房地产开发企业会计核算.docx
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房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算
制度依据：
《房地产开发企业会计制度》
房地产开发企业的特殊会计核算科目：
一、资产类
物资采购采购保管费
库存设备库存材料
开发产品
分期收款开发产品
出租开发产品
周转房
四、成本类
开发成本
开发间接费用
内容提纲
第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性
二、开发产品成本核算对象的确定
三、成本核算的内容
四、房屋开发成本的核算
第二节 房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入确认的条件
二、主营业务收入的核算
第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性
（一）成本构成复杂，核算难度大。
房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括：
取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（二）核算时间跨度长
房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费用核算的时间跨度长。
（三）滚动开发核算难度大
房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。
二、开发产品成本核算对象的确定
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象：
（一）以整个开发项目为成本核算对象
对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算对象。
（二）以开发期数为成本核算对象
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
（三）以开发产品形态为成本核算对象
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
成本核算对象的确定原则：
1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
三、成本核算的内容
房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。
（一）开发产品的成本项目
1．取得土地使用权所支付的金额
包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。
问题：
土地使用税能计入吗？
2．土地征用及拆迁安置补偿费
土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。
它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费
指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、三通一平费用等。
4．基础设施费
指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。
基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
5．建筑安装工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
6．公共配套设施费
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。
7．开发间接费用
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
说明：
开发项目完工前的借款费用也列此科目。
企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
开发部门的业务招待费也不应列此科目。
（二）开发成本核算的账户
主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。
1．“开发成本”账户
账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转“开发产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映在建开发项目的实际成本。
按开发项目的种类设置明细，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行明细核算。
专栏包括：
土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、开发间接费用等。
2．“开发间接费用”账户
该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。
该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。
该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。
（三）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1．管理费用
本科目核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。
包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。
2．销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
包括产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
3．财务费用
企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关助手续费等。
为购建开发产品而筹集资金所发生的费用，在开发产品尚未完工交付使用前发生的，应计入有关开发产品内，不包括在本科目的核算范围内。
四、房屋开发成本的核算
房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。
其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：
1.为销售开发的商品房；
2.为出租而开发的经营房（出租房）；
3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；
4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。
这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要“开发成本——房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细账，并按工程名称设账页进行核算。
成本费用的归集与分配方法：
国税发〔2009〕31号：
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，
应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，
具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
（二）建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
（一）房屋开发成本费用的归集
1．土地征用及拆迁补偿费
凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；
凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先计入“开发成本——土地开发”，待土地开发完成投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发成本——房屋开发”。
例：
甲房地产开发公司于2009年5月在碧水园开发一块土地，占地面积40000㎡。
开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。
假设土地开发过程中只发生了如下业务：
①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：
借：
开发成本—土地—碧水园（土地征用及拆迁费）25000000
贷：
银行存款25000000
②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：
借：
开发成本—土地—碧水园（土地征用及拆迁费）5500000
贷：
银行存款5500000
③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：
借：
开发成本——土地——碧水园（前期工程费）210000
贷：
银行存款210000
④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：
借：
开发成本——土地——碧水园（前期工程费）5500000
贷：
银行存款5500000
⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元：
借：
开发成本——土地——碧水园（基础设施费）1500000
贷：
应付账款——X施工企业1500000
⑥9月末，碧水园土地开发工程完工。
假设“开发成本——土地开发——碧水园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942.75元／㎡。
其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。
作会计分录如下：
借：
开发产品——土地（碧水园）9427500
主营业务成本——土地转让成本28282500
贷：
开发成本——土地——碧水园37710000
续前例：
若自用的10000㎡土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中。
则企业可采用下面方法结转土地开发成本：
借：
开发成本—房屋—碧水园（土地征用及拆迁费）7625000
—碧水园（前期工程费）1427500
—碧水园（基础设施费）375000
贷：
开发产品—土地—碧水园（土地征用及拆迁费）7625000
—碧水园（前期工程费）1427500
—碧水园（基础设施费）375000
2．前期工程和基础设施费
凡能分清负担对象的，直接计入房屋开发成本；
应由两个以上房屋开发项目负担，且发生时分不清负担对象的，应按一定标准分配后，分别计入房屋开发项目的成本。
例：
以银行存款支付商品房开发的水文地质勘察费、规划设计费等50万元。
作如下会计分录：
借：
开发成本—房屋开发—碧水园—前期工程费 50万
贷：
银行存款 50万
3．建筑安装工程费
采用出包方式施工的，应根据承包企业提交的“工程价款结算单”所列应付工程款计入“开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。
企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实成本计入“开发成本——房屋开发”的相应成本项目中。
应付工程款和预付备料款、工程款的核算：
开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。
例：
某房地产开发企业发生下述业务：
①某房地地产开发企业准备开发一项准备出售的房屋建筑工程，按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款40万元，备料款20万元。
借：
预付账款——A施工企业 600000
贷：
银行存款 600000
②企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作备料款，材料作价8万元。
借：
预付账款——A施工企业 80000
贷：
原材料 80000
③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业转来“工程价款结算账单”，应结算工程款一共96万元。
借：
开发成本—房屋—XX项目（建筑安装工程费）960000
贷：
应付账款—A施工企业 960000
同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款：
借：
应付账款——A施工企业 680000
贷：
预付账款——A施工企业 680000
库存设备的核算
房地产开发企业的设备，是指将来经安装后构成房屋或有关配套设施实体的有机组成部分，如各种供水、供电、通风、通讯、电梯、中央空调等设备。
库存设备的核算应设置“库存设备”账户。
例某房地产开发企业购入电梯一台，买价（含进项税）800000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。
①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：
借：
物资采购——设备（电梯）820000
贷：
银行存款820000
②电梯验收入库
借：
库存设备—电梯820000
贷：
物资采购——设备（电梯）820000
③设备发出交付安装时
借：
开发成本—房屋—XX项目（建筑安装工程费）820000
贷：
库存设备—电梯820000
问题:
为何与材料的核算不同?
根据《营业税暂行条例实施细则》：
第十六条 纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
4．计入房屋开发成本的公共配套设施费，应根据配套设施建设的不同情况，采用不同的核算方法。
（1）若公共设施是与商品房开发同步开发的，其开发费用直接计入商品房开发成本；
分不清受益对象或应由两个以上开发项目共同负担的，可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施完成后，可按各开发项目的预算成本比例分配，其中应由房屋开发成本负担的部分，结转“开发成本——房屋开发”账户。
（2）若公共设施后于商品房开发
企业应预提开发项目应负担的公共设施费：
借记“开发成本——房屋开发”，贷记“预提费用”
实际发生公共配套设施费时：
借记“开发成本——配套设施开发”，贷记“库存材料”、“应付账款”等
配套设施竣工分配实际设施费时，冲转并结清“预提费用”。
例：
某开发企业某商品房开发工程的配套设施后于商品房开发工程进行，会计处理过程如下：
（1）1至10月按月预提配套设施费1000万元：
借：
开发成本—房屋—XX项目（公共配套设施费）1000
贷：
预提费用—配套设施费1000
（2）10月建设配套设施时，发生费用800万元：
借：
开发成本—配套设施开发800
贷：
银行存款800
（3）配套设施竣工时：
借：
预提费用—配套设施费800
贷：
开发成本—配套设施开发800
（4）同时结清预提费用：
借：
预提费用—配套设施费200
贷：
开发成本—房屋—XX项目（公共配套设施费）200
5．开发间接费用
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，分配记入各项开发产品成本。
开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
（1）工资：
是指开发企业开发部门或工程指挥部门行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
（2）福利费：
是指上项人员的实际发生的职工福利费。
（3）折旧费：
是指开发企业开发部门或工程指挥部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
（4）修理费：
是指开发企业开发部门或工程指挥部门使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
（5）办公费：
是指开发企业开发部门或工程指挥部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）水电费：
是指开发企业开发部门或工程指挥部门耗用的水电费。
（7）劳动保护费：
是指用于开发企业开发部门或工程指挥部门职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
（8）利息支出：
是指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。
（9）其他费用：
是指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
发生间接费用时：
借：
开发间接费用
贷：
应付职工薪酬、银行存款等
期末结转时：
借：
开发成本—房屋—XX项目—开发间接费用
贷：
开发间接费用
如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用开发间接费可记入企业的管理费用。
（二）房屋开发成本的结转
房屋开发项目竣工验收后，应将房屋的实际开发成本结转开发产品账户。
借：
开发产品——房屋
贷：
开发成本——房屋
第二节 房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入确认的条件
企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：
（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；
（4）相关的收入和成本能够可靠计量。
讨论：
取得预售许可证，与客户签订预售合同并收取预收款时能不能确认收入实现？
会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：
1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；
2）已与客户签订的正式房屋销售合同；
3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
二、主营业务收入的核算
设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。
按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。
收入的确认时间：
参照国税发〔2009〕31号第6条
（一）现售方式销售
由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。
（二）预售方式销售
房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。
因预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费一应交营业税”等科目核算。
开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售成本。
例：
某房地产企业，第一年办妥一楼盘预售证，收取预售收入2000万元；第二年上述楼盘完工，预收款全部实现收入，结转销售成本1200万元。
营业税率为5%（不考虑其他税费）。
第一年收到预收款：
借：
银行存款2000
贷：
预收账款2000
缴纳营业税：
20005%=100
借：
应交税费100
贷：
银行存款100
第二年确认收入：
借：
预收账款2000
贷：
主营业务收入2000
结转销售成本：
借：
主营业务成本1200
贷：
开发产品—商品房1200
按配比原则结转营业税金：
借：
营业税金及附加100
贷：
应交税费100
（三）采用分期收款、委托代销、银行按揭方式销售
1．采用分期收款方式销售房地产
分期收款方式销售房地产，应在办妥移交手续后，先将“开发产品—商品房”转入“分期收款开发产品”科目。
按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，
借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；
按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，
借记“主营业务成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。
2．采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。
例：
某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。
代销协议生效时：
借：
委托代销商品80
贷：
开发产品—商品房80
收到代销清单：
借：
应收账款100
贷：
主营业务收入100
结转营业税和销售成本：
借：
营业税金及附加5
贷：
应交税费5
借：
主营业务成本80
贷：
委托代销商品80
收取款项和结转手续费：
借：
销售费用2
银行存款98
贷：
应收账款100
3．采用银行按揭方式销售。
其首付款应按实际收到日确认收入的实现，
余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
大纲
房地产开发企业会计核算
制度依据：
《房地产开发企业会计制度》
一、资产类
物资采购采购保管费
库存设备库存材料
开发产品
分期收款开发产品
出租开发产品
周转房
内容提纲
第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性
二、开发产品成本核算对象的确定
三、成本核算的内容
四、房屋开发成本的核算
第二节 房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入确认的条件
二、主营业务收入的核算
第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性
（一）成本构成复杂，核算难度大。
房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成
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