农副产品交易中心建设项目可研报告.docx
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农副产品交易中心建设项目可研报告
农副产品交易中心升级改造项目可行性研究报告
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2017年9月修订
第一章总论
1.1、项目单位基本情况
1.1.1概况
项目承担单位名称：
某某物资有限公司
所有制性质：
有限公司
发展历程：
某某物资有限公司组建于2014年1月，法人代表某某。
公司注册资金1000万元，现有员工36人，其中专业技术人员8人。
公司于2014年初开始筹备物流配送中心建设项目，在完成选址的基础上，于2014年3月以凉国用（2014）字第92号取得项目建设国有土地使用证，于2014年8月以乌发改服经字（2014）558号文《关于物流配送中心建设项目备案的通知》获准项目批复。
物流配送中心占地39960平方米近60亩，建筑用地25710平方米。
经过一年多建设，作为物流配送中心的核心建设项目某某农副产品交易中心已初具规模，它将成为某某农副产品流通业现代化发展的重要标志和发挥商业辐射功能的重要平台。
并以此激活金融、信息的流动，加快信息技术和先进流通手段在商业领域的应用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，具备货物集散、配送、流通、加工、商品检验、物流信息服务等多种辐射和服务功能。
目前，公司现拥有固定资产达到1856.98万元，同时公司在发展过程中逐步形成了自己的管理模式和企业文化，极具发展潜力。
公司主营业务：
农畜产品、农资产品的仓储；货物配送信息及其它信息咨询；建材、机电产品、铁精粉的销售等。
1.1.2财务状况
某某物资有限公司财务状况如下：
2014年：
资产总额1420.9万元，其中固定资产1302.5万元，流动资产118.4万元，负债总额420.9万元，所有者权益1000万元。
资产负债率29.5%。
2010年9月30日：
资产总额1856.98万元，其中固定资产1764.41万元，流动资产92.57万元，负债总额860.38万元，所有者权益996.6万元。
资产负债率46.3%。
1.2、项目建设方案
1.2.1项目名称、建设性质及建设地点
项目名称：
某某农副产品交易中心升级改造项目
建设性质：
升级改造
建设地点：
某某高新区某某街道
1.2.2建设规模
仓储区建设面积为2000平方米的冷藏仓库，2000平万米的农副产品恒温库（地下仓储中心），交易区建设面积为3500平方米的交易中心，占地面积为2000平方米的大型停车场和400平方米的结算中心；办公建筑区建设2300平方米综合办公楼以及为商家提供信息服务，为农民提供重点的农产品、农资等重要涉农物资的市场价格、供求状况以及科技等信息服务的物流信息公共服务平台，此外硬化道路4000平方米，绿化2000平方米。
本项目主要设备如下：
（1）仓储设备：
中心货架80组，轻型货架170组，小推车8辆，地磅一台；
（2）交易中心设备：
叉车5辆；
（3）冷藏设备：
制冷设备1套，贮存设备2套；
（4）物流交易公共服务平台：
信息基础平台：
硬件--网络中心2套，软件—网络管理及安全1套；数据交换软件1套，30平方米LED显示屏10套，触摸屏计算机20台，发布软件1套。
电子监控系统：
摄像机、硬盘录像机及配套设施3套。
电子结算系统：
数据库软件7套，电子结算系统2套。
1.2.3项目年度实施内容安排
建设进度计划安排为二年，从2014年6月—2016年5月。
具体安排如下：
2个月完成可行性研究报告及报批等工作；
3个月完成工程勘察、设计工作；
1个月完成工程招标工作；
10个月完成建筑工程施工；
3个月完成装修工程；
3个月完成设备订货安装、调试等工作。
1.3、投资结构与资金来源
1.3.1投资结构
项目总投资2631.6万元，其中固定资产投资2331.6万元，铺底流动资金300万元（用作农副产品的收储资金）。
1.3.2资金来源
本项目总投资2631.6万元，申请财政投资300万元，企业自筹1831.6万元，银行贷款500万元。
1.4、项目效益
1.4.1、经济效益
正常年利润总额为248.6万元，所得税62.2万元，正常年税后利润186.4万元。
投资利润率9.4%，投资利税率10.8%。
财务内部收益率所得税前为13%，财务净现值（I=12%）为152.1万元，投资回收期为7.4年。
1.4.2、社会效益
某某农副产品交易中心项目的实施，能够带动某某供销合作事业的发展壮大，为实现供销事业的“二次创业”将发挥巨大作用。
进而带动当地运输业、餐饮业、信息服务等第三产业的发展，使市场周边成为名副其实的第三产业重点区，为当地经济建设和社会发展做出贡献。
另外，对某某财政税收、相关产业及下岗职工再就业都将起到积极作用。
项目建成后，其带动和引导作用突出，可以将产销信息及时传递给农户，指导产品绿色生产，引导农户种植向无公害、绿色、高效益方向发展，提高某某农副土特产品的市场竞争力。
1.5、编制的依据
1.5.1某某供销社关于印发薄弱与空白县经营服务网络振兴工作方案的通知（内供销发【2014】111号）
1.5.2国务院关于加快供销合作社改革发展的若干意见（国发【2014】40号）
1.5.3某某自治区人民政府关于进一步加快供销合作社改革发展的实施意见（内政发【2014】108号）
1.5.4某某自治区人民政府办公厅印发某某供销社2010—2012年新农村新牧区现代流通服务网络建设规划纲要（内政办发【2014】125号）
1.5.5中华人民共和国财政部办公厅关于组织申报2016年新农村现代流通服务网络专项资金的通知（财办建【2010】82号）
1.5.6（供销厅经联字【2010】6号）关于印发2016年县级经营服务网络建设重点扶持供销合作社名单的通知。
1.5.7供销合作社企业“十二五”期间“新网工程”项目建设规划
1.5.8某某物流配送中心建设项目可行性研究报告
第二章项目建设的可行性与必要性
2.1、项目建设的可行性
2.1.1某某地域条件优越。
某某地处某某呼和浩特市、某某市集宁区和山西省大同市“金三角”腹地，是蒙、晋、冀三省区交界地带的中心。
西距呼和浩特市100公里、距鄂尔多斯市200公里，南距煤都大同110公里，东距张家口市200公里，东南距北京市400公里、距天津港550公里，北距著名的陆地口岸二连浩特300公里，距呼和浩特白塔机场1小时车程，距山西省大同机场2小时车程。
具有背靠大同、鄂尔多斯两大煤田，面向京津唐经济腹地，近临蒙古国，欧亚大通道远接欧盟的优越区位优势。
由于南北经济具有很强的互补性，必然形成南北之间的巨大的物流量，因此在某某建设物流中心具有一定的区位优势。
再加之本地自然矿产资源丰富，农业生产特色突出，因而必然成为商品流通的枢纽和集散地。
因此可通过商品物流形成贸易交流中心，从而提高某某在区域中的经济地位。
2.1.2某某农业资源丰富。
某某有耕地95万亩，其中水浇地24万亩，年粮食产量稳定在4亿斤以上，为某某30个产粮大县之一，是全国粮食生产先进县。
农业生产按照“打绿色牌，走特色路”的发展思路，大力推进农牧业产业化进程，农村经济步入良性发展轨道。
目前，全县19个品种、95万亩农作物全部通过国家无公害生产基地认证，初步形成“某某镇绿色种养园区、滩区高效种养园区、山区特色种养园区”三大无公害绿色农畜产品生产基地。
同时，某某还是全国有名的杂粮、杂豆主要产区，据考证部分杂粮曾经在清朝盛世年间作为供品供皇家御用。
某某种植的荞麦、黍子、谷子、玉米、绿豆、豌豆、燕麦、苦荞等小杂粮达20多种，面积50万亩以上，总产在500万公斤以上。
近年来，某某致力打造“全市万亩设施蔬菜园区”，现已累计建成日光温室和塑料大棚6000多座、1万多亩，年产新鲜蔬菜4亿斤以上。
大力发展马铃薯设施农业，完成马铃薯膜下滴灌2万亩、覆膜马铃薯6万亩，马铃薯年产量稳定在8亿斤以上。
大力发展高效畜牧业，形成奶牛、肉羊和生猪养殖三大主导产业，年可出栏家畜200多万头（只）。
建成标准化奶牛养殖园区15处，日产鲜奶498吨，是“某某市第一奶牛强县”。
建成肉羊养殖基地9处，六月末肉羊存栏67万只，年出栏肉羊110多万只，出产羊肉1万多吨。
建成规模化生猪养殖场15处，年出栏生猪14万口，产出猪肉7000多吨。
但某某农副产品物流、信息流基础薄弱，丰富的农牧业资源条件与落后的流通服务网络之间的巨大反差，造成农民增收极为困难。
2.1.3某某是新农村现代流通服务网络薄弱县。
目前，全县共建成农畜产品批发市场7个，即某某商城、新华市场、领秀商业广场、某某乡粮食交易市场、兴盛杂粮杂豆交易市场、某某粮行、某某马铃薯交易市场，营业面积达60000平方米，从业人员500多人，年交易额8500多万元，这些市场既是全县菜农及乡村农民销售土特产的主要场所，也是城乡居民集中购买消费品的市场。
但与经济发达地区相比仍存在很多不足与问题，一是市场建设滞后。
全县现有的专业市场，基本都是以一家一户的分散经营为主，无论是从数量上还是从质量上看，与全县经济社会发展的要求不相适应，结构单一，层次较低，经营粗放，形不成规模，无法与国内外大市场有效对接，发挥不了带动生产、扩大交往，搞活流通的功能作用。
二是信息系统不健全。
信息渠道不畅通，市场信息建设落后，与现代化市场建设要求相比有很大差距。
三是市场建设配套功能设施不完善。
如污水的达标排放、废弃物品的达标处理、物流配送体系建设等。
四是农畜产品的检测系统基本不具备。
因此，某某建设农副产品交易中心潜力巨大。
鉴于上述情况，某某供销合作社为进一步贯彻落实（供销经字【2014】46号文）《供销合作社薄弱与空白县服务网络振兴工作方案》精神，通过积极招商引资，引进某某籍山西客商合作注册了某某物资有限公司，并于2014年开始筹建了物流服务配送中心，以共同振兴家乡新农村现代流通服务网络。
并在此基础上，提出对在建中的某某物流服务中心的核心组成部分—某某农副产品交易中心进行进一步升级改造，强化农副产品交易功能，以切实巩固某某的农业县基础地位，做大做强某某绿色农产品品牌，为农业增效、农民增收做出贡献。
进而有效地带动某某供销合作事业的发展壮大，为实现某某供销事业的“二次创业”做出贡献。
2.2、项目建设的必要性
2.2.1项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农副产品流通和农业结构调整，增加农民收入。
本项目升级改造后，将更好地发挥主渠道作用，通过现代化交易方式，大大减少流通环节，可既降低成本、保鲜，又保障供应、促进市场繁荣。
必将对某某乃至某某中西部地区的杂粮杂豆、粮油制品、某某秋红苹果、大接杏、绿色有机蔬菜、马铃薯等特色农副产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为我县特色农副产品提供交易展示的平台，形成特色经济。
交易市场通过机制调控，充分运用市场经济扛杆手段运营，真正起到市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的带动作用，并收到良好的经济效益。
必将有利于以某某为中心，辐射周边地区，逐步形成有现代化水平和专业性强的中心市场，辐射某某地区经济发展。
2.2.2项目的实施有利于打造区域性大型交易市场，增强市场竞争力。
本项目建成后，市场将具备现代农副产品市场所必需的信息、检测、结算等先进管理服务功能，设施得以完善，功能得以扩展，竞争力得以增强，交易量快速增长，辐射面迅速扩张，市场将进一步上规模、上档次，成为大型骨干农副产品交易中心，将更好地发挥市场的流通功能，为构建区域性农副产品流通体系做出贡献。
2.2.3项目的实施有利于促进地方商贸流通经济发展。
流通产业是反映一个国家和地区经济发展和社会繁荣程度，观察一个国家和地区综合国力和人民生活水平的重要窗口，是不断启动市场，促进需求、消费，推动国民经济增长的重要动力。
第三产业落后是地区经济落后的根本所在，而商贸流通作为某某第三产业中第一大产业发展明显滞后，与经济发达地区相比有很大差距。
正是如此，近年来某某委、政府提出推进产业结构调整，加快发展第三产业的战略措施，为某某农副产品市场发展提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。
市场扩建后，必将成为地区商品流通产业的龙头和重要的经济增长点、强劲的辐射源。
将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进北某某的经贸发展，对吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用。
第三章项目建设条件
3.1、项目区概况
3.1.1建设地点选择
项目建设地点选在本县某某镇某某村西北，距县城3公里，其东侧有某某二级公路通过，北侧有省道某某公路通过，项目区内水源丰富，水质良好，电力通讯等设施均已接入。
3.1.2自然条件
从地理条件看，某某地处阴山南麓、长城脚下、黄土高原东北边缘、某某自治区中南部，素有“七山一水二分滩”之称。
属典型中温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温5℃，无霜期平均为130天左右，气温0℃以上持续时间193天左右。
年降水量平均约350—450毫米，全县地表水、地下水总储量2.3亿立方米，对发展农牧业生产极为有利。
3.1.3社会经济状况
2014年，全县地区生产总值完成66亿元，财政收入完成3.79亿元，城镇居民人均可支配收入达到14068元，农民人均纯收入达到5904元。
设施农业和高效畜牧业快速发展，已成为农民收入稳定增长的重要支撑。
全面促进第三产业发展。
在突出发展旅游业，加大旅游资源整合力度的同时，扎实推进“万村千乡”市场工程，认真落实“家电下乡”等刺激性消费政策，积极拓展城乡消费市场，充分发挥消费对经济增长的拉动作用，社会消费品零售总额超10亿元。
3.2、项目建设条件优劣势分析
3.2.1政策、资源、市场条件
政策环境：
某某委、政府将项目带动作为促进地区经济发展的助推器，在项目带动实施过程中，注重地区市场经济的培植发展，给予宽松的政策。
资源优势：
某某农业生产条件较好，为某某30个产粮大县之一，年粮食产量稳定在4亿斤以上，日产鲜奶350多吨，可年出栏肉羊70多万只生产羊肉4000多吨、产各类皮张6万多张。
玉米年产量稳定在3亿斤以上，马铃薯年产量稳定在8亿斤以上，年生产各类新鲜蔬菜稳定在4亿斤以上。
某某还是某某仅有的两家烟叶生产旗县之一，年产烟叶1万担。
本项目的建设，有利于实现“农超对接”，有利于带动某某供销合作事业的发展壮大，有利于促进社会主义新农村和城乡一体化建设。
市场优势：
某某境内四面环山，中怀某某，素有“七山一水二分滩”之称和“塞外江南”之美誉。
因境内无一处工业污染企业，全县95万亩农耕地和19个农产品品种全部通过国家无公害认证，县内认证的有机小杂粮食品达数十个之多。
因此，极具市场优势。
3.2.2主要障碍因素及解决方案
某某是自治区30个产粮大县之一，农业发展有一定基础，但农副产品流通市场基础设施薄弱的问题还很突出，与新农村现代流通服务网络工程要求有相当大差距，已不适应建设现代农副产品流通体系的要求，也阻碍市场的自身发展完善和竞争力的快速提高，形势发展已对加快市场升级改造提出紧迫要求。
如果市场长期停留在设施简陋、功能单一、管理粗放的状况，就不能适应城乡一体化进程的要求，必然要被时代所淘汰。
针对项目制约因素，在项目实施过程中，要注重加大基础设施建设力度和科技含量的提高，扩大市场规模，提升交易方式，使市场具有国内大型市场的服务功能。
第四章项目实施方案
4.1、项目设计指导思想与原则
4.1.1符合国家有关政策、法规，严格执行国家相关设计规范。
4.1.2根据建设需要，本着满足使用要求、保证使用安全、技术装备适度超前，投资合理，追求建筑的综合经济效益、社会效益和环境效益的原则。
4.1.3设计指导思想遵循塑造以人为本、务实高效、扬长避短、发挥优势的原则。
4．1.4外观设计现代化、布局人性化、管理信息化、服务多样化、建筑设计标准化和多样化相结合。
4.1.5办公楼与信息中心合并建设，分区明确，互不干扰。
4.1.6根据全县城市的整体规划，合理利用土地和空间，建筑布局合理，符合可持续发展，为远期发展留有余地。
4.1.7建筑和环境综合考虑节能、防火、抗震等安全措施。
4.2、项目总体规划方案
总平面布局因地制宜，功能分区由交易区、办公区和仓储仓库三部分组成，相对独立又紧密联系，建筑体形整体呈显方形。
总体布局功能分区明确，布局合理、紧凑，内部联系方便，绿化率高，环境优美。
4.3、建设内容
本项目建设内容包括：
仓储区有建筑面积为2000平方米的冷藏仓库，2000平万米的农副产品恒温库（地下仓储中心），交易区分别有面积为3500平方米的交易中心，另有占地面积2000平方米的大型停车场和400平方米的结算中心；办公建筑区有2300平方米综合办公楼以及为商家提供信息服务、为农民提供重点的农产品、农资等重要涉农物资的市场价格、供求状况以及科技等信息服务的物流信息公共服务平台，此外硬化道路4000平方米，绿化2000平方米。
4.3.1主要建筑物、构筑物方案
主要建筑物、构筑物见下表：
主要建筑物、构筑物一览表
序号
建筑物构筑物名称
层数
单位
建筑面积
结构形式
基础形式
单位成本（元/m2）
总价（万元）
1
仓储区建筑
4000
552
1.1
冷藏中心
单
M2
2000
框架
1570
314
1.2
农副产品恒温库
单
M2
2000
框架
1190
238
2
物流交易区建筑
5900
553
2.1
交易中心
单
M2
3500
框架
1260
441
2.2
停车场
M2
2000
框架
300
60
2.3
结算中心
M2
400
1300
52
3
办公生活区
2300
313.6
3.1
信息中心
二
M2
2000
砖混
1400
280
3.2
辅助建筑
单
M2
300
砖混
1120
33.6
4
公用建筑
6800
29.2
4.1
道路硬化
M2
4000
30
12
4.2
绿化
M2
2000
50
10
4.3
围墙及大门
M
800
90
7.2
合计
19000
1447.8
4.3.2主要设备方案
按照物流中心设计要求，本项目主要设备选型如下：
（1）仓储设备：
中心货架80组，轻型货架170组，小推车8辆，地磅一台；
（2）交易中心设备：
叉车5辆；
（3）冷藏设备：
制冷设备1套，贮存设备2套；
（4）物流交易公共服务平台：
信息基础平台：
硬件——网络中心2套，软件—网络管理及安全1套；数据交换软件1套，30平方米LED显示屏10套，触摸屏计算机20台，发布软件1套。
电子监控系统：
摄像机、硬盘录像机及配套设施3套。
电子结算系统：
数据库软件7套，电子结算系统2套。
主要设备清单表
序号
设备名称
单位
数量
设备购置费
总价
（万元）
出厂价
运杂费
（万元）
单价（元）
总价
（万元）
1
仓储设备
124.8
3.46
128.26
1.1
中型货架
组
80
750
6
0.15
6.15
1.2
轻型货架
组
170
560
9.5
0.33
9.83
1.3
地磅
台
1
90000
9
0.8
9.8
1.5
装载机
辆
2
270000
54
1.62
55.62
1.6
叉车
辆
5
91780
45.9
0.55
46.45
1.7
小推车
辆
8
465
0.4
0.01
0.41
2
冷藏设备
套
109
5.38
114.38
2.1
制冷设备
套
1
1000000
100
4.88
104.88
2.2
储存设备
套
2
45000
9
0.5
9.5
3
物流信息公共服务平台
152.6
2.2
154.8
3.1
信息基础平台硬件
套
2
80000
16
16
3.2
信息基础平台软件
套
1
30000
3
3
3.3
数据交换软件
套
1
50000
5
5
3.4
LED显示屏（30平方米）
套
10
6000
6
6
3.5
触摸屏计算机
套
20
12000
24
24
3.6
发布软件
套
6
12000
7.2
7.2
3.7
电子监控系统摄像机、硬盘录像机
套
3
26000
7.8
2.2
10
3.8
电子结算系统数据库软件
套
7
20000
14
14
3.9
电子结算系统
套
2
30000
6
6
3.10
1000KVA变压器增容
套
1
300000
30
30
3.11
火灾自动报警和联动控制系统
套
1
100000
10
10
3.12
排风系统
套
1
30000
3
3
3.13
恒温数字自动监控系统
套
1
156000
15.6
15.6
3.14
防雷监控系统
套
1
50000
5
5
合计
386.4
11.04
397.44
4.3.3、辅助工程
4.3.3.1、给排水方案
（1）用水量估算：
23300M3／年（不包括消防用水）;
（2）排水量估算：
17000M3／年；
（3）系统方案
A、室外给水系统
水源由中心供水井经场区高压水池给水管提供，消防水系统与生活给水分开独立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。
室外设置500M3消防水池一座，可以满足消防用水量。
本项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。
B、室外排水系统
生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。
雨水有组织排入附近河道。
C、室内生活给排水系统
生活用水采用上行下给垂直供水方式。
卫生间设集中给水、排水系统。
采用单立管排水系统，有组织排入污水管道，排水管采用PVC管。
水压满足最不利点自由水头2.0米，水质为一般生活用水。
D、室内消火栓系统
室内消火栓设计流量为20L/S，火灾延续时间2h，水压满足最不利点消火栓充实水柱10M。
E、自动喷水灭火系统
自动喷水灭火系统设计流量为27.7L/S，火灾延续时间1h，压力按最不利点喷头工作压力不小于0.05mpa考虑。
系统由喷洒加压泵、湿式报警阀、水流指示器、水泵接合器、管网及喷头组成。
4.3.3.2、电气专业设计方案
（1）设计范围
低压配电系统、电力及照明系统、防雷接地系统、消防自动报警系统、综合布线系统、通信自动化系统。
（2）电源
系统电源为单电源，电源电压为10KV，由总变电所引入380/220V电源，场区内设低压配电室一间。
动力设备供电均采用放射式供电。
（3）用电负荷等级
本项目建筑按二类建筑二级负荷，事故应急照明为一级负荷，一级负荷由UPS供电。
（4）负荷估算
本
升级会员 