小区物业管理调研报告.docx

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小区物业管理调研报告

沿着社会化、专业化、市场化的基本方向，经过近三十年的探索和努力，中国物业管理体制改革取得了长足进展：

小区的业主逐步树立了物业服务商品理念，提高了自身的权利意识、责任意识、自治意识和民主意识。

物业管理行业迅速发展，物业服务企业与相关各项服务企业规模不断扩大，数量不断增加。

住宅小区的居住环境和居住品质不断改善，物业管理水平对住宅的保值增值作用也日益明显。

尽管目前的小区物业服务企业均存在许多不尽人意的地方，甚至可以说是一个尴尬无奈的行业，但通过物业服务企业、政府主管部门和业主自治的努力，最终小区物业管理将成为整个社会不可或缺的一部分，必将成为名副其实的朝阳企业。

根据市里的安排，开展了对小区物业管理的调研，调研情况如下：

一、小区物业管理的基本情况　　

住宅区于2019年竣工。

总占地面积198.4695亩；总建筑面积19.52万平方米；绿化覆盖面积达　54696.5平方米　；住宅楼47幢，共有住宅1181套（其中北区729套，南区452套）；现入住户1110余户；营业房229间，物管营业用房1252.77㎡，配套用房中：

幼儿园占2617.71㎡，食堂占1330.88㎡、公共厕所占101.2㎡、公共地下车库占3848.45㎡、14幢物服楼占2019.42㎡、篮球场占779㎡、值勤室占241.85㎡。

二、在小区物服工作中现存在的困难及原因分析　　

1、政府几次出台的小区物业服务费收费指导价标准一直过低、企业税收负担过重、须依法通过小区大部分业主同意才可上调“质价相符”的物服费收费标准困难。

小区的物服费收费标准从2019年的0.3元/㎡·月开始到2019年年底一直未调整，而金华市（市区）的最低工资标从2019年的610元/月增长到2019年、2019年的850元/月，累计增幅达39.34%，CPI也在逐年快速上涨，见下表：

年 份　　

物业费价格　　

全国历　　

年CPI　　

最低工资标准　　

保安员工资　　

保洁员工资　　

2019年　　

6元/户·月　　

0.4%　　

2019年　　

15-18元/户·月　　

0.7%　　

2019年　　

-0.8%　　

2019年　　

1.2%　　

600元/月　　

　2019年7月1日　开始　　

550元/月　　

　2019年7月1日　开始　　

2019年　　

3.9%　　

2019年　　

0.3元/㎡·月　　

1.8%　　

610元/月　　

2019年　　

0.3元/㎡·月　　

1.5%　　

670元/月　　

900元/月　　

　06年7月1日　开始　　

650元/月　　

　06年7月1日　开始　　

2019年　　

4.8%　　

750元/月　　

2019年　　

5.9%　　

850元/月　　

2019年　　

-0.7%　　

850元/月　　

从上表中的各项数据表明，物服费价格的长期停滞不前与每年快速增长的CPI和每年政府出台的最低工资标准形成了鲜明的对比。

一个保安人员的成本从原来六七百元每月上升到现在的一千多元每月，而且还招不到满意的员工。

一般来说，当CPI＞3%的增幅时，就是通货膨胀；而当CPI＞5%的增幅时，就是严重的通货膨胀。

说白了，通货膨胀在中国已经是不争的事实。

据2019年6月7日《××日报》报道，近五年来，占小区物业服务成本比例最大的人员费用成本增幅达60%左右，而目前现行的小区物业管理收费政府指导价标准是2019年制定的。

小区的物业管理费之所以调升困难，是由于物业管理费属于政府指导价，若要变动就必须通过该小区的大部分业主同意，而现业主本身只是一个松散的个体，如果要提高小区物业费的价格，这其中的困难显而易见。

按照《劳动合同法》的规定，企业须