农产品批发市场及物流配送建设项目可行性研究报告.docx
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农产品批发市场及物流配送建设项目可行性研究报告
农产品批发市场及物流配送建设项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论
1.1项目概述
项目名称：
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送建设项目
项目建设单位:
**公司
项目位置：
**省**市**区**
项目总投资：
50000万元
项目负责人：
***
建设规模：
****公司**省**市“****”农产品批发市场及物流配送建设项目总占地500亩，总建筑面积293475平方米，总投资50000万元：
其中农产品批发市场及物流配送中心占地425亩，总投资20000万元；配套商业、住宅占地75亩，总投资30000万元。
建设内容为：
农产品批发市场及物流配送中心面积135950平方米，客户接待中心面积2000平方米，管理综合楼面积10000平方米，信息服务中心面积20000平方米，农产品冷藏仓库建筑面积10500平方米，仓储中心建筑面积15000平方米，后勤服务用房面积5000平方米，配套商业、住宅90025平方米，停车场建筑面积5000平方米；路面硬化100000平方米。
投资估算为：
（1）建筑工程费27514.5万元；
（2）征地费用5000万元；
（3）设备购置及安装费6831.15万元；
（4）前期工程费9154.35万元；
（5）基本预备费1000万元；
（6）其它费用500万元。
1.2可行性研究的依据、内容及范围
1.2.1研究依据
（1）国家发改委发改经贸［2004］927号《关于农产品项目建设的实施意见》
（2）国家发改委发改经贸[2004]928号《关于流通业项目建设的通知》
（3）国家发改委等六部委《关于进一步加快农产品流通设施建设的若干意见》
（4）《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》
（5）《**省省人民政府关于进一步规范农产品批发市场的补充通知》（2001）130号
（6）国家有关建设项目技术及经济评价的规定规范；
（7）国家有关建设项目管理的规定规范；
（8）****公司建设工程基础资料、技术数据。
1.2.2可行性研究编制内容及范围
****公司组织有关工程技术人员，在对该项目进行充分的调查基础上，提出了编制**省**市“****”农产品批发市场及物流配送建设项目可行性研究报告。
依据国家发展和改革委员会关于可行性研究报告编制的有关规定，本报告主要包括以下内容：
本报告根据国家对项目可研阶段工作范围和深度的规定，通过对**省**市“****”农产品批发市场及物流配送建设项目的发展趋势进行分析预测，对项目建设的依据、提出背景、必要性、可行性和建设条件进行了论证；对项目的建设规模、方案、设备选择、公用工程、环保、消防、节能、招投标、项目实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益等方面进行综合研究、分析和评价，最后采取合理的方法对项目进行全面技术经济分析，为项目决策提供依据。
1.3承办单位概况
****公司其前身为**省**实业发展有限公司，注册成立于1997年9月，经过十多年的艰苦创业，公司抓住机遇，通过不断的努力，充分挖掘自身的潜力，发挥公司的核心竞争力，使公司一直保持着高速的发展。
目前，****公司已成为一个大型的、现代化的、经营本企业自产产品的进出口业务、自产电线电缆、农产品交易、国际贸易、投资担保、房地产开发为一体的跨行业、跨地区、跨国经营的综合性企业。
下属公司包括：
**省**实业发展有限公司、******实业有限公司、****生态农业开发有限公司、******有限公司、**省**发展有限公司、**省****投资担保有限公司、****有限公司和一个供港蔬菜基地。
集团现拥有员工1262人，其中：
大中专以上学历占83%，中级职称以上占112人。
2002年12月，公司经过对尼日利亚市场的认真考察，在尼日利亚国家注册成立了尼日利亚**实业有限公司，先后与尼日利亚奇斯姆闻彻斯有限公司（CHIZOMVENFURESLTD）、菲斯泰克投资公司（FESTEC-MINVESTMENTSLTD）、思慕缇服务公司（SIMUTYGLOBALSERVICELTD）等多家公司合作，均达成了良好的合作关系，并在尼日利亚成立电线电缆加工厂；2010年9月又在肯尼亚国家注册了肯尼亚**实业有限公司，进一步打开了非洲市场。
十几年来，由董事长***先生带领的“**”团队也先后荣获**经济开发区管委会评为2001年度出口创汇先进单位，2006年**区商务工作先进单位，2008年**省省诚信民营企业，2007-2008年度**市诚信民营企业、**市百家重点民营企业，2009年**省省高成长型民营企业，2009年度**省省出口重点企业，2009年**区对外招商引资先进单位，2010年9月“**”品牌又被评为2010-2012年度**省省国际知名品牌。
2003年5月，****公司正式收购了**蔬菜批发市场，注册成立******实业有限公司。
8年来，**农产品批发市场在董事长***先生和他所带领团队的努力下，实现了跨越式发展：
先后荣获农业产业化国家级重点龙头企业，国家农业部农产品定点市场，商务部“双百市场工程”实施企业，全国农产品批发市场信息联网工作先进单位，农业部“菜篮子”信息网网员单位，全国十佳诚信市场，**省省“重合同、守信用”企业，**省省标准化农产品批发市场，**市农产品一类达标市场；公司注册的“****”商标是**省省著名商标，2010-2012年度**省省国际知名品牌，“****”上海青蔬菜是**省省名牌农产品；**市**区纳税先进单位；并通过了“绿色市场”认证。
目前，******实业有限公司与**省省农科院、**省农业大学建立了友好的合作关系，并管辖无公害蔬菜生产基地达67950亩，在黄河滩区建设无公害蔬菜示范基地5000余亩，已通过良好示范农业（GAP）认证，30个无公害蔬菜品种经过了认证，并通过**省省进出口检验检疫局的供港出口基地认证，为公司农产品出口打下了坚实的基础，已带动了当地10万余农户走上了致富之路。
**农产品批发市场也由2003年的年交易额6亿元人民币飙升至2010年的61.8亿元人民币。
**农产品批发市场辐射范围也扩大到广西、云南、山东、甘肃、内蒙、河北、陕西、山西、北京、黑龙江、辽宁、吉林等省、市；具有货源足、品种全、销量大、价格稳等显著特点。
为**省省的农业增效、农民增收做出了积极贡献，收到了“兴一个市场，带一批产业，活一方经济，富一方农民”的良好效果。
2007年11月，公司又与香港宏安集团签署了合作协议，将“****”无公害农产品出口至香港，在香港北区农产品批发市场销售，开创了**省省叶类蔬菜进入香港市场的先河。
随着经济全球化步伐的日益加快，我国农业和农村经济将面临更加开放的市场环境和更加激烈的市场竞争。
**集团各级领导非常重视公司的持续、健康发展，一直把农业产业化作为公司发展的核心。
公司领导充分认识到只有带动广大的农民增产增收致富，建设好产业化发展模式“市场+基地+标准化+农户”中的每一个基础环节，公司才可能稳定、快速、高效的发展。
公司为促进农产品安全、生态安全、资源安全和提高农业综合效益，实现生态、生产、经济三者协调统一，以达到市场长期繁荣，在**区委、区政府的大力扶持和帮助下，公司出资管理规范了**区无公害蔬菜生产基地67950亩，已与六个镇（办）签定了无公害蔬菜生产基地管理协议，实施了管理六统一（既统一供应种苗、统一供应生产资料、统一供药、统一技术操作标准、统一品牌销售、统一科学管理）。
公司按照市场需求，实现生产经营标准化、规模化、集约化，进一步保障农产品供应，加快市场发展步伐，最终实现种植业的可持续发展。
1.4项目主要经济技术指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
亩
500
2
总建筑面积
m2
293475
2.1
农产品批发市场及物流配送中心
m2
135950
2.2
客户接待中心
m2
2000
2.3
管理综合楼
m2
10000
2.4
信息服务中心
m2
20000
2.5
农产品冷藏仓库
m2
10500
2.6
仓储中心
m2
15000
2.7
后勤服务用房
m2
5000
2.8
配套商业、住宅
m2
90025
2.9
停车场面积
m2
5000
3
路面硬化
m2
100000
4
容积率
2.0
5
建筑密度
％
30
6
绿化率
％
15
7
能源消耗
7.1
用水量
t/日
1383.8
7.2
用电负荷
kW
1968.0
8
总投资
万元
50000
8.1
建筑工程费
万元
27514.5
8.2
征地费用
万元
5000
8.3
设备费
万元
6831.15
8.4
前期工程费
万元
9154.35
8.5
基本预备费
万元
1000
8.6
其它费用
万元
500
1.5结论及建议
****公司为适应新经济发展的需求，实现企业长远发展的重大举措，达到进一步带动物流配送产业经济发展，振兴产业经济，增加企业经济效益，为农产品增收架起了一座“金桥”，并可增加大批就业人员，大幅度增加国家税收，带动当地经济及相关产业的发展。
本项目建设条件具备，市场前景广阔，经济效益突出，社会效益显著，有着良好的发展前景。
该项目投资符合国家产业发展政策，市场前景良好，设计方案合理，经济效益显著，项目可行。
第二章项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景
随着社会主义市场经济体制的不断完善，农村市场化改革步伐的加快，农产品市场流通工作的形势也在随之发生着变化，面临新的发展机遇和挑战。
当前及今后一段时期加快农产品市场流通工作的重点之一就是加快推进农产品市场及物流配送建设。
在规划上，要重点扶持建设规模大、辐射面广、带动能力强的区域性产地和销地农产品批发市场，构建起全国统一的批发市场网络，使之成为农产品市场流通的价格形成中心、信息传递中心和产品集散中心。
在市场基础设施建设上，要重点加强信息系统、质量检测系统、电子结算系统以及加工、储藏等配套设施建设，提高市场档次，增强交易功能。
在市场运作模式上，要鼓励支持传统市场加快改制步伐，通过明晰产权、实行股份制等形式，进行公司制改组改造，提高运营效率；扶持鼓励传统市场组建商业物流中心和营销公司，将市场由物业型经营主体改造为营销型经营主体，真正发挥农产品市场在流通中的龙头作用。
十七届三中、四中、五中全会持续提出了建设社会主义新农村这个重大历史任务。
在这一进程中，必将为市场发展带来更加广阔的空间，为市场提供全面的技术和资金支持，为市场法制化、规范化管理提供保障，为培育文明向上的市场经营环境创造条件。
同时，建设社会主义新农村也对农产品市场提出了新的要求。
农产品批发市场必须注重提供更好的交易环境，更优质、更安全的农产品，更全面的优质服务。
**省省地处中原，承东启西、连接南北，由于地理位置优越，加之改革开放30年来农业和农村经济的迅猛发展，一大批鲜活农产品基地相继建成并投产，农产品产量和种类日益丰富，商品交流日趋活跃，全省农产品市场发展迅速，目前已初步形成了多渠道、多主体参与，国家、集体、企业、个体一起上的市场建设热潮，建成了一大批农产品综合批发市场和特色明显的农产品商业物流中心。
据调查统计，全省现有农产品批发市场1247个，其中综合性市场（菜、肉、蛋、果品、水产品、农副产品等）和蔬菜市场占市场总量的一半以上（57％），此外还有数量众多的专业性和地方特色农产品市场，如果品、粮油、花生、食用菌、茶叶、红枣、小辣椒、花卉、板栗、茧丝、红麻、药材、畜禽市场等。
**省是全国最为重要的交通物流集散枢纽，是中国中部地区最具发展潜力的城市之一，在未来几年里凭借经济、地理、交通、人文等各方面优势，发展联接南北、承东启西的枢纽作用。
根据**市市经济发展的迫切需要，辖区内现有的农产品市场，从规模和功能上已经突出显现出不足。
为了加快**省省提出的中原经济区的建设速度，实现农产品的流通现代化，**省**企业正在积极努力，拟在**省**市市**区**建成全国性的、国际化的农产品物流集散地，使之成为**市最大的农产品物流交易市场。
为了实现这一奋斗目标，该公司提出了“服务商户，规模经营，鼓励大户，突出批发，立足现状，着眼未来，循序渐进，务实进取”的工作思路；确立了自身的发展目标：
一、内延功能目标：
大型集散功能；价格指导功能；科学管理功能；现代化运作功能；宏观调控功能。
二、外延功能目标：
促进生产与流通；科学调节社会需求；促进省会经济发展；建成**省放心安全食品物流基地；以全新的现代化面貌建设中原经济区。
基于以上原因，****公司提出在**省**市市**区**建设**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目。
2.2项目建设的必要性
我国是世界农产品生产大国，农产品及其制成品生产成本远远低于国际水平，具有较强的价格和成本竞争力。
按照十七届三中全会提出的全面建设小康社会的要求，以降低流通成本、提高农产品流通效率为核心，以建设区域性现代化农产品批发市场为重点，以市场为导向，以现代信息和物流技术为支撑，以稳定的农产品经销商队伍为依托，发挥企业的积极性，加快发展，促进农业结构调整，增加农民收入，保证人民的消费安全。
近年来，随着农业产业结构调整和农业产业化发展，农副产品流通问题日益突出，加快农产品批发市场建设，促进农产品流通体制改革是当前农业和农村经济发展的重要环节。
当前制约农产品市场建设的重要问题是布局不合理，管理模式落后，多数还处于集散市场水平，规模较小，设施简陋等，一部分发展起来的大中型农副产品市场在基础设施建设上已有较大改观，但在现代化信息手段和检验检测系统建设方面不能满足当前农副产品市场交易发展的新要求。
因此，当前建设社会主义新农村，必须合理规划加快培育一批大中型农副产品批发市场建设，进一步完善农副产品市场信息采集发布系统和检验检测系统，提高管理水平和经营效益。
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目位于**市市**区**，交通便利，京广铁路、京珠高速、107国道穿境而过，公路四通八达。
各乡镇公路纵横成网，运输方便。
周边农用车辆数量多，运输能力强，有利于商品的集结和疏散。
因此适于本项目的建设。
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目建成后，通过市场将生产、流通、消费等各个环节连接起来，进一步促进农产品批发、零售、配送三大流通环节的有效结合，从而进一步降低农产品流通成本，提高流通效率和农产品附加值，增加农民收入。
同时，该项目的建设还将为各有关单位和个人获取最新信息提供方便，使市场运营过程中的不确定性和盲目性大大减低，并增加市场的技术实力和知识化程度，改变市场经贸活动的传统模式，保证人民群众日益提高的生活需求，成为一条精心打造的各类无公害农副产品和绿色食品进入千万家的绿色通道。
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目的建设还可以带动当地大批相关产业的兴起和发展，可为周边的农民群众提供数千个就业机会，既繁荣了当地经济，又致富了一方群众。
为促进**省省农业结构调整，增加农民收入，保证人民的消费安全，因此建设**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目是非常必要的。
第三章市场分析和营销模式
3.1市场分析
3.1.1农产品市场需求和发展趋势
中国是一个农业大国，各级政府十分重视农业、农村、农民的问题。
2002年国家出台了《关于进一步加快农产品流通设施建设的若干意见》，从政策措施上支持农产品流通设施建设。
项目总体目标是：
围绕农产品流通设施中的物流配送，建成“四个系统”（即：
农产品物流中心、农产品检验检测系统、农产品加工中心、农产品信息发布及网上交易系统），打造农产品生产、加工、配送、销售于一体的全国知名的农产品批发市场。
农业是国民经济的基础，农副产品是关系国计民生的大事。
我国人口基数大，且增长速度较快，平均年增加约1200万人。
满足人民群众“吃”的需求，历来是我国政府各项工作的重中之重，可见，大力发展农副产业，提供丰富的农副产品，市场容量极大，也是社会稳定的必要条件。
随着城乡居民生活水平的日益提高，不仅对农产品的需求不断增加，而且对品种、质量、档次的要求也越来越高。
从国内情况看，大中城市对精细农副产品的需求缺口较大，而一般大路品种则基本满足需要，随着人口增加和生活水平的提高，要求农副产业提供数量充足、品种丰富的产品是一个不变的大趋势。
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目的建设，充分利用**市市**区的区位优势，有效地发挥对资源的基础性配置作用，为政府宏观调控和广大农民提供一定的科学决策依据和供求致富信息，带动本地区及异地农民不断进行农业种植结构调整，在一定程度上促进农业产业化经营快速、健康地发展。
3.1.2市场的作用及功能
建成后的**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目的作用及功能:
（一）作用
（1）连接生产、经营与消费，组织和引导本省及中部地区商品的集散。
（2）本区及外埠商品的调入调出、调剂市场供求，广吸纳、远辐射。
（3）提供信息、指导生产、服务经营、引导消费、实现总供给与总需求挂勾、农户生产与市场的衔接。
（4）为政府宏观调控提供依据，承担政府为调控市场的商品调运、引导产销、均衡供求、稳定市场、平抑物价。
（5）保障产、营、销三者的利益，定期公布价格与差率，防止和打击暴利行为。
（二）功能
（1）交易功能：
承担交易活动的组织、指导，提供交易场所、设备设施,受理客户委托的购、销、储、运。
（2）价格形成功能：
利用计算机系统、引进拍卖机制、提供现代化的拍卖设施，通过对部分商品进行拍卖、形成合理价格。
（3）储运功能：
代办铁路、公路和航空运输、代理仓储、冷藏、保鲜等。
（4）加工功能：
承担商品的挑选、整理、加工、包装等业务。
（5）信息功能：
利用信息系统预测市场趋势、发布市场行情信息、指导生产、引导流通。
（6）咨询功能：
提供生产技术、交易行情、运输管理咨询服务。
（7）配送物流功能：
向市区各零售网点、连锁店及大的消费网点加工配送农副产品。
3.2需求预测
我国改革开放经过30年来的发展，已经取得了一定的成绩。
目前我国在东部地区已经形成了沿海大城市群为中心的四大区域性市场物流圈格局:
①以北京、天津、沈阳、大连和青岛为中心的环渤海物流圈；②以上海、南京、杭州和宁波为中心的长江三角洲物流圈；③以厦门和福州为中心的环台湾海峡物流圈；④以广州和深圳中心的珠江三角洲物流圈。
这4大物流圈以滚动式、递进式的扇面辐射，带动中部和西部地区的发展，这种辐射功能包含着巨大的物流辐射和市场集散功能，已激活和融通全国范围的物流、人流、信息流。
四大物流圈的形成使中国物流业的发展呈现出“区域引力市场”的现象，周围地区包括中西部地区都处于物流圈的引力场的吸引范围内。
同时部分大城市和特大城市已经成为区域性物流产业发展中心，而且全国范围内以基本交通运输线为基础形成若干物流通道，使我国物流业发展的点—轴—面系统已略成雏形。
随着经济一体化和计算机与通信技术的不断发展，极大地促进了物流业的发展，是物流业迅速成为在全球具有巨大潜力和发展空间的新兴服务产业。
物流、深加工已被我国政府、企业所重视，出现了迅猛的发展势头。
政府从产业发展高度将发展物流、深加工作为支持经济持续发展、改善投资环境、提高社会经济效益、降低社会成本、充分利用社会资源的重要策略，生产企业把物流作为企业的第三利润源泉和获取企业竞争优势的战略机会，传统物流企业（运输、仓储等企业）把发展现代物流作为重新打造企业、寻求企业的新利润增长点、实现企业发展战略目标。
在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向，有些城市可以形成服务经济为主的产业结构。
这为全国物流发展指明了方向。
国务院批准成立“全国现代物流工作部际联席会议”，2005年5月10日召开了第一次会议；2005年9月22日，经国务院批准，在青岛召开了中国经济发展史上第一次全国物流工作会议；国务院8个部委发布了《全国物流标准2005—2010年发展规划》，3月24日，国家质检总局与中国标准化委员会发布了《物流企业分类与评估指标》，物流标准化工作全面启动。
**市市**区优越的交通地理位置及丰富的物流资源，为物流加工企业发展奠定了良好的基础，加上近几年政府为鼓励发展商贸物流业的发展也相继出台了不少政策和法规，使**市市**区的物流加工企业无论是数量还是规模上都有了很大的发展。
**市市**区在物流加工资源总量上比较丰富，位置交通便利，具备一定规模，规划设计档次较高，但物流加工设备、仓储却很少，而目前市场存在较大的需求，这中间便形成了一个市场缺口。
因此，投资建设**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目，具有巨大的市场前景。
3.3销售模式
3.3.1销售方案
项目产品按照“整体规划、统一配套、集中连片、规模发展”的思路，从生产工艺、质量检测、产品包装、形象设计、宣传推介、市场营销等全方位入手，统一质量标准，打造品牌信誉，提高市场竞争力，扩大国内外市场份额。
3.3.3营销策略
局部地区实行广告支持，加大产品宣传和市场调研力度，根据市场反馈信息，及时调整供应品种，参与市场分工，以不断增加市场占有率。
同时抓好营销人才的考察选拔、培养和训练工作，培养训练出一支懂技术、懂业务的复合型营销队伍。
要求市场营销人员对市场反应迅速，不仅能在第一时间为客户提供良好服务，建立良好的顾客信誉，而且能及时收集和反馈市场信息，具备收集市场信息的多种手段，对市场嗅觉敏锐，具有强烈的捕捉市场机会欲望，成为公司的市场感应器，以抢得市场先机。
第四章项目建设规模及内容
4.1建设规模
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目总占地500亩，总建筑面积293475平方米，总投资50000万元：
其中农产品批发市场及物流配送中心占地425亩，总投资20000万元；配套商业、住宅占地75亩，总投资30000万元。
**省**市“****”农产品批发市场及物流配送项目重点建设基础设施、服务功能，推进市场管理信息化、现代化，以形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、运行规范、统一高效、竞争有序的现代化的农产品流通基地。
以优越的地理位置，打造农产品品牌，发挥市场功能，通过中转、集散作用推动当地及周边的农业产业化、现代化发展。
4.2建设内容
农产品批发市场及物流配送中心面积135950平方米，客户接待中心面积2000平方米，管理综合楼面积10000平方米，信息服务中心面积20000平方米，农产品冷藏仓库建筑面积10500平方米，仓储中心建筑面积15000平方米，后勤服务用房面积5000平方米，配套商业、住宅90025平方米，停车场建筑面积5000平方米；路面硬化100000平方米。
第五章项目选址及建设条件
5.1选址原则
本项目建设位置的选择必须符合城市规划布局和城市规划的要求，按照国家有关法律、法规及建设前期工作的规定进行。
项目选址应具有满足建设工程需要的工程地质条件和水文地质条件，以及相应的公用配套设施条件，并应根据项目远期发展规划的需要，适当留有发展的余地。
项目选址选择应对建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入的调查研究，并应对其进行多方案技术经济比较，择优确定。
5.2项目选址
项目选址位于**市市**区**，总占地500亩，建设**省**市“****”农产品批
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