恒大地产集团融资问题研究.docx

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恒大地产集团融资问题研究

学校代号：

*****学号：

S1314W2074密级：

湖南大学MPAcc学位论文恒大地产集团融资问题研究

学位申请人姓名:

何丽琴

导师姓名及职称：

黄斑教授

培养单位：

エ商管理学院

专业名称：

会计硕士

论立提交日期：

2016年3月30日

论立答辩日期：

2016年5月30日

答辩委员会主席：

雷辉教授

AStudyabouttheFinancingProblemsofEvergrandeRealEstate

Group

by

HELiqin

B.M.（HunanUniversity）2013AthesissubmittedinpartialsatisfactionoftheRequirementsforthedegreeofMasterofManagementin

MPAcc

inthe

GraduateSchool

Of

HunanUniversity

Supervisor

ProfessorHUANGJun

March,2016

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特別加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

例®头曰期:

；年多月和日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的規定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容編入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编

本学位论文。

本学位论文属于

1、保密□，在年解密后适用本授权书。

2、不保密0。

（请在以上相应方框内打“V”）

摘要

随着我国居民生活收入水平的不断提高、国民经济的快速持续增长和城市化进程的不断加快，我国房地产企业实现了快速发展，并在国民经济中处于支柱地位。

房地产市场是资金高度密集的运作体，资金是房地产企业的血脉，对房地产企业十分重要。

开发投资周期长、规模大、房地产价值昂贵等特点导致房地产开发、投资需要的资金量巨大，再加上急于扩大再生产等问题，使得资金筹措成为了房地产开发商最关心的问题。

然而最近几年，随着房价的不断上涨，国家不断调整房地产业的相关宏观政策，最终对房地产开发企业融资产生了巨大冲击，并在一定程度上限制了我国房地产业的发展。

本文以上述客观事实为背景，运用文献回顾、统计分析、案例与理论相结合分析的方法，以恒大地产集团的融资问题作为研究対象，通过搜集有关恒大地产集団的各种数据资料，同时对所搜集的数据资料进行统计、比较和归纳，以此对恒大地产集团成熟期所处的融资环境、所采用的融资方式、财务状況、营运资本融资策略、融资需求、融资问题及内外部原因进行了深入分析和探讨，为后文针对融资问题提出改进建议做好铺垫。

随后，本文对恒大地产集团目前所存在的融资问题提出了改进建议，以期使企业在平衡债务利息的抵税收益与财务困境成本的基础上，构建最佳的资本结构以实现企业价值的最大化。

针对公司目前融资成本偏高的问题，本文提出了从提高公司偿债能力、合理确定信托融资規模、降低融资风险以及加快建立良好的公司声誉等方面来加以改迸；针对公司目前资本结构不合理的问题，提出公司应该采取合理的措施努力降低资产负债率、完善长短期债务水平，以期优化公司的资本结构；针对企业所面临的资金缺ロ大的问题，恒大地产集团应该努力提高公司的经营管理效率和培育自我积累能力这两方面来增强公司的内源融资能力，从而缩小公司的资金缺ロ。

此外，本文还提出了公司应该构建风险预警指标体系、健全风险预警体系保障机制等来建立健全融资风险预警机制，以便提高公司的融资风险控制能力，使融资风险控制在企业可接受的水平，以实现企业价值的最大化。

关键词：

房地产企业•，融资问題；资本结构

Abstract

Withthecontinuouslyimprovementortheincomelevelofresidentsinourcountry,therapidgrowthofnationaleconomyandacceleratingurbanizationprocess,realestateenterprisesinourcountryhasdevelopedatahighrateofspeedandoccupiedthepillarpositioninnationaleconomy.Realestatemarketisanoperationofcaoitalintensive,andmoneyisthebloodofrealestateenterpriseswithgreatimportance.Realestateenterprises9demandformoneyishugebecauseofthelongdevelopmentinvestmentcycle,largescaleandeagertoexpandproduction,whichmakesfinancingbecomethecoreconcernoftherealestatedevelopers.However,withhousepricesrisinginrecentyears,ourcountryconstantlyadjustthemacropolicyrelatedtorealestateindustry,thusmakinghugeimpactsonfinancingofrealestatedevelopmententerpriseandlimitingthedevelopmentofrealestateindustryinourcountrytosomeextent.

Thispaper,basedonthebackgroundoftheobjectivefactsabove,usesmethodsofliteraturereview,statisticalanalysis,aswellascombiningmethodofcaseandtheoryanalysistostudythefinancingproblemofEvergrandeRealEstateGroup.Bycollecting,comparingandinductingallkindsofdataaboutEvergrandeRealEstateGroup,thepaperhascarriedonthoroughanalysisanddiscussionofitinmatureperiodaboutthefinancingenvironmentandfinancingpolicy（includingWorkingcapitalfinancingpolicy）,financialsituationandfinancingneeds,financingproblemsaswellasinternalandexternalreasonsforits,allofthesehavelaidtremendousfoundationforformulatingfinancingstrategyinlaterchapters.Subsequently,fromtheviewpointoftrade-offtheory,thispaperputsforwardimprovementsuggestionsofEvergrande9fundingproblemswiththepurposeofbalancingtaxbenefitsofdebt

interestandcostsoffinancialdistresstobuildthebestcapitalstructureandrealizethe

maximizationvalueofenterprise.Fortheproblemofhighfinancingcosts，thecompanyshouldmakeprogressinthefollowingaspects:

Improvingthecompany’sdebtpayingabilitytoreducethecostofcredit,makingreasonableuseofnewfinancingtoolstoreducefinancingrisks,andacceleratingtherebuildingofgoodcorporatereputation;Fortheproblemofunreasonablecapitalstructurecausedbyhighasset-liabilityratioandunreasonableshort-and-long-termdebtlevels,thecompanyshouldtakereasonablemeasurestooptimizeitscapitalstructurebyloweringtheasset-liabilityratioandimprovingtheshort-termandlong-termdebtlevels;Fortheproblemofhugefundinggap,EvergrandeRealEstateGroupshouldtrytoimprovethecompany’soperationandmanagementefficiencyandenhancethecompany’sinternalfinancingaDilityinordertonarrowthefundinggapofthecompany.Inaddition,thispaperalsoputsforwardtheviewpointthatthecompanyshouldbuildearlywarningindexmechanismoffinancingrisksaboutmacroeconomicvariables,establishandimprovetheinternalcontrolmanagementsystemtoimprovethecompany’sfinancingriskcontrolabilityandputthefinancingriskcontrolinanacceptablelevel,withtheultimateofrealizingthemaximizationvalueofenterprise.

Keywords:

RealEstateEnterprises；FinancingProblems；CapitalStructure

TV

学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书I

mwII

AbstractIll

插图索引VIII

附表索引IX

第1章绪论1

1.1研究背景与意义1

1.1.1研究背景1

1.1.2研究g的3

1.1.3研究意义4

1.2国内外文献综述4

1.2.1企业融资结构的研究4

1.2.2房地产企业融资的研究5

1.2.3融资方式的研究6

1.2.4文献述评7

1.3研究的方法和内容结构7

1.3.1研鼓法-7

1.3.2研究F*3容8

第2章相关理论9

2.1可持续增长率（SGR）模型9

2.1.1可持续增长模型概述9

2.1.2基于可持续增长模型的融资策略9

2.2资本结构理论11

2.2.1传统资本结构理论11

2.2.2现代资本结构理论12

2.3企业生命周期理论14

2.3.1传统的企业生命周期模型14

2.3.2非传统的企业生命周期模型14

2.3.3房地产企业不同生命周期阶段的融资方式15

第3章恒大地产集团融资现状分析17

3.1恒大地产集团背景简介..…17

3.1.1基本情况17

3.1.2集团战略及产业链布局18

3.1.3融资历程20

3.1.421

3.2恒大地产集团融资现状24

3.2.1融资方式分析24

3.2.2营业资本融资策略分析31

3.2.3基于可持续增长的财务分析32

3.2.4融资需求分析34

第4章恒大地产集团融资问题和原因分析37

4.1恒大地产集团融资存在的问题37

4.1.1融资成本偏高37

4.1.2资产负债率高企38

4.1.3长短期债务水平不合理39

4.L4资金缺ロ大39

4.2外部原因分析40

4.2.1宏观经济政策的影响40

4.2.2土地政策的影响41

4.2.3限购政策的影响41

4.3企业自身原因分析42

4.3.1缺乏新的利润增长点42

4.3.2信用评级降低42

4.3.3信托融资加大财务风险42

4.3.4永续债融资带来融资隐患43

第5章改善恒大地产集团融资问题的建议44

5.1努力降低融资成本44

5.1.1提高公司的偿债能力44

5.1.2合理确定信托融资的规模45

5.1.3降低融资风险46

5.1.4加快建立良好的公司声誉46

5.2着力优化融资结构47

5.2_1降低资产负债率47

5.2.2完善长短期债务水平48

5.3增强内源融资能力48

5.3.1提高公司的经营效率49

5.3.2培育自我积累能力51

5.4建立健全融资风险预警机制51

5.4.1构建风险预警指标体系51

5.4.2健全风险预警体系保障机制52

^54

参考文献56

stm58

插图索引

图1.1我国2009-2013年房地产投资额及其增长情况1

图1.2我国2009-2013年房地产投资额占国内生产总值的比率2

图3.1恒大地产集团业务结构图17

图3.2恒大地产集团内部产业链图19

图4.1恒大地产融资需求结构图40

附表索引

表3.1恒大地产集团战略发展规划18

表3.2德意志银行、美林及淡马锡持股情況20

表3.3引入新投资者之后恒大已发行股本结构21

表3.4房地产开发企业资金来源22

表3.52009-2012年房地产开发企业资产负债对比23

表3.62009-2013年房地产企业资金来源比率23

表3.7房地产开发投资额与本年资金来源差额表24

表3.8恒大地产集团2010-2014年内源资金情况表25

表3.9恒大地产私募融资历程表25

表3.102009-2014年股市融资数据27

表3.11恒大地产2010-2014年借款状况27

表3.12优先票据发行一览表29

表3.13恒大地产永续债发行主要条款30

表3.14恒大地产集团信托融资情况表30

表3.152007-2014年不同融资方式的金额和重要性排序表31

表3.16恒大地产易变现率情況表32

表3.17恒大地产历年增长率情况表33

表3.18恒大地产周转率情況表34

表3.19恒大地产股利分配情况表34

表3.20恒大地产管理用资产负债表34

表3.21净负债、股东权益占销售收入比例表35

表3.222015-2017年融资需求预测表35

表3.23恒大地产盈利预测表35

表3.24恒大地产2015-2017年外源融资需求表36

表4.1恒大地产近6年财务成本和财务杠杆简表38

表4.2恒大地产最近几年资产负债率表39

表4.3恒大地产借款结构表39

表4.4恒大地产未来几年融资需求情況40

表5.1恒大地产偿债能力相关指标44

表.5.2恒大地产2010-2014年相关盈利指标49

表5.3恒大地产周转率相关指标50

表5.4恒大地产各项业务收入指标50

表5.5恒大地产股利支付率情况表51

表5.6恒大地产集团预警指标体系52

第1章绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

企业的正常生产经营过程离不开资金，资金是企业生产经营的重要基础。

企业财务管理的核心是资金管理，而资金管理的重要内容又是融资管理。

融资是企业资金活动的起点，融资活动的成功与否、成本高低，对企业的投资活动影响巨大，关键时刻甚至会危及企业的生死存亡。

对于处于发展阶段的企业来说，生产規模的扩大或者对外投资的增加，导致企业需要大量的资金，资金缺ロ増大，产生巨大的融资需求。

_有效的融资，不仅能满足企业正常生产发展的需要，还能增强企业在市场上的竞争力，降低企业的融资成本，使企业的价值最大化，满足股权投资者对财富最大化的要求。

因此，融资问题的研究，对于企业的成长和发展具有重要的现实和长远意义。

房地产业不仅是社会经济活动的基本物质前提，更是国民经济发展的基本保证。

房地产业作为支柱产业，对国民经济的发展有着不可或缺的作用和影响。

房地产业的健康发展对金融业、钢铁、建材、家电家居用品等产业至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善国际民生等方面发挥着举足轻重的作用。

从下图1-1可以看出，从2009年至2013年我国房地产投资额一直保持着增长态势，其中2010年的增长幅度最大，达到了33.2%。

从下图1-2可以看出近年来房地产业对GDP的贡献率不断提高，从2009年房地产开发投资额占GDP的10.63%到2013年的15.12%，一直处于增长状况。

这说明房地产业的兴旺发展对国民经济的作用将越来越重要。

20092010201120122013

图1.2我国2009-2013年房地产投资额占国内生产总值的比率

资料来源：

《中国统计年鉴2009-2013》

房地产业是典型的高风险、高回报、高投资的资金密集型行业，它的发展必须依赖大量的资金支持。

近年来，随着我国房地产企业在国民经济中所处的支柱性地位越来越明显，房地产业的融资问题越来越成为人们普遍关注的焦点。

但是长期以来，我国房地产业的融资结构一直处于不合理的状态，融资渠道单一，并且主要依靠银行贷款这种间接融资方式。

目前，我国房地产企业有一半以上的资金以银行贷款的方式取得，银行贷款贯穿企业获得土地的早期阶段、施工阶段以及销售阶段，房地产企业发展的三个阶段都与银行资金密不可分。

这种高度依赖银行贷款的融资模式，増加了银行的信贷风险，使房地产企业的资产负债率高企，一旦企业投资失败，银行作为最终的风险承担者，将会引起金融市场的风险和动荡乃至整个国民经济的健康运行。

因此，改善房地产业的融资结构，实现融资多元化迫在眉睫。

中央一系列有关房地产业的政策也引起融资模式变革。

为了抑制房价过快上涨，国家和地方政府出台了一系列调控政策。

2003年，人行颁布了《关于进ー步加强房地产信贷业务管理的通知》,要求房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业，使得大部分房地产企业不能按要求取得银行贷款。

从2004年“8.31”大限、央行加息到2005年的“国八条”和2006年“国六条”出台，从2010年1月国务院发布“国十一条”到4月份出台“新国十条”、再到9月份出台的“国五条”并延续到2011年1月出台“新国八条”，调控措施多管齐下，从限贷、限购、加息、増加保障房供应、试点增收房产税、上调存款准备金率、严控土地闲置、预售资金监管等方面进行了全方位的调控。

随着调控カ度的逐渐增强，以银行贷款为主要融资方式的房地产开发企业面临着资金空前紧张的压力，房地产企业迫切需要拓宽融资渠道，并建立更加合理的融资体系。

此外，2008年席巻全球的美国次贸養“机，给我国的金融机构特别是银行机构敲响了警钟，使我国房地产的融资环境不可避免地受到了影响。

美国次贷危机爆发的直接原因在于美联储加息辱敦房地产市场下,，，房地产价格下降使得抵押物贬值，资不抵债，最终抵押链条绷断。

针对在次贷危机中暴露出来的房地产信贷风险，我国政府出台了各种政策法规来加强金融监管，银行机构在面对房地产企业贷款时将更加谨慎，房地产企业从银行取得贷款的条件将更加苛刻，这便在很大程度上抑制了房地产企业的融资规模。

因此，研究房地产企业的融资问题对于防范金融风险具有一定的意义。

1.1.2研究目的

本文研究目的主要体现在国家政策、银行信贷、房地产企业三个层面上，具体包括以下几个方面：

（1）消化国家宏观金融政策变更的冲击，化解房企资金链断裂危机

近年来，房地产投资额占国内生产总值的比例越来越大，房地产企业是否稳健发展已经成为影响我国经济稳定的重要因素。

而在新一轮的产业调整中，国家—系列政策对房地产行业产生了巨大冲击，我国房地产融资现状不容乐观。

因此，本文在国内外研究成果的基础上，通过研究房地产企业的融资问题，力图构筑新型的、多元化的融资模式，使得房企能够积极利用相关政策，调整内部资金结构，确保融资渠道的畅通。

（2）运用资本市场拓宽融资渠道，降低银行信贷风险

房地产企业依靠银行贷款的单ー融资方式，使得金融市场和融资市场面临困境，银行信贷风险不断增强。

借鉴国外研究和实践经验，运用资本市场拓宽融资渠道，降低房地产企业对银行信贷的依赖，不仅可以加快融资工具的创新和使用，还对解决我国房地产企业的融资问题具有深远的现实意义。

（3）运用科学的融资策略，使房地产企业实现规模化、集团化和可持续性发展。

由于企业在不同的发展阶段面临的宏观环境、产业环境以及企业内部资源条件等都有着明显差异，并表现出不同的成长特征，因此企业在做出与融资有关的决策时必须要考虑企业所处的阶段，这样才能做出合理决策从而促进企业的可持续发展。

尽管我国现有房地产开发企业近9万家，完成投资额8.6亿元，但是由于资金链断裂而导致破产的房企也非常多。

2014年3月份以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个房地产企业均被媒体曝光陷入倒闭、濒临破产，悲观情緒弥漫了整个房地产市场。

本文旨在为处于成熟期的房地产企业所存在的融资问题提出有针对性的改进建议，使房地产企业实现集团化、規模化、可持续性的发展。

1.1.3研究意义

本文的研究意义主要体现在以下两个方面：

1.现实意义

在经历曲折的发展历程