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项目发展计划书

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内容及格式模板

U录一2

第1章项目概况一4

21宗地位置一…．4

22宗地现状一4

23项目周边的社医配套一4

24规划控制要点一…．6

25土地价格一一6

第2章土地权属及法律及政第性风险分析一一6

21合作方式及条件…．6

22土地法律性质评估一6

23取得土地使用权程序评估一7

24土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）…一一7

25政策性风险评估一7

26土地升值潜力初步评估。

一7

27开发时机的分析一·一7

28总体评价一一一7

第3章市场分析7

ai竞争对手分析一7

a2区域住宅市场成长状况一8

a3区域内供应产品特征8

a4区域市场目标客层研究9

as目标市场定位及产品定位一9

第4章规划设计分析一一·一9

41初步规划设计思路一一9

42规划设计的可行性分析一9

第5章项目开发计划一

51外联计划

52施工计划：

肌第6章营销方案一

一ai销售计划

62销售收入的测算

第7章成本的测算

71土地成本测算

72技术成本的测算

73规费成本的测算

74建造成本的测算

75管理成本的测算

76销售成本的测算

77融资成本的测算

78税金成本的测算

第8章财务分析

ai盈利能力的分析

第9章资金使用计划与融资方案

63项目赍金预测

肌64资金筹措安排一一

第10章新项目管理模式分析

71机构设置

72人力资源需求一一

73人力资源缺口厦解决

第11章土地竞投策略分析一

91主要指标测算一一

92制定策略

第12章综合分析与建议一

a1优势

a2劣势

a3帆会

a4结论和建议一一

第13章在新城市开发需要补充的内容

101市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

102需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

u21宗地位置

第1章项目概况

211宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地

理位置。

212附图：

项日在该城市的区位阿，标记山宗地区域位置，与标志陛市政设施、

建筑物（如巾_心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性捕述（与

主要中心区域办公／商务／政府的关系）。

22宗地现状

221宗地范围；

222地势平坦状况，白然标高，与周边地势比较；

223地rm现状，包括宗地内是否有水渠、较渫的掏壑（小峡谷）、池塘及高压线

等对开发有较大影响的凼紊，并计算吲此而损失的实际用地而积；

224地而现有居比情况，包括具体居住人数、广数，工厂数量、规模、产品性质、

开工状况等，并说明剥拆迁及项目开发进度的影响；

225地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑／

结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物占迹、可利用的构建；

226上地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜占迹、江河

湖泊等吲秉分割上地；

227地质情况，包括上地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

228附罔：

平而地形阿，标记凹至范同及相关数据；

2281地形地貌阿，主要反映宗地地而建筑、河流、沟壑、高压线等内容

22.82地下状况阿，包括地下管线、晴渠、电缆等。

23项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、变通状况

（l）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划L}_是否有地铁、轻轨等对交通状况有蕈大

影响的工程。

附图：

变通状况示意阿，包括现有和未来规划的城市公共变通和快速捷运系统

2、教育：

大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、mK局

9、其他

附阿：

生活设施分布阿，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

治安情况

空气状况

噪声情况

污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

周边景观

风水情况

近期或规划L}l周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院

学校、购物L}l心／超市的建设等。

其他

大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

4

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）

供水状况：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

污水、雨水排放：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

通讯（有线电视、电话、网络）：

现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线

路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：

现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路

成本等。

6、燃气：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附阿：

说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的

情况。

24规划控制要点

1、总占地而积、代征地而积、净用地而积、绿化而积、道路而积

2、住宅建筑而积、公建建筑而积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建

的而积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

25土地价格

上地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。

根据购买价格计算总地

价、楼而地价。

第2章土地权属及法律及政策性风险分析

21合作方式及条件

211合作方基水情况名称，主要股东投资隋况，注册资本，成立时间、特殊背

景等

212合作方式；例如；一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、

建后分利润、共同设立公司等。

除直接从政府批租土地外，都要明确对方一

定能够提供矿规税务发票。

对分房、分收入要州确合作方足奇有承扭营业税

的义务。

213付款进度及与拿地程序的配弁

214其他龠作的主要条什

215与合作方式相关的其它法律规定

22土地法律性质评估

221现状

2211上地所有权归属

2212上地使用权归属

221a上地的用途

222规划

2221规划所有权归属

2222规划使用权归属

2223.规划的用途

23取得土地使用权程序评估

231取得上地使用权的程序

232取得上地使用权需要的丁作R

233取得商品房用地上地使用权所需条什

234取得上地使用权的风险及控制（取得上地使用权存在的不确定吲素及解决）

24土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

241上地性质变更的程序和理由

242上地性质变更的政策支持或障碍

243上地性质变更需要的T作H

25政策性风险评估

251城市规划艇制或更改、突发性政策等政府吲紊导致项曰4J断开发、撤批撤建

流程无法完成、项日开发期间上地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或

部分损失的可能性判断。

26.土地升值潜力初步评估。

261从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市

未来发展战略等角度刊上地川值潜力做山初步评估。

27开发时机的分析

271立即开发与作为上地储备优缺点分析

28总体评价

zai刊各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。

如：

签约合p-中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定

性吲素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和剥开发进度的描响等。

第3章市场分析

31竞争对手分析

311主要背景，控殷股东情况

312总资产、净资产、净利润（每股利润）

313资会状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

314操作水平，主要开发的项日

315参与竞争的土要日的，进而分析对于拿地的气势，是古志在必得

32区域住宅市场成长状况

1、

2、区域住宅市场简述

口形成时间

口吾档次住宅区域内分布状况

口购买人群变化

3、区域住宅市场各项指标成匠状况（近35年）

口开工量／竣工量

口销售量／供需比

口平均售价

4、区域市场在巾内各项指标的排名状况及发展趋势

33区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

口平均售价

口开发规模

口产品形式

口平均消化率

口平均容积率

口物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附罔：

项目周边楼盘个案分布阿，其H-些具代表性的未来主要竞争楼盘还要

配置现场阿片。

4、未来23年区域内可供应上地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：

术案在区域市场内的机会点

6、结论：

口区域市场在整体市场的地位及发展态势

口木案所在位置的价位区间和术案开发产品的价位区间及产品形式

口本案在区域内开发市场潜力

口本案在开发中的营销焦点问题

34区域市场目标客层研究

1、再档次产品曰标客层特征及辐射商圈范围（建立在术区域参照项日的经验研

究及全市的趋势特征上）

2、结论：

术案日标人群的区域来源、行业特点、产品山的偏好、购买方式和主

要的关注点、诉求点。

35目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、日标人群特征／来源区域／行业特点

3、产品建议

第4章规划设计分析

41初步规划设计思路

411设计概念：

产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

412主要产品类型：

多层、高层，还是联排别墅或屋顶花同、顶层复式等其他类

型，及不刊类型产品的比例。

413节能和环保型建筑材料选用的考虑。

414在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

415如果是大型、超大型项日，对营造大社区概念的考虑。

42规划设计的可行性分析

421在既定容积率、净用地而积、住宅而积、配套公建而积、控高、建筑密度条

什下，制造山的产品是什么类型和特陛，是否符合前而提及的规划设计概念

422

423

425

和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。

主要从规划设计角度判断将上

述硬指标转化成现实产品的可能性。

容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

上地本身特征对产品设计的影响和考虑。

如：

地势高低、地形起伏、地块的

完整陛、地质状况、较深的掏壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地

下管线睛渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。

如：

治安环境、噪声环

境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”剧素等对产品规划设计和环境

保护的影响及解抉万法。

周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。

如：

道路状况（可能与小

区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、承久性

用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解

决方法。

426周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。

如：

变通状况（与是否开通业

主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲

场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和而积作山判断。

427市场分析结果剥产品设计的影响和考虑。

如市场价格限制、．总价控制原则

与前而产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及

如何解决。

第5章项目开发计划

51外联计划

511业务主管部门应根据土地所在地的城市行政主管部门对房地产开发吾类报

建手续的时间、审批程序编制前期报建计划

5z施工计划：

52

工期计划、各期开工而积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场

的占有率。

第6章营销方案

61销售计划

611并期销售时间、价格、向积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的

可行性分析。

62销售收入的测算

第7章成本的测算

71土地成本测算

711说叫测算似设和主要运用指标，期】产品类型似设一总建筑而积，住宅和非住

宅而积，容积率，项日总投资（直接建造成木加期间赞用，不包括营业税和

所得税）等。

井参照下而表格列示：

72技术成本的测算

73规费成本的测算

74建造成本的测算

075管理成本的测算

7.6.销售成本的测算

77融资成本的测算

7＆税金成本的测算

621营业税及附加

622所得税

623上地增值税

上述税种的基木税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项曰木身适用的税

率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与田家政策是否有冲突，以

及如何解决，具体的操作的过程是什么。

第8章财务分析

81盈利能力的分析

811经济效益分析的似设条什，如：

是否享受政府并种税赞的减免等

812项目利润率、投资回撤率及主要经济指标。

参照以下表格

┏━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┓

┃经济指标┃单位数值（元／m2）┃项目总金额（万元）┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃销售收入┃┃┃

┃直接成本┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃总投资┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃毛利率┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃税前利润┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃税后利润┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃销售净利率┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃投资回报率┃┃┃

┗━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┛

813项日开发丹期的利润体现

814敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

815成水变动各项经济指标的变化，假设成本每上川（下降）一定金额或上刀（下

降）一定百分比来比较，如

816售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下

降）一定百分比来比较，如：

主要}目标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5

多高层比

营业额

总投资

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

第9章资金使用计划与融资方案

63项目资金预测

631资金投入计划：

各期地价、前期赞用、基础、建安、配套、开发间接赞等的

投入安排。

632资会回款计划：

各期销售回款计划。

633资会需求计划：

结合整个公司资金情况，列示各期资盒的需求缺口及融资途

径。

634启动资盒及启动时占用资怠内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资

金占用月平均额

64资金筹措安排

641短期集中支付大额资金的保征，白筹资金还是向盒融机构融资，是否与有关

金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第10章新项目管理模式分析

71机构设置

642是否需要成立独立法人公叫（项目公ul）；主要部门设置。

72人力资源需求

643启动项日列个专业（部门）人员的需求，具体人数（事点是专业经理）

73人力资源缺口及解决

644现有人员能否满足需要，觖口人员的解决途稃（调动、招聘、土立训等）

第11章土地竞投策略分析

91主要指标测算

911预删直接建造成术（不包括地价）、售价

912投资收益分析（参考以下格式）

┏━━━━━━━━┳━┳━┳━┳━┳━┓

┃楼面地价┃┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━╋━╋━┻━╋━┫

┃完全成本┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━┫┃┃┃┃

┃总投资┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━╋━╋━━━╋━┫

┃毛利率┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━╋━╋━━━╋━┫

┃税前利润┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━╋━╋━━━╋━┫

┃税后净利┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━╋━╋━━━╋━┫

┃销售净利率┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━╋━╋━╋━━━╋━┫

┃总投资回报率┃┃┃┃┃

┗━━━━━━━━┻━┻━┻━━━┻━┛

注.A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低L}_标价；\M代

表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例

如100万元，变化值不宜过大。

913根据需要，可增加如下测算：

销售净利率l完全成本最高垂面垂五二二二二j妄五戛亟正二

注：

R代表可接受的钔售净利率；钔售净利率还可以换成其他主要分析}R标，如

投资回报率等。

92制定策略

921分析盈亏平衡点，即保术销售时的地价。

922销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。

也可

以通过其他指标分析可接受的地价。

最终确定最高竞价和投标价。

923把握姐微弱优势取得土地使用权（丌授权）的原Ⅲ。

第12章综合分析与建议

81优势

811从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、

大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方而论述。

82劣势

821从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、

大市政配套、生活配套、是否符合万科贯发展思路等方而论述。

83机会

831从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展

规划、宗地所属区域上地价格趋势等方而论述。

84结论和建议

第13章在新城市开发需要补充的内容

10.1市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近二到五年商品住宅市场发展状况：

开Tm积、竣Tm积、销售m积、钔售

额。

2、量值描述市场状况：

当年市场主要指标

售量、销售额、供需比、个人购房比例

比例。

土地批租晕、开工量、竣工量、销

平均售价、个人信贷额度占销售额

3、各类型产品的市场特征：

价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、

分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（l）量值描述：

上地批租晕、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销

售比晕、平均价格等。

（2）吾区商品住宅分布特征：

供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向捕述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居比住宅密切相关

方而。

6、主要发展商情况：

发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近

3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、蕈点楼盘捕述

10.2需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另

附）

附制：

1、有关宗地情况的补充旺明资料和法律j[什，如各种政府批文、权证等。

2、按照成水核算指导设置科目明细，详细列示成本删算过程

成本测算可采用两种方法：

（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项日逐项分析计

算。

但要注意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成木水平增加

的到素。

（2）根据已做的类似项日的相关数据，并充分考虑该项曰的特性，在此基础

上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是贯而终的，}Flp的成本项目要运用蛀恰当、

最科学的方法，两种方法可以交叉使用。

对可上可下的成本项曰在不能确定的情

况下，尽可能稳健一些。

可参照下而表格：

成本估算表

┏━━━━━━━━━━━━┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━┓

┃┃元）┃（元/m'）┃单位成本┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃一、土地获得价款┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃1、政府地价及市政配套┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃2、合作款项┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃3、红线外市政配套┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃4、拆迁补偿费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃二、开发前期准备费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃1、勘察设计费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃2、报批报建费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃3、三通平费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃4、临时设施费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃三、主体建筑工程费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃1、基础工程┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃2、结构及粗装修┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃3、门、窗工程┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃4、公共部位精装修┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃5、室内精装修┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃6、室内水电气暖┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃7、室内设各及安装┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━━╋━━━━╋━━━━╋━━━━━╋━┫

┃8、室内智能化系统┃┃┃┃┃

┏━━━━━━━━━━━┳━┳━┳━┳━┓

┃凹、红线内市政工程费┃┃┃┃┃

┣━━━━━━━━━━━╋━╋━╋━╋━┫