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
43．经济适用住房
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
简答题
44．我国房地产法的基本原则有哪些？
（1）土地公有原则。
（2）土地有偿使用原则。
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。
（4）房地产综合开发原则。
（5）城镇住房商品化原则。
（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
45．外商投资企业用地取得的方式有哪些？
（1）通过出让方式取得土地使用权。
（2）土地使用权作价入股。
（3）通过租赁厂房和场地的方式。
（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。
（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。
46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？
按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。
房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。
具体责任是：
（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。
在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
47．简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。
（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。
五、论述题（本大题8分）
48．试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。
发包方的权利包括：
（1）发包的权利；
（2）监督的权利；（3）处理的权利。
发包方的义务包括：
（1）维护承包的土地承包经营权；
（2）尊重承包方生产经营自主权；（3）为承包方提供必要的服务；（4）组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。
六、案例分析题（本题10分）
49.
（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?
为什么?
（3分）
（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?
为什么?
（2分）
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?
如承租人提出异议能否成立?
为什么?
（3分）
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?
为什么?
（2分）
答：
（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。
根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。
根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。
（3）丙公司可以将房屋拍卖。
承租人的异议不能成立。
因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。
（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。
租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。
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名词解释题
39、城市公房
是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
40.违章建筑
是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。
41、商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
42、物业管理
是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
43、个人住房贷款
是指贷款人向借款人
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