物业设备管理制度.docx
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物业设备管理制度
金宸国际各种设备管理制度
1.设备房管理规定
2.二次供水管理制度
3.二次供水突发污染事故和水源性传染病应急处理预案
4.二次供水卫生管理制度
5.电梯应急预案
6.通力电梯维护保养管理规定
7.高低压配电室管理手册
8.高低压配电室管理制度
9.停电管理规定
10.各设备巡视要求
（一）设备房管理规定
为了使物业服务设备有一个安全、清洁、良好的运行环境，保证设备的正常运行,特制定此<<设备房管理规定>>。
1、设备房的门应有锁紧装置，窗应能开启自如，并能自锁。
2、设备房内不应放置与该设备无关的杂物。
3、设备房内不应放置易燃易爆物品，如确有必要，不得存放超过设备的一次性用量。
4、设备房内应有必要的消防设备，且处于有效期内。
5、设备房应有固定式照明设施，地板表面的处理应满足设备维修要求。
6、照明开关应设于设备房入口处易接触的地方。
7、设备房内应有良好的通风降温设施，保证设备房内温度不超过40℃；设备房内应悬挂方便查看的温度计。
8、当使用排风扇通风时，通风口应设防护网和防雨措施。
9、设备房地面不得有积尘、积水、垃圾等，墙面干净、整洁；不得有灰尘、蜘蛛网等。
10、设备房如有排水设施，应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物;排污泵自动状态良好。
11、有要求的设备房门口应设有防鼠措施。
12、毗邻水箱的设备房，应做好防水防潮工作。
13、门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。
14、各种规章制度和必要的操作规程、要求、注意事项等应装在镜框内，并上墙，挂在醒目处。
15、各种纪录表格应整洁、完善，满足日检、维修纪录查看要求。
16、各种管线应按规定进行刷漆，水流指示方向应做标识，阀门常用工作状态应挂牌标识。
17、电源操作控制柜（箱）的指示必须标示正确完整。
18、通用警示标识应在醒目处张贴或挂靠。
新乡市德林物业服务有限公司宣
（二）二次供水设备管理制度
一、水泵房管理制度
1、水泵房、消防水系统、设备等由管理处指定专人负责监控、清洁及日常运行的巡视。
2、水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房并严禁非值班人员操作各种开关、按钮。
3、消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志应简单易懂，正确无误。
高压用电设备应有危险标志并有防触措施。
4、水泵、仪表控制开关、阀门应定期检查，发现问题及时通知管理处维修班组进行维修、更换，确保水泵、仪表控制性能良好。
二、水池（箱）管理制度
1、由管理处指派责任心强、身体健康的水管员负责水池（箱）的日常管理工作。
从业人员要达到“五病”调离率100%。
2、水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管道布置合理，不存死水区。
3、水池（箱）结构坚实、牢固、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）人孔必须加盖加锁，锁匙由专人保管；水池（箱）溢流管口、通气孔口应有防蚊虫进入的不锈钢纱网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连。
4、水池（箱）每半年至少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得水质检测合格证明。
在水质二次污染高发期适当增加清洗次数，或定期投加适量消毒剂。
5、水池（箱）管道、阀门定期维护，发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修、更换。
非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门。
6、水池（箱）四周应保持清洁，定期杀灭蚊虫；周围30米范围内，禁止设置旱厕或堆放垃圾堆。
三、二次供水设施管理人员职责
1、二次供水设施管理人员由管理处指定，管理人员需取得市卫生主管部门出具的《健康合格证》和《卫生知识培训合格证》。
2、管理人员应定期维护保养供水设施，随时掌握及查询供水设备、仪表运行情况，了解水池（箱）及配套管道、阀门情况，发现问题及时向管理处汇报，并协助维修人员维修。
3、管理人员负责维持供水设施房间秩序，保持供水设施周围环境卫生，制止闲杂人等靠近，保证正常供水。
4、根据水池（箱）清洗记录档案，及时通知管理处组织专业清洗机构进行水池（箱）清洗消毒，取得水质检测合格证明。
在水质污染高发期，根据需要，建议增加水池（箱）清洗次数，并定期投加消毒剂。
5、监督专业清洗机构清洗消毒过程，监督水质取样人员现场采取进出水样。
6、做好供水设施运行维护记录和水池（箱）清洗消毒记录并报管理处存档，做为备查依据。
（三）二次供水突发污染事故和水源性传染病应急处理预案
为了加强我小区饮水的卫生安全管理工作，不断提升小区公共卫生的工作水平，进一步保障广大业主、员工的身心健康和生命安全，提高小区应对饮水突发污染事故和水源性传染病突发事件的处置能力，根据《突发公共卫生事件应急条例》特制定本预案。
小区内一旦发生疑似饮用水突发污染事故和水源性传染病等事件，应当遵循以下程序应对处理。
1、停止供水：
小区内立即关闭二次水房的水源.
2、及时报告。
（1） 条件：
有5人（含5人）以上疑似饮用水突发污染事故和水源性传染病疾患症状。
（2） 程序：
发现疑似饮用水突发污染事故和水性传染病疾患，应在事件发生5分钟内上报。
（3） 内容:
a．疑似饮水突发污染事故和水源性传染病疾患的人数、症状及第一例发生时间。
b．中毒或水源性传染病疾患的姓名、年龄、联系电话，事件的直接责任人。
c.目前状况、事件的经过和紧急处理措施。
d.报告时间和报告人。
（发现事件人）
3、物业服务公司应急处理。
（1） 应组织应急处理小组，事件发生后由应急处理领导小组统一协调，指挥应急处理。
（2） 在第一时间将患病人员送到二级或三级医院救治,并及时通知家属。
（3） 安排好人员做好排摸工作，做到不遗漏一个疾患者。
（4） 加强家属联系，征求家属对治疗的意见。
（5） 相关领导、管理人员在事件发生的第二天做好随访工作，继续排摸调查，安排专人做好家属的解释工作。
4、保护现场：
保留造成或导致疑似饮用水突发污染事故和水源性传染病疾患的水源及其原料、工具、设备和现场。
5、配合调查：
物业公司配合卫生行政部门进行调查，按卫生行政部门的要求如实提供材料和样品。
6、控制事态：
物业公司马上落实卫生行政部门要求采取积极措施，把事态控制在最小范围。
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（四）二次供水卫生管理制度
一、按照国家规定办理二次供水卫生许可证，每年复核一次，
四年有效期满前六个月向有关部门提出申请换发新证。
二．建立卫生管理机构，设置专（兼）职饮水卫生管理人员负责二次供水管理，建立二次供水交接班日记制度，形成年度二次供水专项档案，作为年度考核依据。
三．管理人员，维修人员及水箱清洗人员上岗前必须进行健康检查，取得健康合格证并经卫生知识培训才能上岗，以后应每年进行一次健康检查，若患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎、
活动性肺结核、化脓性皮肤病或健康带菌者，
均应调离从事管水，清洗等工作岗位。
四．二次供水设施要符合卫生标准，所用材料、涂料必须无毒、无异味，不得影响水质卫生，
其材料应有涉及饮用水卫生安全产品的有效卫生许可批文。
五．二次供水水箱、水池内壁应光滑，便于清洗，顶部有盖，并设换气孔套上纱网，周围有防护措施。
六．二次供水设施能正常运转，设备整洁，地面干净，储水处有消毒设施，储水箱、池应加盖上锁，每年必须用符合标准的消毒药剂彻底清洗消毒一次，水质由具备法定资格的检验
检测机构检测合格，符合《生活饮用水卫生规范》规定的标准方可饮用。
七．在地下储水周围半径10米范围内不得有污染源等存在，不得堆放在毒有害物质，楼顶水箱周围应干净。
八．二次供水设施不得与城市市政自来水管网直接连通，地下储水的溢水管应高于下水道最高水位并有防污染设施。
九．地下室泵房禁止非工作人员进入。
十．水箱顶盖必须加锁盖好，未经许可，不得随意揭开顶盖。
十一．运行人员随时注意各水箱水位计的显示水位，注意观察各水箱是否有渗漏情况，保证水箱能正常运行。
十二。
一旦发现饮用水水质有异常改变，
不得隐瞒水质异常情况，应立即报告县级以上卫生行政部门和供水行政部门或卫生防疫机构，防止介水传染的流行。
十三、供水设施设备在维修、改造时，首先索要新设备的卫生许可批件，保证水质的安全卫生。
每年对二次供水设施不少于一次的清洗消毒，首先向承担清洗消毒的单位索取清洗人
员的健康体检合格证，和消毒药物的卫生许可批件。
十四、严格按照国家卫生监督执法机构要求，
认真做好其他关于二次供水的相关工作。
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（五）电梯应急预案
1.接到电梯困人后.立即赶到现场
2就近断开困人电梯电源
3.确认轿厢位置及人员被困人员情况，通知被困人员保持镇静，等待救援
4.若轿厢停在开门区域内，可用三角钥匙打开轿厢门。
救出被困人员。
5.若轿厢停在开门区域外，需要通过人工盘车将轿厢平行到平层位置。
盘车时必须是俩人配合完成。
不允许采取让电梯溜车的方式移动轿厢。
6.因电梯突然停电时电梯困人，待电梯恢复供电经确认正常后可继续运行。
7.若因其他原因造成困人，则应由专业人员消除故障后才可将电梯投入使用。
电梯所在建筑物发生火灾时应对办法
1．接到电梯火警报告，应迅速赶往现场，及时拨打119火警电话。
2．确认电梯返基站过程中不穿越火灾层，合上电梯消防开关，使电梯返回基站。
电梯返回基站后迅速疏散乘客电梯。
3．断开电梯总电源开关，停止运行。
4．电梯在火灾上方运行时原则上不允许电梯继续运行并穿越火灾层。
应将电梯就近平层开门放人。
让乘客用安全通道逃生。
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（六）通力电梯维护保养管理规定
为了维持电梯持续处于良好状态，防止事故发生，特制定本《通力电梯维护保养管理规定》。
1、轿顶检修
1.1切断轿顶红色急停开关，把快慢车运行转换开关拨至慢车位置。
1.2检修完毕退出厅门前，须把快慢车转换开关恢复至快车位置，并把急停开关复位。
1.3当打开楼层厅进入电梯轿厢内或轿箱顶维修前须确认电梯停留位置。
2、坑底维修
2.1打开底层厅门，打开坑底照明灯，把红色急停开关按到“停”的位置。
2.2检修完毕退出坑底前，把红色急停开关复位，关照明灯，关厅门。
3、清洁保养
3.1电梯技术人员每月两次清洁地坎，以防杂物影响厅门的正常开启与关闭。
3.2电梯技术人员每月清洁电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘无锈蚀。
3.3电梯技术人员要对电梯进行定期的机械、自控、环境等进行保养，并填写《电梯保养维修记录表》。
4、检查工作
4.1每天检查电梯各个部位，并将据实填写《电梯日检记录表》。
4.2每月一次检查并收紧各接线端，检查安全装置。
4.3每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整。
4.4每月检查选层器、限速器接线端接线和各有关控制点情况。
4.5每月测试各装置安全回路的电器操作。
4.6每季检查导靴、抱闸闸皮磨损情况，磨损严重的需更换。
4.7检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损现象。
4.8每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况。
4.9每年12月份检查各机械安全装置、电气设备（包括外壳接地等）绝缘情况。
5、加油工作
5.1每月检查各活动部件润滑情况，并作补油。
5.2每月检查坑底缓冲器油位情况，并作补油。
5.3每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。
5.4做好对电梯保养单位人员维修、保养的监督工作。
5.5做好维修保养记录。
5.7每天巡视客梯的运行情况，如有异常需立即停止使用并查出原因。
5.8做好巡查操作记录。
5.9发生故障时，须立刻汇报电梯设备工程师，在能力范围内无法解决的，必须汇报客户服务部，并保护好现场等待救援和处理。
6、故障处理
6.1电梯湿水的处置
6.1.1当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开总电源；
6.1.2当底层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；
6.1.3当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；
6.1.4发生湿水时，应迅速阻断漏水源；
6.1.5对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。
确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入使用。
6.2电梯火灾的处置
6.2.1楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；
6.2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。
用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；
6.2.3对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知小区消防中心。
7、电梯对讲操作
按下电梯控制面板上的“紧急呼叫”按钮，此时机房或管理处蜂鸣器响，机房或管理处摘机即可与电梯。
（七）高低压配电室管理制度
为了规范高低压配电室的日常管理，确保设备正常运行，特制定《高低压配电室管理制度》
1.配电房必须制定专人负责，负责每日对设备的巡查。
2.设备负责人必须持有电工操作证方可操作，必须严格按高低压配电的规程进行工作，操作时必须有另一电工监护，保证绝对安全。
3.设备巡检按配电设备日检要求执行
4.巡检时应对设备各应检部位做全面检查，并做好检查记录，发现问题和故障必须及时处理，并上报领导，做好记录
5.爱护室内设备，保持室内设备的整洁，每周进行一次大扫除，设备维护保养按《供配电设备保养维修作业指导书>执行
6.非值班人员未经许可不准进入配电房,必要时须由值班人员陪同,登记后进入.如有违反者,当班人员必须立即制止,否则追究其责任
7.禁止存放易燃易爆物品,做好室内防鼠及通风工作.
8.配备消防器材,并定期更换
9.巡视中应穿绝缘鞋
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（八）高低压配电室管理手册
为了规范操作程序，避免发生事故，确保供、配电系统运作正常,特制定此<<高低压配电室管理手册>>。
1、正常送电操作
1.1先断开低压侧所有负荷开关；
1.2送高压侧高压隔离开关（只能合一路）；
1.3合上高压联络开关；
1.4合变压器开关；
1.5依次送低压侧负荷开关。
2、停电操作
2.1断开各分闸开关；
2.2断开分路总开关，用钥匙把万能转换开关转到“断”位置；
2.3把各开关挂上“有人操作、禁止合闸”的标识。
3、双电源转换操作
3.1假如左电源停电，先把左电源总开关切换到“断”的位置，用钥匙把万能转换开关转到“断”的位置，并断全部分开关；
3.2把中间联络柜上的万能转换开关用钥匙转到“能”的位置；
3.3用摇把将中间联络开关旋到位；
3.4用钥匙把中间联络柜上的万能转换开关转换到“通”的位置；
3.5按“合闸”按钮送电；
3.6关各分闸开关；
3.7把左路总电源开关挂上“禁止合闸”标识；
3.8左路来电后，把左路分闸开关停掉，把中间联络柜上联络开关停掉，再把万能转换开关闸钥匙转换到“断”的位置；
3.9把左路总电源柜上的万能转换开关用钥匙转换到“通”的位置，按“合闸”按钮送电；
3.10关各分闸开关；
（九）停电管理规定
为了规范因各种原因引起的停电管理，维护业主的利益，保证正常生活电力需求,特制定此<<停电管理规定>>。
1、物业管理处负责所辖物业小区内的计划性和临时性停电的管理。
2、物业工程部负责定期检查、重要维修的组织和技术指导等。
3、市电计划性停电，由管理处及时通知业主，并做好解释工作。
4、因管理需要的停电时间在6个小时以内的计划性停电，由设备责任人提前2天详细填写停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项和申请，报管理处经理审批。
5、停电范围涉及到业主用电，经批准后的停电通知，由管理处负责提前1天书面通知业主。
6、为尽可能地避免妨碍业主用电需求，计划性的停电检修，以不影响业主生活为原则，停电时间在6个小时至一天的须报公司业务总监批准，一天以上应报公司总经理审批。
7、批准后的申请由客户服务中心保存，并及时粘贴相应的《温馨提示》。
8、计划性停电，维修班应提前1天作好停电检修所需工具、材料及备用电源的准备，并检查。
9、市电突发性停电，在后备电源启动后，设备责任人应立即检查后备电源（或发电机）运转和供配电系统运行状态，同时每隔半小时检查备用电源（或发电机）运行情况，做好数据的记录，并且管理处值班人员要对业主做好解释工作。
10、由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人迅速赶到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知设备班班长。
11、威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。
12、停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向管理处经理报告。
13、每次停电应做相关记录以备查询。
（十）、设备日检记录要求
配电系统日检工作要求
项目
内容
要求
方法
变压器
温度、声音是否正常
温度小于厂家规定值、声音正常
观察、耳听
仪表
仪表指示正常、电流电压在正常范围内
观察
标识牌、卫生
标识齐全、卫生整洁、无灰尘无污渍
观察
配电房环境
卫生、通风、照明
卫生整洁，通风良好，照明正常
观察
防鼠、防潮
防鼠设施齐全，室内干燥
观察
分配电柜
卫生
外表、柜内卫生干净
观察
开关位置、仪表指示
开关位置正常、电流、电压、
频率在正常范围内
观察
是否发热、防雨
接线无发热，防雨良好
观察、手摸（安全）
计量表
仪表指示是否异常、有无发热现象
计量仪表正常，波动在20%范围内、
接线无发热现象
观察、手摸（安全）
排污系统月检工作要求
项目
内容
要求
方法
排污泵
噪音
噪音正常
耳听
密封
手动开启无漏电被保护现象
观察
震动
出口压力正常、轻微震动
手摸（安全）、观察
控制柜
卫生、发热情况
内外干净、线路无发热现象
手摸（安全）、观察
控制情况
手动、自动控制正常
操作
管路阀门
固定、卫生
固定牢靠、管路清洁
手摸（安全）、观察
渗漏情况
无跑、冒、滴、漏现象
观察
污水池
水质情况
水面无大块漂浮物和丝状物品
观察
水位、池盖
未越过正常水位、盖板正常
观察
景观照明系统月检工作要求
项目
内容
要求
备注
灯具
固定情况
固定牢靠、不倾斜、不变形
观察
使用情况
亮度正常,无破损现象
观察
线路
固定情况、安全
线路规整、无外露接头、
无发黑、发热现象
手摸（安全）、观察
控制
时控开关
控制时间准确
操作
线路、卫生
规整、无发热现象
手摸（安全）、观察
景观喷泉月检工作要求
项目
内容
要求
方法
喷泉泵
噪音
噪音正常
耳听
密封
手动开启无漏电被保护现象
观察
震动
出口压力正常、轻微震动
观察、手摸（安全）
控制柜
卫生、发热情况
内外干净、线路无发热现象
观察、手摸（安全）
控制情况
手动、自动控制正常
操作
管路阀门
固定、卫生
固定牢靠、管路清洁
观察、手摸（安全）
渗漏情况
无跑、冒、滴、漏现象
观察
水池
水质情况
水面无大块漂浮物和丝状物品
观察
水位、池盖
处于上下限正常水位、盖板正常
观察
喷头
效果
喷水高度、形状、雾化等达到设计要求
观察对比
电梯日检工作要求
项目
内容
要求
方法
机房环境
卫生、通风、照明
卫生整洁，通风良好，照明正常
观察
导轨/安全钳/噪音
噪音正常
耳听
运行状况
卫生、外观
卫生整洁，无脱漆、变形现象
观察
地坎膨胀/导轨压板联结
牢固、无变形现象
手动、观察
安全钳/钢丝绳
良好、无抱紧卡死现象
手动检验
基础、固定
基础牢固、地脚螺栓固定紧固
手动检验
水泵房日检工作要求
项目
内容
要求
方法
水泵
噪音
噪音正常
耳听
密封
手动开启无漏电被保护现象
观察
震动
出口压力正常、轻微震动
观察、手摸（安全）
控制柜
卫生、发热情况
内外干净、线路无发热现象
观察、手摸（安全）
控制情况
手动、自动控制正常
操作
管路阀门
固定、卫生
固定牢靠、管路清洁
观察、手摸（安全）
渗漏情况
无跑、冒、滴、漏现象
观察
水箱
水质情况
水面无大块漂浮物和丝状物品
观察
水位、池盖
处于上下限正常水位、盖板正常
观察
室内排污泵
噪音
噪音正常
耳听
密封
手动开启无漏电被保护现象
观察
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