星达镇农民安置小区项目建议书.docx

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星达镇农民安置小区项目建议书

第一章总论…………………………………………………………2

第二章项目建设的背景及必要性…………………………………3

第三章建设地点及建设条……………………………………5

第四章规划设计理念及原则………………………………………6

第五章环境影响与评价……………………………………………7

第六章项目SWOT分析…………………………………………10

第七章项目建设进度安排…………………………………………10

第八章投资规模与资金筹措………………………………………11

第九章社会效益分析……………………………………………12

第十章结论与建议………………………………………………12

第一章总论

1.1项目名称

星达镇奉贤农民安置小区

1.2项目性质

新建

1.3项目建设单位

星达镇人民政府

1.4编制范围

本项目建议书的范围是：

项目建设背景及必要性、建设地点与建设条件、建设规模及建设内容、环境影响与评价、项目进度安排、投资规模与资金筹措、社会效益评价等。

1.5建设规模和建设内容

本项目规划总占地面积约367462.1平方米，规划总建筑面积352154.6平方米，容积率1.01。

规划居住户数约3100户，户外机动车停车位2500个，绿地率31.6%。

整个小区内部分为多层住宅，双拼和联排别墅，共10种户型，其中多层7种（分别为120.7平方米，117.4平方米，107.6平方米，103.3平方米，106.8平方米，81.2平方米，76.6平方米）。

别墅户型为3种（142.26平方米，163.9平方米，180平方米）。

第二章项目建设的背景及必要性

2.1项目建设背景

1、全国新农村建设形势。

中共中央、国务院《关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》中指出，加快县域内城乡融合发展。

推进以人为核心的新型城镇化，促进大中小城市和小城镇协调发展。

把县域作为城乡融合发展的重要切入点，强化统筹谋划和顶层设计，破除城乡分割的体制弊端，加快打通城乡要素平等交换、双向流动的制度性通道。

统筹县域产业、基础设施、公共服务、基本农田、生态保护、城镇开发、村落分布等空间布局，强化县城综合服务能力，把乡镇建设成为服务农民的区域中心，实现县乡村功能衔接互补。

壮大县域经济，承接适宜产业转移，培育支柱产业。

加快小城镇发展，完善基础设施和公共服务，发挥小城镇连接城市、服务乡村作用。

推进以县城为重要载体的城镇化建设，有条件的地区按照小城市标准建设县城。

积极推进扩权强镇，规划建设一批重点镇。

开展乡村全域土地综合整治试点。

推动在县域就业的农民工就地市民化，增加适应进城农民刚性需求的住房供给。

鼓励地方建设返乡入乡创业园和孵化实训基地。

2、夙方省新农村建设形势。

2018年，夙方省委从全省实际出发，提出了区域共同发展战略，全力支持夙方北部发展，加快建设农村步伐，重点推进新农村建设。

从乾肃市来讲，全市共有两万四千多个自然村庄，分散杂乱，不利于优化环境和提升发展水平；从目前进展新农村建设来看，南北差距较大，夙方南部是拆楼房建小区，夙方北部是拆瓦房建楼房。

2.2项目建设必要性

1、是推进城乡一体化发展的需要。

统筹推进城乡一体化发展是余肃区委、区政府的主要工作目标之一。

通过一定的措施和手段，在吸引农民向城市、城镇集聚的同时，引导农民到集中建房居住，有利于在经济社会加快发展同时，以必要的投入，花较少的代价，来改善农村的基础设施条件，提高农村的公共服务能力。

拆迁安置用房是政府进行城市建设时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象为城市开发、市政公用设施建设中被征地、拆迁的农户或城市居民。

随着星达镇建设发展步伐的加快，为了满足拆迁群众的居住需求，尽可能新建更多高品质的安置小区、不断满足拆迁安置的需求已迫在眉睫。

2、是改善农民居住条件，体现以人为本的需要。

余肃区正处于工业化、城市化的加速推进阶段。

经济发展带来储蓄的增加、收入的提高使得农民购房建房的需求较为强烈。

要释放这种需求，必须通过科学措施和手段加以正确引导。

有实力、有条件的首先是进城买房，暂时没实力的、条件一般的到安置小区进行居住。

3、是破解工业化、城市化推进难题的有效手段。

土地问题是制约工业化、城市化推进的一个最现实问题，要破解这个难题，目前最有效的空间就是农村建设用地资源。

通过有购房、建房愿望的农户到农民安置小区或城镇建房、购房居住，原先所占的居住用地全部置换，可腾出数量可观的农村建设用地。

这对于余肃工业化、城市化长远发展具有深远的意义。

此外农民安置小区的建设，可以有效缓解拆迁工程的安置矛盾；推进土地的集约化利用，节约宝贵的土地资源；在一定范围内改变农村民房散、乱现状，实现农村居民区布局从自然形态向规划形态的转变，推动自来水管网、有线电视等基础设施向农村的延伸，促进城市社会事业向农村的覆盖、城市现代文明向农村的辐射，对于从根本上改善农村环境面貌，提高农民居住水平和生活质量，促进新农村的繁荣和文明有着重大的意义。

对于星达镇奉贤农民安置小区项目个体而言，项目的建设，一是利于提升城镇整体形象。

本项目根据发展规划，重新科学合理布局，通过拆迁改造，使整个地块面貌焕然一新，提升镇区形象。

二是可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件。

三是盘活土地资产，充分利用土地资源，该项目依据规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大。

由于该项目的实施，大幅度提升其原有价值，真正体现镇区土地的价值。

所以，本项目的建设是很必要的。

第三章建设地点及建设条件

3.1建设地点

奉贤农民安置小区位于星达镇奉贤村三、四组，西靠666高速公路，北临888省道，东接湖湾工业园区。

3.2建设条件

1、现有场址基本情况

供水、供电、通讯等基础条件有待建设进一步完善。

2、地质情况

地块平整，地质条件良好，适合开发。

3、气候条件

余肃区星达镇属于暖温带季风气候，全境气候温和，四季分明，日照充足，雨量丰沛。

年平均气温13.8℃，年平均最高气温14.3℃，最低13.3℃。

历年最高气温一般在35℃～38℃之间，最低气温在-4℃～-5℃左右。

年平均日照时数2363.7小时，年平均相对湿度为75%，年平均风速为2.8米/秒，年平均降水量937.6毫米。

4、公共设施条件

给水：

市政管网DN800，能满足给水要求。

排水：

接入DN800污水管进入小区自建的污水处理器。

供电：

据项目地点1公里处的镇区有110KV变电站，是本项目建设用电的能源设施。

通讯：

场区内要求提供通讯配套设施，项目建设时可向电信部门申请。

5、施工条件

项目地块内供水、供电、通讯等基础条件有待市政进一步完善，但交通非常便利，运输方便。

第四章规划设计理念及原则

４.1规划设计理念

规划设计要根据《乾肃市城市总体规划》和《星达镇城镇总体规划》，针对改地块现状及周边环境的分析，特别是城镇现状和发展规划，以促进镇区配套的提档升级，美化城镇整体形象。

文化性：

在功能、层次上满足消费者需求的同时，必须与镇的主题文化相联系。

合理性：

根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。

统一性：

项目规划设计与镇区整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。

人性化：

规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。

4.2规划设计原则

本项目规划设计遵循余肃区对建设土地利用的生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。

生态性原则：

通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。

经济性原则：

充分节约土地，提高土地的利用率，将土地的经济价值发挥到最大。

项目道路设计力求与外部道路良好通连，内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。

住宅建筑以多层为主，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。

第五章环境影响与评价

5.1项目建设与运营对环境的影响

1、建设期

（1）粉尘：

使工期的开挖、水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅石产生的粉尘，施工机械产生的粉尘对施工区周围环境产生污染。

（2）固定废气物：

建筑施工过程中平均产生建筑垃圾300kg/m2，如管理不善，会对环境产生不良影响。

（3）噪音：

施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。

2、运营期

（1）废水：

正常运营由卫生间、消毒剪辑清洁排放的生活废水及排放的工作污水。

（2）废气：

主要由燃油锅炉及燃气炉具排放的废气组成。

（3）固定废物：

营运时产生的生活垃圾，一般约0.75kg/d·人。

5.2环境保护措施

1、项目建设期

（1）粉尘：

制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境的影响。

（2）固定废气物：

建筑垃圾及时运往指定的建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。

（3）噪声：

项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在低于（城市区域环境标准）三类区标准以下。

2.项目运营期

（1）废水：

项目排放的废水主要由生活废水与工作废水组成，这些废水经处理，达到GB8978-96的标准要求后，排入市政排污管网。

（2）废气：

主要由燃气炉具排放的废气组成。

采取的措施为：

配备相应的除烟设备，使油烟过滤后排放，减少油烟对空气的影响。

在道路两旁和周围广植草皮，设置多层次绿化带，净化空气。

（3）固定废物：

区内设置固定垃圾收集点，集中后送垃圾处理场地统一处理；专业的物业清扫管理，分片包干；建立必要的管理制度，奖惩分明。

（4）噪声：

发电及消毒设备安装减噪装置，运输车辆严鸣喇叭，控制交通车辆流动，降低噪音源声压积，声环境控制在GB3096-93（城市区域噪声标准）二类标准。

5.3环境影响评价

本项目建设和营运中产生的污染物数量较少。

重点应放在施工中的建筑垃圾上和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的环境生活功能。

项目建成后，对周围环境不会产生不利影响。

第六章项目SWOT分析

（1）优势：

项目靠近西向接受中心城市辐射，位于镇区西北侧，近接宿泗路，交通十分便利，区位优势明显。

（2）劣势：

居住群体以各村拆迁户为主，安置房房型及位置较一般。

短期升值潜力不大。

（3）机会：

利用乾肃市“东向战略”的发展机遇，在项目的规划设计上要以前瞻性的眼光去定位，项目具备一定的发展潜力。

建成后作为目前星达镇规模较大的集商业与居住为一体的住宅小区，有助于小区品牌的提升。

（4）威胁：

宏观调控及未来不确定性因数较多，影响购房者心理预期。

综合分析：

在本项目的方案设计上，应用前瞻性的眼光去定位、规划。

户型设计的时候要注重户型的实用性、舒适性、合理性。

第七章项目建设进度安排

参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设于2021年6月开始施工。

工期36月，2024年6月竣工交付使用。

第八章社会效益分析

本项目性质为安置用房，有别于一般的商品房开发项目，该项目的效益分析主要侧重于项目建设带来的社会效益，因此，本章主要分析本项目的社会效益：

本项目的建设符合市委市政府有关推进城乡一体化建设指导思想，对改善星达镇内部环境，加快危旧片区改造，妥善安置危旧片区生活，营造清新宜人的环境，从而推动社会稳定，构建和谐社会的具有重要的现实意义。

项目建设能进一步挖掘星达镇区位优势，促进产业结构优化和产业升级，提高现有资源利用率。

项目的建设可有效改善星达镇的发展条件，拓展开发空间，进一步促进星达镇的可持续发展。

该项目所安置对象原有房屋多为低矮的土木结构或多层砌体砖混结构，布局零乱、无序，居住环境相对较差。

本项目的建设通过合理规划、布局，在本安置小区内建设多栋多层建筑，并建设绿化、道路、停车位、市政生活管网等配套设施。

它的建设将彻底改变该区域的现状，成为规划布局合理、设施齐全的现代化的城市居住环境，大大改善安置居民的生活条件。

由于本项目的建设将增加对钢筋、水泥、砂石等建筑材料及人工的需求，本项目的建设在一定程度上拉动了建筑材料及人工的消费。

对当地相关产业具有很强对带动效应，对当地的经济发展产生积极的影响。

因此，项目的建设具有较为显著的社会效益。

九、投资规模与资金筹措

根据项目建设规模，该项目总投资约为41391.87万元。

其中建安工程费32010万元，其他费2711万元，预备费2670.87万元（基本预备费1570万元，涨价预备费1100.87万元）。

项目建设资金由星达镇人民政府自筹。

第十章结论与建议

10.1结论

本项目所在地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。

本项目建成后可以提升城镇形象，提高居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为进一步提升星达镇的整体形象做出一定贡献。

因此本项目具有较好的社会效益。

经认真研究分析论证，无论从企业可持续发展战略来看，还是从星达镇规划远景来看，开发该项目前景看好；同时，从财务评价等多个角度论证表明，开发建设该项目是可行的。

10.2建议

（1）项目的开发建设，必然要涉及相关政策的处理，如：

房屋拆除、施工期间的环保、环境影响政策处理问题等，如果没有处理好相关政策的问题，就必然会带来一系列的问题，势必影响工程的建设。

及时处理好相关政策，是项目顺利实现的重要前提，也为后续项目的开发建设创造条件。

（2）加快本项目红线范围内的房屋拆除工程将有利于本项目建设步伐。

（3）资金到位是保证项目顺利进行的关键。

保障资金的到位，同时加强资金的管理，保证项目顺利进行。

（4）本项目土建工程建设期将受到雨季的影响较大。

因此，建议土建工程施工应避开汛期。

（5）建议本项目建设期内，加强内外部监测，建立高效通畅的反馈机制和渠道，接受群众监督，以保障工程实施过程出现的各种问题得到及时解决。

（6）建设过程中应做好电力电信、供水、污水等相关部门的衔接，及时解决在设计、施工中碰到的各种问题。