完美升级版湘潭县裕丰宾馆可研报告.docx

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完美升级版湘潭县裕丰宾馆可研报告

湘潭县裕丰宾馆

可行性分析报告

二00七年十月

长沙新路标置业咨询有限公司

第一章项目开发经营环境分析

第二章项目分析

第三章项目定位

第四章产权式销售效益分析

第五章酒店经营效益预测

第六章项目整体评估

第一章项目开发经营环境分析

一、湘潭县宏观经济分析

（一）、湘潭县简介

湘潭县地处湖南中部，位于湖南省“五区一廊”战略要冲，辖7个乡，15个镇，113万人，总面积2512平方公里。

这片神奇而古老的土地，物华天宝，人杰地灵，孕育了老一辈无产阶级革命家毛泽东、彭德怀、罗亦农以及一代世界文化名匠齐白石、吕骥等人。

境内水陆交通便利，地理位置优越，107、302国道、长潭高速公路、京珠高速公路、天易高速公路穿境而过，湘江横贯境内，京广、湘黔铁路横跨东西南北。

全县物产资源丰富，并蕴藏着大量的海泡石、煤、锰、矽砂等矿产资源，自古以来，农、工、商、贸鼎盛，素有“天下第一壮县”、“湘中明珠”之美称。

    改革开放以来，湘潭县以其独特的地理、人文、资源优势，被定为全国首批对外开放县。

自此，全县更是发生了巨大的变化，农业稳步发展，已初步建成粮、猪、渔、禽、莲、茶、林、果、蚕、药十大商品生产基地。

粮食、牲猪、渔业生产跻身全国百强县先烈，湘莲成为全国最大的生产基地和集散中心，1995年被国务院授予了“中国湘莲之乡”的光荣称号。

工业乡镇企业步入发展快车道，形成了建筑建材、农副产品加工、机械冶金、矿产开发四大支柱产业，传统名牌产品湘莲系列、湘绣、芙蓉牌酱油、立德粉、水泵、钾钠水玻璃等走俏国际国内市场。

    近几年来，湘潭县委、县政府顺应改革开放形势，以县城搬迁、产业结构调整、企业改制、彭总诞辰百周年纪念工程建设为契机，立足两个转变，着眼开放带动，狠抓投资环境建设，加大招商力度，回忆引资步伐。

全县的政治、经济、文化中心开始形成，一座现代化的城市如一颗璀璨的明珠，崛起在湘江之滨，带动了全县经济和社会事业的更快发展。

（二）、湘潭县宏观经济统计

1、近几年湘潭县GDP增长情况

GDP作为衡量经济发展水平的核心指标，一直被各级党政领导和社会各界所关注。

虽然近几年来湘潭县的经济发展取得了明显的突破，全县经济平稳较快发展，质量效益显著提高，发展活力不断增强。

2、湘潭县近年固定资产投资增长情况

近年来，湘潭县以城带乡，城镇化建设步伐加快。

县城基础设施建设力度加大，基础设施的完善，为房地产业的发展带来了契机。

3、湘潭县近年财政总收入增长情况

从上表可以看出，2003年到2006年，湘潭县财政总收入增长了近1倍，2006年，全县财政总收入达44668万元。

旅游业、房地产业的发展是财政收入增长的主要动力源。

4、湘潭县近年全县金融机构各项存款余额增长情况

金融机构存贷款稳步增长。

2006年末全县金融机构各项存款余额62.69亿元。

居民收入的稳定增长，为各类投资产品赢得发展空间，股票、基金、房产，成为居民最热忠的话题。

5、湘潭县近年人口数量增长情况

人口的增长、整体消费基数的增大，意味着整体消费需求的增加，从而带动了城市发展和相关行业的快速发展，也为房地产、酒店业的发展和提高带来可能。

6、湘潭县近年人均住房面积增长情况

湘潭县人均住宅面积略高于某些大城市，且呈逐年上升趋势，表明湘潭县居民对居住生活的要求越来越高，湘潭县房地产将有大的发展。

7、湘潭县近年城镇居民年人均可支配收入增长情况

湘潭县近年城镇居民年人均可支配收入逐年增长，2006年达9833元，居民生活水平进一步提高；但收入仍然相对较低，对房地产价格的承受能力依然有限。

小结：

湘潭县坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，积极开展新农村建设，努力建设和谐湘潭县，全县经济平稳较快发展，质量效益显著提高，发展活力不断增强，人民生活进一步改善，社会事业全面进步！

政府开始积极发展旅游业，2006年湘潭县旅游事业以“中国乡村旅游年”为契机，全力打造特色旅游品牌，现有酒店数量、档次、规模将无法满足未来旅游业发展的要求，星级酒店发展机遇初现。

二、湘潭县房地产市场调查分析

（一）、湘潭县房地产现况

县城易俗河位于长株潭经济一体化核心区，自然条件优越，区位交通优势明显，拥有得天独厚的投资环境。

随着住房制度的改革和货币分配办法的实施，住宅施行商品化后，住房消费逐渐成为居民消费的热点。

易俗河凭借紧靠湘潭市、挨近株洲的有利位置，房地产开发日益升温，房地产投资保持快速增长，房产市场产销两旺，价格全面上涨，房地产业成为湘潭县经济发展的亮点。

1、房地产商机初现

   长株潭一体化建设的加快及湘潭市政府东迁，给湘潭县经济带来了较好的发展机遇。

湘潭县房地产业趁县城面貌改观，品位提升的契机，改变了过去“重居住功能、轻生活设施”的理念，营造良好的居住环境，激发居民的消费需求。

湘潭县房地产业的迅速发展逐步显现出来。

2、空置房减少，二手房市场升温

    随着城市建设的进一步发展，湘潭县房产进入牛市。

据调查，城区各售楼部生意红火，购房者络绎不绝，除偶尔一两套顶楼外，其余房屋已售空，空置率大大降低，有些房产公司甚至是建一套售一套，根本不存在空置房。

3、外来购房群体占一定比例

湘潭县房产价格较市区低，形成价格洼地，而县城公路中枢的特点将使这一价格优势得到发挥，特别是汽车消费上来后，交通的发达更有助于房地产的发展，购房对象不只限于湘潭县，离县城较近的湘潭市、株洲的购房者甚多。

4、小区规模、品质大幅度提升

房地产商越来越注重提升住房的质量，并坚持小区发展与资源利用、环境保护同步进行，通过加强住宅小区内的基础设施建设和生态环境建设，切实提升了住宅小区的整体形象。

如：

“锦绣湘江”、“金霞小区”、“乾隆山庄”等。

5、复式楼备受青睐

    人居条件、环境渐入消费理念。

据各售楼部反映，现代人追求设计合理、空间大、环境优雅，而开发商也是根据各住户意见设计图纸,尽量满足消费者的要求。

目前，面积为160平方米左右、带车库的复式楼受到众人的欢迎。

6、通风、绿化概念受到买房人关注，有物业管理的成为首选

    随着社会的发展，越来越多的人开始关注生态、环保等居住环境，希望拥有一个整洁、舒适、安全优雅的居住乐园，同时通过物业公司进行的经常性维修保养，延长了物业的使用寿命，使物业保值增值。

因此带物业管理的房产成为大家的首要选择。

7、住房向社区集中，人口向城市集中

湘潭县县城向东发展，将逐步形成西起玉兰路、东至向东渠、北沿滨江风光带、南临天易路，以金霞山为中心的城市住宅群，实现与株洲城区的对接。

小结：

    ①城镇化进程的加快，大量人口进驻城区，同时不少拆迁安置户也增加了房产市场的整体需求。

    ②市政中心东移带动了河东区域房价飙升，一些需购房的工薪阶层只能望楼兴叹，因而把目光悄然转向离市区不远、价格相对便宜的湘潭县城，由此带动了县城房产的发展。

    ③居民消费观念发生转变，对居住的要求提高，增大了购房的需求。

    ④在改革开放的今天，老百姓的经济意识增强。

他们想把口袋里的钞票向回报率高的方面去投资。

而股票、期货风险大，银行储蓄利率低，于是人们把买房作为投资的一个重要途径。

（二）、重点楼盘调查统计

1、滨江花苑

滨江花苑由七栋多层住宅和滨江商业步行街组成。

由湘潭第九房地产开发有限公司开发兴建。

滨江商业步行街，又名易俗河财富第一街。

项目位于湘潭县易俗河路法院后100米处。

滨江商业街东起银杏路西至金桂路边沿，商业街全长近600米，200多个铺位。

是全湘潭县易俗河区唯一集时尚、休闲、购物、娱乐为一体的，最大最长最齐全，业态规划最合理，配套设施最完备的第一条规模型商业街。

总建筑面积在2.2万平方米左右；商业街分左右街双层，首层200多个独立临街纯商业街门面；配备各类园林小品及现代化建设环境配套设施；结构新颖，风格独特，是欧式建筑艺术与现代气息的完美结合。

拥有各类中高档明星时尚餐饮、休闲厅、咖啡吧等。

商铺均价约4000元/平方米。

滨江花苑多层住宅，目前已推出的6栋销售率达95%以上。

住宅均价：

约1400元/平方米。

2、锦绣湘江

锦绣湘江项目位于湘潭市湘潭县易俗河镇，距长沙市区20公里、距株洲市区15公里、与湘潭市区一桥之隔。

项目占地710亩，约50万平方米。

地块位于湘江防洪大堤以南、湘潭二桥南侧引桥（接107国道）以西、凤凰路以北、金桂北路以东；东西长约1500米，南北宽在350~500米之间不等，项目用地呈一个扁平的倒“U”字型。

规划建设容积率在1.5以内、低密度、高绿化率、低层或多层住宅为主。

锦绣湘江以其“意大利风情水岸别墅”确立了湘潭市最高档别墅的形象。

住宅均价：

1500元/平方米

3、江南名府

江南名府属湘潭第九房地产开发有限公司开发，是继滨江花苑后又一全新的住宅开发项目；项目本着打造易俗河“新知专属、自然雅居”的宗旨，以建筑最为自然生态稀贵专有的尊贵生活为主导的人居领地。

住宅均价：

约1100元/平方米

三、湘潭县酒店市场调查分析

（一）、湘潭县旅游资源分析与评价

湘潭县旅游资源种类齐全，数量较多。

湘潭县主要旅游资源基本类型52种，其中自然旅游资源和人文旅游资源各

有16种和36种，自然旅游资源与人文旅游资源基本类型之比约为0.44：

1。

从类型实体数量分布上看，自然旅游资源实体总数68处，占实体总数的37.2%，人文旅游资源实体总数115处，占实体总数的62.8%，两者比例为0.59：

1。

可以看出湘潭县以人文资源为主。

1、湘潭县各层次旅游资源数量统计

Ø1个全国重点文物保护单位：

彭德怀故居；

Ø2个省级文化保护单位：

白石故居和尹氏宗祠；

Ø4个市级文化保护单位：

胡安国墓、周小舟故居、濂溪书堂和左宗棠故居；县级文物保护单位则有5个：

砚井、王闿运墓、汉城桥、天妃宫和乌石峰（庙）。

县级风景名胜区有5个：

齐白石文化旅游区、隐山湖湘文化旅游区、湘潭农博园、仙女山风景名胜区、金霞山风景名胜区。

2、湘潭县旅游资源分析

Ø资源分布广泛，但不太均衡

Ø湘潭县的主要旅游资源围绕湘潭市区成扇形分布，相对而言，乌石、白石和

泉塘子的旅游资源优势比较明显。

而且湘潭县的旅游资源中休闲特色明显，观光产品稍嫌不足。

Ø旅游资源有鲜明的地域特色

Ø湘潭县地处鱼米之乡，在湘潭县的旅游资源中，具有突出地域特色的一项就

是河口—泉塘子的生态农业，高科技农业示范点，还有水果、仙人掌的种植园，集观赏和休闲于一体，是湘潭县旅游中的亮点。

Ø名人众多，文化气息浓厚

Ø湘潭县人文资源比较突出，名人众多，有杰出的军事家彭德怀彭大将军，有

享誉世界的艺术家齐白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦颐、有一门英豪的黎氏八骏，可谓数不胜数。

Ø具有较强的科学性、知识性和教育性

Ø彭德怀纪念园可以进行爱国主义教育和革命传统教育；泉塘子沼气示范户，

杂交水稻示范基地等景点可以让游客在美的享受中探求大自然的奥秘，既休闲又增长见识。

Ø可以与周边地区旅游资源进行地域组合、优势互补

Ø湘潭县名人众多，而湘潭市则是伟人的故乡，二者可以说是同类互补资源，

可以联合开发，互相促进。

同时，长株潭湘江风光带的开发，为湘潭县旅游业的发展提供了一个发展的平台。

湘潭县可以利用这些地域优势，更好地开发自己的资源。

（二）、湘潭县酒店市场现状分析

湘潭县县内目前共有宾馆8家，分别是裕丰宾馆、长江宾馆、五洲通宾馆、

鸿翔大酒店、金湘宾馆、红叶宾馆、明珠大酒店、瑞鸿山庄大酒店；其中，长江

宾馆已通过二星级评定，瑞鸿山庄档次、规模属县内最高。

1、重点宾馆调查：

宾馆名称

房间数量

客房价格

入住率

单双人间（折后）

三人间（折后）

长江宾馆

约50间

128元

168元

约60%

瑞鸿山庄