个人住房按揭贷款工作总结.docx

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个人住房按揭贷款工作总结

个人住房按揭贷款工作总结

　　篇一：

商品房买卖中的按揭贷款总结报告

　　商品房买卖中有关按揭贷款总结报告

　　一、政策说明

（一）广州市限购政策

　　1、广州市户口（除从化、增城）的家庭全部限购。

此处的家庭是指夫妻双方加未成年小孩；如果成年且未婚，则仅以个人为家庭；夫妻双方中有一方为广州市户口，则可以视为广州家庭。

　　2、广州户口的家庭只能拥有两套住房，非广州市户口只能有一套住房且社保需要近5年内连续缴满3年。

具体情况需去广州房管局查个人名下住房情况，此处的个人房产查册按现有状态。

　　3、各银行对房屋套数的界定

（1）中国银行对房屋套数的界定

　　①如果该家庭在广州无房、无贷款，则认定为首套；

　　②如果该家庭在广州无房，征信显示有一套住房贷款在供，则认定为二套；③如果该家庭在广州有一套房，征信显示无房在供（即已结清），认定为首套；

　　④如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋不计入套数认定）。

（2）中国建设银行对房屋套数的界定

　　①—③同中国银行对房屋套数的界定；

　　④如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋计入套数认定）。

　　（3）中信银行对房屋套数的界定

　　①—③同中国银行对房屋套数的界定；

　　④如果该家庭在广州有两套房，不能再买房、再贷款（从化、增城的房屋计入套数认定）。

（二）各银行贷款政策

　　中国人民银行房贷政策重点：

　　根据国家政策，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%。

　　对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　新政和旧政的最大区别是由先前的“认房认贷”原则变更为在符合购买资格的情况下“认贷不认房”。

　　1、中国银行和中国建设银行房屋贷款政策

　　如果是首套房屋，最多贷七成，贷款利率按照基准利率；

　　如果是二套房屋，最多贷三成，贷款利率按基准利率上浮10%左右。

　　2、中信银行房屋贷款政策

　　如果是首套房屋，最多贷七成，贷款利率按照基准利率至上浮%；

　　（三）按揭贷款的两种还款方式

　　1、等额本金还款方式（递减法）

　　等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　等额本金贷款计算公式：

　　每月还款金额=贷款金额÷还款月数+贷款金额×月利率

　　2、等额本息还款方式（等额法）

　　等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。

　　每月还款额计算公式如下：

　　[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]/[（1+月利率）^还款月数－1]

　　（四）公积金贷款新政策及新旧政策对比

　　1、公积金贷款利率

　　公积金贷款利率，五年以下（含五年）年利率从4%下调至%，五年以上利率从%下调至%。

　　2、公积金贷款新政策

（1）贷款条件：

①建筑面积144平方米以下住房

　　②之前没有做过住房公积金贷款（看个人征信资料可知）

　　③公积金缴存要求：

本地户口和外地户口正常连续足额缴纳6个月，本地户口总计缴满24个月，外地户口总计缴满36个月。

④贷款逾期达6次，补缴后5年才能做公积金贷款；提供虚假资料一经发现，5年后才能做公积金贷款；欺骗提取公积金贷款的，5年后才能做公积金贷款。

（2）额度计算

　　住房公积金可贷金额=公积金余额*8+公积金月缴额*到退休年月份数=公积金余额*8+公积金月缴额*【（出生年+退休年龄—现在年）*12+出生月—现在月】

　　备注：

1、一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。

　　2、法定退休年龄：

男性60岁，女性55岁，可以申请延长5年。

（以公积金中心最终审批结果为准）

　　贷款利率。

　　3、新旧公积金住房贷款政策对比

（1）可贷套数不同：

　　旧政：

本地户口可贷二次，外地户口只能贷一次；

　　新政：

公积金贷住房款只能做一次。

（2）对套数的认定不同：

　　旧政：

查册有一套房，且是公积金住房贷款已结清，按二套；

　　新政：

查册有一套房，且是非公积金住房贷款已结清，按首套。

　　（3）额度计算方式不同

　　旧政：

住房公积金可贷金额=【公积金缴存余额+公积金当月缴存额*2*尚可计算缴存月数】*2（注：

剩余缴存月数=（退休年龄—现在年龄）*12）新政：

住房公积金可贷金额=公积金余额*8+公积金月缴额*到退休年月份数=公积金余额*8+公积金月缴额*【（出生年+退休年龄—现在年）*12+出生月—现在月】

　　二、商品房买卖过程中按揭业务法律关系分析

（一）按揭业务中的一般法律性质和法律关系分析

（1）借款合同体现的借贷关系分析

　　贷款合同是银行和业主签订的合同，反映的是借款人和贷款人之间的借款合同法律关系。

该借款合同体现的是财产法律关系、相对法律关系、权利性民事法律关系。

　　购房者和银行签订的借款合同，是直接与财产有关的具有财产内容的民事法律关系，所以该合同是财产法律关系。

　　购房者和银行签订借款合同后，双方均承担义务、享受权利，承担义务和享受权利的主体均是该借款合同的双方当事人，所以该合同是相对法律关系。

　　购房者和银行作为借款合同民事主体，依其合法的合同行为而形成能够正常实现的民事法律关系，所以该合同是权利性民事法律关系。

　　银行借款合同法律关系的构成要素是民事法律关系主体、民事法律关系客体和民事法律关系内容。

　　民事法律关系主体：

借款人（即业主）和贷款人（即银行）；

　　民事法律关系客体：

借款人和贷款人的借款行为；

　　民事法律关系内容：

借款人与贷款人签订借款合同以后，贷款人有义务把借款金额发放给借款人，借款人有义务在合同约定的期限内逐月还款并在还款期内把房屋产权证登记抵押并盖抵押章、他项权利证交给银行保存。

（2）保证合同体现的保证关系分析

　　保证合同是银行和保证人签订的合同，反映的是债权人和保证人之间的保证合同法律关系，相对于借款合同而言是从属于借款合同的。

此处的保证合同包括两种情况：

一是保证人与债权人订约作为保证合同成立的典型形式，此种情形是保证人为自然人的情形；二是保证人与债权人、主债务人共同订立合同，此种情形是保证人为法人（即开发商）的情形；

　　情形一：

当保证人为自然人

　　民事法律关系主体：

债权人和保证人，即银行和保证人；

　　民事法律关系客体：

债权人和保证人的保证行为，即保证人对银行的保证行为；民事法律关系内容：

债权人和保证人签订保证合同以后，债务人在合同规定的履行期限内不能履行债务时，保证人就要开始承担保证责任，债权人有权利享有保证债权。

此种情形，保证人承担全程连带保证责任。

　　情形二：

当保证人为法人（即开发商）

　　民事法律关系主体：

债权人和保证人，即银行和开发商；

　　民事法律关系客体：

债权人和保证人的保证行为，即开发商对银行的保证行为；

　　民事法律关系内容：

债权人和保证人签订保证合同以后，债务人在合同规定的履行期限内不能履行债务时，保证人就要开始承担保证责任，债权人有权利享有保证债权。

此种情形，保证人承担阶段性连带保证责任。

　　（3）征信授权书体现的法律关系分析（委托书体现的法律关系与此相同，以下不作赘述）

　　征信授权书实质上就是授权委托书。

授权委托书是一种单方法律行为，是授权人的单方意思表示。

　　民事法律关系主体：

委托人即借款人及其配偶，如果有保证人，保证人及其配偶也是委

　　托人；被委托人即银行；

　　民事法律关系客体：

委托人和被委托人的授权委托行为；

　　民事法律关系内容：

委托人授权银行查询个人信用信息，银行愿意承担帮助借款人查询个人信用信息的义务。

　　（4）“认购书”体现的法律关系分析

　　在《合同法》上认购书视为要约合同。

在签署正式的买卖合同前签订认购书，相当于定约意向书，也具有法律效力。

如果业主签订认购书后反悔不想买房，则要承担认购书上约定的违约责任。

　　民事法律关系主体：

购房者和开发商；

　　民事法律关系客体：

购房者对房屋的认购行为；

　　民事法律关系内容：

购房者有义务按照“认购书”上约定的日期缴纳首期和申请按揭贷款，开发商有义务在约定时间内保留该购房者所购房屋。

　　（5）婚姻状况声明、家庭住房套数声明、不购买保险声明、同意抵押声明体现的法律关系分析

　　这些银行给的声明，是同类法律性质文书，都是告启类文书，属于单方法律行为，对他人起到警示作用，对声明人有法律拘束力。

　　民事法律关系主体：

各声明书的声明人

　　民事法律关系客体：

声明人的声明行为

　　民事法律关系内容：

声明人一旦做出声明并签名之后，便产生法律效力，声明人应按照声明书上记载的内容，履行义务。

（二）银行按揭业务涉及的主体及按揭业务法律关系的特殊性分析

　　1、银行按揭业务涉及的主体及对该主体的资质限制

　　银行的房屋按揭贷款业务，涉及的主体有借款人、产权人（当借款人和产权人不完全一致）、保证人（法人或自然人）、贷款人（银行）

　　借款人：

申请个人一手住房贷款的借款人须具备下列条件：

（1）具有完全民事行为能力的自然人

（2）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

　　（3）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

　　（4）已经签署购买住房的合同或协议；

　　（5）支付符合相关监管规定要求的首付款；

　　（6）提供经贷款人认可的有效担保；

　　（7）贷款人规定的其他条件。

　　产权人：

即房屋所有人，未成年人不得单独成为产权人，需与法定监护人成为共同产权人。

保证人：

具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。

　　依据《中华人民共和国担保法》第八条、第九条、第十条规定：

　　第八条：

国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。

　　第九条学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。

　　第十条企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。

　　贷款人：

在贷款活动中运用信贷资金或自由资金向借款人发放贷款的人或金融机构，此

　　篇二：

XX年房地产销售按揭专员年终总结报告

　　XX年年终总结报告

　　伴随着新年钟声的临近，我们依依惜别了紧张、忙绿的XX年，满怀热情和期待的迎来了光明灿烂、充满希望和激情的XX年。

一转眼，来陕西荣民房地产集团有限公司已经过了大半年了。

回顾这8个月以来所做的工作心里颇有几分感触。

在过去的大半年的时间里，首先感谢公司给予我这样一个发展的平台，和用心培养；感谢经理给予工作上的鼓励和督促。

让我学到很多有关自己按揭工作的知识和销售工作的技巧，并顺利为下一步的公司发展迈出第一步。

其次感谢这个销售团队，感谢同事们在工作上的互相鼓励和配合。

他们所有人都有值得我学习的地方，我从他/她们身上学到了不少知识，让自己更加的成熟。

　　首先回顾一下这大半年来，我的个人收获是怎么样一个状况！

XX年5月的第一天算是我正式领岗实